답변 내역

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 집주인이 전세보증금을 올리겠다고 먼저 요구할 수는 있습니다. 하지만 너무 걱정하지 않으셔도 됩니다. 세입자분이 계약갱신청구권을 사용하겠다고 명확히 의사를 밝히시면, 집주인은 법적으로 기존 보증금의 5% 이내에서만 금액을 올릴 수 있기 때문입니다. 즉, 집주인이 갱신청구권 사용 전에 먼저 대폭 인상을 요구하더라도, 세입자분이 청구권을 쓰겠다고 답변하시면 5% 상한선 제한을 받게 됩니다.​중요한 것은 의사를 전달하는 타이밍과 방법입니다. 계약 만기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 안에 집주인에게 갱신청구권을 사용하겠다는 뜻을 확실하게 전달하셔야 합니다. 전화 통화로 녹음을 남기시거나, 문자 메시지로 기록을 남겨두시는 것이 가장 좋습니다. 만약 집주인이 먼저 연락을 와서 시세대로 보증금을 크게 올려달라고 하더라도 당황하지 마시고, 이번에는 계약갱신청구권을 사용해서 5% 이내로 인상해 연장하고 싶다고 정중하게 말씀하시면 됩니다.​참고로 알아두시면 좋은 점도 있습니다. 만약 집주인과 원만하게 합의해서 5%를 초과하여 보증금을 올려주기로 했다면, 이는 갱신청구권을 사용한 것이 아니라 새로운 계약을 맺은 것으로 봅니다. 이 경우에는 이번에 청구권을 아껴두었다가 2년 뒤 다음 계약 만기 때 갱신청구권을 사용하실 수 있습니다. 하지만 지금 꼭 청구권을 써야 하는 상황이시라면 집주인의 무리한 인상 요구를 모두 받아들이실 필요 없이, 법적으로 보장된 5% 상한선을 지키며 계속 거주하실 수 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.예비 신랑님과 신부님의 결혼을 진심으로 축하드립니다. 현재 두 분의 상황과 2026년 기준 부동산 정책을 고려했을 때, 궁금해하시는 증여세와 대출 요건에 대해 설명해 드리겠습니다.​먼저 혼인신고를 하지 않은 상태에서 남편분께서 아내분 계좌로 3~4천만 원을 이체하실 경우 증여세가 발생할 수 있습니다. 법적으로 혼인신고를 하지 않았다면 두 분은 타인으로 간주되어 증여재산 공제 한도가 거의 없기 때문입니다. 반면 혼인신고를 하시면 부부간 증여재산 공제가 10년간 6억 원까지 적용되어 세금 걱정 없이 자금을 합치실 수 있습니다. 하지만 뒤에서 설명해 드릴 대출 문제로 인해 혼인신고를 미루셔야 한다면, 이체하신 금액에 대해 차용증(금전소비대차 계약서)을 작성하시는 것을 추천해 드립니다. 세법상 2억 1,700만 원 이하의 금액은 무이자로 빌려주더라도 법정 이자에 대한 증여세가 부과되지 않으므로, 차용증만 잘 작성해 두시면 증여세 문제없이 계약금을 안전하게 치르실 수 있습니다.​대출을 위해서는 현재 상황에서 혼인신고를 미루시는 것이 훨씬 유리합니다. 두 분의 연봉을 합산하면 약 9,500만 원이 되는데, 이 경우 주요 정부 지원 대출의 신혼부부 소득 기준을 초과하게 됩니다. 2026년 기준으로 내집마련 디딤돌 대출과 일반 보금자리론 모두 신혼부부의 합산 소득 한도가 8,500만 원으로 제한되어 있습니다. 따라서 혼인신고를 하시면 혜택이 좋은 정책 대출을 이용하지 못하고 금리가 상대적으로 높은 시중은행 일반 주택담보대출을 받으셔야 할 확률이 높습니다.이러한 점을 참조해 주시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.생기넘치는 고래님 반갑습니다.!보증금은 남의 집을 빌려 쓸 때 집주인에게 미리 맡겨두는 목돈을 말합니다. 쉽게 말해 세입자가 월세를 밀리거나 집을 망가뜨렸을 때를 대비해서 집주인이 잡아두는 일종의 담보이자 안전장치라고 생각하시면 됩니다. 