답변 내역

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.정부가 1년차에 집값을 잡겠다 예상한 바와 다르게 현재 높은 상승률을 기록하고 있습니다. 이것은 여러가지 원인이 복합적으로 작용한 결과이며, 시장 흐름의 영향을 무시하지는 못하는 상황입니다. 주택 시장은 바로바로 결과가 나오지 않고 계획부터 실제 공급까지 오랜 시간이 걸리는 비탄력적인 특성을 지닙니다. 이전 정부부터 누적된 신규물량 부족이나 금리 변동 등이 현재 영향을 가장 강하게 주고 있는 상황입니다. 그러나, 초기 부동산 정책도 이 원인에 한몫 했습니다. 주거 선호 지역에 대한 근본적인 공급 확대 대책 없이 다주택자에 대한 징벌적 세제나 섣부른 수요 억제에만 치중한 정책은 오히려 시장의 불안을 키운 결과로 보입니다. 특정 지역을 투기과열지구로 강하게 묶어 거래를 통제한 것이 오히려 국민에게는 해당 지역이 희소가치를 가진 것처럼 보이게 만든 상황이 되었습니다. 이에 따라서 패닉바잉과 같은 현상이 발생하기도 하고 수요자들이 자산을 정리하고 이른바 핵심 지역의 '똘똘한 한 채'로만 몰리게 만들어, 오히려 수요가 높은 선호 지역을 중심으로 가격이 폭등하는 역효과를 초래했습니다. 결국에는 시장흐름의 바탕에다가 급했던 정부의 정책이 합쳐져 만든 결과라고 보셔도 될 것 같습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.신경 많이 쓰이시겠습니다. 금액적인 약속을 지키지 않는 경우는 계약하고 싶은 마음이 싹 사라지게 만드는 이유중에 하나죠.그런데, 안타까운 점은 중도금이 비록 약정일보다 이틀 늦게 입금되었더라도 이미 임대인께서 이를 수령하셨다면 현재 시점에서 이 지연을 이유로 계약을 일방적으로 해제하기는 매우 어렵다는 점입니다. 법적으로는 늦더라도, 중도금이 지급되면 당사자 일방이 '이행의 착수'를 한 것으로 보아 단순히 계약금을 포기하거나 배액을 상환하는 방식의 해제가 불가능해집니다. 또한, 입금이 지연되었을 때 즉시 이행을 독촉하고 해제를 통보하기 전에 결과적으로 금액을 수령하셨기 때문에 계약은 정상적으로 유지되는 것으로 간주됩니다.과거의 중도금 지연 사실만으로는 잔금일 이전에 선제적으로 계약 해제를 검토하거나 요구할 법적 명분이 부족합니다. 임차인이 이미 중도금을 납입하여 계약을 계속 진행하겠다는 의사를 명확히 한 상태이므로, 임대인께서는 원칙적으로 다가오는 8월 20일 잔금일까지 기다리셔야 합니다. 하지만 만약 잔금일이 되었는데도, 임차인이 지급을 하지 않는다면, 그때는 상당한 기간을 정해 이행을 최고(독촉)한 뒤 그래도 납부하지 않을 경우 합법적으로 계약 해제 절차를 밟으실 수 있습니다.임차인에게 직접 연락하여 LH 대출 진행 상황과 잔금 준비 여부를 확인하시는 것은 아무런 문제가 되지 않으며 오히려 현재 상황에서 꼭 필요한 조치입니다. 임대차 계약의 실질적인 당사자는 임대인과 임차인이므로 반드시 중개사를 거쳐야만 소통할 수 있는 것은 아닙니다.잔금이나 월세 지연에 대비해 지금 시점에서 임대인이 일방적으로 새로운 특약을 추가하는 것은 불가능하며, 반드시 임차인의 동의가 수반되어야 합니다. 이미 서명 날인이 끝난 계약의 내용을 수정하거나 보완하려면 양 당사자의 합의가 필수적이므로, 임차인과 연락이 닿았을 때 상호 협의하에 지연 이자율 등에 대한 추가 합의서를 작성하실 수는 있습니다. 