답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네. 중도해지조건이 다음임차인 주선과 중개보수 지급이기에 다음 임차인이 구해지지 않으면 실질적으로 계약은 그대로유지가 되는 것입니다. 물론 실질적으로 이사를 하실수는 있으나, 해당 주택과 신규주택의 월세와 관리비는 이중으로 부담하셔야 하고 전입신고역시도 현 주택에서 대항력문제로 전출을 하지 못해 새로운 주택의 미전입신고에 따른 대항력 부여가 늦어질수 있습니다. 물론 그 사이 새 주택에 대한 권리상 리스크있을수 있습니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 분양의 경우 계약금 10%, 중도금 40~60%, 잔금 30~50%로 진행되게 됩니다. 다만 잔금시점에서는 중도금 대출이 있는 경우 원금과 이자를 일시상환하여야 하기에 결국은 계약금 10%을 뺀 나머지금액이 잔금이 처리가 되어야 합니다. 보통은 집단대출이나 개별 은행대출을 통해 진행하게 되는데, 규제지역의 경우 LTV40%에 따라 분양가의 최소50%이상의 자금자금이 있으셔야 하고,비규제지역의 경우 LTV70%이므로 계약금을 제외한 최소 30~35%의 자기자금이 있어야 실질적으로 입주가 가능합니다. 질문의 경우처럼 분양가가 5억수준이라면 최소 2억이상 규제지역이라면 3.2억이상은 있으셔야 할것으로 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙적으로 예외없이 허가일로부터 4개월이내 전입을 하셔야 합니다. 다만, 정부가 최근 이러한 문제로 인해 예외적으로 전입기간 특례를 부여한것으로 알고 있으며 해당 특례에는 아래조건에 해당이 되면 임차인의 게약만료일까지 전입기한이 연장됩니다. 조건은 1. 매도인이 다주택자여야 하고 2. 매수인은 무주택자여야 하니다. 그리고 2026년 5월 9일 이전계약이 체결되고 계약금을 지급받은 경우에 해당이 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.경매진행시 최우선 변제의 경우는 선순위 근저당보다 우선배당을 받을수 있는 권리에 해당되기에 지역별 소액임차인 기준과 최우선 변제금액을 기준으로 확인을 해보셔야 합니다 . 부산의 경우라면 최우선 변재금이 2800만원이기에 해당금액까지는 최우선 변제가 될수 있고 나머지 금액은 우선변제권에 따라 순위배당을 받으셔야 하는데, 현실적으로 배당금액이 남아있기는 어려워보여 200만원에 대한 손실가능성이 있습니다. 중요한 건 이러한 부분보다는 중개사가 있음에도 계약시점에 이러한 권리관계가 있음을 설명하지 않았고 계약시점에 신탁명의였다면 계약서작성시 신탁사의 동의서등도 원칙적으로 첨부가 되어야 합니다. 이후에 말소를 하던 어찌되었던 계약시점에 이러한 부분들은 충분한 확인설명의무가 있기 때문입니다. 기본적인 상황으로도 리스크가 있는 목적물이고, 임대인의 재정상황도 좋아보이지 않기에 약속된 4월 14일까지 신탁등기 미말소시 계약해지를 요구하시는게 좋을듯 보입니다. 그리고 중개사가 이에 대해서 계약금 미반환에 대한 이야기를 하거나 해지를 회피하는 액션을 취하는 경우 시청등에 해당 중개사무소에 대한 확인설명고지의무위반등을 민원넣겠다고 하시고 해지에 따라 발생하는 손해에 대해서도 중개과실에 따른 중개사고로써 손해배상요구를 하겠다는 의사를 전달하시는게 필요할듯 보입니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당부분은 명확하게 판단을 하기 어려울수 있습니다. 개인적 판단으로써 단기임대로써 주임법 적용대상이 안되었다 하더라도 3년을 거주한 이상 임대차보호법 적용이 가능할것으로 보이고, 2년미간 계약까지는 최소거주간, 이후부터는 묵시적갱신으로써 주택의 경우 2년 단위 연장이 된게 아닌가 판단이 됩니다. 그렇게 되면 현재는 묵시적갱신상황으로 임의퇴거를 임대인이 주장할수 없는 상황으로 볼수 있습니다. 다만 일시사용을 위한 단기계약이라는 부분이 계약서상등에 명시가 되어있거나 목적상 단기사용목적이라는 부분이 있다면 이때는 주임법 적용이 어렵고, 그에 따라 퇴거를 하셔야 할수 있습니다. 