답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 인구는 시장에서는 수요요인에 해당되고, 가격은 수요와 공급에 따라 결정되는 시장특성상 추세적인 인구감소는 장기적으로 주택가격의 하향세로 나타날수 있습니다. 다만, 지역별 인구감소세에는 차이가 있기에 지방의 경우 수도권 보다는 인구감소에 따른 가격하락세가 더 빠르게 나타날수 있습니다. 지방만 비교해본다면 , 중요한건 단순히 광역시 여부가 아니라 해당 지역내 추세적인 인구수감소보다 높은 인구증가요인이 있는지 여부인데, 대표적인 요인이 직장 즉, 일자리가 증가하냐 감소하느냐 여부입니다. 예를 들어 해수부 이전과 북극항로 이슈가 있는 부산의 경우는 다른 지방광역시에 비해서는 인구유입이 더 높아질 가능성이 있기에 유리하지만 대구처럼 신사업단지가 없고 점차 지양산업이 주를 이루고 있어 직장이 점차 줄어들고 있는 광역시라면 더 빠르게 지역소멸화등이 나타나면서 부동산 가격도 더 빠르게 하락할수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 대통령실 이전에 따른 부동산 가격변동성은 크지 않을것으로 보입니다. 이유는 대통령실 이전이 거리상 크지않고, 이러한 이슈보다는 현재의 규제영향등에 따라 가격영향을 더 받고 있는 상태이기 때문입니다. 물론 실제 근무인원들의 유출이 예상되므로 임대차수요가 감소될 가능성은 있지만, 실제 청와대와 용산까지의 출퇴근이 어렵지 않은 상황이고, 서울 상급지역에 해당되는 지역자체 특성상 부동산 시장내 주택가격에 직접적인 영향은 매우 적을 것으로 보입니다. 다만, 상권에 대해서는 영향이 매우 클수 있는데, 용산 집무실 이전에 따라 근무인원 및 상주인구가 감소될수 있기에 지역내 상권이 어려워질수 있고, 그에 따라 상가임대차등에서는 시세 하락등도 예상될수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문의 방식으로 진행할 경우 예상되는 문제라면 일단 보증보험 가입시점에 이체내역 또는 영수증을 제출하게 되어 있는데, 실제 잔금에 대한 이체는 없이 잔금영수증만을 가지고 있기 때문에 혹시라도 보증보험사에 따라 이체기록등 추가적인 증빙요청이 있을 경우 이를 입증할수 없어 가입이 어려워질수도 있습니다. 물론 경우의 수에 해당되나, 100%배제할 부분은 아닙니다. 또한 이러한 부분들이 나중에 보증금 미반환등이 발생에 따라 보증보험 청구시 발견되면 지급거절등의 결과가 나올수도 있기에 질문의 방식으로하는건 문제는 없으나, 추후 리스크는 가지고 있다고 보시면 됩니다,질문자님과 새로운 임차인이 언니분이라는 관계특수성상 여러 고민이 되어 보이는데, 임대차계약서 새로운 신규계약에 해당이 되는 만큼 원칙대로 자금을 주고 받는게 좋을 것으로 보입니다. 즉, 언니분은 언니분대로 계약금, 잔금을 지급하고, 임대인은 잔금을 받아 현 임차인인 질문자님에게 반환하는 방식으로 진행하는게 불편할수는 있어도 가장 안전하다고 할수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약당사자들 상황에 따라 질문처럼 계약을 진행하는 것은 법적문제등은 없으나, 권리관계변동등에 대해서는 세심한 주의가 필요할수는 있습니다. 정확하게는 판단하기 어렵지만 예상으로는 매도자분이 현재 다른 곳으로 이주가 불가피한 상황으로 중도금 보다는 높은 금액을 우선 확보하기 위해 주택 사용수익을 넘기고 전세계약을 먼저 진행하는 것일수도 있고 드믄 경우이지만, 잔금이 길어질 경우 생길수 있는 주택가격상승등에서 매매가격에 대한 조정여지를 남겨두시는 것일수도 있습니다. 정확한의도는 당사자만 알수 있기에 직접적으로 물어보시거나, 질문자님이 특별히 진행할 의사가 없고 해당 주택에 미리 전입하여 거주할 필요도 없다면 해당 제안은 거절 하시는것도 가능하니 협의후 판단을 하기 바랍니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당 부분은 부동산과는 거리가 있어 보입니다. 