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분양형 호텔 투자적인 관점에서 장단점이 어떻게 되나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.분양형 호텔은 특히 우리나라 상황에서는 별로 추천하지 않는 상품입니다. 호텔 수익은 주택처럼 계약이 되면 일정하게 수입이 들어오는 구조가 아니라, 그 호텔의 운영과 성수기/비성수기에 맞추어 등락폭이 큰 것이 단점입니다. 또한 현금화가 쉽지 않고, 대부분의 투자자에게 생소한 부분이 있어서 나중에 환금성이 떨어질 수 있습니다. 그리고 대부분의 호텔은 전입신고가 되지 않아서 철저히 휴양 목적으로 사용이 되는데요, 경기가 좋지 않을 경우에는 이것 또한 투숙을 하려는 사람들이 없어서 목돈이 묶일 수 있으므로 조심해서 투자를 해야 합니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.08
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정부 주택담보대출 문의 디딤돌이랑 보금자리론 같이 받을수 있을까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.결론적으로 두 대출(디딤돌, 보금자리론) 은 구조상 같은 주택에 대해 병행 사용은 불가합니다. 같은 집을 담보로 일부씩 받아 전체 금액을 만드는 구조는 허용되지 않기 때문입니다. 필요금액이 3억 초반이라면, 이렇게 해 보세요!먼저 디딤돌 대출 단독사용 + 신용대출 혹은 주담대입니다. 최대한도 2.4억까지는 디딤돌 사용하고 나머지는 신용대출이나 일반 주담대를 사용하여 보충하는 방식입니다. 반대로 보금자리론을 사용하면 LTV/DTI 범위 내에서 최대 3억이상의 자금이 가능합니다. 그래서 3억 초반 전체를 한꺼번에 해결할 수도 있습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.08
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월세 계약 만기 과정의 집주인과의 문제
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.우선 확인할 것은 집주인에게 2개월 전에 통보를 했었는지 하는 것입니다. 부동산은 임대차 계약의 당사자가 아닙니다. 이런 경우에 집주인에게도 계약 만기 2개월 전에 통보하셨다면은 임차료를 내일 필요가 없습니다. 묵시적 갱신이 되기 이전에 퇴거통보를 하신 것이므로 , 계약만료 날짜에 나가시면 되는 것입니다. 만약에 부동산에만 통보를 하고 집주인에게 통보를 하지 않으신 상황이면, 계약은 묵시적 갱신이 된 것이며, 이로 인해 퇴거 통보일 이후 3개월 후에 나갈 수 있습니다. 우선 부동산을 통해 집주인에게 퇴거 통지가 들어갔는지를 확인하시고, 부동산으로부터 그 정보를 캡쳐 혹은 녹음 파일로 받아 두시기 바랍니다. 그렇지 않으면 현재 상황으로는 집주인의 요구사항이 부당한 내용이 아니기 때문에 인정될 수 있습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.08
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신축 오피스텔 전세를 하려고 합니다 :)
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.각 특약 번호에 따라 첨삭을 약간 해 드릴게요.특약1 : ‘신탁등기 말소 확인 방법’과 ‘말소 확인 기간’을 명확히 명시하면 좋습니다.특약2 : 보험 가입 완료 시점도 명시하는 것이 좋습니다.특약3 : 임대인이 임차인의 전입신고 및 확정일자 신청을 ‘방해하지 않는다’는 문구는 좋으나, 좀 더 적극적으로 ‘임차인이 전입 및 확정일자 신청에 필요한 서류 제공과 협조를 보장한다’는 표현으로 강화하시는 것이 좋아보여요.특약4 : ‘전세권 설정을 위한 필요한 서류를 즉시 제공한다’는 문구에 최대 2일 이내 제공’과 같은 구체적 기한을 넣으면 좋습니다.추가적으로 임대인의 명의권 증명하는 특약과, 임대목적물의 하자보수 및 관리책임을 명시하는 것도 좋아 보입니다. 또 중도해지시 분쟁을 막기 위해 미리 조건을 명시하는 것도 좋습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.08
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서울 부동산 주간 매매가격지수 상승률이 다시 커진 이유가 뭘까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.아마도 6.27 대책의 한계가 드러나는 시점인 것 같습니다. 더불어 서울 부동산을 매매하고자 하는 수요를 완전히 잡지는 못한 모습입니다 .최근 은행권 금리가 약간 상승을 하긴 했으나, 전반적으로 저금리 기조라서 부동산 자금 조달이 크게 어렵지 않습니다. 게다가 공급이 부족하여 수요는 쉽게 흩어지지 않는 모습이네요.결론적으로 일부 매매가격 상승 둔화에 6.27 규제가 영향을 주긴 했으나 근본적으로 공급이 부족하고 실수요가 늘다 보니, 부동산 가격을 잡기는 쉽지 않아보입니다. 규제만으로는 부동산 시장의 가격상승을 막기 부족하다는 것을 여실히 보여 주고 있지요. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.08
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무주택 세대주 조건이 필요한데 이렇게 하면 될까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.할아버지 댁은 부모님 명의나 본인 명의가 아닌 가족명의 주택입니다. 주소지를 할아버지 댁으로 옮기가 세대주로 분리세대 등록을 하시면 세대주는 질문자님 본인이 됩니다. 이런 경우 세대주 인정을 받을 수 있습니다. 따라서 '무주택 세대주' 요건은 충족할 수 있게 됩니다. 가까운 주민센터 방문하셔서 세대주 변경신고 및 세대분리신청을 통해 이 과정을 진행하세요.주민증록법상 세대주 요건과 절차에 따라 안내받으시고 그대로 하시면 됩니다.