만약 임차인이 동의하지 않아 추가 특약 작성이 어렵더라도, 주택임대차보호법상 임차인이 2기(2개월 치)의 월세를 연체할 경우 임대인이 일방적으로 계약을 해지하고 퇴거를 요구할 수 있는 법적 보호 장치가 이미 마련되어 있으니 너무 큰 걱정은 덜어두셔도 괜찮습니다.위와 같은 점들 참조해서 진행을 하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 말씀하신 내용 중 1번은 확실히 맞는 말씀입니다. 실제로도 세금이 늘어날때 마다 그 세 부담이 세입자에게 전가되고 있는 것도 사실입니다. 다만 이러한 조세 전가가 무제한으로 일어날 수 있는 것은 아니며, 당시 임대차 시장의 수급 상황과 법적 제도에 따라 제한을 받습니다. 세입자의 소득 수준이나 주변 공급량이 임대료 인상을 받아주지 못하면 임대인은 집을 임대하는 대신 시장에 매물로 내놓게 되기도 하며, 임대차 입법에 따른 계약갱신청구권이나 임대료 상한제 같은 장치가 단기적인 세금 전가를 막는 방파제 역할을 하기도 합니다.두번째 질문에 대해서는 조금 다릅니다.질문하신 것처럼 길거리에서 자는 것이 아니라, 대부분은 타인의 집에 전세나 월세로 거주하면서 본인 소유의 집은 다른 세입자에게 임대를 주고 있는 경우입니다. 예를 들어 지방이나 해외로 장기 발령을 받아 직장 근처에서 월세로 살면서 기존 집을 전세로 내주는 경우, 자녀의 교육이나 부모님 봉양을 위해 다른 지역에 임차로 살면서 본인 집을 비워두는 경우, 혹은 집값 상승을 고려해 실거주는 대출이나 전세를 끼고 다른 곳에서 하되 실보유만 해두는 이른바 '갭투자' 사례 등이 이에 해당합니다.감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.정부에서 발표한 세제 개편안의 핵심은 1주택자의 부담은 최대한 덜어주되, 실제 거주하지 않거나 초고가 주택을 보유한 사람, 그리고 다주택자의 세 부담은 크게 늘리는 방향으로 가는 것입니다.종부세 같은 경우 1주택자라도 실제 거주하는 주택이라면 기본공제액을 현행 12억 원에서 14억 원으로 상향하여 시가 약 20억 원까지는 종부세가 과세되지 않도록 혜택을 주었습니다. 반면, 거주하지 않는 1주택자는 기본공제액이 9억 원으로 대폭 축소되어 모든 과표 구간에서 세 부담이 기존보다 증가하게 됩니다. 또한 종부세 부과 기준을 2028년까지 주택 수에서 주택 가액 기준으로 전환하고, 과세표준을 산정할 때 적용하는 공정시장가액비율 역시 다주택자를 중심으로 단계적으로 상향해 보유세 부담을 전반적으로 높일 예정이라고 합니다.양도소득세 역시 집을 단순히 오래 보유한 사람이 아니라 '실제 거주한' 사람에게 유리하도록 전면 개편이 될 것입니다. 기존에는 1주택자가 10년이상 보유하거나 거주하면 양도차익의 최대 80%까지 장기보유특별공제를 받을 수 있었으나, 앞으로는 보유 기간에 따른 공제를 배제하고 거주 기간만 반영하는 '장기거주소득공제'로 전환됩니다. 말씀하신 똘똘한 한채라고 하더라도 직접거주 하지 않은 경우는 과세가 많이 되게 됩니다.특히 양도차익이 큰 초고가 주택을 겨냥해 기존에는 없었던 공제 한도를 신설한 점이 눈에 띕니다. 2028년에는 20억 원, 2029년에는 10억 원까지만 공제를 받을 수 있도록 상한을 두어, 똘똘한 1채를 실거주하며 가지고 있더라도 시가가 매우 높은 초고가 주택 보유자의 세 부담은 크게 늘어날 전망입니다.