답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.대단지 아파트에서 로얄동은 딱 어느 동이라고 정해진 기준이 있는 것은 아닙니다. 보통 조망이나 일조가 좋고, 지하철역이나 단지 출입구·상가 등으로의 이동동선이 편리한 동이 로얄동으로 선호되는 경우가 많습니다.반대로 대로변 소음이 크거나 다른 동에 의해 조망이나 일조가 가려지는 경우에는 상대적으로 선호도가 낮아질 수 있습니다. 따라서 어떤 동이 로얄동인지는 해당 단지의 입지와 동 배치에 따라 달라집니다.가장 간단하게 확인하는 방법은 동일 평형과 비슷한 층수를 기준으로 동별 실거래가나 매물가격을 비교해 보는 것입니다. 지속적으로 다른 동보다 높은 가격이 형성되어 있다면 해당 단지에서 선호도가 높은 로얄동일 가능성이 높다고 볼 수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.한 사람이 반드시 하나의 전세계약만 체결해야 하는 것은 아닙니다. 질문자님 명의로 기존 A주택의 전세계약이 있더라도, 현재 해당 계약과 관련한 전세자금대출을 이용하고 있지 않다면 신규로 이사하려는 주택에 전세계약을 체결하고 전세자금대출을 신청하는 것 자체가 바로 제한되는 것은 아닐 것으로 보입니다.다만 전세자금대출은 이용하려는 상품이나 보증기관, 은행의 심사기준에 따라 기존 임대차계약이나 세대구성 등을 추가로 확인할 수 있으므로 실제 계약 전에는 해당 은행에 대출 가능 여부를 미리 확인하는 것이 좋습니다.따라서 단순히 신규 전세대출을 받기 위해 A주택의 계약자를 반드시 어머님 명의로 변경해야 하는 것은 아닐 것으로 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.교환거래는 말 그대로 서로가 소유하고 있는 부동산을 맞바꾸는 거래입니다. 서로 교환하려는 부동산의 가치가 동일하지 않다면 일반적으로 가치가 낮은 부동산을 제공하는 쪽에서 그 차액을 현금 등으로 지급하는 방식으로 거래가 이루어집니다.다만 교환이라고 해서 세금이 발생하지 않는 것은 아닙니다. 세법에서는 부동산을 서로 교환하는 경우에도 각각 자신의 부동산을 양도하고 상대방의 부동산을 새롭게 취득한 것으로 보기 때문에 양도소득세와 취득세 문제가 발생할 수 있습니다. 따라서 단순히 매매 대신 교환방식을 선택한다고 해서 세금을 회피할 수 있는 것은 아닙니다. 다만 교환을 통해 기존 부동산의 양도차익을 현시점에서 정산하고, 새롭게 취득하는 부동산에는 새로운 취득가액이 형성된다는 측면은 있습니다. 이후 해당 부동산을 매도할 때에는 이 취득가액을 기준으로 다시 양도차익을 계산하게 됩니다.따라서 교환거래는 단순한 절세수단이라기보다는 매물을 직접 매도한 뒤 다시 매수하는 과정을 줄이고, 원하는 부동산으로 자산을 재편하면서 실제로 필요한 현금 부담을 줄일 수 있는 거래방식으로 볼 수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.그러한 방식으로 제안해 볼 수는 있겠지만, 원칙적으로 공인중개사는 법에서 정한 중개보수 한도액을 초과하여 중개보수를 받을 수 없습니다. 따라서 추가적인 보수를 조건으로 거래를 우선적으로 진행해 달라고 요청하는 방식은 중개사가 받아들일지 여부를 단정하기 어렵습니다.대신 해당 매물을 전속중개계약으로 의뢰하는 방법은 검토해 볼 수 있습니다. 전속중개계약을 체결하면 중개사 입장에서도 일정 기간 해당 매물을 독점적으로 중개할 수 있기 때문에 일반 매물보다 광고나 매수자 안내 등에 보다 적극적으로 나설 가능성이 있습니다. 따라서 주변 부동산 중 실제 거래가 활발하고 해당 지역 매수자 수요를 많이 확보하고 있는 중개사무소를 찾아 전속중개를 맡기는 것도 빠른 거래를 위한 하나의 방법이 될 수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 최우선 변제금이 현기준 4800만원이라도 다가구의 경우 이미 거주하는 소액임차인이 있는 경우에 해당 임차인들도 최우선 배당이 되기 때문에 확실하게 4800만원을 받는다고는 확답할수 없습니다, 특히 최우선 변제는 낙찰금액의 1/2범위내에서 주어지기 때문에 다가구인데 소액임차인 세대수가 많다면 이때는 최우선변제로써 4800만원까지 배당이 될지는 알수 앖습니다. 이에 대한 부분은 앞선 질문에 답변을 드렸으며, 기본적으로 보증보험에 가입이 안된다는 것은 시세대비 기존임차인의 보증금합과 내 보증금 합이 위험수준이라는 의미가 될수도 있기에 일정부분 리스크가 될수 밖에 없습니다. 