답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.고민이 되시는건 당연합니다. 다만 실거주용 주택을 구매할때에는 자금계획에 따라 판단을 하시는게 맞고 현 상황상 신혼부부라면 추후 직장이동이나 출산에 따른 이동가능성이 높기에 일단은 직장출퇴근이 편리하고 거래가 활발한 지역으로 이동하시는게 맞을듯 보입니다. 최근에는 84제곱보다는 59제곱이 더 인기가 많고, 추후 가격이 하락될지는 사실상 아무도 알수 없고 만약 구성역이 하락하게 된다면 이보다 저가인 영통지역도 동일,인근지역군으로 시세하락을 피하기 어려운건 마찬가지라 이 부분은 크게 고민하지 않으셔도 될듯 보입니다. 참고로 주택가격은 주식이나 다른 상품과는 다르게 가격이 높게 올랐다고 더 많이 떨어지지 않고, 오히려 더 많이 오른게 가격하락시에도 가격방어가 잘되는 편입니다. 쉽게 강남이나 서울권을 보시면 가격이 가장 많이 올랐지만 하락시점에 많이 떨어지던가요? 이는 부동산은 주식이나 다른 자산처럼 기본이되는 평가기준이 없고 수요에 따라 가격변동이 생기기 떄문에 가격이 많이 오르는건 그만큼 수요가 꾸준하다는 의미이고 반대로 가격하락시기에는 그 수요가 제일 늦게 빠지기 떄문입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.권리금은 크게 시설권리금과 영업권리금 , 바닥권리금으로 구성됩니다 , 질문에서 말한 유동인구나 상권에 따른 권리금은 바닥권리금에 해당이되며 주로 상권이 좋은 입지의 위치에서 높게 나타나게 됩니다. 그리고 영업권리금은 기존 영업을 통해 확보된 매출로써 주로 실제 해당 매장에서 발생가능한 매출을 의미합니다. 문제는 시설권리금이나 영업권리금은 나름의 기준이 있지만, 바닥권리금은 사실상 기준이 모호합니다. 보통 권리금이 높다면 주로 상권이 좋고 유동인구가 많은 곳으로 인식되는게 사실이고, 해당 점포의 이용고객들도 어느정도 있다는 의미로 해석은 가능합니다. 다만 이게 기대수익과 반드시 일치하는 것은 아니며, 실제 높은 권리금을 내고 입주해도 기대수익보다 낮은 매출로 빠르게 폐업을 하고 권리금회수도 못하는 경우가 적지 않습니다. 상권이라는게 결국은일정주기로 이동되는 경우가 많기에 영원할수는 없고 , 상권이 뛰어나도 내가 하려는 업종이 이 상권과 맞지 않을수도 있습니다. . 그래서 권리금이 얼마나애 따라 판단하실게 아니라 본인이 해당 입지를 여러번 방문하면서 실제 유동인구층이나 소비패톤등을 자세히 보시고 본인 업종이 이에 맞는지를 먼저 따져보시면서 대략적인 권리금의 정도를 판단하여 협의를 하시는게 실패가 적습니다. 보통 중개사나 기존임차인은 권리금회수를 위해 계약이전에 여러 권리금을 높이기 위한 행위를 하는게 사실이기 떄문입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.간단하게 구생활권과 신생활권으로 구분할수 있어 보입니다 일단 두 아파트 모두 대단지아파트로 근거리 위치하여 지역적은 호재는 같이 영향을 받을 것으로 보입니다. 일단 수원 월드(이하생략)은 안정적인 학군, 생활편의시설, 교통시설을 갖추었다고 볼 수 있지만 2004년 준공으로 20년이 훌쩍넘은 구축단지입니다. 재건축의 이슈도 최소 10년이상은 더 소요될수 있어 당장의 지역상승세를 그대로 반영하기에는 한계가 있다 판단이 됩니다. 영흥숲(이하 생략) 1500세대 넘는 대단지로 2023년 입주가 시작된 신축단지라는 장점과 숲세권이라는 입지장점이 부각되는 곳입니다. 특히 수원지역의 경우 삼성반도체 직원들의 거주수요가 발생하는 곳으로 주로 신축에 대한 인기가 좋기고 그에 따라 현지역에서는 대장급 아파트로 발전가능하다는 장점이 있어 보입니다. 