다주택자의 경우는 답이 없는 수준입니다. 공정시장가액비율이 내년 70%에서 2028년 80%까지 오르는 등 과표 산정 시 가중치가 붙어 질문하신 대로 세금 부담이 큰 폭으로 인상됩니다. 다만 정부는 다주택자들의 세금 부담을 무조건 늘리기만 하는 것이 아니라, 늘어난 세금을 피하기 위해 시장에 매물을 내놓을 수 있도록 일종의 '퇴로'를 함께 열어두었습니다. 결국에는 빨리 내 놓아서 시장에 환원하고 집으로 돈 벌 생각하지 말라는 것이죠.이를 위해 다주택자에 대한 양도세 중과 조치를 2028년까지 한시적으로 완화하여, 세금이 본격적으로 무거워지기 전인 향후 2년여의 기간 안에 잉여 주택을 팔도록 유도하고 있습니다. 결과적으로 이번 개편안은 철저하게 실거주 목적의 1주택자를 보호하면서, 다주택자와 비거주자의 매물이 시장에 나오도록 압박하는 데 초점이 맞춰져 있습니다.대략적으로 검토하여 정리를 해 봤는데요, 위 사항들을 종합하면, 실제 거주하는 사람들은 세부담이 최소화되거나, 종전과 같을 예정이며, 이외에 1주택 보유자(보유만하고 거주안함) , 혹은 다주택자 들을 겨냥해 세금을 많이 부과하고, 시장에 가진 주택을 내놓도록 유도하는 정책으로 풀이 됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.정부에서 발표한 세제 개편안의 핵심은 1주택자의 부담은 최대한 덜어주되, 실제 거주하지 않거나 초고가 주택을 보유한 사람, 그리고 다주택자의 세 부담은 크게 늘리는 방향으로 가는 것입니다.종부세 같은 경우 1주택자라도 실제 거주하는 주택이라면 기본공제액을 현행 12억 원에서 14억 원으로 상향하여 시가 약 20억 원까지는 종부세가 과세되지 않도록 혜택을 주었습니다. 반면, 거주하지 않는 1주택자는 기본공제액이 9억 원으로 대폭 축소되어 모든 과표 구간에서 세 부담이 기존보다 증가하게 됩니다. 또한 종부세 부과 기준을 2028년까지 주택 수에서 주택 가액 기준으로 전환하고, 과세표준을 산정할 때 적용하는 공정시장가액비율 역시 다주택자를 중심으로 단계적으로 상향해 보유세 부담을 전반적으로 높일 예정이라고 합니다.양도소득세 역시 집을 단순히 오래 보유한 사람이 아니라 '실제 거주한' 사람에게 유리하도록 전면 개편이 될 것입니다. 기존에는 1주택자가 10년이상 보유하거나 거주하면 양도차익의 최대 80%까지 장기보유특별공제를 받을 수 있었으나, 앞으로는 보유 기간에 따른 공제를 배제하고 거주 기간만 반영하는 '장기거주소득공제'로 전환됩니다. 말씀하신 똘똘한 한채라고 하더라도 직접거주 하지 않은 경우는 과세가 많이 되게 됩니다.특히 양도차익이 큰 초고가 주택을 겨냥해 기존에는 없었던 공제 한도를 신설한 점이 눈에 띕니다. 2028년에는 20억 원, 2029년에는 10억 원까지만 공제를 받을 수 있도록 상한을 두어, 똘똘한 1채를 실거주하며 가지고 있더라도 시가가 매우 높은 초고가 주택 보유자의 세 부담은 크게 늘어날 전망입니다.다주택자의 경우는 답이 없는 수준입니다. 공정시장가액비율이 내년 70%에서 2028년 80%까지 오르는 등 과표 산정 시 가중치가 붙어 질문하신 대로 세금 부담이 큰 폭으로 인상됩니다. 다만 정부는 다주택자들의 세금 부담을 무조건 늘리기만 하는 것이 아니라, 늘어난 세금을 피하기 위해 시장에 매물을 내놓을 수 있도록 일종의 '퇴로'를 함께 열어두었습니다. 