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임대차 계약 만료전 이사 시 복비와 보증금 관련 문의드립니다
안녕하세요. 장주석 변호사입니다.1. 만약 임대차계약서에 '계약 만료 전에 임차인이 이사갈 경우에는 중개수수료는 임차인이 부담한다'라는 특약이 있다면 이는 유효하기 때문에 2월 7일 계약 만료 전 임차인이 이사갈 경우에는 임대인과 임차인 사이에서는 중개수수료를 임차인이 부담해야할 수 있습니다(사안의 경우가 어떠한지 구체적으로 알 수는 없으나, 2월 7일 계약이 만료되면 이사가겠다고 해서 신규 임차인을 구했는데 이사나갈 날짜가 1월 15일이 되는 경우와 임대인에게 계약 만료 전인 1월 15일에 이사가겠다고 통보해서 임차인을 구하게 된 경우는 달리 판단되어야 할 것입니다). 그런데 신규 임차인을 기존 임차인의 지인으로 구해온 경우라면 이는 공인중개사가 해당 물건을 중개한 경우가 아니므로 공인중개사에게 중개수수료(복비)를 지급할 이유가 없을 듯 한데 이 부분부터 따져보셔야할 것 같습니다.임대차계약서에 중개수수료 부담에 관한 특약사항이 있는지 꼭 살펴보시기 바랍니다.2. 임대인의 보증금 반환의무와 임차인의 임대목적물 인도의무는 동시이행관계입니다. 그리고 임대인이 반환할 보증금에서 연체된 차임이나 하자 발생에 따른 수리비 등을 공제할 수는 있기 때문에 퇴거 후 5일 후에 보증금을 받는 문제는 현실적으로 어떻게 하긴 어려울 듯 하지만 대신 5일 간의 지연이자는 청구하실 수 있습니다.
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부동산·임대차
26.01.08
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민사 손해배상(기) 소가 알고 싶어요
안녕하세요. 장주석 변호사입니다.금전지급청구소송은 청구금액(원금)의 합계가 소송목적의 값(소가)이 됩니다. 사안에서 원고가 피고들에게 청구하는 금액은 48,886,481원(= 11,400,000원 + 37,486,481원)으로 보이므로 소가는 48,886,481원이 될 것입니다.
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민사
26.01.07
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오천칠백만원받지못해형사고소진행중
안녕하세요. 장주석 변호사입니다.피해금액 5700만원이라면 죄질이 나쁘고 합의가 전혀 안될 경우에는 실형 선고될 가능성이 높습니다. 이 경우 피고인은 실형 선고를 피하기 위해 일부라도 공탁할 가능성이 있으나 피해금액 전액을 회복하는건 어려울 수도 있겠네요. 검찰에서 피의자를 기소하는 경우에는 재판부에 엄벌탄원서를 여러번 제출하셔서 피고인을 압박하시는게 좋을 것 같습니다. 유죄판결선고가 되면 이를 근거로 민사소송(불법행위에 기한 손해배상청구소송)을 제기하셔서 민사절차를 통한 피해회복조치도 해보시는게 좋겠습니다.
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재산범죄
26.01.07
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근저당권실행시 근저당권자에게 반드시 미리알려야하나요?
안녕하세요. 장주석 변호사입니다.채무자에게 알릴 필요없이 바로 근저당권 실행(임의경매)하시면 됩니다. 물론 경매신청을 위해서는 비용이 발생하므로 그 전에 채무자에게 임의변제를 요구하는 차원에서 한번 통지하는 것도 괜찮을 것 같습니다.
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가압류·가처분
26.01.07
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살인죄 공소시효가 폐지된 계기가 뭔지 궁금합니다.
안녕하세요. 장주석 변호사입니다.살인죄 공소시효는 2015년 소위 '태완이법' 개정으로 폐지되었습니다. 1999년에 황산테러로 사망했던 5세 김태완군의 범인을 잡지 못하고 공소시효가 만료되자 살인죄에 대해서는 공소시효가 폐지되어야한다는 여론이 많아졌고 이에 국회에서 형사소송법을 개정한 것입니다.
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기타 법률상담
26.01.07
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채무자 사업장주소로 지급명령 확정, 추심 신청 후 채무자 주민등록초본 첨부하라는 보정서나왔습니다.