특히나 현재 안정적인 학군 편의시설이라고 확정적으로 말하기는 어려운 근접거리인 위 수원월드 주변 생활권과 공유가 가능하고 초,중,고등은 근거리내 이미 위치하고 있기에 주변 편의시설 확충가능성이 있어 보입니다, 결과적으로 수요의 이동측면에서는 영흥숲으로의 이동가능성이 높기 때문에 향후 수요에 따른 가격상승가치는 더 있다고 보는게 맞지 않을까 생각이 됩니다 .물론 현시세가 충분하기 이를 반영하고 있기 떄문에 상승폭에서는 기대만큼의 높은 상승세를 예측하기 어려우나, 향후 금리인상이나 부동산시장 하향시 가격방어에서는 유리할수 있어보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 제도가 바뀌면서 부부가 특별공급에서 다른유형에 각각 중복청약하는 것은 가능한것으로 알고 있습니다. 이때 특별공급유형중 남편은 생애최초, 아내는 신혼부부특공 중복청약이 가능하다는 의미로 알고 있으며, 같은 유형에 두 부부가 각각 중복청약은 안되는 것으로 알고 있습니다 그리고 두 특공 당첨시 먼저신청한 청약 유형이 유효하고 다른 유형은 당첨이 취소됩니다. 일반청약의 중복청약의 경우는 사실 해당 단지의 입주자모집공고에 따라 달라질수 있는 것으로 알고 있습니다. 과거보다는 유연해진게 사실이나 ,입주자모집공고에 따라 이를 인정하지 않는 경우도 있습니다. 사실 청약이란게 매번 규정이 바뀌고 단지별 모집규정에 따라 차이가 있다보니 무조건 된다 안된다를 쉽게 답변드리기는 어렵습니다. 부동산 관련 업종에 있는 중개사들도 매번 경우에 따라 달라지는 상황을 많이 보기 떄문입니다. 가장 확실하게는 입주자모집공고를 참고하고 이게 부족하다며 실질적은 분양사등을 통해 질의를 하시는게 가장 정확할수 있습니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.단순히 토지와 건물의 소유자 달라졌다고해서 무조건 법정지상권이 부여되는 것은 아닙니다. 이를 이해하시기 위해서는 지상권에 대해서 아시는게 필요한데, 지상권 자체는 쉽게 토지에 대한 사용권한이라고 보시면 됩니다. 당연히 당사자간 계약등을 통해 등기되는 권리라고 볼수 있습니다. 그런데 법정지상권은 이러한 계약과 등기가 아닌 법규정에 따라 형성되는 권리로써 그 목적은 토지의 이용권한이 없더라도 건물의 철거를 막고 유지를 할수 있는 즉 안정적인 건물 사용을 보장하기 위한 목적입니다. 우리나라 등기부는 토지와 건물이 분리되어 있어서 만약 토지와 건물소유자가 동일한 상태에서 건물에 설정된 근저당이나 물권으로 인해 건물만 경매가 진행되는 경우 건물낙찰자는 토지에 대한 이용권한이 없어 낙찰를 받더라도 토지소유자의 요구에 따라 건물을 철거하거나 이용을 하기 어려워질수 있습니다 이때 법 규정에 따라 당연히 성립되는 권리가 법정지상권 입니다. (민법366조)결국 정리하면 토지와 건물의 소유자가 동일한 상태에서 건물만 경매가 진행되는 경우 그 낙찰에게 법정지상권이 부여되게 됩니다. 이 조건에 해당되지 않으면 법정지상권은 성립되지 않습니다. 예로 경매전부터 토지는 A소유, 건물은 B소유일 경우에서 건물 경매가 진행되고 낙찰받아도 낙찰자에게는 법정지상권은 성립되지 않습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세대출의 경우 무주택자를 기준으로 전세보증금의 90%까지는 가능할수 있어 전세3억이라면 주택요건이나 시세에 문제가 없다면 2.7억까지도 가능할수 있습니다. 최소한 대출신청을 위한 계약서 작성이 필수적이기에 계약금 3천만원정도는 부담을 하신다고 보시면 됩니다. 