답변 내역

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.전세계약 연장 관련해서 궁금하시군요. 아무래도 저도 전세를 살때 연장기간이 되면 괜히 예민해지고 신경이 쓰였던 기억이 있네요.전세계약의 연장은 세가지로 나뉘어집니다. 묵시적 갱신과 계약갱신청구권 사용, 그리고 재계약입니다. 묵시적 갱산은 계약만료일 6개월 전부터 2개월 전이 되는 기간에 임대인과 임차인이 서로 아무말 없이 지나가면 이전조건과 동일하게 2년더 연장 된 것으로 봅니다. 사실상 이 형태가 가장 임차인께 가장 좋은 형태입니다.두번째의 계약갱신청구권을 사용하게되면, 5% 내의 범위에서만 임대인은 보증금 증액을 할 수 있습니다. 즉 이것이 두번째로 유리한 방법이 됩니다. 이 방법은 집주인이 재계약을 요청했을 때에도 사용하겠다고 할 수 있으므로 묵시적 갱신을 위해 아무 연락도 하지 않으시고 기다리다가 재계약 협의가 나오면 사용하겠다고 언급하시면 됩니다.마지막으로는 재계약입니다. 만약에 이미 갱신청구권을 사용하셨거나 묵시적 갱신이 된 경우라면 임대인과 조건을 맞추어 다시계약하시는 것입니다. 만약 주변 전세시세가 많이 떨어졌다면 차라리 전세금을 내리는 조건으로 재계약하시는 편이 유리할 수도 있으므로 주변 전세시세도 한번 확인하시기 바랍니다. 감사합니다.일반적으로는 묵시적 갱신이 가장 경제적인 선택지가 되는 경우가 많으므로, 아무 이야기도 하지 말고 기다리시는 것을 추천드립니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.계약서는 꼭 공인중개사가 없어도 가능합니다.중개사에 의뢰하여 계약서를 쓰게되면 중개수수료는 아니지만 대서료혹은 대필료 라는 것을 받습니다. 건당 10~20만원정도를 지불하시면 됩니다만, 중개사가 책임지는 것은 아무것도 없답니다.그러니, 계약자 상호간에 문제가 없고, 서류상에 문제가 없다면 인터넷에 다른 예시들을 찾아보고 직접 계약을 하는 것도 생각해보세요.감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.사업장 용도로 계약하셨군요.사업장은 요율이 더 높습니다.계산해보면,1000 + (40×100) = 5,000만원따라서 70%를 적용하지않고 5,000만원그대로가 적용됩니다.사업장 최대 수수료율은 0.9% 이므로5,000 × 0.9% = 45만원 (부가세별도)가 최대 수수료율이 됩니다.보통은 이 최대수수료에서부터 조정하므로 잘 협의하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 뭐든지 자기 하기 나름이지요.하지만, 시작하기 전이고 선택권이 아직 있으시다면, 굳이 레드오션인 곳에서 하드모드로 시작을 하기보다는 상대적으로 경쟁이 덜 치열한 시장을 찾아보시는 것도 좋은 방법입니다.직원 많은 대형부동산이라...알고 계시겠지만 부동산은 영업직과 비슷합니다.직원이 많고 유지되는 곳은 아마도 기본급제도에 인센티브로 일정 금액을주는 곳일 겁니다. 계약을 따지 못하면 일상생활도 안되는 수준의 금액을 제공할 것이구요.잘 할 수 있다면 소속공인중개사도 좋겠지만, 개업공인중개사와 큰 차이는 없을 것입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.문재인 대통령 때도 강력한 억제대책을 펴다 갑자기 부동산 가격이 잔국적으로 폭등을 한 적이 있었지요. 걱정하시는 것은 이해합니다. 그리고 실제로 공급보완책이 없다면 이번 정부또한 같은 결과를 맞이할 수가 있습니다. 이번 정부가 부족한 공급을 어떻게 채울지 등 실질적으로 수요를 진정시킬 수 있는 방향으로 가야 집값이 안정되리라 생각을 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.결혼을 앞두고 많은 고민을 하신게 느껴집니다. 저도 신혼일때 비슷한 고민을 한 것 같아서 더 공감되네요.솔직히 말씀드리면, 공인중개사가 은행권이나 대출의 최근 동향을 완벽히 꿰고있지는 못해서 몇군데 찾아 보았습니다. 제가 찾아본 바와 , 그동안 실무에서 진행되는 것들에 대한 경험을 토대로 말씀을 드리겠습니다. 현재 상황에서는 말씀하신 버팀목 + 신용대출로 잔금을 치르는 것이 최선으로 보입니다. 다만, 중간에 일반은행 전세대출로 갈아타는 것에 대해서는 조금 부정적입니다. 일반 전세대출은 현재 금리가 4% 대로 꽤나 높은 편이고 이것도 계속 오르는 추세 입니다. 게다가 대출한도가 보증금의 80% 로 정해져 있는 것이 많아서 한꺼번에 대환이 안될 가능성도 염두에 두어야 합니다. 