답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세계약을 체결하는시는 경우 무조건 가입을 하시는게 좋습니다. 보증보험가입은 필수가 아닌 선택사항이나 임차인 입장에서는 보증금 보호를 위한 가장 확실한 방법이기 때문에 가입을 하셔야 합니다. 단, 소액임차인으로써 최우선변제가 가능한 수준의 보증금이라면 보증료를 부담하면서까지 보증보험에 가입을 할 이유가 적고 보증보험의 경우 위 조건에 해당이 되는 경우 가입을 거절하는 경우가 있습니다. 특히 비아파트 전세계약에 있어서는 불안전한 시세로 인해 거주중 깡통전세나 역전세가 너무나 쉽게 나타날수 있어 반드시 가입을 하시는게 필요합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.세금적인 문제를 판단할때에는 가장 쉬운 방법이 일반적인 경우에 해당이 되는지를 먼저 판단해보시면 되는데, 질문처럼 1)어머니와 전세계약을 체결하고 보증금을 지급한뒤 2)어머니와 동거를 하는 경우를 생각해보시면 1)번까지는 직계존비속관계에서 충분히 일어날수 있는 일이기에 요건을 갖추면 별도 문제될 여지가 없지만 여기에 2)이 더해지면 일반적인 경우로 보기 어렵습니다 .누가 봐도 같이사는데 보증금을 지급하였다는 것은 정상적인 임대차가 아닌 자금을 부모님꼐 증여한 것으로 의심할수 있고, 실제 이렇게 되면 전세보증금 만큼은 현금증여 또는 부담부증여로써 인지될 가능성이 있습니다. 즉, 정확하게 이게 문제가 되고 그에 따라 어떠한 처벌이나 세금패널티를 받는지를 명확하게 답변드리기 어려우나 충분히 문제가 될 가능성은 배제할수 없습니다. 그에 따라 위처럼 진행하시기전 반드시 세무사등을 거쳐 상담을 받고 진행하시는게 문제가 없을 가능성 높아보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.동작구는 이미 재개발 및 재건축사업이 진행후반단계인 곳입니다. 그리고 강남이라는 이점과 강남과 여의도등과의 접근성도 유리하고 과천등의 접근지역으로써 서울 전역의 교통편의성도 뛰어난 입지로 볼수 있습니다. 쉽게 서울 전체에서도 중심부에 자리잡고 있는 상급지에 속합니다. 그에 반해 강동구의 경우 한강을 통한 강남접근성이 용이하고 최근 대규모 개발에 따른 유입인구가 늘어난 곳이지만 아직 서울내에서 중상급지로 보기에는 한계가 있습니다 .물론 개인적인 입지판단이기에 어느곳이 객관적으로 좋다 나쁘다를 말할수는 없지만 해당지역내 평균시세나 선호도만 보면 동작구와 비교대상은 아니라 판단이 됩니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.모두 그렇지는 않습니다. 일단 매물을 가지고 있지 않는 부동산에 방문하여 A부동산 매물을 보여달라고 하면 B부동산 매물을 가지고 있는 A부동산에 연락하여 매수자 중개인으로써 공동중개를 제안하게 됩니다. 문제는 해당 매물이 아파트처럼 동네부동산 여러곳에 나와있는 경우라면 A부동산도 공동중개를 승인하고 주택을 보여줄수 있지만 본인만 가지고 있는 매물이라면 어차피 본인에게 찾아올수 밖에 없기 때문에 B의 공동중개는 여러가지 이유를 들어 매물을 보여주지 않을수도 있습니다. 즉 이전 부동산 분이 말했던 부분은 매물과 중개인에 따라 가능할수도 가능하지 않을수도 있습니다. 특히 지금처럼 전월세 매물이 없는 상태에서 본인만 가지고 있는 매물이라면 쌍방중개에 유리한 환경이기에 더욱 그럴수 있고 반대로 시장이 활성화되고 매물이 넘쳐나는 경우라면 공동중개 요청헤도 충분히 가능할수 있습니다 ,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.그런 정보는 쉽게 공유되는 정보가 아닌 개인의 정보에 따라 판단을 하셔야 할 부분입니다. 최소한 토지투자를 하시려면 해당 지역의 발전가능성이나 해당 토지의 이용가능성을 판단하셔야 하는데, 이런 것은 수익과 직결된 부분으로 타인에게 제공되기 어려운 부분입니다, 최소한 투자를 하시겠다면 관련된 공부와 입지분석정도를 하시고 투자를 하시기는 좋을듯 보이고, 본인이 잘 모르고 어렵다 느끼시면 안정적인 간접투자상품인 리츠등에 투자를 하시는게 좋을듯 보입니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.가족간 전세계약은 사실상 13억이하 주택의 경우 무상거주를 해도 증여세 부담은 발생하지 않는 것으로 알고 있습니다. 그리고 부모님 명의주택에 함꼐 거주를 하는 것은 동일세대를 구성하는 것이기에 이 차제가 증여판단이 되지 않는것으로 알고 있습니다. 그리고 양도세, 취득세는 전세계약에 따라 발생될 여지가 없으며, 종부세의 경우는 현 주택보유자의 주택별 가액합이 1주택자인 경우 12억초과시 다주택자의 경우 9억초과분에 대해서만 고려를 하면되나 위 모든 세금은 자녀와 전세계약에 따라 발생되는 리스크에는 해당되지 않습니다. 