답변 내역
- 4년 살고 있는 전세집 곧 이사 가는데 곰팡이 제가 비용 다 내야 하는걸까요?안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.기본적으로 집의 구조적 문제나 환기·채광이 잘 안 되는 환경, 건물 노후화 등에서 비롯된 곰팡이는 임차인 잘못으로 보기 어렵기 때문에 수리·교체 비용은 집주인의 부담이 되는 경우가 많습니다. 특히 질문처럼 중층이고 오래된 집이라 자연스럽게 곰팡이가 발생하는 환경이라면 임차인이 별도로 벽지나 바닥 비용을 부담해야 할 의무는 크지 않습니다.하지만, 임차인의 고의 및 과실로 관리 불량으로 인해 발생한 것이 확인된다면, 벽지와 바닥을 모두 해야 할 의무가 발생합니다. 통상적으로 실무에서는 기본적인 이사 청소만 하시면 되고, 벽지나 바닥 교체는 집주인의 몫으로 생각하시면 되겠습니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.08.2300
- 상가투자해서 원금이자 못갚으면 어떻게되나요?안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.법원 경매에 넘어가는 경우에는 매각대금에서 먼저 금융기관의 채권 과 당해세(해당 부동산에 대해 발생했지만 미납한 세금)이 먼저 변게 됩니다. 만약 경매 낙찰가가 대출잔액보다 높다면 채무는 모두 청산되고 남은 금액을 받으시게 됩니다. 그런데, 요즘 상가가 인기가 없기 때문에 보통은 대출을 한도까지 하셨을 경우 거의 낙찰가가 대출 잔액보다 낮게 됩니다. 이 경우에는 채무자(질문자)의 다른 자산까지도 압류 대상이 됩니다. 단순히 상가만 잃는 것이 아니라 경매 후에도 남은 빚이 생길 수 있음을 유념하시기 바랍니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.08.2300
- 상가주택을 일반 주택으로 용도 변경하는 방법?안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.상가주택의 상가 부분을 주거용으로 용도 변경하는 것은 원칙적으로 가능합니다. 다만, 법적인 요소가 있어서 비용이 좀 발생할 수 있어요.먼저, 건축법과 도시계획법상 건물의 용도는 건축물대장과 건축 허가 당시 용도에 따라 결정됩니다. 1층 상가를 주거용으로 용도 변경하려면 관할 구청 건축과에 용도 변경 신청을 해야 합니다. 아래와 같이 나누어 확인을 받고 용도변경이 진행됩니다. 주거용으로 사용하기 위해서는 화장실, 창문, 환기, 난방 등 주거 기준을 충족해야 합니다.특히 층고, 채광, 소방시설 등이 주거용 기준을 만족하는지 검토가 필요합니다.상가 용도에서 주거로 변경 시, 주차 공간 확보, 소방·방화 시설, 위생 설비 기준 등도 충족해야 합니다.구청에 신청하여 심사를 통과하면 건축물대장에 주거용으로 정식 용도 변경이 가능합니다.양도세나 재산세는 건축물대장 상 용도에 따라 달라집니다. 상가를 주거용으로 용도 변경하면 양도세 계산 시 주택으로 분류될 수 있으며, 장기보유특별공제 등 혜택 적용 가능성이 달라집니다.정리하면, 이미 상가를 주거용으로 사용하고 있다고 해서 자동으로 법적 용도가 변경되는 것은 아니며, 관할 구청에 용도 변경 신고 후 기준을 충족해야 합니다. 세금 문제까지 고려하려면 세무사와 건축 전문가 상담을 통해 용도 변경 전후의 양도세 영향까지 확인하는 것이 안전합니다.질문에 대한 답이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.08.225.01명 평가00
- 변기 배수에 싱크대 배수를 묶으면 안되나요?안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 안됩니다.먼저 위생때문이에요. 변기 오수는 말그대로 똥오줌인데요. 이것은 반드시 정화조 혹은 전용 오수관을 써야 합니다. 만약 여기다가 생활하수(잡배수) 인 싱크대 배관연결했는데, 역류라도 생기면 질문자님 가게에 상당한 타격이 있습니다. 두번째로는 배관 구조상으로도 갖다 붙이기가 힘듭니다. 변기배관은 직경이 크고 낙차가 심한데다가 한번 작동할 때 압력이 큽니다. 여기에 직경이 작은 잡배수배관 붙이면 역류 100% 입니다. 따로 공사하셔야 합니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.08.225.01명 평가10
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- 국민임대주택 신청하려고 하는데 월평균 소득에 육아휴직 수당도 포함되나요?안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.국민임대주택 신청 시 소득 산정은 가구 전체의 월평균 소득을 기준으로 합니다. 이때 근로소득뿐만 아니라 각종 수당과 지원금도 포함되는데, 육아휴직수당 역시 소득으로 인정되는 것이 일반적입니다. 따라서 배우자가 육아휴직 중이라도 수당을 받고 있다면, 심사 과정에서 해당 금액이 월평균 소득에 합산됩니다.다만 여기서 중요한 점은, 국민임대주택의 소득 기준은 건강보험료 납부 내역을 토대로 산정하는 경우가 많다는 것입니다. 즉, 실제 현금으로 받는 수당 전액을 단순히 더하는 것이 아니라, 건강보험공단에서 확인한 보험료와 연동해 소득을 추정하기 때문에, 본인의 예상보다 다르게 계산될 수도 있습니다.정리하면, 원칙적으로는 육아휴직수당도 가구 소득에 포함되지만, 실제 심사에서는 건강보험료 기준으로 판단하는 만큼, 단순 계산으로 초과된다고 해서 무조건 탈락하는 것은 아닙니다. 가장 확실한 방법은 LH나 지자체 주택과에 문의해서, 본인의 건강보험료 납부 내역을 기준으로 해당 소득이 어떻게 반영되는지 확인하는 것입니다.질문에 대한 답변이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.08.225.01명 평가00
