답변 내역

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.말씀하신 내용은 현재 화제가 되고 있는 농지 전수조사와 농지 처분명령 강화에 대한 이야기 입니다. 농지를 투자 목적으로 사놓고 실제 농사를 짓지 않는 소유자에게는 상당히 부담되는 제도인 것입니다. 25% 이행강제금이 새로 생긴 것이 아닙니다. 이행강제금 제도는 오래전부터 있었고, 2021년에 부과율이 20%에서 25%로 올라갔습니다. 이번 2026년 농지법 개정의 핵심은 예전에는 지자체가 농지 처분명령을 내릴지 어느 정도 재량이 있었는데, 이제는 처분명령 사유가 명확한데도 지자체가 그냥 넘어가는 일이 없도록 처분명령을 의무화하고 중앙정부·시도 차원의 집행수단도 강화했다는 것입니다.그렇다고 농사를 한 해 쉬었다고 다음 날 바로 25%를 내는 구조는 아닙니다. 일반적인 경우에는 먼저 농지법 위반 여부를 조사하고, 정당한 사유 없이 농업경영에 사용하지 않은 것으로 판단되면 1년의 자진 처분 기간이 주어집니다. 그 기간 안에 다시 성실하게 농사를 짓거나 농지은행을 통한 적법한 처리를 하면 처분명령을 유예받을 여지도 있습니다. 그래도 처분하지 않으면 6개월 이내에 처분하라는 처분명령을 받게 되고, 이 명령까지 정당한 사유 없이 이행하지 않아야 비로소 이행강제금이 부과됩니다.내가 직접 농사를 안지은다고 해서 무조건 처분되는 대상도 아닙니다. 자연재해나 기타 불가항력적인 이유로 영농이 불가한 경우, 질병등 법에서 인정하는 사유가 있거나 농지법상 허용되는 방식으로 임대, 위탁하는 경우 등에는 예외가 있습니다. 특히 신경 쓰셔야 할 분들은 몇년 전에 전/답을 사두고 호재 , 개발 등이 있을때까지 묵혀두고 있는 분들이 타격을 받을 예정입니다. 참고를 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.전체 전세보증금 금액에서 5% 가 2천만원이라면 집주인이 일방적으로 4천만원 인상을 요구할 수는 없습니다. 그러나 지금 돈 보다 더 앞선 문제는 집주인의 실거주로 인한 퇴거 요청이라는 것입니다. 다만 여기서 더 중요한 것은 집주인의 실거주 주장과 통보 날짜입니다. 주택임대차보호법상 임대인이나 그 직계존속,직계비속이 실제로 거주하려는 경우에는 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있습니다. 그리고 임대인이 묵시적 갱신을 막기 위한 갱신거절 통지를 할 수 있는 기간은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지입니다. 따라서 정말 정확히 만료 2개월 전에 통보가 온 것인지, 이미 2개월 미만으로 남은 뒤 통보가 온 것인지를 날짜까지 따져봐야 합니다. 후자의 경우라면 집주인의 통보가 너무 늦어 묵시적 갱신이 인정될 가능성이 있습니다.또한 집주인이 “4천만 원을 올려주면 계속 살게 해주고, 아니면 내가 들어가 살겠다”고 말했다는 점도 기록해 두는 것이 좋습니다. 그렇다고 이 말만으로 실거주 주장이 자동으로 무효가 되는 것은 아니지만, 실제로 분쟁이 생긴다면 진짜 실거주 의사가 있었는지를 판단하는 하나의 사정이 될 수 있습니다. 대법원도 실거주를 이유로 갱신을 거절하는 경우 실제 거주 의사가 있다는 점은 임대인이 증명해야 하고, 갱신거절 전후의 언행이나 이사 준비, 기존 주거상황 등을 종합해 판단해야 한다고 보고 있습니다.계약만료일이 언제인지를 정확히 알면 이번 통보가 6개월-2개월 기간을 지켜 통보가 된 것인지를 확인할 수 있을 것 같습니다. 참고를 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.이 경우는 보통 세입자 보증금 반환자금이 필요한데, 일반 주택담보대출 한도가 생각보다 적게 나오는 상황으로 보입니다. 이런 경우 전세보증금 반환 불가 사고가 생기기 좋습니다.현재 수도권,규제지역에서는 세입자의 전세보증금을 돌려주기 위해 받는 이른바 전세퇴거자금대출도 생활안정자금 목적 주택담보대출로 취급됩니다. 2025년 6월 28일부터 수도권·규제지역의 생활안정자금 목적 주담대는 1주택자 기준 최대 1억원으로 제한됐습니다. 그래서 집값이나 소득이 충분하더라도 단순히 LTV만 계산해 몇억원을 받을 수 있는 구조가 아닐 수 있습니다.다만 2025년에 언제 집을 샀는지가 상당히 중요합니다. 