현재 신용도가 높으셔서 4000 만원 정도는 4%-5% 대로 구할 수 있고 버팀목은 그보다 적은 이율이니 전부일반전세대출로 돌리는 것보다 일부 신용대출 + 버팀목이 저렴할 수 있습니다. 제일 추천드리는 방식은 11월 혼인신고 후 생애주기형 전환대출을 받으시는 것입니다. 신혼부부 전용 버팀목은 한도가 많이 올라갑니다. 금리도 일반 버팀목보다 더 낮아질 수 있습니다. 다만, 이때 남편분과 소득을 합산해서 계산하게 됩니다. 이 때 신용대출 4000만원이 있다면, DSR 심사에서 불리할 수도 있습니다. 따라서 11월 혼인신고하고 신혼버팀목으로 전환하기 전까지는 신용등급 유지(카드값, 대출이자 등)를 잘 하시고, 추가 대출을 하지 마시고 현재 수준을 유지하거나, 회사에서 상여금 등이 나오면 우선 적으로 신용대출을 갚아 나가는 것으로 해 보시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 결혼을 축하드리며, 문의하신 내용에 몇 가지 당부 드리고 갑니다.실무에서 종종 말씀하신 방식대로 아파트를 공동명의 소유하고자 하시지만, 몇가지 주의하셔야 할 점이 있습니다. 먼저 주담대 실행 후에 공동명의로 바꾸는 것은 집주인이 바뀌는 것이므로(남편 --> 남편 and 아내)은행에서 거절할 가능성이 높습니다. 꼭 하고자 하여 대환으로 진행하였을 때에는 중도상환수수료가 발생하게 됩니다. 주의 해주세요.취득세를 두번 내야 한다는 점이죠.먼저 남편분이 전체에 대해 취득세를 냅니다. 그리고 뒤에 아내분이 50% 취득시, 해당 부분에 대한 취득세를 또 냅니다 .게다가 가족간 증여가 되기 때문에 이는 일반 매매취득세보다 높게 잡힙니다. (3~4%)일반으로 무주택자가 주택 취득시는 세금이 1%죠.증여세는 얼마짜리 주택을 구매하시느냐에 따라 다르지만, 우리나라의 경우 부부 증여시 10년합산 6억원까지는 증여세 면제입니다. 따라서 12억 이하의 주택이시라면 증여세는 면제가 되시겠네요.처음부터 공동명의로 하시는 것이 절약하는 길입니다. 그게 아니라면 공동명의를 하지 않고 아낀 세금으로 해외여행이라도 한번 다녀오심이 어떨까요 ? ^^감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.실거주 만족도가 높은 곳으로는 명지오션시티가 있습니다. 스타필드있는 국제신도시보다는 좀더 일찍 조성되서 년식이 좀 있지만, 아이를 키우거나 조용한 환경을 원하신다면 괜찮을 것 같습니다. 스타필드에서 도보로 15분 정도 거리 되는 곳에 명지 대방노블랜드라고 있습니다. 이쪽도 조경이 괜찮고 단지 내 커뮤니티가 잘 되어 있는 듯합니다. 금강펜테리움 센트럴 파크는 명지 공원과 가깝습니다. 집근처의 공원을 선호하시면 괜찮은 선택지 입니다. 호반베르디움이나 LH 오션타운은 가격대가 좀더 괜찮은 편인데요. 약간 더 멀긴하지만 인프라면에서는 뒤쳐지지 않아 추천드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 보편적으로 진행되던 증축은 그동안 수직증축이었습니다, 현재 이미 고층인 아파트들의 설계상 용적률을 수직으로 추가하기에는 안전상, 혹은 고도제한 등의 여러가지 이슈가 있어서 요즘에는 수평증축으로 진행하는 경우도 많습니다.재건축에서 건설사가 사업추진을 하기 위해서는 경제성이 만족이 되어야 하는데요. 수직증축을 하게되면 명확히 세대구분이 되면서 이득분을 계산하기도 편하고, 판매하기도 쉬워집니다. 그러나 수평증축시 이것이 약간은 어려워질 수 있죠. 우려하시는 부분이 발생하는 경우가 수평증축을 통한 세대 평형 확장인 경우 입니다. 이 경우에는 더 많은 분담금을 낼 형편이 되지 않으면 매각하고 다른집을 알아봐야 하는 불편함이 발생하기 때문입니다.만약 다행히도 수평증축으로 독립세대의 면적을 뽑을 수 있다면 우려하는 것 만큼의 차이는 발생하지 않고 건설사입장에서의 경제성도 달성을 할 수 있겠지요.결론적으로는 건설사는 모든 계산을 마치고 들어오기 때문에 걱정하실것은 없구요. 입주민들의 불편함이나 과한 분담금을 잘 따져보아야 할 사안입니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.원룸에서 발생하는 층간소음 때문에 걱정이 많으시군요. 사실상 층간소음중 대부분은 사람의 몸무게로 인해 이동시 발생하는 중량충격음이 문제가 됩니다. 울림으로 인해 스트레스를 주기도 하구요. 이런 경우는 가장 좋은 조치는 층간소음 방지매트를 깔아서 바닥으로 전달되는 충격량을 분산하는 것이 최고입니다. 만약 이것이 비용이 커서 고민이 되실 때는 푹신한 슬리퍼를 실내에서 신으셔도 도움이 됩니다. 감사합니다.