- 아파트 관리비 어느정도 나오는지 질문드립니다안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.공동주택에 속하는 아파트의 경우 평당 기본 1만원 정도로 생각하시면 됩니다. 이것은 전기사용이 많아지는 여름철도 비슷하다고 보시면 됩니다. 전기를 사용하는 전자제품의 경우 효율이 좋은 경우가 대부분이기에 이 범위를 넘지 않습니다. 그러나, 관리비가 많이 나오는 계절은 대체로 겨울인데요. 겨울의 경우 난방비가 관리비에 함께 나오기 때문에 평단 1.2만원 정도로 생각하시면 됩니다. 물론 이것은 3-4인 가족기준이며, 혼자 사는 경우에는 약간 더 작게 나올 수도 있습니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.08.2200
- 전세계약 묵시적갱신 궁금한게 있습니다.안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.가능합니다. 확정일자를 이미 득하셨다면, 다시 하실필요는 없습니다만, 계약금액 변동 등 변경사항이 발생하셨다면, 변경 계약서를 다시 작성하고 새로 확정일자를 받아야 합니다. 만약 집이 경매로 넘어간다면, 보증금을 얼마나 보호받을 수 있는지는 대항력과 확정일자 유무, 그리고 보증금 규모와 지역별 소액임차인 최우선변제금 범위에 따라 달라집니다. 가장 확실한 방법은 등기부등본을 열람해서 집에 설정된 근저당(은행 대출, 담보권 등)의 순위를 확인하고, 본인의 확정일자 날짜와 비교하는 것입니다. 이렇게 해야 본인의 순위가 담보권자보다 앞서는지, 뒤에 있는지 알 수 있습니다. 만약 소액임차인 범위에 해당하면 일부 금액은 최우선변제도 가능합니다.질문에 대한 답변이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.08.2200
- 조합원 분양권 물건 살려는데 등기후 일반 매매로 거래하자는 조합원안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.조합원 명의로 등기를 먼저 하고, 일반매매의 형태를 취하는 이런 건 관련해서는 보통 조합원의 세제혜택 때문에 종종 실무에서도 진행되는 케이스 입니다. 하지만 이런 경우 매수자께 주의를 부탁드리는 부분이 몇가지가 있습니다. 계약금 지급시에는 계약 구조를 좀더 명확히 할 필요가 있습니다. "등기 후 매매" 의 단순한 표기가 아니라, 소유권이전 시점, 및 해당 기간동안 발생하는 당해세, 비용 부담 주체와 중도금 승계 방식에 대해 모두 적어두어야 합니다. 보통 계약금에 대해서는 전체 매매가 10% 를 기준으로 하며, 조합원의 중도금 10% 는 잘 사용하지 않는 기준이기는 합니다. 조합원이 잔금을 완납해야 소유권이전등기가 가능합니다. 즉 지금 매도자가 자기자본 혹은 대출 등을 통해 중도금 및 잔금을 완납해야 하는 구조입니다. 여기서 중요한 리스크가 발생하는데요. 조합원이 중도금/잔금을 질문자님 돈을 받아 내겠다고 한다면, 위험한 상황이 될 수 있습니다. 그래서 이런 경우는 매도인의 세제혜택을 위해 매수자가 무리한 리스크를 끌어안는 형국으로서, 조합원이 잔금 처리 이슈가 발생하거나, 잔금을 매도자금으로 받아서 처리하겠다는 스탠스를 취하는 경우 굉장히 리스크가 큰 상황이 됩니다. 돈은 내 놓고, 소유권 이전을 받지 못하거나, 그 사이에 매도인이 사라지거나 , 아니면 다른 채권과 얽히는 경우에 그대로 돈은 날리고 사기를 당하는 피해자가 될 수 있는 상황입니다. 결론적으로 실무에서 이런 상황일 경우 매도자가 자기 자본 및 대출 계획이 확실히 되어 있는 지를 확인 후 진행하거나, 다른 매물로 진행하시기를 추천 드리는 상황이 되는 내용입니다. 잘 생각하셔서 , 무리 없는 계약을 하시길 바랍니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.08.225.01명 평가00
- 숙소 리뷰는, 신빙성이 있는 건가요?!!안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.사실상 말씀하신 대로 리뷰 알바가 너무 많아서 숙소리뷰는 신빙성을 잃어가고 있습니다.업체에서 제공하는 것은 서비스 개념이며, 이것을 제공받고 작성하지 않았다고 해서 법적인 처벌을 받지는 않습니다.다만, 해당 업체를 다음에 이용할 경우에 그것이 확인된다면 소소한 불이익을 받을 수는 있겠지요.받은 만큼 하시는 것이 좋다고 생각은 하지만, 거짓말로 리뷰를 작성하는 것은 사회적 불이익이 더 크다고 생각합니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.08.2100
- 같은 전세 매물인데 네이버와 당근에 기재된 값이 다른 경우안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 충분히 그런 경우 있을 수 있습니다.이런 경우는 집 주인의 하한선이 7000 이하로 잡혀있는 경우가 많습니다. 지금 연락하신 부동산에 묻기 전에 당근에 올라온 부동산에한번 연락을 해 보신 다음, 예약한 부동산에 가서 네고를 진행하시면큰 무리 없이 가격을 내려서 계약을 하실 수 있을 것입니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.08.215.01명 평가00