답변 내역

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.내 땅이라도 허락 없이 심은 농작물을 마음대로 뽑거나 훼손해서는 절대 안 됩니다. 우리 대법원 판례상, 타인의 토지에 무단으로 경작했더라도 이미 자라고 있는 농작물의 소유권은 땅 주인이 아닌 경작자에게 있다고 보기 때문에 임의로 갈아엎을 경우 오히려 재물손괴죄 등으로 처벌받을 위험이 있습니다. 따라서 가장 먼저 하셔야 할 일은 동네 이장님이나 주변 이웃을 통해 땅을 일구는 분이 누구인지 수소문하여 신원을 파악하는 것입니다. 시골에서는 버려진 빈땅인 줄 알고 인근 어르신들이 소일거리 삼아 밭을 매는 경우가 대부분이므로, 이장님을 통하면 비교적 쉽게 당사자를 찾으실 수 있습니다.비용이 많이 드는 철제 펜스나 울타리를 당장 설치하실 필요는 없습니다. 대신 다이소나 철물점에서 파는 저렴한 고추 지지대나 파이프를 땅의 경계선에 몇 개 박고 굵은 끈으로 연결하여 구역을 표시하는 것만으로도 충분한 통제 효과를 볼 수 있습니다. 이와 함께 비에 젖지 않게 코팅한 안내문을 눈에 잘 띄는 곳에 단단히 묶어두는 것이 핵심입니다. 안내문에는 "사유지이므로 무단 경작을 금지하며, 현재 심어진 작물 수확 이후에는 경작을 중단해 주시길 바랍니다. (연락처 기재)"라는 내용을 정중하면서도 단호하게 명시해 두어 경작자가 스스로 연락해 오도록 유도해야 합니다.경작자와 연락이 닿았다면 이미 심어둔 작물은 이번까지만 수확하도록 유예 기간을 주되, 다음부터는 절대 농사를 지을 수 없음을 명확히 통보하셔야 합니다. 만약 동네 분의 사정을 고려해 계속 농사를 짓게 해 주실 의향이 있다면, 반드시 1년에 쌀 한 포대나 단돈 몇만 원이라도 임대료(도지)를 받거나 '토지 사용 승낙서' 같은 간단한 서면 서류를 작성해 두어야 합니다. 비록 30평의 작은 땅이지만, 타인이 오랜 기간 평온하게 내 땅을 점유할 경우 발생할 수 있는 복잡한 소유권 분쟁(점유취득시효 주장 등)을 사전에 완벽히 차단하려면 소유주의 허락 아래 사용하고 있다는 명확한 증거를 남겨두는 것이 필수적입니다. 이런 방법을 통해 원활하게 경작자와 협의를 보시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.말씀하신 대로 이번 모집에서는 일반자산이 많아도 입주자격심사에 영향을 미치지 않는 것이 맞습니다. 다만, 자산 중 자동차에 대해서는 4542 만원을 넘기게 되면 부적격처리가 된다는 뜻입니다.소득요건 또한 당락을 결정하는 기준에서 배제를 하게 되는데요, 임대조건 부과 유형 결정 등을 위해 소득조회 실시한다 라는 말은 최종적으로 확인된 소득 수준에 맞춰 매월 납부할 임대료와 보증금을 차등 책정하겠다는 뜻입니다.따라서 자동차 4542만원 이하를 가지고 있으면 다른 자산과 소득이 얼마가 되었던지 간에 당첨은 될 수 있으나, 소득구간에 대비해 임대료를 올릴 것이라는 것으로 알고 계시면 되겠습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.공시지가보다 낮은 가격으로 부동산을 매매하는 것 자체는 법적으로 아무런 문제가 없으며, 당사자 간의 합의만 있다면 정상적으로 계약을 체결하고 소유권을 이전할 수 있습니다. 특히 지방의 임야 인근에 위치한 30평 규모의 작은 밭이나 맹지 같은 자투리땅은 실제 시장에서의 수요가 극히 적기 때문에, 서류상의 공시지가보다 낮은 가격에 급매로 거래되는 현실적인 사례가 매우 빈번하게 발생합니다. 가족이나 친척이 아닌 전혀 모르는 제3자와의 거래라면 이러한 시장 상황이 자연스럽게 인정되므로, 매매 가격을 낮춰서 계약서를 작성하더라도 세무적인 제재를 받을 확률은 거의 없습니다.하지만 세금 처리 시 조금 중요한 포인트가 발생합니다. 먼저 매수자 입장에서 취득세를 납부할 때, 신고한 실제 매매 가격이 지자체에서 정한 시가표준액(공시지가)보다 지나치게 낮을 경우, 관할 구청이나 군청에서 이를 비정상적인 거래로 의심하여 실제 거래 금액이 아닌 공시지가를 기준으로 취득세를 부과할 수 있습니다. 이런 점만 인지하신다면 충분히 문제 없이 거래가 가능합니다. 다만, 거래 상대방이 부모 자녀, 형제 등 특수관계인일 경우는 이야기가 많이 달라집니다. 참고를 부탁드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.당근이 부동산 서비스를 시작한 것은 당근이 지역기반 생태계를 생활 전체로 확장하기 위해서 입니다. 당근은 처음부터 중고거래앱이 목적이 아니라 동네 이웃의 연결을 돕는 커뮤니티 플랫폼을 지향했습니다. 