답변 내역

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.저런 채용 공고의 가장 큰 함정은 저 금액이 '기본급'이 아니라는 점입니다.대부분의 부동산 분양 대행이나 기획부동산 직무는 100% 성과급(인센티브)제이거나, 최저임금에도 한참 못 미치는 아주 적은 지원금에 인센티브를 더하는 구조입니다.​즉, "계약을 이만큼 성사시켰을 때 5,000만 원을 벌 수 있다"는 예상치를 '초봉'으로 포장한 것입니다. 한 달 내내 일해도 계약을 한 건도 성사시키지 못하면 그달 월수입은 0원이거나 차비 수준일 수 있습니다.더 중요한 것은 본인이 진짜 해야 되는 일의 종류입니다. 분양 사무소에 앉아서 오는 고객들에게 설명해 주면 되는 그런 영업이 아닙니다. 텔레마케팅 그리고 지하철역 등에서 물티슈 나눠주는 그런 현장 영업과 같이 힘들고 어려운 것들이 많습니다. 게다가 많은 수액 분양 사무소들이 이런 알바를 쓸때 식대 등은 직접 사비로 해결하게 하는 경우가 많습니다.따라서 구인 공고에 적혀 있는 초봉에 속지 마시고 하나하나 차근차근 처음부터 배워 볼 수 있는 일들을 하시기 바랍니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.전세대출시 0.1% 면 상당히 큰 금액이죠.제가 생각하는 이유에 대해서 몇가지 적어보겠습니다.먼저 투명한 소득공개입니다. 전자계약을 체결하면 계약 정보가 국토교통부 시스템으로 실시간 전송됩니다. 이때 공인중개사가 받는 중개수수료(복비) 내역이 그대로 올라가죠.모든 수입이 국세청에 100% 잡히기 때문에, 세금 문제나 현금결제(부가세 제외 등)를 선호하는 중개소에서는 본능적으로 시스템 사용을 꺼리게 됩니다.다음으로는 임대인 쪽인데요. 전자계약을 하면 세입자의 '확정일자' 부여와 '주택임대차 신고'가 시스템에서 자동으로 처리됩니다. 세입자에게는 너무나 편리한 기능이지만, 집주인 입장에서는 자신의 임대 소득이 국가에 실시간 보고되는 것을 의미합니다. 집주인이 이를 부담스러워해서 중개사에게 종이계약을 요구하는 경우가 그 두번째 입니다.세번째는 시스템이나 앱 조작 이슈인데요. 하지만 돈을 벌기위해서는 더 복잡한 것도 하는 사람들인데.. 이건 이유라기 보다는 앞선 두가지 이유를 감추기 위한 핑계에 가깝습니다.질문자님께 해될것운 하나도 없으니, 전자계약 해주는 부동산을 찾아 계약하시면 될 것 같습니다. 좋은 계약 되시길 바랍니다.!

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.정책 대출 심사 시 요구하는 기본 소득 증빙 기간은 '최근 1년'입니다. (예를 들어 2026년에 신청하신다면 2025년도의 소득을 기준으로 심사합니다.)​하지만 질문자님의 경우, 가장 중요하게 아셔야 할 점은 해외에서 발생한 소득은 신생아 특례 디딤돌 대출 심사에서 인정되지 않는다는 것입니다. 10년간 해외에서 억대 연봉을 받으셨더라도 한국 국세청에 신고된 소득이 없다면, 대출 심사 기준으로는 '무소득자(소득 0원)'로 분류됩니다.소득이 0원이므로 신생아 특례 대출의 소득 자격 요건(부부합산 연소득 1.3억 또는 2억 이하)은 무난하게 통과됩니다. 하지만 진짜 문제는 대출 한도입니다.대출 자격 자체는 주어지지만, 실제 대출금을 받을 때는 DTI(총부채상환비율)를 맞춰야 합니다.​DTI는 "벌어들이는 소득 대비 대출 갚는 돈이 감당 가능한가"를 보는 지표입니다. 신생아 특례 대출은 DTI를 60% 이내로 맞춰야 하는데, 공식적인 소득이 0원이면 상환 능력이 없다고 판단하여 최대 한도(4억 원)와 상관없이 대출금이 거의 나오지 않거나 대출 자체가 거절될 수 있습니다.귀국 후 주택을 매매하시려면, 대출을 신청하기 전에 은행에서 '인정받을 수 있는 소득'을 미리 만들어 두셔야 합니다.그 방법에 대해 두가지를 제안드립니다.​첫 번째는, 온전한 한 달 치 급여받기 입니다.(연환산 소득 적용) 이게 가장 확실한 방법입니다. 귀국 후 부부 중 한 분이라도 취업을 해서 만근 후 첫 월급(1개월 이상의 급여)을 받으시면, 은행에서 이를 12개월 치로 곱해 연봉으로 환산(연환산)해 줍니다. 예를 들어 한 달 급여가 300만 원이라면 연봉 3,600만 원으로 인정받아 정상적인 대출 한도가 산출됩니다.