물론 전세대출도 개인신용도나 별도 상황에 따라 제한이 될 여지가 있어 정확한건 은행을 통해 가능여부를 확인하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.고유가 지원금은 미성년자가 아닌 이상 세대기준이 아닌 개별기준으로 알고 있습니다 .그에 따라 본인소득이나 자산요건에 따라 판단이 될것으로 보여 동생분과의 동거에 따른 이유는 아니라 판단이 됩니다. 예상가능한 부분은 고유가지원금이나 재난지원금 모두 신청을 반드시 하셔야 지급이 되는 것으로 신청가능일자에 신청을 하셨는지가 궁금합니다. 신청을 했는데 제외가 되었다면관련 기관에 문의를 하시어 왜 안되는지를 확인하시면 되는데, 신청조차 안하셨다면 지원대상이라도 받을 수 없는 것으로 알고 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.난해한 부분입니다. 불법여부는 사실상 해당 지름길이 사유지인지 공공도로인지에 따라 달라질수 있는 부분인데, 비록 사유지라도 사람들이 도보로 통행하는 것까지는 불법행위로써 보아 제지를 하기는 어렵습니다. 물론 사유지의 경우라면 아파트 입장에서 통행을 하지 못하도록 막을수는 있는데, 최근 이러한 부분들이 이슈가 되는 상황에서 이미지상 쉽지 않을수 있습니다. 보통 외부차량이 아파트 지름길을 도로로써 이용하는 경우라면 단내 주민이동안전과 소음등의 문제에 따라 제지를 해도 명분이 있는데, 단순히 비거주 시민들이 이동편의를 위해 다니는 것까지 차단하는 경우 외부로부터 해당 아파트 이미지가 나빠질수 있고 이는 곧 시세에도 적지 않게 영향을 줄수 있습니다. 그렇기에 대부분 사람들의 도보이용에는 별다른 제지를 하지 않는게 통상적입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.중개사도 질문자님을 통해 중개를 성공하고 수수료를 받을 의도가 있기 떄문에 이게 꼭 안된다고는 할수 없습니다. 중개사가 도저히 상황상 계약체결이 어렵다면 계속되는 연락에 답변을 잘하지 않거나 구하기 어렵다고 잘랐을 것인데 다 대답을 해준다는건 거래가능성이 있기 때문으로 볼수 있어, 일단 의뢰인입장에서는 궁금한 점이나 필요한 사항에 대해서는 계속요청을 하셔도 괸계가 없을듯 보입니다 .중요한건 시간이 지나면 결국 질문자님 입주가능시기와 주택입주시기가 비슷해질것이고 그시점에 매물에 대해서 계약가능성이 높기 떄문에 중개사가 질문자님 요청을 회피할 이유는 없어 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 향후 가격변동은 누구도 예측하기 어렵기에 판단을 내리기는 어렵습니다. 일단 빌라의 경우 특별한 경우가 아니라면 부동산침체기에는 가장 먼저 하락하고 ,상승기에는 늦게 상승되는게 일반적이라 추가적인 시세상승을 기대하고 구매하는 것은 어려울수 있습니다. 보통 빌라의 경우 내 주택의 가격이 상승보다는 내가 거주하는동안의 주거안정을 누리기 위한 목적이 주된목적이고, 그사이 가격이 지금처럼만 유지되어도 좋은 입지라고 판단할수 있습니다. 일단 현 지역이 강서구인데, 해당지역은 서울에서서 깡통전세나 전세사기등의 이슈가 있던 곳으로 빌라내 시세가 실제시세에 비해 고평가된 경우가 많습니다. 보통 공시가격이 시가대비 70~80%수준이기에 단순 계산으로는 3억원정도가 적절시세로 보이긴 합니다. 다만 실제 임대차를 주신다고 가정했을때, 보증보험 가입요건인 공시지가 126%를 하면 3억원정도가 나오기에시세는 대략 3.2~3.4억수준정도면 크게 높은 가격대는 아니라고 생각이 됩니다.