세입자는 계약 기간 동안 그 집에서 살고, 나중에 이사를 나갈 때 밀린 돈이나 수리비가 있다면 그만큼을 뺀 나머지를 돌려받으며 아무 문제가 없었다면 처음에 냈던 보증금을 그대로 돌려받게 됩니다.우리나라에는 이 보증금을 내는 방식에 따라 크게 전세와 월세가 있습니다. 전세 보증금은 매달 따로 내는 방값이 없는 대신 집값의 상당 부분을 차지할 정도로 아주 큰 목돈을 집주인에게 통째로 맡기는 방식입니다. 반면에 월세 보증금은 매달 집주인에게 방값을 내기 때문에 전세보다는 훨씬 적은 금액을 담보로 묶어두게 됩니다. 어떤 방식이든 보증금은 세입자에게 전 재산이나 다름없는 큰돈이므로, 계약이 끝났을 때 이 돈을 안전하게 돌려받는 방법을 아는 것이 부동산 공부의 가장 첫걸음입니다.소중한 내 보증금을 지키기 위해 필수로 챙겨야 하는 것이 바로 전입신고와 확정일자입니다. 이사를 하는 날 주민센터에 가서 내가 이 집에 들어와 산다고 공식적으로 신고하는 것이 전입신고이고, 임대차 계약서에 오늘 날짜로 도장을 찍어 증명하는 것이 확정일자입니다. 이 두 가지를 마치면 나중에 혹시라도 집주인에게 금전적인 문제가 생겨 집이 경매로 넘어가더라도, 다른 사람들보다 내 보증금을 먼저 안전하게 돌려받을 수 있는 강력한 법적 권리가 생기기 때문에 가장 먼저 기억하셔야 합니다.보증금에 관련해서는 상기 내용 정도 알고 계시면 좋을 것 같습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.공동명의인 아파트를 거래할 때 공동명의자 중 한 명이 잔금일에 참석하지 못한다면, 참석하지 않는 사람의 매도용 인감증명서, 인감도장이 날인된 위임장, 신분증 사본 등 소유권 이전에 필요한 서류가 완벽하게 준비되어야 합니다. 매도자 측에서 남편분의 서류를 제대로 준비해 오지 않아 당장 소유권 이전 등기가 불가능한 상황이라면 매수자님은 잔금 지급을 거절하실 수 있으며 이는 법적으로 전혀 문제가 되지 않습니다.부동산 매매 계약에서 매수인의 잔금 지급 의무와 매도인의 소유권 이전 등기 서류 교부 의무는 동시에 이루어져야 하는 동시이행 관계에 있기 때문입니다.이때 매수자님이 주의하셔야 할 점은 돈을 안 주고 그냥 가만히 계시는 것이 아니라, 잔금을 지급할 준비가 완벽하게 되어 있다는 사실을 매도자와 중개인에게 명확히 보여주셔야 한다는 것입니다. 통장 잔고 증명이나 이체 한도를 확인시켜 주면서 잔금 준비는 다 되었지만 서류가 미비하여 지급할 수 없다는 의사를 분명히 전달하셔야 매수자님에게 이행지체 등의 법적 책임이 돌아오지 않습니다.이러한 사항을 명확히 하시어 문제 없이 잔금 절차 마무리 하시기를 바라겠습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.보통 이런 경우 집주인들이 연락을 피하는 가장 큰 이유는 단순하게도 귀찮고 본인에게 금전적인 손해가 발생할까 봐 회피하는 것일 확률이 가장 높습니다. 전기를 손보고 수도 요금 문제를 해결하려면 직접 관리실이나 관련 기관에 알아보거나 수리 기사를 불러야 하는데, 이 과정이 번거롭고 결국 본인 지갑에서 돈이 나갈 수도 있는 상황이니까요. 어떻게 대답해야 할지 핑곗거리를 찾으며 시간을 끌거나, 계속 모른 척 가만히 있으면 세입자가 답답해서 알아서 요금을 내고 고쳐 쓰지 않을까 하는 마음으로 외면하고 있을 수도 있습니다.하지만 전기나 수도 문제는 생활하는 데 당장 큰 불편을 주고 나중에 비용 문제로 억울한 일이 생길 수 있는 중요한 부분이라 집주인의 반응을 마냥 기다려주기만 해서는 안 됩니다. 특히 수도 요금 같은 경우 마감 기한까지 답이 없기를 기다리셨다가 전화를 하시는 것보다는, 기한이 여유 있게 남은 시점에 미리 전화를 걸어 명확하게 상황을 짚고 넘어가시는 것이 훨씬 좋습니다. 