답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.지역의 쇠퇴를 비교적 빠르게 확인할 수 있는 신호는 청년·생산가능인구의 감소와 지속적인 인구 유출이라고 생각합니다.특히 지역 내 20~30대 인구가 줄어들고 전입인구보다 전출인구가 지속적으로 많아진다면, 단순한 인구 감소를 넘어 해당 지역의 일자리나 주거 수요가 약해지고 있다는 신호로 볼 수 있습니다.인구가 감소하면 자연스럽게 소비수요도 줄어들기 때문에 상가 공실이 늘어나거나 기존 음식점·학원·병원·마트 등 생활밀착형 상권이 축소되는 현상이 나타날 수 있습니다. 또한 학생 수 감소와 학교·학원가 축소, 신규 주택 공급 및 주거환경 개선 속도의 둔화 등으로 이어질 가능성도 있습니다.따라서 지역을 판단할 때는 단순히 전체 인구만 보기보다는 20~30대 인구 변화, 전입·전출 인구, 학생 수, 상가 공실률, 생활편의시설의 증가·감소 등을 함께 살펴보는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아마도 분양가사한제 아파트에 대한 입주유예 3년 만기도래에 따라 해당되는 단지에 대해서 현장 및 데이터를 철저하게 조사한다는 의미로 보입니다. 대표적인 올림픽파크포레온, 강동헤리티지자이, e편한세상 강일 어반브릿디등 8만가구를 대상으로 거주의무 이행점검을 강화한다는 것으로 카드, 통신기록까지 전면 확인하겠다는 기사로 보입니다. 다만 10월 개정안 발의 예정으로 아직 확정은 안된 사항으로 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.상가의 경우 지역 상권이나 해당 건물의 입지·시설 조건, 업종별 수요 등에 따라 임차수요의 차이가 크기 때문에 단순히 임대료를 낮추거나 렌트프리를 제공한다고 해서 임차인이 빠르게 구해진다고 보기는 어렵습니다.따라서 현실적으로는 먼저 공실이 발생하고 있는 원인을 확인하는 것이 중요합니다.주변 상권이나 임차수요는 충분한데 해당 상가만 장기간 공실이라면 임대료 수준, 권리금, 관리비, 주차환경, 시설상태, 업종제한 등의 조건을 주변 경쟁 매물과 비교해 볼 필요가 있습니다. 이런 경우에는 임대료 조정이나 렌트프리 제공, 내부 시설 개선 등을 통해 임차인에게 메리트를 높이는 방법을 고려해 볼 수 있습니다.반대로 해당 지역 자체의 상권이 침체되어 있거나 유동인구와 임차수요가 부족한 상황이라면 단순히 임대조건을 조정하는 것만으로는 공실을 해소하기 어려울 수 있습니다. 이때는 해당 지역을 잘 알고 있는 중개사 등을 통해 실제로 어떤 업종의 임차수요가 있는지를 확인하고, 상권에 맞는 업종과 임차인을 대상으로 적극적으로 매물을 노출하는 방법이 보다 현실적입니다.결국 공실을 줄이기 위해서는 무조건 임대료부터 낮추기보다는 공실의 원인이 상가 자체의 조건에 있는지, 지역 상권의 수요 부족에 있는지를 먼저 파악한 뒤 그에 맞는 방법을 선택하는 것이 중요합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적으로 매매가격과 전세가격은 중장기적으로 비슷한 방향으로 움직이는 경우가 많습니다. 다만 단기적으로는 서로 다른 흐름이 나타날 수도 있습니다.예를 들어 매매수요가 감소해 주택가격이 하락하는 상황에서도 전세 공급이 부족하거나 매매 대신 전세를 선택하는 수요가 늘어나면 전세가격은 오히려 상승할 수 있습니다. 또한 이러한 흐름은 지역별 공급량과 입주물량, 수요 등에 따라 차이가 나타날 수 있습니다.전세가격이 지속적으로 상승하면 매매가격과의 차이가 줄어들면서 매수 전환 수요가 생길 수 있고, 이는 주택가격을 지지하거나 상승시키는 요인으로 작용할 수 있습니다.따라서 단기적으로는 매매가격과 전세가격이 서로 반대 방향으로 움직이는 경우도 있지만, 중장기적으로는 주택의 수급 상황과 시장 여건에 따라 비슷한 방향으로 움직이는 경우가 일반적이라고 볼 수 있습니다.