경과규정에 따라 현재 집주인이 해당 주택을 취득한 시점과 기존 세입자의 최초 임대차계약 체결 시점이 모두 2025년 6월 27일 이전이라면 1억원 제한을 적용받지 않고, LTV·DSR 범위에서 1억원을 초과하는 전세퇴거자금대출이 가능할 여지가 있습니다. 실제 은행에서도 이런 경우를 위한 별도의 임차보증금 반환 목적 대출 약정서를 운용하고 있습니다. 따라서 단순히 “2025년에 샀다”가 아니라 매매계약일, 소유권 이전일, 세입자의 최초 전세계약일을 정확히 확인해 은행에 다시 문의해 보는 것이 좋습니다.그래서 이런 상황을 고려하여 은행에 일정을 정확히 문의하여 확인해 보시는 것을 추천 드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 보통은 집을 비우겠다는 말이 나오면 날짜가 대략이라도 나오는 것이 자연스럽기는 합니다. 그러나 완전히 이상한 상황은 아닙니다. 계약기간이 아직 남아 있고 단순히 “계약 끝나면 나가겠다”는 상황이라면, 원칙적으로는 임대차계약서에 적힌 계약 만료일이 기준이 됩니다. 세입자가 계약 종료 시점에 퇴거할 생각이라면 보통 집주인에게 미리 알리고, 실제 이삿날과 보증금 반환 시간을 서로 조율합니다. 주택임대차보호법상 임차인이 계약 만료 2개월 전까지 갱신하지 않겠다는 의사를 밝히지 않으면 묵시적으로 갱신될 수 있기 때문에, 일반적으로는 만료일이 가까워지기 전에 의사를 정리하는 편입니다.반면 이미 계약기간이 끝난 뒤 묵시적으로 갱신된 상태라면 이야기가 상당히 달라질 수 있습니다. 이 경우 임차인은 언제든지 계약해지를 통보할 수 있고, 집주인이 그 통보를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지 효력이 발생합니다. 예를 들어 세입자가 9월 1일에 “나가겠다”고 통보했다면 법적으로는 12월 1일 무렵이 기준이 되는 구조입니다. 실제 이삿날은 그 범위 안에서 집주인과 협의해 정하는 경우가 많습니다.그래서 지인분이 “세입자가 날짜를 정해야 해서 기다리고 있다”고 한 말도 충분히 가능한 상황입니다. 예를 들어 세입자가 새로 들어갈 집을 알아보고 있어서 “조만간 나가겠다”고만 해둔 상태이고, 지인분도 며칠 정도 앞뒤로 날짜를 맞춰주기로 합의했다면 아직 정확한 날짜가 없을 수 있습니다.이런 점을 참조하시면 궁금증을 많이 해소 하실 수 있을거로 생각합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.뉴스에서 보도 되는 서울아파트 값 84주 연속 상승은 울에서 거래된 모든 아파트의 실거래가격을 한꺼번에 평균 낸 결과가 아닙니다. 정확히는 한국부동산원의 ‘주간 아파트가격동향’에서 서울 아파트 매매가격지수가 전주보다 84주 연속 상승했다는 의미입니다. 2026년 9월 둘째 주, 9월 14일 기준 서울 아파트 매매가격지수는 전주 대비 0.16% 상승했고, 이를 두고 84주 연속 상승이라고 보도됐습니다.조사하는 방법은 한국부동산원이 매주 전국의 아파트를 전수조사하는 게 아닙니다. 전국 3만호정도를 표본으로 선정해 조사를 하는 것입니다. 이 중에서 서울 표본은 대략 4000-5000 호정도가 됩니다. 그래서 여기서 중요한 점이 하나 있습니다. 예를 들어 어떤 아파트가 지난주 10억원으로 평가됐는데 이번 주 실제 거래는 없더라도, 최근 비슷한 동·평형이 10억2천만원에 거래되고 매물도 10억3천만원 수준에서 형성되고 있다면 표본가격을 올릴 수 있습니다. 반대로 호가는 높지만 실제 낮은 가격의 거래가 확인된다면 가격을 낮춰 잡을 수도 있습니다. 즉 실거래가만으로 만드는 통계도 아니고, 단순히 부동산에 나온 호가만 조사하는 통계도 아닙니다. 실거래를 중심으로 여러 시장 자료를 이용해 조사자가 표본주택의 가격을 산정하는 방식입니다.그래서 84주 연속 상승이라는 말을 서울 집값이 84주 동안 계속 큰 폭으로 뛰었다고 해석하면 오해가 많이 생길 수 있습니다. 참조를 부탁드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.일부 사실인부분도 있지만, 꼭 그렇지만은 않습니다.“중국인이 한국 땅을 엄청나게 소유하고 있다”와 “외국인 보유 부동산 중 중국인 비중이 높다”는 구분해서 볼 필요가 있습니다. 최신 국토교통부 통계인 2025년 말 기준으로 외국인이 소유한 국내 주택은 10만8,231호로 전체 주택의 0.55%입니다. 이 가운데 중국인 소유가 약 6만1천 호, 56%대로 가장 많습니다. 즉 외국인 소유 주택만 놓고 보면 중국인의 비중이 확실히 큰 것은 맞지만, 우리나라 전체 주택에서 외국인 소유 자체가 차지하는 비중은 아직 1%에 훨씬 못 미칩니다.