답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산 시장이 하락세로 전환될 때는 보통 실제 매수수요가 먼저 감소하고, 그에 따라 거래량이 줄어드는 모습이 나타납니다. 거래량이 감소하는 상황에서 매도물량은 계속 늘어나게 되면 매수자가 선택할 수 있는 매물이 많아지면서 점차 매수자 우위시장으로 바뀔 수 있습니다. 이 과정에서 급매물이 증가하거나 기존 호가보다 낮은 가격에 거래가 체결되는 사례가 반복되면 하락 초기 신호로 볼 수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1, 정확히는 토지거래허가구역이기 때문에 대출이 1억원으로 제한되는 것은 아닙니다. 현재 수도권·규제지역의 경우 주택을 보유한 이후 생활안정자금 등의 목적으로 받는 주택담보대출은 1주택자 기준 최대 1억원으로 제한되고 있습니다.질문의 경우처럼 세입자가 거주하는 주택을 매수한 뒤 나중에 세입자의 보증금을 반환하기 위해 대출을 받는다면, 주택 구입 당시 받는 주택구입자금대출과는 상품이 다르기 때문에 현 규제상 대출 한도가 1억으로 제한될 수 있습니다.2. 당장 주택구입시에는 말처럼 4억의 현금이 있으면 되겠으나 이후에 세입자 퇴거시에는 전세퇴거자금 대출을 이용할 경우 추가로 2억의 현금이 필요할수는 있어 총 6억이 필요할수 있습니다, 다만 규제지역이 헤제되거나 혹은 대출규제가 달라질경우 이와 달라질수 있습니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문하신 이유가 맞습니다. 현재 은마아파트는 재건축 사업이 상당 부분 진행된 상태로, 향후 이주와 철거 일정이 구체화될수록 전세 임차인 입장에서는 장기간 안정적으로 거주하기 어렵다는 부담이 생길 수 있습니다.특히 대치동 학군 때문에 은마아파트를 찾는 전세 수요가 있더라도, 자녀의 학교 일정과 재건축 이주 시점이 겹치게 되면 중간에 다시 이사를 해야 할 가능성이 있습니다. 이런 불편 때문에 같은 대치동이라면 장기거주가 가능한 다른 아파트를 선택하려는 수요가 생길 수 있습니다. 결국 은마아파트는 재건축 기대감으로 매매가격에는 긍정적인 영향을 받을 수 있지만, 전세시장에서는 오히려 거주기간의 불확실성이 부담으로 작용하면서 전세가격을 낮춰야 임차인을 구하기 쉬운 구조가 나타날 수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재건축은 세대수가 적거나 단지가 작다고 해서 불가능한 것은 아닙니다. 소유자들의 동의와 자금여력이 있고, 정비계획·안전진단 등 필요한 절차를 충족한다면 소규모 단지도 재건축을 추진할 수 있습니다. 다만 사업성이 좋은지는 별개의 문제라고 할수 있습니다. 재건축 사업성은 입지뿐 아니라 현재 용적률, 용도지역상 허용 용적률, 세대별 대지지분, 기존 세대수와 향후 일반분양 가능 물량 등에 따라 크게 달라지기 때문입니다. 예를 들어 기존 용적률이 이미 높은 단지는 새로 지을 수 있는 연면적이 제한되기 때문에 일반분양 물량을 많이 확보하기 어렵고, 이 경우 조합원들의 추가분담금 부담이 커질 수 있습니다. 반대로 기존 용적률이 낮고 대지지분이 충분하다면 세대수가 적더라도 상대적으로 사업성이 좋아질 수 있습니다. 또한 질문처럼 층수를 높여 일반분양을 늘리면 되지 않느냐라고 생각할 수 있지만, 건물 높이와 용적률은 용도지역, 정비계획, 일조·경관·도로 조건 등 여러 기준을 적용받기 때문에 소유자들이 원한다고 무조건 고층으로 지을 수 있는 것은 아닙니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.단순히 토지거래허가구역 내 모든 주택의 실거주 의무를 없애거나 일괄적으로 유예해주는 것은 아닙니다. 정부가 2026년 9월 발표한 내용은 토지거래허가구역 내에서 기존 임차인이 거주 중인 주택을 무주택자가 매수하는 경우, 일정 요건을 충족하면 즉시 입주하지 않고 기존 임대차기간 등을 고려해 실거주 시작 시점을 유예할 수 있도록 한 특례입니다. 