현 정부의 정책운영을 단순히 부동산시장 하나로만 판단하시는것이 맞는지는 모르겠습니다. 어찌됐던 현 이재명대통령의 지지율이 43%에 해당되기에 국민중 절만은 아직 지지를 하는 상황입니다. 그리고 정부정책이 언제나 국민기대에 부합하기는 어려운게 사실이고, 질문에서처럼 부동산 세제개편과 형사소송법 개정논란과 경제불안요인이 중첩된 이유가 지지율 하락에 영향을 준게 사실이나, 취임이후터 지금처럼 전세계가 외교적으로 시끄러운 상황에서도 현정부가 잘 헤쳐나간 것도 사실이기에 하나의 부분만을 보고 판단하기는것은 무리가 있어 보입니다. 특히 국민을 호구를 보는것은 개인적생각으로는 이전 윤석열 정부가 했던 친분에 따른 자리 몰아주기나 부정부패, 내란 사태등이 이에 해당된다고 보는게 맞을듯 합니다. 물론 현 정부의 세제개편 방향성은 한국 부동산시장에서 필요한 부분이라는 점은 명확하지만 그 방법이나 정책운영이 매끄럽지 못한 부분은 있다 판단이 됩니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.이번 세제개편이 전월세시장에도 일정부분 가격상승 압력으로 작용될 가능성은 있다고 볼수 있습니다. 이유는 세제개편의 중점은 보유보다는 거주이고, 세금을 줄이기 위해 보유주택에 소유자가 실거주를 할 경우 전월세 물량은 감소될수 있기 때문입니다. 그리고 다주택자가 보유세 부담으로 주택매물을 내놓는다고 해도 해당 지역이 토지거래허가구역이라면 사실상 실거주 매수자만 구매를 할수 있기 때문에 해당 주택도 결국은 전월세 매물이 줄어드는 것과 같기 때문입니다. 이러한 기존전월세 공급감소가 있더라도 신규주택의 전월세공급이 늘어나면 상쇄가 가능하나, 현재 서울 수도권 공급물량자체가 적어지고 있기 때문에 신규공급과 기존공급 모두가 줄어들게 된다고 가정한다면 전월세 가격상승 압력은 커질수 밖에 없습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산 경매에서 권리분석을 쉽게 설명하면 우선 말소기준권리를 찾고, 이를 기준으로 낙찰자가 인수해야 하는 권리가 있는지를 확인하는 과정이라고 보시면 됩니다.일반적으로 말소기준권리보다 뒤에 설정된 권리들은 경매로 소멸하는 경우가 많지만, 말소기준권리보다 앞선 권리나 법에서 별도로 보호하는 권리 중에는 낙찰자가 인수해야 하는 경우가 있을 수 있습니다.예를 들어 대항력을 갖춘 임차인이 먼저 존재하고, 그 이후 근저당권이 설정되어 해당 근저당권이 말소기준권리가 된 경우선순위 임차인이 배당요구를 하지 않았거나, 배당을 받았더라도 보증금 전액을 돌려받지 못했다면 일정한 요건 아래 남은 임차보증금 반환채무를 낙찰자가 인수하게 될 수 있습니다.만약 이러한 권리분석을 잘못하여 낙찰 이후 예상하지 못했던 임차보증금이나 기타 권리를 인수하게 된다면 실제 취득비용이 낙찰대금보다 크게 증가할 수 있습니다. 그리고 이러한 추가 부담 때문에 최종적으로 매수대금을 납부하지 못하거나 낙찰을 포기하게 되면 입찰보증금을 돌려받지 못하는 등 추가적인 손실이 발생할 수도 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네이버부동산은 현재까지 직방,다방, 당근부동산등과 달리 일반 개인이 직접 매물등록을 하는 방식으로 운영되지 않습니다. 즉. 네이버부동산 매물은 제휴된 부동산중개사무소를 통해 등록하는 방식이며, 중개사무소에서 매물광고시 별도의 광고비용이 발생되게 됩니다. 대신 매물등록 과정에서 소유자 확인이나 매물검증등의 절차가 이루어지기 때문에 다른 부동산앱과 비교해서 매물관리나 검증절차가 상대적으로 체계적으로 운영되는 편입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 우리나라의 주택가격은 신혼부부가 자력으로 구입하기에는 상당히 부담스러운 수준인 것이 현실입니다.특히 서울이나 수도권의 경우 충분한 자기자본이 없다면 부모님의 자금 지원이나 상당한 규모의 대출 없이 주택을 구입하기 어려운 경우가 많고, 지방 역시 지역과 주택에 따라 적지 않은 대출을 이용해야 하는 경우가 있습니다.다만 자가주택은 임대차와 비교해 거주기간이나 계약갱신 등에 대한 불확실성이 상대적으로 적어 안정적인 주거가 가능하다는 장점이 있습니다. 또한 대출 원리금 중 원금을 상환하는 부분은 자신의 주택에 대한 자산으로 축적되고, 장기적으로 주택가격이 상승한다면 그 상승분 역시 자산가치에 반영될 수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택기준 중개보수 법정상한요율에 따라 계산하면, 2000 / 70은 환산보증금이 9000만원이고 요율은 0.4% = 36만원이 산출되나, 법정구간한도액 30만원에 따라 30만원이 최종 중개보수가 됩니다. 그리고 2.7억의 중개보수의 경우는 중개요율 0.3%가 적용되고 81만원이 됩니다.