결국은 어떻게 판단될지에 대해서는 의견차가 있을수 있는 상황으로 보이고 제 의견과 다르게 단기계약이라는 점떄문에 후자가 인정될 가능성도 적지 않습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.지주택주택을 분양받았을 가장 큰 리스크라면 계획된 입주시기에 입주가 가능토록 공사가 끝나느냐는 문제가 있을수 있습니다. 사실 조합원이 아닌 일반분양의 경우 공사비 증가에 따른 비용지출등의 리스크는 없지만 실제 위와같은 시공사와 조합원간 마찰이 생기게 되면 공사지연에 따른 입주지연등의 리스크는 있을수 있습니다 . 물론 이 부분까지는 지주택별 차이가 있기에 반드시 생긴다 안생긴다를 판단할수 없습니다 . 위 지연에 따른 손해등은 사실상 일반분양당첨자간 공동으로 시행사나 시공사를 상대로 소송을 진행하는게 일반적인 절차이기에 법원 판단에 따라 손해범위와 금액등이 정해질것으로 보입니다. 그리고 지주택을 조합원승계가 아닌 일반분양을 통해 분양권을 받으셨다면 이미 공사진행및 사업진행이 안정화단계로 보는 경우가 많기에 일반적으로 말하는 지주택의 위험성보다는 리스크가 낮습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.법적으로 부동산대필료가 정해진바가 없기에 얼마를 받던 금액에 대해서 문제를 제기할 근거가 없습니다. 그래서 대필료가 지역, 부동산마다 차이가 나게 됩니다. 다만, 원칙상으로 중개사법상 중개행위에 따른 보수외 다른 보수를 받을 근거가 명시된게 없고 본인이 중개행위를 하지 않은 부동산 계약서를 대필하는 행위자체가 불법이기 떄문입니다. 원칙상 계약서를 대필할수 있는 자격은 변호사와 행정사에게 있습니다. 그에 따라 일단은 시청등에 해당부동산에 대한 민원을 넣는 방법등으로 문제를 제기하실수는 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적으로 입주초기에 해당되는 경우라면 임대인이 해당 하자보수를 진행하는게 맞을듯 보입니다. 보통 하수구 막힘등의 문제는 원인과 하자배관에 따라 주체가 조금 달라지는데, 공용배관의 문제로 인한 경우라면 건물관리측이 부담하거나 각 세대공동을 납부를 하여야 하고 전용배관이라면 해당 호수가 스스로 부담하게 됩니다. 그런데 전용배관이고 그 하자가 사용상 부주의등에 따른 막힘문제라면 임차인이, 임차인 과실없는 구조적 하자등이라면 임대인이 부담을 하게 됩니다, 질문에서 입주한지 얼마 되지 않은 입주초기라면 사용상 하자를 묻기 어렵기에 임대인이 하자보수를 진행하는게 통상적입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사진 첨부가 되지 않아 질문의 내용에 대한 일반적인 부분만 설명드립니다. 일단 가점 최상점은 총84점으로 무주택기간, 청약통장보유기간, 부양가족에 따라 부여가 되며, 이는 가점제에서 당첨을 결정하는데 중요한 역할을 하게 됩니다. 보통 인기있는 청약의 경우 과다경쟁에 따라 당첨가점이 매우 높게 나오게 되며 일반적으로 젊은 세대는 최상가점을 받기 어렵기에 사실상 특별공급등이 아니라면 일반공급에서는 당첨이 어렵습니다. 보통 청약통장보유기간에 따른 가점 만점은 17점이며 15년이상보유해야 만점을 받게 됩니다. 예비번호의 경우도 기다리면 내 순서가 올수 있지만 언제 그 시기가 올지는 정확한 판단이 어렵기에 2~3년내 기회가 올지 안올지는 예측하기 어렵습니다. 예비번호가 10번이내라면 일반적으로 추가당첨될 가능성이 높은게 일반적입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.국민평형(전용85제곱)을 초과하는 대형평수의 경우는 이전까지만해도 수요가 소형, 국민평형에 미치지 못해 가격적인 메리트나 상승가능성이 크지 않았던게 사실이나, 최근 1~2인가구 증가에 따라 소형평수가 공급이 많이 되고 상대적으로 대형평수의 공급이 잘 되지 않으면서 희소성이 나타나면 다시 수요가 늘어나는 추세입니다. 물론 지역과 입지에 따라 차이는 있겠으나, 어느 단지내 모두 존재하는 평수,구조가 아니기에 지금은 개인적 판단으로 충분히 구매해도 나쁘지 않을것으로 생각됩니다 특히나 용인,수지의 경우 반도체산업관련 지역이슈도 있는 곳이고, 수요증가가 가능할수 있어 장기적인 측면에서도 나쁘지 않아 보입니다.