답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세제도의 경우는 정부나 기관이 처음 만들어서 정착시킨 제도가 아닌 임대인과 임차인간 계약관계에서 탄생하였으며, 당시의 금리나 부동산 시장변화에 따라 비중이 커졌다 줄었다하며 지금까지 이어져왔습니다. 전세제도는 제도자체만 보면 임차인에게는 주거비용부담을 줄이고 임대인에게는 주택구매시 시드역할을 하기 때문에 서로간 이점이 있는 좋은 제도임에는 분명하지만, 이를 악용하는 임대인과 전세대출의 완화, 부동산시장내 불균형이 현재의 이러한 상황을 만들었다고 볼수 있습니다 .오히려 일본등에서는 월세부담에 따른 주거비용상승이 문제가 되면서 우리나라의 전세제도등을 도입할려는 모습도 나타난적이 있을 정도로 꼭 단점만 있는 제도라고는 할수 없습니다.그리고 현재처럼 월세비중이 높아지게 되면서 전세가 줄어들게 된다면 월세가 고정화되는것처럼 예상할수 있지만 앞에서 말했든 전세제도 자체의 장점이 있기 때문에 관리하를 벗어나는 변형된 모습의 전세계약형태가 새로 나타날수 있고 이렇게 되면 다시또 지위가 낮아지는 임차인들의 피해와 주거불안이 생길 가능성이 있습니다 .즉, 정부가 전세든월세든 임의대로 통제를 한다고 해도 전세제도 자체가 우리나라에서 사라자기는 쉽지 않습니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임대차에서 계약기간까지는 거주를 하셔야 합니다, 계약기간중에 임의대로 계약을 해지할수 없고 1년이 되든, 2년이 되든 법에 따른 일정요건이 아닌 이상 만기까지 거주를 유지하셔야 합니다 ,당연히 임대인에게도 만기전 보증금을 돌려줄 의무가 없기 때문에 임대인이 중도해지에 대한 동의를 하지 않는이상 보증금반환은 어렵습니다. 일단 임대인에게 본인의 불가피한 이사상황을 설명하고 중도해지에 대한 동의를 구하시는게 순서이고, 임대인이 동의를 조건으로 요구하는 사항에 대해서 충족이 되시면 합의해지가 이루어지고 , 해당 시점에 보증금반환을 받으실수 있습니다,아래 내용은 중도해지관련 사항으로 한번정도 읽어보시면 도움이 될듯 보입니다. "계약기간이 남았는데 이사해야 한다면?" 임대.. : 네이버블로그

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약갱신청구권은 만기 6~2개월전까지 사용의사를 통보하실수 있고, 이는 주택이 매매와는 관계없이 사용하실수 있습니다. 다만, 상대방인 임대인은 해당기간내 실거주를 이유로 거부할수 있는데, 현재 상황이라면 새로운 매수자가 해당기간내 등기이전을 완료하고 실거주를 이유로 거부를 한다면 갱신청구권에 대한 거부가 가능하지만, 해당 기간(만기6~2개월)이 넘어 등기이전이 되는 경우라면 이를 거절할수 없습니다. 즉, 질문자님은 현재 기준으로 매매여부와 관계없이 현 임대인에게 갱신청구권을 사용하시면 되고, 거절여부는 이후 상황을 지켜보셔야 할듯 보입니다.그런데 보통은 현 임차인이 있는 경우 임대인이 사전에 매매여부룰 통보하는게 일반적이고, 토허제 내 주택이라면 임차인의 퇴거확인서가 허가시에 첨부되는게 일반적이라 위처럼 임차인이 동의없이 매매를 하는 경우는 드뭅니다. 혹시라도 질문자님 퇴거일자에 맞추어 매매잔금일 이정해진 상황이라면 사실상 갱신청구권에 따른 연장이 가능하기 때문에 임대인입장에서 갱신청구권을 사용하겠다고 한다면 협의를 요청할 가능성이 높습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.직계존비속간 금전차용시 중여를 피하기 위해서는 차용증(금액, 상환기간 및 상환일 ,상환방식, 이자율)을 작성하고 그에 맞는 자금이체와 이자지급등의 기록을 남겨두셔야 합니다. 또한 시간이 오래되면 원금 상환을 미룰수 있다고 판단하는 경우가 있는데, 아닙니다. 반드시 기재된 상환일 까지는 상환을 마무리하셔야 합니다. 이유는 직계존비속간 차용은 증여로 추정하기 때문에 이러한 부분들에 대해서는 민감하게 보기 때문입니다. 다만 직계존비속간 차용의 경우 2억까지는 무상으로 차용이 가능하나 이때도 차용증 작성은 필수적입니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.