답변 내역

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.연봉이 현재 2600 만원정도라면 한달에 실 수력액으로 204만원 정도를 받고 계실거로 생각이 됩니다. 보증금은 우선 제외를 한다고 했을 때, 월 50 미만으로 정리하셔야 말씀하신 것들을 하면서 자취를 할 수 있을거로 생각이 됩니다. 원룸을 구하실때는 우선 두가지 측면에서 검토를 하셔야 합니다. 먼저 보증금을 보호받을 수 있는지.이 부분은 임대인의 상황과, 부동산등기부확인, 그리고 전입신고와 확정일자를 반드시 챙겨서 보호받으시길 바랍니다. 두번째로는 환경입니다. 1층에 음식점이 있는 다가구 주택의 (흔히 상가주택이라고 합니다.) 거주는 피하시길 바랍니다. 온갖 벌레가 다 꼬입니다. 그리고 방풍은 잘 되는지, 물은 잘 나오는지 등을 보시면 될 것 같습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.부동산 중개 과정에서 중요한 정보고지가 잘못 이루어진 사례 같습니다. 특히 리모델링 사업 승인이 이미 나서 연말에 이주가 계획되어 있음에도 2-10년정도 걸린다는 핵심 정보를 잘못 제공한 것은 중개고지위반에 해당합니다. 중개비와 이사비는 충분히 요구할 수 있습니다. 중개사의 설명의무 위반이 가장 큰 사안이므로 이를 지적하며 반드시 해당 내용에 대해 협상할 수 있도록 하여야 합니다. 이주에 협조한다고 특약이 되어 있더라도, 그 전제조건이 이미 틀려버린 상태이므로 이에 대해 특약의 효력이 있는 것인지를 먼저 판단하여야 하고, 손해배상까지도 청구할 수 있는 상황입니다. 부동산에서 답을 하지 않는 것은 상황이 심각하다는 것을 인지한 것이라는 반증입니다. 내용증명을 보내서 해당 계약은 문제가 있어 파기해야 맞다고 주장하며, 만일 계약을 유지하기 위해서는 이사비용과 중개수수료 면제 등의 조건이 동반되어야 한다는 내용을 고지하세요.이후 합의서를 작성하여 해당 조건이 반드시 계약에 반영이 되도록 해야 합니다. 2주가 지나 잔금일이 다가왔는데도 잔금을 내지 않으면 귀하의 귀책으로 계약이 파기되고, 계약금이 몰수되는 상황에 처할 수 있습니다. 무엇보다 빠른 대응이 필요합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.중도퇴실하는 상황에서 한달치 월세를 선입금하셨고, 일부 거주하게 되었지만, 거주하지 않는 기간동안의 월세를 돌려받으셔야 하는 상황이군요.우선은 돌려받을 수 있는 가능성은 높다고 말씀드리고 싶습니다. 민법 제 741조에는 부당이득을 법률상 원인 없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고, 이로 인하여 타인에게 손해를 끼친 것은 반환하여야 한다고 되어 있습니다. 현재 귀하의 상황에서 논리는, 월세를 3월 1일까지 독점적으로 사용할 권리에 대한 대가입니다. 그러나 집주인이 새 세입자를 들임으로서 3월 1일까지 더이상 독점적으로 사용하는 것이 아니며, 더불어 해당기간에 대해서는 집주인이 이미 수익을 얻고 있는 것입니다. 이것은 이중수익으로 볼 수 있으며, 계약서에 명시된 월세 미반환 조건은 해당 주택이 공실일 경우 해당한다고 볼 수 있는 것입니다. 따라서 이사를 언제 하시건간에 (2월 10일 이전) 2월 10일 부터 즉, 새 세입자가 들어오는 시점부터는 월세 반환을 민법에의거, 주장할 수 있는 것입니다. 실무에서도 비슷한 판례가 있습니다. 임대차 계약이 종료되기 전이라도 임대인이 새로운 임차인과 계약을 체결하고 점유가 넘어갔다면, 임대인은 기존 임차인에게 그 이후의 임대료를 청구할 수 없으며, 만약 이미 받았다면 반환해야 한다고 되어 있습니다. 