해당 특례신청기한이 2027년 12월 31일까지 연장되고 기존 임대차의 전여기간뿐 아니라 일정한 갱신계약까지 유예범위가 확대될 수 있다는 부분이지만 매수자의 무주택요건과 최종적으로 2년간 실거주해야하는 의무는 그래도 유지중입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아파트 매수는 개인 자산의 상당 부분이 투입되는 중요한 결정이기 때문에 단순히 몇 채을 보고 결정해야 한다는 정답은 없습니다. 예를 들면 사람에 따라 2~3개만 보고도 바로 결정하는 경우도 있고, 같은 단지에서 여러 매물을 비교해도 쉽게 결정하지 못하는 경우도 있을수 있습니다. 중요한 것은 몇 군데를 봤느냐보다 본인이 중요하게 생각하는 기준을 정하고 요건에 따른 우선순위로 정해두면 매물을 많이 보더라도 비교가 훨씬 쉬워질수는 있습니다. 만약 이러한 기준 없이 계속 매물만 보다 보면 더 좋은 조건이 있을 것 같다는 생각 때문에 오히려 결정이 어려워질 수 있기 때문입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.오피스텔은 건축법상 원칙적으로 업무시설에 해당하기 때문에 단순히 오피스텔을 소유하고 있다는 이유만으로 항상 주택 수에 포함되는 것은 아니나, 주거용으로 사용하는 오피스텔은 세금 종류에 따라 주택 수에 포함될 수 있습니다. 따라서 ‘오피스텔을 매수하면 무조건 주택 수에 포함된다’거나 반대로 업무시설이므로 무조건 제외된다고 단정하기는 어렵기 때문에 어떤 세금을 판단하는지와 실제 사용용도 등을 함께 확인해야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재개발 감정평가 결과에 이의가 있는 경우에는 절차에 따라 이의신청이나 재평가 등을 검토할 수 있고, 이 과정에서 변호사나 감정평가 관련 전문가의 도움을 받는 경우도 있습니다. 다만 변호사를 선임한다고 해서 반드시 기존 감정평가액보다 높은 금액을 받을 수 있는 것은 아닙니다. 감정평가액은 토지와 건물의 위치, 면적, 이용상황, 비교사례, 평가기준 등에 따라 결정되기 때문에 결과를 미리 확정적으로 장담하기는 어렵습니다.그리고 감정평가액이 주변 사례와 비교해 지나치게 낮거나 평가 과정에 명확한 문제점이 있다면 전문가의 검토를 받아볼 가치는 있을수 있지만 단순히 감정가가 마음에 들지 않는다는 이유만으로 재평가를 진행한다고 해서 반드시 금액이 올라가는 것은 아니므로, 계약 전에 충분히 비교·검토하시는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 계약 파기시 임대인,본인이 둘 다 부동산으로 가야하는지 여부-> 반드시 중개사무소를 방문해야 하는 것은 아닙니다. 당사자 간에 계약 해지에 대한 의사합치가 명확하게 이루어졌다면 별도로 부동산에 방문하지 않고도 합의해지가 가능합니다.2. 먼저입금을 받고 계약 파기를 진행해야하는지, 파기후 입금을 받는건지 궁금합니다-> 계약금 반환과 계약 해지의 성립은 반드시 같은 시점에 이루어지는 것은 아닙니다. 당사자 사이에 계약을 해지하기로 명확하게 합의했다면 합의해지가 성립할 수 있고, 이와 별도로 계약금 반환은 그에 따른 정산 절차로 볼 수 있습니다. 3. 진행절차가 통상적으로 어떻게 되는지 궁금합니다-> 이미 임대인과 임차인 사이에 합의해지가 되었고, 임대인이 월요일에 계약금을 반환하기로 했다면 해당 반환금을 확인하면 될 것으로 보입니다. 가능하면 반환금액, 입금일, 계약 해지일 등을 문자나 합의서로 남겨두는 것이 안전할수는 있습니다.

동일한 금액의 수수료라도 결제 마지막 단계에서 별도로 붙는 경우와 처음부터 가격에 포함되어 표시되는 경우는 소비자가 체감하는 부담이 다를 수 있다 생각이 됩니다. 경험상으로 처음 본 가격이 기준점이 되는데, 해당 가격외 추가적인 수수료가 붙는다면 추가비용이 발생하면서 비싸졌다는 판단이 들수 있기 때문입니다. 쉽게 말해 수수료가 별도 발생하면 그만큼의 "손실"느낌을 지울수 없기 때문입니다,찾아본 결과 이러한 경우를 행동경제학에서는 손실회피성향 때문이라고 하며, 쉽게 같은 금액이라도 나중에 더해지는 비용이 더 아깝게 느껴질 수 있다는 것으로 이해할수 있습니다.