만약 1주택자 부모님과 2주택자 자녀가 동일세대를 구성해서 1가구 3주택이 된 상태로 보유주택을 타인에게 매도하는 경우나, 새로운 주택을 취득하는 경우라면 취득,양도시 중과세에 대한 리스크가 생길수 있지만 단순히 유주택 부모님과 자녀간 전세계약에 따라 발생되는 리스크는 아닙니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 현 대출규제로 인해 15억이하 주택에 대해서는 대출한도는 최대 6억으로 제한되고, 개별 소득에 따른 DSR적용으로 한도가 제한될수 있으며 규제지역내 있을 경우 LTV40%만 적용되게 됩니다. 질문에서 서울내 주택이고 14억이므로 대략적으로 40%인 5.6억이 최대 한도가 될수 있고, 그에 따라 주택구매에 필요한 자기자금은 대략 8~9억정도 입니다. 지금 4억대출이 필요하시다면 이는 부모님집을 팔고 해당 자금을 동원한다고 가정을하신듯 보이는데, 새주택을 본인명으의로하시고, 부모님 주택매도자금을 이용한다면 이는 증여로 볼수 있기에 해당 금액만큼의 증여세도 발생될수 있는 부분입니다. 자금계획에 대해서 정확하게 판단을 해보신뒤 진행하시는게 맞을듯 보이는게 서울 내 주택구매시 자금조달계획서를 작성제출하는데 여기에 부모님집 매도자금이 들어갈수 없으며, 들어간다면 이는 앞에서 말했든 현금증여에 따른 중여세납부까지 고려하셔야 합니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.턴키업체를 선정하느냐, 부분별 시공업체를 별도 선정하느냐를 고민하시는듯 보입니다. 우선 각각의 장단점이 있는데, 턴키의 경우는 인테리어후 일체감과 하자보수시공에 불편함이 덜한 편이지만, 비용적인 부담과 패키지화 되어 있는 경우가 많아 내취향을 온전히 반영하기 어려울 수 있습니다, 통상적으로 전체리모델링을 고려하신다면 턴키 업체를 통해 하시는 경우가 많고, 리모델링 범위가 일정부분에 집중되고 나머지 부분은 크지 않은 시공이라면 반셀프로 하시는게 좋을듯 보입니다. 그런데 사실 인테리어의 경우 턴키냐 반셀프냐보다는 어느 업체인지에 따라 결과 만족도가 크게 달라지기 떄문에 일단은 주변 맘카페나 부동산을 통해 몇군데 업체를 소개받으시고 후기등을 잘 찾아보신뒤에 선택하시는게 제일 중요하지 않나 판단이 됩니다

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.결국 판단은 각자의 몫입니다. 다만 주택을 구매한다면 가격상승가능성과 가격방어가 좋은 아파트를 선택하는게 과거지표상 맞을수 있고, 질문에서 말하는 것처럼 아파트 불패신화가 깨질거라 판단이 되면 구매를 하지 않고 관망을 하는게 유리할수도 있습니다. 개인적 관점에서 추세적인 인구감소로 인한 수요감소는 사실상 빨라도 10년이후에나 가능한 부분이고, 그마저도 수도권 특히 서울내의 수요는 가장 끝까지 유지될 가능성이 높아, 당장의 주택을 구매하지 않고 버틴다면 매년 늘어나는 주거비용과 2~4년마다 이사에 따른 피로감으로 인해 주거불안정은 심회될수 있고 기대와 다르게 불패신화가 이어지게 되면 결국은 더 높은 금액에 주택을 구매하여야 하는 악순환이 이어질수도 있습니다. 향후 20~30년후를 예상하면 분명 지금과 같은 불패신화에도 금이갈것이고 언젠가는 깨질수 밖에 없겠으나, 현재를 사는 우리들 입장에서는 장기적인 주거안정을 위해서는 아파트가 아니라도 편안히 거주할수 있는 주택정도는 구매를 하시는게 가장 안정적이라 판단이 됩니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.투자관점으로 보면 그럴수도 있습니다. 다만 어느지역에 어떠한 매물인지에 대한 판단이 더 중요할수 있습니다. 이유는 현재 부동산시장은 양극화로 인해 지역 / 유형별 격차가 커지고 있고, 이전처럼 부동산상승기가 도래해도 오르는 것만 오르는 시장이 될 가능성이 높기 때문입니다 .특히 앞으로 금리인상에 대한 가능성이 말이 나오는 상황이고, 금리인상은 부동산시장의 수요감소요인으로 가격하락이 나타날수 있는 만큼 이를 회피할수 있는 지역과 매물의 선택이 더 중요할수 있습니다. 그리고 투자가 아닌 실거주용 주택을 구매하는 관점에서는 이러한 부분들도 중요하지만 가장 중요한건 현재의 자금조달계획과 주택유지계획이 잘 되어 있느냐에 따라 구매시기를 조율하셔야 합니다. 너무 무리하게 주택을 구매할 경우 앞서 말했던 금리인상이 시작되면 원리금부담에 따른 주택유지가 힘들어 질수 있어 , 자금이 부족한 상태에서는 구매를 당장 서두르지 않는것이 유리할수도 있습니다. 결국은 본인이 주택을 구매하는 목적, 그리고 주택에 대한 선택에 따라 동일시점이라도 구매시점판단은 달라질수 있습니다 .