이에 따라 종합해 보면, 새 임차인이 들어온 날부터 3월 1일까지의 월세는 계산하여 반환받으셔야 하며, 이를 거부할 경우법적 조치를 취하시면, 충분히 승소의 여지가 있습니다. 하지만, 가장 좋은 방법은 잘 협의를 하는 것이겠지요.계약서 조항은 위에도 설명했다시피 해당 주택이 귀하의 이른 이사로 인하여 "공실" 상태가 된 상황이므로, 새 세입자가 들어오는 경우에는 이 계약서 조항을 적용하면 안될 것입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.원래 실무에서는 말씀하신 대로 계약만기 전 퇴실시 수수료는 이전 임차인이 부담하는 것이 맞습니다. 하지만, 지금 상황에서는 협의에 의해 퇴실하셨고, 그에 따라 보증금 및 이사절차를 다 밟으신 것 같습니다. 따라서 별도의 요청이 없다면, 다음 세입자와의 계약을 위한 임대인 몫의 중개수수료는 부담하지 않으셔도 될 것 같습니다. 그러나, 해당 계약서의 내용을 근거로 집주인이 2월 5일 경 연락하여 중개수수료를 부담해 달라고 할 수 있습니다.이러한 경우에는 계약서에 해당 내용이 적혀 있기 때문에 대신 부담하는 것이 맞습니다. 보증금까지 돌려받으셨다면, 연락을 받지 않으시고 중개수수료도 내지 않는 방법이 있습니다만, 별로 추천드리고 싶지 않습니다. 계약서에 명시가 되어 있고, 귀하의 퇴실일이 근거가 되기 때문에 법적인 다툼까지 갔을 때 이길 수 있는 여지가 없기 때문입니다. 즉, 먼저 연락하셔서 부담하실 필요는 없으나, 요청을 받으시면 처리를 해 주시는 편이 낫습니다. 검토하셔서 현명한 판단 하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.신축 아파트에 입주하셨는데 2년도 되기 전에 아트월이 파손되어 고민이시군요.사실상 사용자 과실로 판단될 것 같지만, 상황에 따라서는 시공불량이 될 가능성도 있어보이는군요.여기에 질문을 올리신 것은 어떻게든 시공불량에 의한 하자로 주장할 수는 없을지 확인이 필요한것으로 보이는 군요.시공불량을 주장하기 위해서는 다른 주변 아트월을 전부 통통 두드려 보세요.텅빈소리가 나는 곳이 많다면, 그곳은 안에 접착몰탈이 충진되어 있지 않기 때문에 작은 접촉(소파 배치)등에도 바로 깨질 수 있는 하자 부분인 것입니다. 원래 제대로 된 타일 시공은 접착몰탈을 빠짐없이 발라야 하기 때문에 텅빈 소리가 나서는 안됩니다. 텅빈소리가 난다면 해당 위치에 약간의 힘만 가해져도 타일이 부러지거나 깨져버리기 때문입니다. 아트월 전체를 살살두드려 보시고, 빈소리가 나는 곳을 모두 체크, 전체 하자로 제출하시고, 전체교체 하라고 주장하세요. 그래야만, 해당 깨진 부분 수선으로 협의할 수 있을 것입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.요즘 같이 개인정보에 민감 시절에는 충분히 의문이 생길 수가 있습니다. 보통 계약시에는 계약 당사자를 확인하기 위한 용도로 신분증을 교환하여 봅니다. 그리고 주택임대차 신고제에 따라 일정 금액이상의 임대차 계약은 체결일로부터 30일 내에 지자체에 신고해야 하기 때문에 개인정보가 필요하기도 합니다. 만약에 개인정보 유출이나 명의 도용등이 걱정된다면 신분증 복사본에 "부동산 계약 확인용" 이라는 문구를 적어 공유하시기 바랍니다.이 때, 여백에 적으시면, 잘라내기 등으로 오려낼 수 있으니 반드시 워터마크 처럼 신분증 내용은 보이지만 신분증 위에 덮어 쓰시기를 권장합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.토지거래허가구역 매수 준비를 하고 계시는 와중에 실거주의무 때문에 고민이 되시는 것 같네요.