경제 / 부동산
25.08.08
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마곡.청담 미리내집 신혼부부 위한 혜택은 무엇인가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.미리내집 신혼부부 혜택으로는 입주 시 최소 10년 거주가 가능하며, 자녀 출산 시 20년까지 거주기간이 연장 가능합니다. 또한 3자녀 이상 출산 시, 시세대비 80% 에 집을 구매할 수 있는 우선매수권이 부여됩니다. 또한 3자녀는 이주,평형상향 등을 지원합니다. 전세금은 시세 대비 저렴하게 설정이 됩니다. 80% 수준. 서울주택도시공사의 관리로 안정적인 거주를 제공받을 수 있다는 장점도 있습니다. 또한 청약저축 통장 유지가 가능해서 이후 분양주택 청약에 제약이 없는 것이 큰 장점입니다. 질문에 대한 답이 되었길 바랍니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.08
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세금 또는 매매 및 전세시 문의 드립니다
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.3채를 보유하게 될 경우의 세금과 매매 전세 관련 문의 주신걸로 인지했습니다. 3채 보유시 세금 규제는 양도소득세 중과 대상입니다. 또한 재산세와 종부세 부담이 늘어나게 됩니다.34평 아파트를 매매가 안되어 전세로 하는 경우 임대소득세 신고대상입니다. 전세 보증금이 말씀하신대로 3.5억 정도라면 임대소득세 기준금액에 해당합니다. 임대소득세는 실제 받은 임대료를 기준으로 산정되며, 전세금의 경우 금융 비용을 간접적으로 고려하여 계산합니다. 매매하고자 할 경우는 새 아파트 입주 전 기존주택을 매매하는 것으로 2주택 유지하여 양도세 중과를 없앨 수 있습니다. 그러므로 가격을 조금 낮추시더라도 빨리 매매하시는 것을 추천 드립니다. 전세로 전환하실 경우 임대소득세 의무로 세무전문가 상담을 받으시길 권장 드립니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.08
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작은 건물 상속 문제 어떻게 대응 해야 하나요
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.할아버지 치매 판정이므로 법률상 의사능력이 제한된 상태입니다. 성년후견 제도를 통해 법원허가가 있어야 합니다. 즉, 가족 중 누군가가 후견인 선임신청을 해야 합니다. 할아버지 명의 건물은 상속대상입니다. 상속 전까지는 할아버지 명의입니다. 계속 작은 아버지의 협박이 이어지면, 가정법원이나 경찰에 신고나 상담을 해서 우선 가족을 안전하게 하실 것을 추천합니다. 그리고 나서 할아버지 사후 해당 건물에 대한 상속권한이 있는 자들이 모여 균등하게 분배하고 나누어 가지면 됩니다. 상속이 잘 마무리 되시길 바랍니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.08
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밀린임대료를 입금하면 2년연장이 가능한가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.임대차 계약서에 월세 연체 시 해지가능여부와 해지절차가 기입되어 있어야 합니다. 만약에 임대료를 2기 차임에 달하는 만큼 밀렸을 때, 해지가 가능하다면, 이후에 납부했어도 밀린 사실만으로 퇴거요청 받을 수 있습니다. 하지만, 왠만한 경우에는 밀린 월세를 납부하면 그대로 살도록 하는 경우가 많으니 더 밀리지 마시고 다음 만료일까지 거주하시는 것으로 하면 되겠습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.08
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