​다음으로는 건강보험료/국민연금 추정소득 활용 입니다. 만약 해외에 거주하시는 동안에도 한국에 건강보험료(지역가입자)나 국민연금을 꾸준히 납부하셨다면, 그 납부액을 바탕으로 소득을 역산해 주는 '추정소득' 제도를 활용할 수 있습니다. (단, 일반 시중은행 주택담보대출과 달리 디딤돌 대출은 신용카드 사용액을 추정소득으로 인정해주지 않습니다.)위 내용을 잘 확인하셔서 자격은 가능하니, 소득을 인정받는 방법을 사용하신다면 충분히 귀국 후 대출로 주택 매매가 가능할 것입니다. 부디 잘 돌아오셔서 정착하실 수 있기를 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.집을 사면 리모델링을 꼭 해야한다는 것도 아니고, 해당 부동산의 태도도 상당히 황당하네요.어떤 상태로 배수구를 막았는지는 모르겠으나, 복구를 하기위해 별도의 시공이 필요할 정도로 막았다면 하자청구가 가능합니다.중개목적물 확인 설명서에 배수구 문제가 기록되지 않았다면 부동산을 상대로 손해배상 청구도 가능해요.이렇게 계약 끝내고 나몰라라 하는 부동산들 때문에 대다수 열심히 일하시는 부동산에서 욕을 먹습니다.중개 목적물 확인 설명서를 잘 확인하시고, 배수구 문제가 기록된 것이 없다면 그것을 토대로 중계 사무소에도 하자 보수 요청을 해 보세요. 그 전에 하자가 있는 상태로 집을 매수한다라는 조건이 특약에 걸려 있지 않다면 명백한 하자인 이런 배수구 문제는 전 집주인에게 청구가 가능합니다.잘 수리하셔서 좋은 보금자리 만드시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.보증보험이 모든 것을 해결해 줄 것 같지만, 현재 말씀해주신 조건(매매가=전세가 동일, 수년간 매매 거래 없음)은 전형적인 깡통전세 또는 기획된 전세사기일 확률이 매우 높은 극도로 위험한 매물입니다.최근 전세사기 사태 이후 주택도시보증공사(HUG) 등 보증기관의 가입 심사가 매우 깐깐해졌습니다.현재 보증보험에 가입하려면 전세금이 주택 공시가격의 126% 이내여야 하며, 실거래가 기준으로도 전세가율이 90% 이하여야 합니다. 매매가와 전세가가 동일한 100% 매물은 애초에 보증보험 가입 승인이 나지 않습니다. "일단 계약하고 나중에 가입하면 된다"는 중개인이나 임대인의 말은 절대 믿으시면 안 됩니다.매매 거래가 수년간 없다는 것은 "시장에서 아무도 사지 않는 가치 없는 부동산"이라는 뜻입니다. 집주인 입장에서는 자신의 자본이 1원도 들어가지 않았기 때문에(무자본 갭투자), 세금 문제가 생기거나 전세금을 돌려주기 어려워지면 노숙자 등의 명의(바지사장)로 집을 넘겨버리고 잠적할 가능성이 큽니다.오피스텔은 아파트와 달리 가격 방어가 어렵습니다. 현재 보시는 집은 전세가 아니라 보증금을 낮추고 월세를 조금 내는 '반전세'나 '월세'로만 접근하셔야 하는 매물입니다. 내 소중한 전세 보증금을 지키기 위해서는 전세가율이 매매가의 70~80% 이하인 안전한 매물을 찾으시길 당부드립니다.제발 계약하지마시고, 다른 집을 찾아보시길 강력히 추천드립니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.서울에서 고시원이 많고 저렴한 곳은 보통 취업 준비생이나 고시생들이 많이 몰려 있는 곳이 될 수밖에 없죠.관악구 동작구 서대문구 동대문구를 타겟으로 하여 살펴보시기 바랍니다.예산이 무조건 1순위라면 관악구와 동작구를, 생활 환경과 치안이 우선이라면 서대문구와 동대문구를 중심으로 살펴보시기 바랍니다.무작정 부동산에 찾아가기보다는 고방이나 독립 생활 앱을 사용해서 주변에 고시원을 살펴보고 로드뷰로 주변 환경을 꼼꼼히 본 후 실제 방문해서 내부 환경을 확인하시기 바랍니다.그럼 외국인 친구가 서울에서 한 달 동안 성공적으로 생활하길 바라면서 이만 마치겠습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네 방금 말씀하신 정류장은 스마트 버스 정류장이라고도 합니다. 이 스마트 버스 정류장을 만드는 데는 몇 가지 조건이 있어요. 우선 하루 이용객 수가 기준 이상이어야 합니다. 다음으로는 보도의 공간이 충분히 확보되어야 하죠. 왜냐하면 버스 정류장을 제외하고도 사람이 걸어 다닐 수 있는 충분한 공간이 확보되어야 하기 때문입니다. 마지막으로는 원활한 전력망이 확보되어야 합니다. 