개인적 판단에 해당될수는 있는데, 입지는 사실 내가 어떻게 해서 바꿀수 없는 부분이고, 내부적인 거주환경은 인테리어등을 통해 개선이 가능할수 있습니다 .그에 따라 입지가 좋은 구축이 더 유리하지 않을까 판단이 되고, 입지가 괜찮고 세대수가 어느정도 있는 단지라면 향후 재건축사업에도 속도가 붙을수 있기에 중장기적 관점에서도 유리할 듯 보입니다. 다만 입지가 다소 좋지 않은 신축이라도 해당 지역에 개발호제가 있고 발전가능성이 있다면 장기거주를 고려하면 유리할수 있는 부분이 있어 무조건 어디가 더 좋다라기 보다는 본인의 상황과 향후 발전가능성에 따라 판단을 하시는게 맞을듯 보입니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.인감증명서는 주민센터등에서 발급요청할때 담당공무원이 그목적을 물어보고 해당 목적을 인감증명서상 기재하게 됩니다. 보통은 매도용인감증명서, 위처럼 대출을 위한 경우 금융기관 제출용이라는 내용이 기재되게 됩니다. 담당자분이 어떠한 식으로 이야기를 했는지는 모르겠으나, 발급시에 근저당 설정을 위한 인감증명서 발급이라고 전달하시고 그에 따라 발급된 인감증명서를 제출하시면 될듯 보입니다. 인감증명서는 매우 중요한 개인정보에 속하기 떄문에 아무런 기재도 없이 전달하는 것은 추천드리기 어렵고, 위처럼 목적을 미리 말하시고 발급받아 전달하시면 될듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.빌라의 경우는 통상적으로 시장변화에 따른 가격방어가 아파트에 비해 좋지 않습니다. 쉽게 가격상승기에는 아파트보다 느리게 반응하고, 하락기에서는 아파트보다 빠르게 하락하는 특징이 있습니다. 이유는 수요변동때문인데, 일반적으로 부동산호황기에는 아파트 수요가 증가하고 이러한 수요가 규제등으로 비아파트등으로 분산되는 경우에 가격상승이 나타나고 반대로 하락기에서는 가장 먼저 수요가 감소되기 떄문입니다. 다만 실거주로만 볼때 크게 문제될 부분은 없으며, 아파트가 워낙 비싸졌기 때문에 대체로써 주거안정을 위한 구매에는 나쁘지는 않습니다만 가격상승을 바라고 구매를 하시는 거라면 아파트를 하시는게 더 안정적이긴 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.명의신탁은 부동산 실명법상 금지되는 행위로 불법입니다. 그리고 명의신탁약정과 그에 따른 등기 또한 무효가 될수 있고 당사자는 형사처벌 대상이 됩니다. 수탁자(명의를 빌려주는 사람)는 5년이하징역 또는 2억원이하의 벌금형, 위탁자(실제소유자)는 3년이하 징역 또는 1억원이하의 벌금에 해당됩니다. 다만 신탁회사를 통해 명의신탁의 경우는 합법적으로 인정될수 있으며, 부부사이에서도 별도의 조세포탈 또는 법령상 제한 회피목적이 아니라면 예외로써 인정되게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사전점검을 마치고 최종 잔금및입주만 남으셨다면 이사에 대한 준비를 먼저하시는게 필요하고, 입주전에 엘레베이터 사용 예약등을 미리 해두셔야 합니다. 그리고 입주당일에는 잔금을 납부한 이후 관리사무소를 방문해 입주자등록 및 차량등록, 관리비정산확인, 출입카드 등록 및 관련키등을 수령하셔야 합니다 . 그리고 전기,수도,도시가스들중 개별관리비에 해당되는 항목에 대해서는 관련 고객센터를 사용신청을 하셔야 하는데, 보통은 사전에 미리 확인하여 이사당일 사용이 가능토록 준비하시는게 필요합니다. 보통 아파트의 경우는 도시가스만 개별관리비에 해당되는 경우가 많습니다. 나머지 내부적인 인터넷과 가전설치등은 순차적으로 예약 및 신청을 통해 진행하시면 됩니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.특약의 경우는 권리관계에 따라 필수적으로 기재가 필요한 부분을 제외하고는 임차인이 원한다고 해도 임대인동의없이는 무조건 기재가 어렵습니다. 보통 전세대출이 없고, 보증금이 낮은 경우에는 특약에 내용을 추가하는 부분보다는 특약에 기재된 내용 중 불리한 내용이 있는지를 확인하고 이에 대한 삭제요청등을 하시는게 더 중요하다고 할수 있습니다. 또한 당사자간 합의에 따라 입주시 도배등을 해주기로 하였다면 이에 대한 부분은 기재를 하여 임대인이 말을 바꾸거나 할 경우를 대비하시는게 유리합니다.