중요한 것은 토지거래허가구역에서 주거 매수시 중요한 것은 허가받은 목적대로 즉시 이용(거주)하는 것입니다. 하지만 여기에도 현실적으로 유예기간이 있습니다. 유예기간은 알고 계신 대로 통상적으로 허가일로부터 6개월 이내에 입주 및 전입신고를 마치는 것입니다. 그래서 일정을 계산해 본다면 8월 23일 정도까지는 전입신고를 마치고 실제 거주를 시작하셔야 합니다. 말씀하신 대로 10월 말까지 계약이 되어 있으신 경우 2개월 정도의 공백이 발생하는데, 이런 경우 이행강제금을 피하기 위해서는 8월 23일 이전에 전입신고를 하시는 것이 좋습니다. 말씀하신 대로, 부부중 한 명만 먼저 전입을 하셔도 됩니다. 토허제에서는 자가거주용으로 허가 받는 경우 세대원 중 일부가 먼저 전입하는 것도 의무 이행으로 쳐 줍니다. 다만, 배우자가 먼저 들어가실 경우 구청에서 실거주 여부 조사시 부득이하게 배우자만 보낸 이유를 증빙해야 할 수 있으니, 이 점 주의하세요.답변이 되움이 되시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.전세로 사시던 집을 집주인에게서 매수하시게 되셨군요. 우선 내집마련을 축하드립니다. 말씀하신 대로 전세로 살았던 기간동안 납부한 장기수선충당금은 전 집주인에게 돌려받으시면 됩니다. 장기수선충당금이란 아파트의 주요시설을 교체/유지보수 하기 위해서 적립하는 돈이라서 법적으로 소유주가 부담하도록 되어 있습니다. 하지만, 관리비 고지서에 포함이 되어서 나오기 때문에 편의상 세입자가 먼저 내고, 나중에 이사갈 때 집주인에게 돌려받으시는 거지요.이제 질문자는 집주인으로 신분이 바뀌기 때문에 세입자로서 대신 냈던 돈은 정산받으시면 되는 것입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.갑자기 아파트에 누수가 생겨서 많이 걱정이 되시겠습니다. 아파트와 같은 경우는 보통 전용부분에 누수가 생긴 것이 대부분이기 때문에, 우선 윗집에 알리고, 해당 부위에 누수탐지를 통해 어느 부분에서 누수가 진행되었는지를 확인하시는 것이 순서입니다. 보통은 누수관련 손배해상이 주택 화재보험으로 진행이 가능하므로, 윗집에 연락하시어 보험 가입 여부를 확인하시고 보험사와 연결되면, 누수탐지 및 누수 수리, 그리고 피해부분 원상복구까지 보험에서 처리가 모두 됩니다. 따라서 가장 먼저 하실일은 윗집에 연락을 하시는 일입니다. 만약에, 이누수 부분이 주택 관리자 즉 관리사무소의 관리소홀로인한 건물 외벽체의 손상에 의한 경우는 윗집의 책임 부분이 아닌 주택관리주체가 책임을 져야할 상황이므로 이 부분을누수탐지시 구분하시어 청구하시면 되겠습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.이사 준비 중에 계획이 틀어져서 상당히 당혹스러우신 상황인 것 같습니다. 결론부터 말씀드리자면, 계약은 종료되었으나 당장 무력으로 쫒겨나는 일은 발생하지는 않을 것입니다. 먼저 물리적인 강제 퇴거를 당장 진행시키지는 못하지만, 집주인이 법적 절차는 밟을 수 있습니다. 집주인은 명도소송을 통하여 손해배상책임을 물도록 법적 조치를 취할 수 있는 점 기억해 주시기 바랍니다. 다음 세입자가 없더라도 의무적으로는 3개월이 지나면 집을 비워주어야 하는 것이 맞습니다. 하지만 보증금을 받지 못한다면, 보증금을 받을 때까지 당 주택에 계속거주할권리는 있습니다. 따라서 보증금을 돌려주겠다고 하는 경우는 보증금을 받은 후 부당이득금이나 지연손해금을 월세에 상당하는 금액으로 지급해야 하며, 제 날짜에 보증금이 들어오지 않는 경우는 동시이행 항변권으로 간주되어 해당 주택에 보증금을 받을 때까지 지낼 수 있습니다. 감사합니다.