제주는 중국 자본의 부동산 투자가 크게 늘었던 시기가 실제로 있었습니다. 특히 2010년대 중반 관광·개발사업과 부동산 투자이민제 등의 영향으로 중국인의 제주 토지 취득이 급증했고, 2016년에는 제주 외국인 보유 토지 가운데 중국인 소유가 약 853만 제곱미터, 41.9%에 달했습니다. 다만 최근 상황을 당시와 똑같이 보는 것은 맞지 않습니다. 2025년 말 제주 전체 외국인 보유 토지는 약 2,191제곱미터, 제주 면적의 약 1.18%이고 전년보다 약 0.6% 증가한 수준이라, 현재 다시 폭발적으로 증가하는 상황이라고 보기는 어렵습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.아파트 매매에서 “보통 얼마를 깎는다”는 정해진 기준은 없습니다. 같은 6억원짜리 매물이라도 매도자가 급하게 팔아야 하는지, 나온 지 얼마나 됐는지, 같은 단지에 경쟁 매물이 얼마나 있는지에 따라 협상 폭이 크게 달라집니다. 따라서 호가에서 무조건 몇 %를 빼기보다는 같은 평형·비슷한 층의 최근 실거래가를 먼저 확인하는 것이 중요합니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에서는 실제 신고된 거래가격을 확인할 수 있습니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.아닙니다. 이사온 당시부터 옵션으로 되어 있던 인덕션의 경우 정상적인 범위내에서의 사용일 경우 고장은 집주인이 해결해주어야 하는 문제입니다.민법상에도 임대인은 임대목적물을 사용할 수 있는 상태로 유지하고 관리할 의무가 있습니다. 이점 참조하시어 당당하게 수선을 요구하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.요즘은 숨고 말고도 여러 이사 견적 앱/사이트가 있습니다. 광고성 순위보다는 여러 업체 비교가 가능한지, 후기가 실제 이용자들의 후기 인지, 추가요금 관련해서는 투명하게 책정되는지 등을 잘 살펴볼 필요가 있겠습니다. 짐싸는 이사 전문 앱이라 업체별 견적과 실제 이용자의 후기를 비교하기 편하고, 숨고는 여러 이사업체가 견적을 보내오는 방식이라 가격 비교에 유용합니다. 미소 역시 이사 조건을 입력하면 최대 4개의 견적을 받아 비교할 수 있어 함께 참고할 만합니다.디시인사이드를 나쁘게 보시는 분들도 있지만, 이런 정보공유의 차원에서는 또 이만큼 좋은게 없습니다. 이사 마이너 갤러리 라는 것이 있는데요. 실제로 최근 게시물들을 보면 특정 이사업체 이용 후기부터 견적 가격, 이사 당일 추가요금을 요구받았던 사례까지 비교적 구체적인 경험담이 올라오고 있습니다. 광고성 글이나 업체 홍보글이 섞여 있을 수 있다는 점은 감안해야 하지만, 업체 이름을 검색해서 여러 사람의 경험을 확인하는 용도로는 상당히 참고가 됩니다. 특히 너무 칭찬 일색인 글보다는 불만 후기와 댓글까지 함께 확인하는 것이 좋습니다.이렇게 앱과 인터넷을 몇군데 확인하시는 것을 추천 드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.일반적인 주거용 월세라면, 계약기간 끝난 위 재 계약서 없이 계속 거주했다면 묵시적 갱신이 성립됩니다.이 경우 임차인은 갱신된 계약기간이 남아 있더라도 언제든지 임대인에게 계약해지를 통보할 수 있습니다. 다만 해지는 임대인이 통보를 받은 날부터 3개월이 지나야 효력이 발생합니다.따라서 청약에 당첨되어 갑자기 이사를 해야 한다고 하더라도, 청약 당첨 자체만으로 즉시 월세계약이 종료되는 것은 아닙니다. 예를 들어 4월 1일 집주인에게 해지를 통보했다면 원칙적으로 3개월이 지난 시점까지 임대료를 부담할 수 있습니다. 다만 그 전에 새로운 임차인이 들어오거나 집주인이 조기 퇴실에 동의한다면 서로 합의해 더 일찍 계약을 종료할 수 있습니다.질문에 적으신 계약서의 ‘퇴실 2개월 전 통보’ 조항도 확인해볼 필요가 있습니다. 집주인이 이 조항에 따라 2개월 전 통보만으로 계약 종료를 인정한다면 그 조건대로 처리할 수 있습니다. 반면 별도로 합의가 되지 않는다면 묵시적 갱신에 관한 법정 기준은 2개월이 아니라 통보 후 3개월입니다. 또한 묵시적 갱신이 되면 법에서는 존속기간을 2년으로 보지만, 그 기간을 모두 채워야 나갈 수 있다는 의미는 아닙니다. 임차인은 앞서 설명한 방법으로 중도 해지가 가능합니다.이런 점을 참조하시어 계약 해지 시 반영하시기 바랍니다. 감사합니다.