답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.결론적으로 주택을 구매할때 보금자리론을 통해 그에 맞는 주택을 구매할지, 아니면 향후 자금을 모아 일반시중주담대를 통해 주택을 구매할지를 고민하시는듯 보입니다. 참고로 현재 소득수준이면 사실상 은행에 따라서 보금자리론도 요건충족이 안되서 불가할 가능성도 있기에 가능여부부터 확인을 하셔야 하고, 가능한 경우에 1안처럼 하셔도 관계는 없겠으나, 본인이 원하는 주택이 아닌 금액에 맞는 주택을 구매하는게 맞는지 잘 모르겠습니다. 금리를 고려하면 보금자리론 혜택이 용이한게 맞고 주택구매시기는 사실상 자금사정이 되는 시점에서 빠르게 구매를 하는게 장기적으로도 유리한 게 사실이기에 잘 판단하셔서 결정하시기 바랍니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 전혀 불가능하지는 않겠으나, 임대인의 동의를 먼저 받으셔야 하고 보증금 일부회수에 따른 월세전환등 조건에 대한 협의도 임대인과 하셔야 합니다. 최종적으로 임대인이 거부하면 불가합니다. 2, 1처럼 결국은 임대인과 협의를 통해 진행하셔야 하는데 원칙상 계약기간 중 조건변경등은 모두 임대인 동의없이는 불가하고 임대인에게 이를 강제할 법적근거는 없기에 될지 안될지는 결국 임대인의 선택사항입니다. 단, 통상적인 경우 위 1.2번 모두 동의하는 임대인은 거의 없기때문에 현실적으로 안될가능성이 매우 높습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문의 의미가 아닌것으로 알고 있습니다, 대통령실에서 말한 것은 10,15부동산대책은 심화되는 가격 쏠림을 막기위한 "브레이크" 작동정도의 의미로 해석해달라는 발표를 한것이지질문처럼 해당 대책 자체에 대해서 문제를 얘기한게 아닙니다. 정부에서는 위처럼 일단 현 시장의 가격쏠림 및 상승효과를 억제하기 위한 단기적인 대책으로써 현 대책을 운영하고 있으며 최종적인 시장안정화를 위한 공급확대에 대해서 1중리에 2번씩 점검 및 운영을 하고 있다라고 발표한 사항입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 계약서상 월세는 60만원이라고 되어 있지만 관리비 포함 금액입니다. 이럴 경우 관리비를 따로 제외하고 보낼 수 있을까요?=> 현재 해당주택에 거주를 하시고 있는 경우와 관계없이 계약이 해지된게 아닌 이상 관리비와 월세 모두 부담의무가 잇기 때문에 해당 60만원에서 관리비를 제외할 근거가 없기에 해당 금액 그대로 입금을 하시는게 맞을듯 보입니다. 2. 이사를 가면서 가스 전기를 해지해도 될까요?=> 네, 해당부분은 추가요금발생을 줄이기 위해서도 임차인이 할수 있는 부분입니다. 다만, 해당 전기, 가스가 관리비에 포함되지 않은 별도관리비라면 가능하지만, 관리비에 포함되어 나오는 경우라면 별도 해지는 어려울수 있습니다. 3.제가 최대한 유리하게 해지하려면 어떻게 하는 것이 좋을까요?=> 중도해지를 하는 입장에서는 사실 선택권이 없습니다. 그마나 가장 손실을 줄이기 위해서는 다음 임차인을 최대한 빠르게 구해서 임대차를 마무리하는게 최선입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보금자리론 신청요건에 다른 부분이 충족되는 조건하에 대출을 신청해도 결국은 소득에 따른 한도가 정해지게 되는데, 질문처럼 향후 취업할 예정인 부분은 대출심사시 적용될 여지는 없고, 일반적으로 전년도, 혹은 최근 3년이내 소득을 기준으로 소득을 판단하게 됩니다. 