안녕하세요. 장주석 변호사입니다.채무자의 주민등록번호나 과거의 주소를 모르면 주민센터에서 주민등록초본을 발급받을 수 없습니다. 휴대폰번호와 사업자번호를 알고 있다면 소송 진행 단계에서 이동통신사나 세무서를 상대로 사실조회신청을 해서 채무자의 주민등록번호나 주소를 조회할 수 있으나, 현재 사건이 종결된 상태라면 사실조회신청도 어렵습니다. 다소 편법이긴 하지만 다시 민사소송(지급명령신청사건에서는 사실조회신청을 할 수 없습니다)을 제기해서 이동통신사나 세무서를 상대로 사실조회신청을 해서 채무자(피고)의 인적사항을 확인해보는 방법도 생각해볼 수 있을 것 같습니다. 만약 채무자 명의의 금융계좌를 알고 있다면 금융기관을 상대로 사실조회신청(금융거래정보제출명령신청)을 해볼 수도 있습니다. 물론 이 역시 통상의 민사소송절차에서 가능한 것입니다.
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가압류·가처분
26.01.06
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파산 혹은 회생 뭐가 나을까요 너무 힘이 듭니다..
안녕하세요. 장주석 변호사입니다.현재 직장을 다니고 있지 않아서 소득이 없다면 개인회생신청(장래 소득을 기준으로 채무를 변제하고 면책받는 제도입니다)은 할 수 없고, 파산신청은 가능해보입니다. 파산신청은 소득이 없고 현재 재산을 기준으로 빚청산을 하는 제도이고, 현재 재산이 없더라도 가능합니다. 변호사 선임이 어려우시면 이민호 변호사님이 내신 '변호사 없이 나홀로 파산신청 면책해내기'라는 아래 책을 참조해서 직접 해보시면 어떨까 합니다.개인회생은 장래의 소득(급여)를 기준으로 원칙적으로 3년간 채무를 변제하고 잔액을 탕감받는 제도이고, 파산은 현재 가진 재산을 기준으로 채무를 변제하고 잔액을 탕감받는 제도입니다. 파산을 하게 되면 경제활동을 하는데 상당한 제약이 따를 수 있으므로 소득이 있다면 파산보다는 개인회생제도를 고려해보시는게 좋을 것 같습니다.
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회생·파산
26.01.06
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파산후 있는빛에대한 정리는어떻해야하나요
안녕하세요. 장주석 변호사입니다.파산신청 당시에 채권으로 기재하지 않았던 채권은 다시 파산신청을 해야 면책이 가능합니다. 다만 이미 파산절차를 통해 면책허가를 받은 상태라면 7년이 경과해야 다시 파산 면책을 받을 수 있습니다. 그리고 신용회복위원회를 통한 개인워크아웃의 경우는 개인채무자의 '금융채무'를 조정하는 절차, 즉 신용회복위원회와 신용복지원협약을 체결한 채권금융회사에 대한 대출, 신용카드 등의 채무에 대하여만 조정이 가능한 제도이므로 소득이 없는 현재라면 파산절차를 이용하시는 것이 나을 것 같습니다.기존 파산사건에서 누락된 채무의 경우에는 다시 개인회생(급여 등 소득이 있을 경우)이나 파산(소득이 없을 경우)절차를 통해 면책받을 수 있는데 개인회생의 경우는 기존 파산 면책된 때로부터 5년, 파산의 경우는 7년이 경과해야 합니다.관련법령채무자 회생 및 파산에 관한 법률제564조(면책허가) ①법원은 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 때를 제외하고는 면책을 허가하여야 한다. <개정 2024. 12. 20.>1. 채무자가 제650조ㆍ제651조ㆍ제656조 또는 제658조의 죄에 해당하는 행위가 있다고 인정하는 때2. 채무자가 파산선고 전 1년 이내에 파산의 원인인 사실이 있음에도 불구하고 그 사실이 없는 것으로 믿게 하기 위하여 그 사실을 속이거나 감추고 신용거래로 재산을 취득한 사실이 있는 때3. 채무자가 허위의 채권자목록 그 밖의 신청서류를 제출하거나 법원에 대하여 그 재산상태에 관하여 허위의 진술을 한 때4. 채무자가 면책의 신청 전에 이 조에 의하여 면책을 받은 경우에는 면책허가결정의 확정일부터 7년이 경과되지 아니한 때, 제624조에 의하여 면책을 받은 경우에는 면책확정일부터 5년이 경과되지 아니한 때5. 채무자가 이 법에 정하는 채무자의 의무를 위반한 때5의2. 채무자가 제319조 또는 제322조에 따른 구인의 명을 받고 그 사실을 알면서도 정당한 사유 없이 출석하지 아니한 때6. 채무자가 과다한 낭비ㆍ도박 그 밖의 사행행위를 하여 현저히 재산을 감소시키거나 과대한 채무를 부담한 사실이 있는 때②법원은 제1항 각호의 면책불허가사유가 있는 경우라도 파산에 이르게 된 경위, 그 밖의 사정을 고려하여 상당하다고 인정되는 경우에는 면책을 허가할 수 있다.③법원은 면책허가결정을 한 때에는 그 주문과 이유의 요지를 공고하여야 한다. 이 경우 송달은 하지 아니할 수 있다.④면책 여부에 관한 결정에 대하여는 즉시항고를 할 수 있다.