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일본의 지방 부동산 및 주거환경에 대해 궁금합니다
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.일본은 저출산·고령화가 매우 진행된 상태입니다65세 이상 인구 비중 약 30%이고지방 소도시는 젊은층 유출로 인구가 급감했습니다그러다보니 신규 주택 수요가 감소하고기존 주택 매매·임대 가격 하락으로 공실률이 많습니다 (특히 단독주택, 소규모 아파트)일본 지방 단독주택은 10~30년만 지나도 가치 급락으로 이어지고 신축 아파트만 선호, 오래된 아파트·주택은 수요가 거의 없는 상태라고 합니다한국 역시 지방 부동산 장기 전망은 일본과 유사하게 저출산·고령화위주로 변하고 수요 감소로 이어지고 있습니다신축, 교통, 교육 인프라에 따라 가치 양극화는 심해지고 토지는 많지만 사람이 없는 현상이 발생 하고 있습니다장기 투자 관점에서 대도시 근교·신축 선호 위주로 가고 있습니다결론적으로 일본 지방은 인구 감소와 신축 선호가 핵심 패턴이고, 한국 지방 부동산도 장기적으로 비슷한 흐름을 겪을 가능성이 높습니다
경제 / 부동산
26.01.27
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압구정이 재건축 후 부동산 급지 변화가 달라질거 같으신가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.이 질문은 전망을 어떻게 보느냐의 영역이라서, 정답보다는 구조·변수·확률로 보는 게 맞을 것 같습니다말씀하신 방향성에는 상당 부분 공감합니다다만 급지 변화는 재편에 가깝지, 갑작스런 판 뒤집기는 아닐 가능성이 큽니다압구정 재건축은 대한민국 주거 자산의 정점 중 하나가 될 가능성 매우 높습니다그래서 말씀하신 것처럼 모든 사람에게 추천은 아니지만 자금 여력이 있는 사람에게는 가장 정직한 선택지 중 하나 일수 있습니다
경제 / 부동산
26.01.27
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청약이 거의 로또라고 하던데 청약 1순위인 사람이 집을 마련하는 과정이 어떻게 되나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.당첨자가 없는 현실적인 이유 몇 가지는1순위가 너무 많고 가점 높은 사람들이 장기간 대기중입니다인기 지역은 수만 명 중 몇 백 명이고 떨어지면 기억에도 안 남습니다그래서 청약 당첨됐다는 사람은 거의 안 보이는데뉴스에는 항상 완판이라는 이런 괴리가 생깁니다지금처럼 저축 개념으로 유지하는 판단, 아주 현실적입니다내집 마련은 청약 , 기존 주택 매수, 지역 분산을같이 보셔야 마음이 편합니다
경제 / 부동산
26.01.27
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뒷집 사는 사람이 자기집을 가려면 내땅 지나야되서 일부매매계약햇는데토 지분할 신청은 어떻게 하나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,토지분할 신청은 관할 시·군·구청 민원실(지적·토지관리 부서)입니다,토지분할 신청서 양식은 구청 민원실에 비치해 둡니다또는 정부24에서 토지(지적)분할 신청서 출력 가능합니다,현재 토지 명의자(질문자) 혼자 가면 됩니다,토지분할 신청서신분증,토지대장 / 지적도(대부분 전산으로 확인 가능)거의 항상 요구되는 것 (중요)분할측량 성과도지적측량을 먼저 해야 합니다한국국토정보공사(LX)에 신청하면 됩니다측량 없이 분할은 안 됩니다,지적측량 신청 (LX공사),분할측량 성과도 발급,구청에 토지분할 신청,분할 완료 → 새 지번 부여 (0-1번지)그 후 소유권 이전등기매매계약서는 분할 사유 설명용으로는 도움이 되지만 분할 요건 자체를 대체하지는 못합니다도로·맹지 문제는 꼭 체크하셔야 합니다
경제 / 부동산
26.01.27
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저희 건물에 세입자분이 전세입자인데 사정상 1년간 살 수 없어서 전전세를 내놓았던 적이 있는데, 전전세는 임대차보호 적용 대상이 되는지요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.원칙적으로는 불가능합니다주택임대차보호법 + 민법 기준으로임차인은 임대인의 동의 없이 전대(재임대)할 수 없습니다질문 내용상 건물주 동의는 없었던 것으로 보이므로 무단 전대입니다전전세 세입자는 임대차보호법 보호 대상 아닙니다보증금 없는 전전세는 거의 사용대차로 봅니다집이 넘어가면 전전세 세입자는 퇴거 요구 가능하고 무단 전대는 원 임차인(A)의 계약 위반입니다
경제 / 부동산
26.01.27
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청년안심주택 민간임대주택 신축 계약진행중인데 찝찝해서요.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.반드시 확인·요구해야 할 체크리스트입니다,사용승인 예정일 명시,근저당 말소 조건 특약,임차인 명의 HUG 보증보험 특약,미이행 시 계약 무효 + 전액 반환 조항,잔금은 모든 조건 충족 후 지급청년안심주택이라서 안전한 게 아니라,보증보험 + 특약이 있어야 안전합니다지금처럼 근저당 선순위,보증보험 미확정,나중에 해준다는 말은 찝찝한 게 아니라, 위험할수 있으니 특약을 잘기재하시기 바랍니다
경제 / 부동산
26.01.27
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예비 배우자가 거주 중인 자가에 전세로 들어갈 수 있나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.전세계약 자체는 가능하나 대출·세금·위장전입 판단에서 문제가 될 소지가 꽤 있습니다특히 전세자금대출(회사 지원 포함)은 가장 민감한 부분입니다혼인 후 전세대출 유지 거의 불가능한 경우가 많습니다
경제 / 부동산
26.01.27
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임대차 계약전 전세보증보험 가입여부 확인 가능한가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.그집의 공시가격에 126%을 곱해서 나온 금액이 전세가이면 전세보증보험에 가입이 됩니다우선 부동산에 그런부분을 확인하시고 전세보증보험에 가입이 되는 집인지 확인을 하시기 바랍니다
경제 / 부동산
26.01.27
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재건축 아파트 전세계약 관련 문의 (신혼부부)
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.사업시행계획인가 이후 임대인은 계약갱신청구권을 거부할수 있습니다계약서 특약으로 일정 기간 거주 보장은 가능하지만, 법적 강제력은 일정 한계가 있습니다실제 4년 거주 가능성은 재건축 일정, 임대인 협의, 법적 분쟁 가능성에 따라 변동됩니다2+2년 계약갱신 + 특약으로 어느 정도 거주 가능성 확보 가능하지만, 사업시행계획인가 이후에는 임대인의 갱신 거부 가능성을 완전히 배제할 수 없습니다
경제 / 부동산
26.01.27
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2주택자 일 경우 주택 1채를 팔 때 세금 문제
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.인수 직후 1채 매도하면 2주택자로 간주되어서 중과세 가능성이 높습니다1주택 비과세 혜택은 인수 전에 매도할 때만 가능합니다장기임대주택 특례나 장기보유공제 활용 여부는 아파트 유형/보유 기간에 따라 다릅니다매도 시점에 세무사한테 상담을 받아보고 매도하시기 바랍니다
경제 / 부동산
26.01.27
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