물론 이러한 이유가 아니라도 별도의 위반건축물등이 있거나 다른 이유로써 거부가 될수도 있지만 결과적으로 보증보험없이는 내 보증금에 대한 안전을 100% 확답하기는 어렵습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.확정일자는 임차인이 보증금에 대한 우선변제권을 확보하기 위한 요건 중 하나입니다.재계약을 하더라도 보증금에 변동이 없다면 기존에 받은 확정일자의 효력이 그대로 유지되므로 일반적으로 다시 확정일자를 받을 필요는 없습니다.반면 재계약하면서 보증금이 증액된 경우에는 증액된 금액에 대해서는 기존 확정일자의 우선순위가 적용되지 않기 때문에, 증액된 보증금을 보호받기 위해 재계약서에 다시 확정일자를 받아두는 것이 필요합니다.즉, 보증금 변동이 없다면 기존 확정일자를 유지하면 되고, 보증금이 증액되었다면 증액분 보호를 위해 재계약서에 확정일자를 다시 받아두시는 것이 좋습니다.다만 기존 계약서를 회수하거나 폐기하지 말고, 기존 확정일자가 찍힌 계약서와 재계약서를 함께 보관하시는 것이 안전합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.결론부터 말씀드리면 현재 LH 전세임대로 거주하고 있는 다가구주택이라고 해서 일반 버팀목 전세자금대출이 무조건 불가능한 것은 아닙니다. LH 전세임대가 종료된 이후 임대인과 본인이 직접 새로운 임대차계약을 체결하고, 해당 주택과 본인이 버팀목대출 요건을 충족한다면 대출을 받아 계속 거주하는 방법을 고려 할수는 있습니다.특히 이미 해당 주택에 거주하고 있다는 이유만으로 버팀목대출이 불가능한 것은 아닌 것으로 알고 있고, 버팀목대출은 기존 임대차계약의 갱신계약에 대해서도 신청할 수 있으며, 계약갱신의 경우 원칙적으로 계약갱신일로부터 3개월 이내에 신청할 수 있습니다.질문자님의 경우에는 현재 LH가 임대인과 계약한 전세임대계약을 종료하고, 이후 임대인과 질문자님이 보증금 9천만원의 직접 임대차계약을 체결하는 형태가 될 가능성이 높습니다. 따라서 단순히 현재 계약을 그대로 승계하는 것인지, 아니면 LH 계약 종료 후 별도의 신규계약으로 처리할 것인지는 LH와 임대인, 대출은행에 먼저 확인하시는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.상가임대차보호법은 우선 모든 임차인에게 동일하게 적용되지는 않습니다. 일단 지역별 환산보증금 기준에 따라 이를 초과하는 상가임대차에 대해서는 상가임대차보호법의 일부만 보호가 되고, 나머지는 민법에서의 임대차를 적용받습니다. 대표적으로 상가임대차 모두에게 인정되는 부분은 10년계약갱신청구권, 대항력, 권리금회수기회보호가 작용되고, 그외 우선변제권 및 최우선변제권, 5%이내 차임증액제한, 상가임대차보호법상 묵시적갱신은 인정되지 않습니다.아래 내용은 참고하시면 도움이 되실듯 보입니다. https://blog.naver.com/jmmjch1982/224341265290

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.최근 월세 비중은 아파트와 비아파트 모두에서 전반적으로 높아지는 추세입니다.국토교통부의 2026년 4월 주택통계를 보면 1~4월 누계 기준으로 서울 전체 전월세 거래 중 월세 비중은 약 70% 수준까지 높아졌습니다. 전국 기준으로도 월세 비중은 68.5%였으며, 특히 비아파트의 경우 전국 월세 비중이 81.1%에 달할 정도로 월세 거래 비중이 높게 나타나고 있습니다.서울 비아파트 역시 2026년 1~5월 기준 월세 비중이 약 78.4%로 나타나 전세보다 월세 중심으로 임대차시장이 빠르게 변화하고 있는 모습을 보이고 있습니다.따라서 현재의 월세 비중 증가는 일부 주택 유형에만 나타나는 현상이라기보다는 전월세시장 전반에서 나타나고 있으며, 특히 빌라·다가구·다세대 등 비아파트에서 더욱 뚜렷하게 나타나고 있다고 볼 수 있습니다.다만 이는 모든 전월세임대차에서 전월세 비중이 아닌 기간내 체결된 임대차에서 월세가 차지하는 비중입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.집주인이 재계약을 할지 여부는 실제 대화를 해보기전까지는 모르죠, 일단 4년차라도 계약갱신청구권이 있다면 이를 사용하여 추가 2년연장이 가능할수 있지만, 만약 이전 재계약에서 사용하셨다면 임대인이 시세대로의 인상을 요구하고 이를 수용하면 합의연장이 가능할수있지만, 아예 임대인이 실거주나 혹은 개인사정에 따라 퇴거를 요청한다면 퇴거를 하셔야 할수 밖에 없습니다. 결국 임차인에게 갱신청구권이 없다면 보증금을 올려준다고 해도 임대인이 재계약 동의를 하지 않으면 연장이 어렵기에 최종적으로 만기 2개월전에는 협의를 해보셔야 할듯 보입니다.