제595조(개인회생절차개시신청의 기각사유) 법원은 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 때에는 개인회생절차개시의 신청을 기각할 수 있다.1. 채무자가 신청권자의 자격을 갖추지 아니한 때2. 채무자가 제589조제2항 각호의 어느 하나에 해당하는 서류를 제출하지 아니하거나, 허위로 작성하여 제출하거나 또는 법원이 정한 제출기한을 준수하지 아니한 때3. 채무자가 절차의 비용을 납부하지 아니한 때4. 채무자가 변제계획안의 제출기한을 준수하지 아니한 때5. 채무자가 신청일 전 5년 이내에 면책(파산절차에 의한 면책을 포함한다)을 받은 사실이 있는 때6. 개인회생절차에 의함이 채권자 일반의 이익에 적합하지 아니한 때7. 그 밖에 신청이 성실하지 아니하거나 상당한 이유 없이 절차를 지연시키는 때
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회생·파산
26.01.06
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계약갱신 청구권 사용시, 전월세전환 동의
안녕하세요. 장주석 변호사입니다.임차인의 동의없이 임대인이 증액될 차임을 모두 보증금을 증액하는 방안으로 요구할 수는 없습니다. 다만 임차인이 동의하지 않는다면 임대인이 민사소송을 제기해서 법원의 판결을 받아 보증금 또는 차임을 증액시킬 수는 있습니다. 그리고 차임 등 증액에 관하여 임차인이 동의하지 않는다는 사유만으로 임차인의 계약갱신청구권을 행사하지 못하는 것은 아닙니다. 즉 임차인의 계약갱신청구권과 임대인의 차임증액청구권은 별개의 권리입니다.임대인의 차임증액청구원 및 월차임 전환과 관련해서는 주택임대차보호법 제7조, 제7조의2에서 규정하고 있습니다.관련법령주택임대차보호법제7조(차임 등의 증감청구권) ① 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다. <개정 2020. 7. 31.>② 제1항에 따른 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. 다만, 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 본문의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다. <신설 2020. 7. 31.>[전문개정 2008. 3. 21.]제7조의2(월차임 전환 시 산정률의 제한) 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임(月借賃)의 범위를 초과할 수 없다. <개정 2010. 5. 17., 2013. 8. 13., 2016. 5. 29.>1. 「은행법」에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율[전문개정 2008. 3. 21.]주택임대차보호법 시행령제9조(월차임 전환 시 산정률) ① 법 제7조의2제1호에서 “대통령령으로 정하는 비율”이란 연 1할을 말한다.② 법 제7조의2제2호에서 “대통령령으로 정하는 이율”이란 연 2퍼센트를 말한다. <개정 2016. 11. 29., 2020. 9. 29.>[전문개정 2013. 12. 30.] [제2조의2에서 이동, 종전 제9조는 제16조로 이동 <2013. 12. 30.>]
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부동산·임대차
26.01.05
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지급명령신청 후 확정증명서와 송달증명서 발급받았는데 그 후 채무자 등본은 어떻게 준비하나요ㅠㅠ
안녕하세요. 장주석 변호사입니다.강제집행절차에서 법원에서 채무자의 주민등록등본을 보정하라는 보정명령이 나왔다면 보정명령을 가지고 주민센터에 방문하시면 주민등록등본을 발급받을 수 있습니다. 그리고 지급명령신청시 채무자가 전자로 송달받았고 지급명령정본을 송달받은 날로부터 2주 이내에 이의신청을 하지 않았다면 지급명령이 확정되므로 특별한 문제가 발생하지는 않을 것입니다(다만 지급명령은 판결과는 달라서 만약 채무자가 착오로 이의신청을 하지 않았던 것이라면 청구이의소송을 제기해서 채권자가 확정된 지급명령으로 강제집행을 하지 못하도록 다투는 경우도 있습니다). 청구이의의 소란 채무자가 집행권원(판결이나 확정된 지급명령 등)의 내용인 사법상의 청구권이 현재의 실체상태와 일치하지 않는 것을 주장하여 그 집행권원이 가지는 집행력의 배제를 구하는 소송입니다(민사집행법 제44조).
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가압류·가처분
26.01.05
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