통화가 연결되면 바쁘셔서 문자를 혹시 못 보셨냐고 부드럽게 물어보시면서, 우리가 쓰지 않은 요금에 대한 처리와 전기 수리에 대한 확답을 꼭 받아내셔야 나중에 연체료 같은 복잡한 문제에 휘말리지 않습니다.그래서 이런 경우에는 수리를 요청하시는 내용의 내용증명을 보내 추후 발생할 수 있는 법적 리스크를 줄이시고, 추가적으로 직접 수리를 하셨다면, 이 내용증명을 통해 수리비 청구를 할 수 있는 부분이니, 참조를 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.아직 가계약금이나 계약금이 오가지 않은 상태라면 단지 내 다른 부동산에 얼마든지 문의하시고 매물을 알아보셔도 전혀 문제가 없습니다. 오히려 수억 원이 오가는 큰 거래인 만큼 여러 부동산을 돌아다니며 매물을 비교해 보고, 나와 소통이 잘 되는 중개사를 찾는 것이 아주 일반적이고 현명한 방법입니다. 부동산마다 보유하고 있는 전속 매물이 다를 수도 있고, 가격 협상 능력이나 응대 방식에도 차이가 크기 때문에 한 곳만 고집할 필요는 없습니다.중개사들 입장에서는 손님이 여러 곳을 비교해 보는 상황이 워낙 일상적이라 크게 기분 나빠하거나 마음에 담아두지 않는 경우가 대부분입니다. 만약 단지 내에서 우연히 마주치더라도 가볍게 목례 정도만 하고 지나가시면 그만입니다. 그러니 너무 걱정하실 필요가 없습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.부동산 시장에서 집의 연식에 따라 부르는 명칭들은 법적으로 딱 떨어지게 정해진 기준이 있는 것은 아니지만, 사람들의 인식과 거래 관행에 따라 대략적으로 통용되는 기준이 있습니다. 보통 새로 지은 지 1년에서 길게는 5년 이내의 집을 신축이라고 부릅니다. 아직 누군가 살았던 흔적이 거의 없고 최신식 자재와 구조가 적용되어 있어서 가장 선호도가 높은 시기입니다.그다음 단계인 준신축은 대체로 지어진 지 5년에서 10년 사이의 집을 의미합니다. 완전한 새 집은 아니지만 여전히 요즘 라이프스타일에 맞는 평면 구조나 커뮤니티 시설을 갖추고 있고, 큰 수리나 뼈대를 건드리는 인테리어 공사 없이도 도배나 장판, 청소 정도만 새로 하고 바로 들어가 살 수 있을 만큼 상태가 양호한 집들을 보통 이렇게 부릅니다. 신축의 비싼 가격이 부담스러운 분들이 많이 찾는 현실적인 선택지이기도 합니다.마지막으로 구옥이나 구축은 일반적으로 지어진 지 10년에서 15년 이상 훌쩍 넘어간 집을 말합니다. 이 시기부터는 집 안팎으로 세월의 흔적이 꽤 나타나고, 예전 유행하던 인테리어가 남아있는 경우가 많습니다. 그래서 새로 이사를 들어갈 때 화장실이나 주방을 포함해 집 전체를 싹 수리하는 것을 고려하게 되는 연식이기도 합니다. 여기서 시간이 더 흘러 20년, 30년 이상 지나게 되면 재건축이나 전체 리모델링 이야기가 본격적으로 나오기 시작하는 완전한 구옥으로 분류됩니다. 이러한 점을 판단에 참고해 주시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 현재 상태로는 매도자이신 질문자께서 누수공사 비용과 아래집 도배비용을 물어주셔야 할 것 같습니다.집을 사고팔 때 건물에 문제가 있으면 판 사람이 책임을 지는 '하자담보책임'이라는 것을 정해두고 있습니다. 매수인이 집을 살 때 이런 누수 사실을 몰랐다면, 그 사실을 안 날로부터 6개월 안에는 매도인에게 수리비 등 손해배상을 청구할 수 있습니다.따라서 배상해야 하는 범위도 단순히 우리 집 누수를 잡는 80만 원의 공사비에 그치지 않고, 그 누수로 인해 직접적인 피해를 본 아랫집의 천장 도배 비용까지 모두 포함되는 것이 일반적입니다.