답변 내역

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.나이보다 더 중요한 것은,등기부등본을 직접 보여주는가,융자(근저당) 여부를 설명하는가,계약 내용을 꼼꼼히 설명하는가,질문했을 때 얼버무리지 않는가,공인중개사 자격을 가진 사람이 최종 확인하는가입니다오히려 요즘은 매물이 부동산별로 완전히 따로 있는 경우보다 공동전산망을 통해 공유되는 경우가 많아서 월세는 저쪽, 전세는 이쪽처럼 전문 분야가 나뉘는 현상도 실제로 있습니다업자들끼리 담합이라기보다는 업무 분화에 가까운 경우가 많습니다결국 젊은 직원들이 많다는 위험은 아니고, 설명이 부실하다가 위험할수 있습니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.전세집의 집주인(임대인)이 바뀌는 것 자체만으로는 보통 세입자가 당장 나가야 하거나 계약을 다시 써야 하는 것은 아닙니다일반적으로는 집이 매매되어 소유자가 바뀌어도 기존 임대차계약은 새 집주인이 승계합니다전입신고와 확정일자를 갖추고 있었다면 기존 권리도 그대로 유지됩니다계약기간이 남아 있다면 원칙적으로 그 기간까지 계속 거주할 수 있습니다반드시 새 집주인과 계약서를 다시 작성해야 하는 것은 아닙니다다만 몇 가지는 확인하는 것이 좋습니다실제로 소유권이 이전되었는지등기부등본을 발급해 새 소유자가 누구인지 확인하세요전세보증금 반환 문제계약 종료 시에는 새 집주인이 보증금 반환 의무를 승계하는 것이 원칙입니다,계약갱신요구권주택임대차보호법상 일정 요건을 충족하면 1회에 한해 2년 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다다만 새 집주인이 실거주를 이유로 갱신을 거절할 수 있는 경우가 있으므로 상황에 따라 달라집니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.지방 인구 감소 지역의 건물·상가 매입은 기존 시세 유지가 되는 경우도 있지만, 구조적으로는 하방 압력이 더 큰 시장입니다즉, 괜찮은 곳도 있다는 수준이지 전체적으로 안전한 투자라고 보기는 어렵습니다,안전한 경우핵심 입지 + 공공수요 + 장기 임차인인 경우에는 현상 유지 가능합니다,애매한 경우 (대부분)지역 상권 의존 상가는 서서히 하락하거나 공실 리스크가 있습니다,위험한 경우지방 외곽 / 인구 감소 + 자영업 중심 상가는 가격 유지보다 하락 가능성 큽니다시세 유지 여부는 지역이 아니라 임차 구조와 대체 불가능성이 결정합니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.질문자님 케이스 기준으로 보면부산 서구 다세대주택,임대사업자 공동담보 구조2023년 3월 당시에도 HUG 시스템상 조회 자체는 가능했던 시기가 맞습니다다만 해당 호실이 정확히 매칭되지 않거나공동담보 구조로 묶여 있거나임대사업자 등록 상태에 따라호실 단위로 명확히 안 보였을 가능성은 충분히 있습니다이 시스템은 법적 효력 있는 권리공시라기보다참고용 정보 제공 성격이 강하고100% 누락 없이 반영되는 구조는 아니라고 합니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.가격을 깎았다고 특약이 불가능한 건 아닙니다다만 매도인이 추가 요구로 느껴 조율이 어려워질 수 있습니다현실적으로는 하자 책임 범위를 좁히는 방식이 가장 잘 성사됩니다실무적으로 가장 많이 쓰는 특약 문장은계약 이후 발견되는 중대한 하자 중, 매도인이 고지하지 않은 사항에 한해 협의하여 처리한다이 정도면 거래도 잘 깨지지 않고 보호도 어느 정도 됩니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.가장 먼저 아파트 관리사무소(관리소장)에 문의하시면 됩니다관리비 인상 내역,어떤 항목이 올랐는지 (청소비, 용역비, 수선비 등),예치금(장기수선충당금 등) 사용 여부왜 올랐는지 설명 요청은 여기서 시작합니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.남편의 예금,적금 안쓸거면 기재안해도 무방합니다이미 심사 통과 상태라 큰영향은 없습니다실제로 사용할 자금만 정확히 쓰는게 가장 안전합니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.재개발 구역 내 도로부지(사유지 도로 지분 포함)를 취득하는 경우의 이주비 대출 가능 여부는 조합원 자격과 권리가액 인정 여부에 따라 달라집니다일반적으로는 다음과 같이 이해하시면 됩니다재개발에서 이주비 대출은 보통 조합원에게 배정되는 권리(분양권)를 담보로 실행됩니다따라서 단순히 도로부지만 소유하고 있다고 해서 반드시 이주비 대출이 나오는 것은 아닙니다해당 도로부지가 재개발 사업에서 종전자산으로 평가되어 조합원 자격이 인정되고, 향후 분양신청 대상이 되는 경우라면 이주비 대출 대상이 될 수 있습니다반대로 도로부지가 현금청산 대상이거나, 조합원 분양권이 발생하지 않는 토지라면 일반적으로 이주비 대출 대상이 되기 어렵습니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.15평 이하 소형 아파트라도 원칙적으로는 주택에 해당하므로 1가구 2주택에 포함됩니다단순히 평수가 작다는 이유만으로 주택 수에서 제외되지는 않습니다다만 세법마다 예외 규정이 있어서 구분해서 보셔야 합니다,예외적으로 주택 수에서 제외되는 경우최근 정부가 공급 활성화를 위해 일부 소형 신축 비아파트에 대해 주택 수 제외 특례를 운영하고 있습니다대표적인 요건:,전용면적 60㎡ 이하(약 18평이하),일정 가격 이하,신축 빌라, 연립주택, 다세대주택, 주거용 오피스텔 등,취득 시기 요건 충족중요한 점은 아파트는 대부분 이 특례 대상이 아닙니다주택 수 제외 혜택은 주로 빌라·연립·다세대 등 비아파트에 적용됩니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.재개발 빌라를 증여받은 후 5년 이내에 가격이 올랐다고 해서 무조건 추가 증여세가 부과되는 것은 아닙니다다만 증여 당시에는 개발이익이 충분히 반영되지 않았는데, 이후 재개발이 상당히 진척되어 가치가 크게 상승한 경우에는 세무서가 추가 증여세 과세 여부를 검토할 수 있습니다실제 과세에는 법에서 정한 요건과 계산방식이 적용되므로 단순히 5년 내 30% 상승만으로 결정되지 않습니다특히 재개발·재건축 관련 부동산은 증여 시점이 중요합니다현재 말씀하신 아현1구역처럼 구역지정 단계의 초기 사업장은 향후 사업 진행에 따라 가치가 크게 달라질 수 있습니다일반적으로는 사업이 더 진행될수록 권리가액과 기대이익이 시장가격에 반영되는 경향이 있습니다세무사한테 상담을 받아보시는것이 좋을듯합니다