그리고 이러한 소득이 없다면 은행에 따라 카드사용내역 또는 지역의료보험 납입증명서등을 기초로 추정소득을 판단하게 되는데 이런 경우 최대인정소득이 5000만원내외로 알고 있습니다, 다만, 질문에서 올해받았던 소득에 대해서는 은행에 따라 이를 기준으로 연소득을 환산하여 소득을 산정할수도 있기에 일단은 대출자체는 가능하겠으나 한도에 대해서는 은행을 통해 확인을 하시는게 필요할듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 권리금을 산정하는 명확한 계산법은 없습니다. 이유는 권리금에서는 위와 같이 매출등을 통해 확인가능한 영업권리금, 시설권리금도 있지만, 객관적인 산출이 어려운 바닥권리금도 있기 때문입니다. 우선 시설권리금의 경우 통상적은 시설가격에 대한 금액으로 매년 20~30%의 감가를 적용하고 시설설치 3년후에는 인정되기 어려운 부분이 있으나 이또한 세입자와 동일업종여부와 협의에 따라 달라집니다. 영업권리금의 경우 월 순수익을 기준으로 6개월정도치를 산정하는데, 이때는 카드매출전표등의 명확힌 매출근거 확인이 필요합니다. 결국은 이러한 모든 부분을 고려하여 주변 상가 권리금 시세를 기준으로 협의에 따라 정하시면 됩니다, 우선 주변부동산을 통해 평균시세정도를 확인하시고 원하시는 권리금이 가능한지 판단하시면 될듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문과 같이 해당년도 동차시험에 응시하여 1차는 합격 2차는 불합격 하였다면 다음해에 1차는 면제되고 2차만 시험을 보시면 됩니다. 다만 이 시험에서 한번더 2차시험을 떨어지시거나 응시를 안하시는경우 그다음해에는 다시 1,2차 시험 모두를 보셔야 합니다. 쉽게 1차시험 합격자는 다음해 시험에서 단1회 면제가 가능합니다. 반대로써 동차시험을 보고 1차는 불합격, 2차는 합격한 경우, 다음해 시험에서는 1,2차 시험 모두 다시보셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 중도퇴거를 위해서 질문처럼 보증금 전액을 차감한 뒤 임대인의 계약해지 통보를 받아 퇴거하는 방법은 매우 위험한 행동입니다. 만약 임대인이 중도해지를 통보해도 계약위반에 따른 손해배상등의 책임을 물을수 있고, 만약 임대인이 해지통보가 없는 경우라면 만기까지의 월세부담도 결국은 질문자님이 하셔야 하기 때문입니다. 처음부터 퇴거를 하실 생각이셨다면 임대인에게 중도해지를 요구하여 동의받고 그에 따라 주어진 패널티를 부담하시는게 원칙상 맞기 떄문입니다. 이미 월세 2기이상 차임연체라면 임대인이 언제든지 해지요구를 할수 있지만 이를 한다고 해도 계약해지에 따른 손해배상에 대한 책임을 동시에 법적 소송등을 통해 물을수도 있는 상황이기에 지금이라도 임대인과 협의하여 명확하게 중도해지를 합의하시는게 방법상 맞습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 허그 청년전세대출 목적물 변경시에는 대출금이 동일하게 유지된다면 별도의 자산심사는 하지 않지만 소득심사는 하게 됩니다. 질문에서 본인이 걱정하는 부분은 자산심사가 아니라, 소득심사로써 일정연소득이 대출 자격요건 기준을 초과하기에 재심사시 목적물 변경이 되지 않을 가능성이 있습니다. 아무래도 기대출은행에 문의를 하셨을때 소득을 기준으로 재심사를 할수 있다고 은행이 답변한 것으로 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙상 질문자님 -> 어머니 -> 대부업체 구조라 하시는 게 맞습니다. 본인이 직접 어머니 명의로 빌린 자금의 이자를 대부업체 직접 이체하면 이것 또한 원칙상 본인이 어머니에게 현금증여를 하는 것으로 볼수 있기 떄문입니다. 본인은 결국 7천만원에 대한 법정이자분을 어머니께 지급을 하시는게 맞을 듯 보이고, 5천만원에 대한 증여는 별도의 현금증여신고를 하시면 될듯 보입니다.