결국에는 빨리 내 놓아서 시장에 환원하고 집으로 돈 벌 생각하지 말라는 것이죠.이를 위해 다주택자에 대한 양도세 중과 조치를 2028년까지 한시적으로 완화하여, 세금이 본격적으로 무거워지기 전인 향후 2년여의 기간 안에 잉여 주택을 팔도록 유도하고 있습니다. 결과적으로 이번 개편안은 철저하게 실거주 목적의 1주택자를 보호하면서, 다주택자와 비거주자의 매물이 시장에 나오도록 압박하는 데 초점이 맞춰져 있습니다.대략적으로 검토하여 정리를 해 봤는데요, 위 사항들을 종합하면, 실제 거주하는 사람들은 세부담이 최소화되거나, 종전과 같을 예정이며, 이외에 1주택 보유자(보유만하고 거주안함) , 혹은 다주택자 들을 겨냥해 세금을 많이 부과하고, 시장에 가진 주택을 내놓도록 유도하는 정책으로 풀이 됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.오이도토리 냉국님 반갑습니다. 네, 사실상 현재 부동산 세제 개편으로 인해서 1주택 까지 건드려 지면서 많은 분들이 불편하고 있는 것은 사실입니다. 투기 목적이 아닌 거주할 집 한 채를 가졌을 뿐인데 징벌적 수준의 세금을 내야 한다고 느껴지는 수준이니까요.하지만 이를 전 세계 민주주의 국가들과 비교해 보면, 1주택자에 대한 부동산 조세 부과가 한국만의 이례적인 현상은 아닙니다. 오히려 미국, 영국, 캐나다 등 대표적인 자본주의 민주주의 국가들 역시 1주택자에 대해 상당한 수준의 보유세(재산세)를 매기고 있습니다. 특히 미국이 심합니다. 우리나라보다도 훨씬 높은 보유세를 납부하죠. 그래서 독재국가의 정책으로 보기는 어렵지만, 우리나라와 같이 건강의료보험, 국민연금과 같은 다른 조세와비슷한 징수를 포함하면, 많은 부담으로 느껴지는 것은 사실입니다. 결론적으로는 부동산만 놓고 보면, 독재국가수준의 세금은 아니지만, 다른 부동산세가 더 높은 나라들은 우리나라에서 진행하는 전국민 건강보험, 국민연금과 같은 제도를 운영하지 않기 때문에 총 부담으로 보면 우리나라 1주택자들이 많은 스트레스를 받는 것은 사실입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.미혼 상태에서 청년 버팀목 전세대출을 받아서 거주하던 중에 임대인의 자녀와 결혼을 하시게 되는 경우 임대인이 배우자의 직계존속으로 되면서 대출 유지에 문제가 있습니다. 주택도시보증공사(HUG) 등 주택도시기금의 대출 및 보증 규정에 따르면, 본인 및 배우자의 직계존비속이 소유한 주택은 사회통념상 정상적인 임대차 거래로 인정하지 않기 때문에 그렇습니다. 규정상으로는 혼인신고를 통해 임대인과의 가족 관계가 법적으로 성립되는 즉시 대출 요건 위반에 따른 기한의 이익 상실 사유에 해당하게 되어, 만기 전이라도 원칙적인 대출금 상환 대상이 됩니다. 하지만, 구청에 혼인신고를 한다고 해서 당장 실시간으로 은행 시스템에 뜨는 것은 아니기 때문에 당장 내일 갚으라고 연락이 오지는 않을 겁니다. 그러나 이제 대출 연장을 하게 되면 확실히 문제가 발견됩니다. 대출 연장 심사시에는 가족관계증명서와 주민등록등본 등의 갱신된 서류를 은행에 반드시 제출해야 하는데, 이때 임대인이 시부모라는 사실이 서류상 명확히 확인되므로 대출 연장이 전면 거부되고 기존 대출금을 모두 상환해야 합니다.