전기를 끌어다 쓸 수 있는 판넬이 주변에 있어야만 해당 정류장을 운영할 수 있기 때문에 아무데나 만드는 것이 불가능하거든요. 그리고 가장 중요한 것은 뭐니뭐니 해도 예산이죠.지자체에 확보된 예산이 있다면 그만큼 많이 만들 수 있겠고 그렇지 않다면 적은 수밖에 만들 수 없겠죠.더 많은 스마트 정류장이 생기기를 바라면서 이만 마치겠습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네 결론적으로 말씀드리면 계약 갱신 청구권도 아니고 묵시적 계약 갱신도 아니기 때문에 합의에 의한 갱신으로 보여질 가능성이 매우 높고 그에 따라 3개월 이후 퇴거 조건은 반영되지 않을 가능성이 높습니다.이유는 첫 번째로 계약 갱신 청구권이나 묵시적 갱신의 경우 묵시적 갱신은 어떤 합의 없이 갱신이 돼야 하고 계약 갱신 청구권에 의한 갱신은 계약 갱신 청구권을 사용하겠다라는 의사를 명확히 표현한 증거가 있어야 합니다. 그런데 현재 질문자님의 상황은 그 어떤 것도 아니라서 합의에 의한 계약 갱신으로 보여집니다.다음으로 불리한 부분은 갱신된 계약서에 이후 계약 종료 날짜가 명확히 명시되어 있다는 것입니다. 이것은 상호 간에 해당 계약 기간을 지키기로 합의한 것으로 볼 명백한 근거가 되며 이에 따라 마찬가지로 계약 갱신 청구권 혹은 묵시적 계약이라고 볼 수 없겠습니다.마지막으로 최악의 상황은 특약에 있습니다. 만기 전 퇴실 시 임차인이 부담하는 조건에 내용들이 너무나도 명백하게 만기 를 지키기 위한 상호 간의 협의가 되어 있기 때문에 이것은 계약 갱신 청구권으로 볼 수 없습니다.보증금을 무증액했으니 계약 갱신 청구권 혹은 묵시적 갱신으로 볼 수 있지 않겠느냐 하는 의견은 본 상황에서는 맞지 않습니다. 왜냐하면 동일 조건이 곧 계약 갱신 청구를 의미하는 것이 아니고 국토교통부나 다른 하급심의 판례에서도 계약 갱신 청구권의 의사가 명확하지 않았다면 그리고 새 계약서에 명시적으로 새로운 계약 일자가 명시되어 있다면 그것은 합의된 계약 갱신으로 본다 라는 판례가 있습니다.즉 지금 상황에서는 법리적 이치를 따져서 집주인과 얼굴을 붉히기보다는 빠르게 다음 세입자를 구하셔서 이사를 나갈 수 있도록 하는 것이 좋겠습니다. 무엇보다도 중요한 것은 현재 1억 2천만 원이나 되는 큰 보증금을 안전하게 돌려받는 것이기 때문입니다. 도움이 되셨으면 좋겠습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.집주인의 요구사항에 많이 당황스러우셨을 것 같습니다. 결론부터 말씀드리면 일주일치 손해 보시는 게 맞습니다. 그리고 그게 집주인의 부당한 요구사항입니다. 원래 그렇다는 것은 없습니다. 원래라고 따질 것 같으면 질문자님의 입주일에 계약서를 작성하고 보증금을 납부하는 게 맞죠. 어려서 뭘 몰라 가지고 그렇다기보다는 집주인이 자기가 일주일치 임대료를 손해 보기 싫어서 부당한 요구를 하고 있는 것입니다. 실무에서는 이런 경우는 당연히 다음 세입자. 입주일에 맞춰서 계약서를 쓰고 7일치 임대료 손해는 집주인이 감수하는 게 맞습니다.하지만 집주인도 어렵게 구한 세입자를 놓치기 싫고 세입자 입장에서도 그 집이 마음에 들어서 계약을 하고 싶다면 반반씩 양보하는 경우도 있습니다.즉 11일로 계약서를 작성하기보다는 15일이나 14일 정도로 계약서를 작성해서 중간에서 합의를 보는 거죠.이 점 참조하셔서 원활한 계약 되시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.결론적으로 이 문제는 현금자산이 부동산 자산으로 연결되는 흐름을 어떻게 구성하는가에 따라 결정이 달라지게 됩니다. 여기서 가장 중요하게 생각해야 하는 부분은 현금자산을 부동산으로 변경했을 때, 이 부동산의 가치가 향후 현금을 가지고 있는 것보다 많이 증가하는가 하는 부분입니다.계신 지역이 어느 지방을 말씀하시는지는 모르겠으나, 현재 우리나라의 부동산 시장은 서울 경기권을 제외하고서는 부동산 가치가 증가하고 있지를 않습니다. 더 나아가 부동산 가치가 떨어지는 지역도 많이 발견되고 있습니다. 지역을 안다면 조금더 자세한 답변을 드릴 수 있겠지만, 집을 구매하시고자 하는 지역의 부동산가격 추이 혹은 미래 전망을 확인하셔서 소중한 현금자산을 투자하실 때 한번 더 고민해 보시기를 바라겠습니다. 감사합니다.