개인적 판단으로 명품의 경우는 본인 착용의 목적도 있지만 향후 재판매등도 고려해야 하기에 통상적으로 수요가 높을수 있는 라지사이즈가 유리할것으로 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.분양권 보유도 주택수에 포함되기 떄문에 원칙상은 26년 10월에는 질문자님은 2주택자로 볼수 있습니다, 그에 따라 종전주택 매도시 양도소득세 비과세는 적용되지 않으나, 특례에 따라 일시적 2주택에 해당이 되는 경우 종전주택(빌라)에 대한 양도비과세가 적용될 수 있습니다. 질문의 요건이라면 종전주택을 구매하고 1년이상 경과된 이후에 신규주택(분양권)을 취득하고 3년내 종전주택을 매도하는 것이기에 비과세 요건에는 해당이 될것으로는 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아현뉴타운은 강북지역에서도 최고 시세를 나타내는 단지에 해당됩니다, 실제 19억이상 호가하는 지역인 만큼 현재 대출규제로 자금조달이 쉽지 않기에 왠만한 현금동원력이 있는 사람이 아니면 거래를 하기 쉽지 않습니다. 또한 토허제로인해 갭투자도 어려운 상황이기에 실거주수요만 나타나고 있는 상황입니다. 사실 이러한 거래량 감소을 통해 주택상승세를 낮추고자 하는 정부의도가 반영된 부분이고, 외국인에 대한 규제역시도 강화된 만큼 사실상 예상된 부분으로 볼수 있습니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문과 같이 구체적인 상황이나 요건없이 단순하게 구매하기 좋은 지역을 문의하시면 답변드리기 어렵습니다. 통상적으로 향후 가치상승이나 생활권등 모든 면에서 유리한 서울 상급지를 추천드릴수는 있으나, 사실 해당 지역이 좋다는건 누구나알지만 현실적으로 구매가능한 자금력 여부나 추가적인 대출가능성은 개인마다 차이가 있기에 모두에게 맞는 추천으로는 보기 어렵기 때문입니다 . 결국은 질문자님 가지고 있는 자산과 대출을 통해 조달할수 있는 예산을 제시하여야 이를 기준으로 질문자님이 생각하는 요건에 최대한 부합하는 지역을 추천드리는게 가능할수 있기 때문입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.기본적으로 지목이 동일하다는 전제하에서 토지의 경우는 나대지가 부속토지에 비해 가치가 높습니다, 쉽게 아무것도 없는 땅이 건물이 세워져 있는 토지보다는 기치가 크다는 의미입니다. 이는 구매자 입장에서 선택의 종류가 빈토지를 구매하는게 훨씬 유리하기 때문입니다. 그렇기에 질문자님이 생각하는 목적에 따라서 활용할 방법에도 차이가 생길것으로 보이는데, 만약 건물이나 주택등을 건축하여 분양 혹은 임대차를 통해 수익창출을 고려하고 있다면 빈땅보다는 이용가능한 상태로 건축을 하는게 유리하지만 단순히 토지매매시 높은 가격을 받기 위한 목적이라면 지목변경 및 토지형질변경을 통해 나대지를 만들어 그자체로 매매를 하시는게 유리할수도 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 보통 선순위 물권증 담보물권이 근저당과는 다르게 전세권은 사용수익을 포함하고 있기에 금융권에서는 말소전까지는 대출심사 불가라고하는게 일반적입니다. 이런 경우 보통 계약서상 특약으로 통해 잔금일에 전세권 말소와 동시이행이라는 명확한 사항이 기재되어 있는 경우에는 심사가 가능할수 있습니다. 물론 금융기관별로 요구하는 사항에 차이가 있을수 있기에 해당 은행에 문의하여 서류등을 갖추셔야 합니다.2. 1번과 동일한 내용으로 보입니다. 3. 특약이 불명확하다는 건 그만큼 이후에 문제가 되었을때 다툼의 여지가 생기게 됩니다. 그에 따라 해당 부분들 모두 특약으로서 명시하는게 필요할듯 보입니다. 보통은 전세대출이 거절될 경우 계약을 해지하고 지급한 계약금을반환한다 라는 등의 명확한 내용을 넣으시기 바랍니다. 단순히 그럴것이라 본인이 판단하는건 위험할수 있습니다. 그리고 전세자금대출 전세로 계약이라는 문구만으로 3번에서 말한 모든 부분을 포함한다고는 보기에는 해석하는 사람에 따라 그 판단도 달라질수 여지가 있습니다.