그래서 이 주택에 계속 거주하면서 임대인의 자녀와 혼인을 하게 되면 기존의 버팀목 전세대출 그대로 유지하기는 어렵고, 은행 영업점에 직접 방문해서 해당 사항을 상담하고, 대출 종목을 바꾸는 것을 추천 드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.왕초님 반갑습니다. 전세보증금반환보증보험이 안되는 물건은 일단 거르시는것이 좋지만, 꼭 해야하신다면 아래의 내용을 참고해서 진행해보시기 바랍니다. 최근 6개월 이내의 매매 실거래가 혹은 주변의 객관적인 시세 대비 70% 이하인 곳을 선택해야 안전합니다. 만약 주택 매매 시세가 1억 원이라면 전세금은 7,000만 원을 넘지 않아야하는 것입니다.등기부등본 갑구에 가압류, 압류, 경매개시결정 등의 기록이 있거나, 소유권이 신탁회사로 넘어간 신탁등기 매물은 무조건 거르세요.다가구 주택의 경우는 계약 전 전입세대열람내역서와 확정일자 부여현황 서류를 확인하세요. 해당 건물 예상 매가 70% 해당하는 금액에서 은행 근저당 채권 최고액과 다른 선순위 세입자들 보증금 총액을 모두 뺐을 때, 질문자의 보증금보다 커야합니다. 임대인의 국세 및 지방세 체납금은 경매 진행 시 세금이 내 보증금보다 먼저 배당되기 때문에 국세 납세증명서와 지방세 납세증명서 원본을 받아 미납없음을 확인해야 합니다. 불법 증축이나 용도 변경을 한 위반건축물인지는 정부24 등에서 건축물대장을 발급받아 최상단에 노란색 바탕으로 '위반건축물'이라는 표시가 있는지 확인하시면 됩니다.특약은 아래 내용을 넣으세요."임대인은 잔금 지급일 다음 날까지 현재의 등기부등본상 권리 상태를 유지하며, 이를 위반할 경우 계약을 무효로 하고 임대인은 보증금 전액을 즉시 반환한다"보증보험 불가능은요, 단순히 공시가격의 126%라는 HUG(주택도시보증공사)의 엄격한 가입 기준액을 소폭 초과하여 가입이 거절된 것이라면, 앞서 말씀드린 실제 시세 대비 70% 이하의 안전 비율을 충족할 경우 계약을 고려해 볼 수 있습니다. 그런데 그 사유가 신탁등기, 위반건축물, 선순위 채권 과다, 혹은 임대인이 과거 보증금을 돌려주지 않은 이력이 있는 HUG 블랙리스트라면 무조건 피하세요.감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.끈질긴 쫄면님 반갑습니다. 그런데 지인께서 하신 말씀은 반은 맞고 반은 틀린 말입니다. 아마 주택임대 사업자등록과 세무서 사업자등록의 개념을 혼동하신 것 같습니다. 이것은 집주인의 선택사항입니다. 주택임대 사업자등록을 하면 취득세나 재산세, 종합부동산세 등의 세금 감면 혜택을 받을 수 있지만, 그 대신 최소 10년의 의무 임대 기간을 지켜야 하고 임대료 인상률도 5% 이내로 제한되는 등 까다로운 법적 규제를 감수해야 합니다.지자체 주택임대 사업자 등록을 하지 않고도, 월세를 얼마든지 받을 수 있습니다. 하지만, 소득이 발생하는 부분에 대해서는 세금 신고의 의무를 지켜야 합니다. 2019년부터 연 2천만 원 이하의 소액 주택임대소득에 대해서도 전면 과세가 시행되었기 때문입니다. 따라서 관할 세무서에 소득세를 납부하기 위한 주택임대업 사업자등록(면세사업자)은 별도로 하셔야 하며, 매년 5월 종합소득세 신고 기간에 발생한 임대 소득을 신고하고 세금을 납부하셔야 합니다.정리하면, 각종 규제를 감수하면서까지 임대사업자 등록은 하실 필요 없지만, 세무서에 개인사업자 등록을 하시고 월세 수익을 받으신다면 아무 문제가 없습니다. 감사합니다.