매도자님 입장에서는 절반이라도 부담하겠다고 하신 것이 나름의 타협안이었겠지만, 원칙적으로는 원인 제공이 된 하자가 매도인의 책임 기간에 속하므로 아랫집 피해 복구 비용까지 전액 배상해 주시는 것이 맞습니다.다만, 매수자가 이사 후 인테리어 공사를 하다가 배관을 건드려서 누수가 터졌다는 등 매수자의 명백한 잘못이 증명된다면 배상하실 필요가 없습니다.혹시, 계약서에 하자에 대한 면책특약(하자 관련해서 모두 매수자가 인수한다) 이 있으면 책임질 필요가 없으니, 계약서부터 한번 다시 확인 부탁드리겠습니다.감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.첫 주택 구매를 앞두고 계신 것 먼저 축하드립니다. 먼저 세금 측면에서는 취득세 감면 혜택이 가장 직접적이고 큰 도움이 됩니다. 생애 최초로 주택을 구입할 때는 실거래가가 12억 원 이하인 경우 소득 제한 없이 취득세를 최대 200만 원까지 감면받을 수 있습니다. 3억 원 대 중반 주택이라면 원래 내야 할 취득세 산정액에서 200만 원이 바로 차감되기 때문에 초기에 드는 목돈 부담을 대폭 줄이실 수 있습니다. 다만 잔금 후 일정 기간(보통 3년) 내에 직접 실거주를 해야 하고, 임대를 놓거나 매도하면 감면받은 세금이 추징될 수 있다는 점만 유의하시면 됩니다.대출 혜택으로는 시중은행 일반 대출보다 금리가 낮고 한도가 넉넉한 정부 지원 정책대출(디딤돌대출, 보금자리론)을 활용하실 수 있습니다. 생애최초 구매자는 LTV(주택담보대출비율)가 최대 80%까지 확대 적용되어 필요한 자금을 더 원활하게 마련하실 수 있으며, 생애최초 우대금리가 추가로 들어가 이자 부담을 줄여줍니다. 매매가 3억 원 대 중반 주택은 디딤돌대출이나 보금자리론의 주택 가격 요건을 여유 있게 충족하므로, 부부합산 소득이나 미혼 여부에 따라 자신에게 맞는 정책 상품을 우선 알아보시는 것을 추천합니다.마지막으로 주택을 구입한 이후 매년 받을 수 있는 연말정산 소득공제 혜택도 있습니다. 무주택 세대주가 취득 당시 기준시가 요건을 충족하는 주택을 사면서 장기주택저당차입금(주택담보대출)을 일으킨 경우, 매년 상환하는 이자액에 대해 일정 한도 내에서 소득공제를 받아 세금을 환급받을 수 있습니다. 대출을 신청하기 전 한국주택금융공사 누리집이나 거래 은행을 통해 본인의 소득 조건에 따른 디딤돌대출 자격 및 세부 금리를 먼저 조회해 보시면 자금 계획을 세우는 데 훨씬 수월하실 것입니다.감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.해당 에어컨이 질문자님이 설치하신게 아니라 입주 시 방에 달려있던 거라면 집주인이 고치는게 맞습니다. 즉, 집주인의 현재 대처 방식은 법적으로 틀린 것입니다. 서비스센터에서 언급한 냉매 부족과 모터 고장은 일반적으로 사용자의 잘못된 사용보다는 기계의 노후화 및 자연 마모로 인해 발생하는 대표적인 증상입니다. 세입자가 에어컨을 고의로 파손했거나 기본적인 관리조차 하지 않아 발생한 아주 예외적인 상황이 아닌 이상, 이러한 핵심 부품의 고장과 소모품 보충에 대한 책임은 원칙적으로 집주인에게 있습니다.따라서 서비스센터 기사님이 방문하셨을 때 고장의 원인이 기계 노후화나 자연스러운 마모 때문이라는 전문가의 소견서나 점검표를 받아두시길 바랍니다. 그러나 위와 같은 객관적 증빙으로도 끝까지 수리를 거부한다면, 세입자분이 자비로 수리하고나서 필요비 상환 청구를 할 수 있습니다. 이런 경우 법적으로 비용청구가 되는 것이기 때문에 받으실 수 있으며, 더 나아가 소송이 필요한 경우 승소하시면 집주인의 재산에 대한 압류등 여러가지 압박을 통해 비용을 청구할 수 있습니다. 감사합니다.