부동산은 동네 중심 정보가 교류되는 영역이어서 당근이 진입할 수 있는 가장 확실한 타겟이었던 것입니다. 또 다른 이유는 기존 부동산 중개 시장의 높은 수수료 부담을 '직거래' 방식으로 덜어주려는 틈새시장 공략에 있습니다. 원룸, 투룸, 단기 임대, 셰어하우스 등 1~2인 가구가 주로 찾는 소규모 매물은 거래 금액 대비 공인중개사 수수료가 상대적으로 큰 부담으로 다가옵니다. 이것을 중고물건 거래하듯이 친근하게 바꾸어 기준 중개 시장의 틀을 깨고 문턱을 낮추고자 한 것이지요.이렇게 하면, 어플을 만드는 주 목적인 플랫폼 체류시간 증대를 확실하게 달성할 수가 있습니다. 중고 거래 수수료가 없는 당근의 구조상, 확실한 수익 창출을 위해서는 유저들이 앱에 더 오래, 더 자주 머물게 해야 합니다. 동네알바, 중고차에 이어서 부동산까지 넓히면서 동네 만능앱으로 진화한 것이죠. 이런 히스토리를 참고해 주시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 최근에 도쿄를 중심으로 신축의 가격이 급등하고 있습니다. 이 상황은 도심 내 신규 공급 부족 문제와 더불어 여러 거시경제적 요인이 복합적으로 맞물린 결과입니다.가장 근본적인 원인은 일본은행이 오랜 기간 유지해 온 초저금리 정책에 있습니다. 전 세계 주요국이 물가를 잡기 위해 금리를 가파르게 올린 것과 달리, 일본은 마이너스 혹은 제로에 가까운 금리를 유지하면서 주택담보대출 이자 부담이 매우 낮아 부동산 시장으로 막대한 자금이 지속적으로 흘러들어갔습니다.여기에 글로벌 인플레이션과 엔화 약세로 인해 수입에 의존하는 철근, 시멘트 등 각종 건축 자재비가 크게 뛰었고, 건설 현장의 만성적인 인력 부족 문제까지 겹치면서 신축 아파트를 지어 올리는 원가 자체가 폭등하게 되었습니다.또한, 기록적인 '슈퍼 엔저' 현상으로 인해 해외 투자자들의 자본이 대거 유입된 것도 집값 상승을 부추기는 핵심 요인입니다. 외국인 부유층과 글로벌 펀드 입장에서는 엔화 가치가 크게 떨어져 일본 핵심지의 부동산이 상대적으로 매우 저렴하게 느껴지기 때문에, 도심의 고급 아파트를 공격적으로 매입하며 전체적인 시세를 끌어올리고 있습니다. 일본 내부의 수요 측면에서도 부부 합산 소득이 높은 맞벌이 가구, 이른바 '파워 커플'들이 출퇴근이 편리하고 인프라가 집중된 도심의 신축 아파트를 강력하게 선호하고 있어 높아진 호가에도 불구하고 탄탄한 실수요가 시장을 뒷받침하고 있습니다. 이러한 이유들이 맞물려 일본의 부동산 가격을 올리고 있는 것으로 보입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.공인중개사 없이 직접 부동산 계약을 체결할 때 가장 먼저, 그리고 가장 철저하게 확인해야 할 것은 실제 소유주와의 일치 여부와 등기부등본의 권리 관계입니다. 계약 장소에는 반드시 등기부등본상의 명의자 본인이 참석해야 하며, 신분증 사진과 실제 얼굴, 그리고 정부24나 ARS를 통한 신분증 진위 여부를 꼼꼼히 대조해야 합니다. 이와 함께 대법원 인터넷등기소에서 계약 당일 날짜로 갓 발급받은 등기부등본을 확인하여, 갑구의 소유주가 맞는지 살피고 을구에 과도한 은행 대출(근저당)이나 가압류 같은 복잡한 빚이 얽혀 있지 않은지 반드시 점검해야 합니다. 모든 계약금과 잔금은 무조건 등기부상 소유주 본인 명의의 은행 계좌로만 이체해야 하며, 가족이나 지인 등 제3자의 계좌로 입금하는 것은 절대 금물입니다.​계약서를 작성할 때는 국토교통부나 법무부에서 무료로 제공하는 표준임대차계약서나 표준매매계약서 양식을 출력하여 사용하는 것이 가장 안전합니다. 문서 안에는 금액과 날짜뿐만 아니라 예상치 못한 분쟁을 막기 위한 '특약 사항'을 꼼꼼히 적어두는 것이 핵심입니다. 예를 들어 "잔금 지급일 다음 날까지 현재의 등기부상 권리 상태를 유지하며, 이를 위반하여 새로운 근저당을 설정할 경우 계약은 무효로 하고 위약금을 배상한다"거나 "입주 전 발생한 보일러 등의 주요 시설물 고장은 소유주가 수리해 준다" 같은 구체적인 약속들을 문서로 남겨야 훗날 법적 효력을 발휘할 수 있습니다.​계약서에 서명을 마친 이후의 행정 처리도 잊지 말고 직접 챙겨야 합니다. 전월세 계약이라면 계약 체결 직후 즉시 관할 주민센터를 방문하거나 온라인을 통해 임대차 신고 및 확정일자를 부여받고, 이사 당일 전입신고를 마쳐야만 내 보증금을 안전하게 지켜낼 수 있는 법적 보호망인 대항력과 우선변제권이 완성됩니다. 만약 매매 계약이라면 계약 체결일로부터 30일 이내에 관할 시·군·구청이나 주택거래신고 시스템을 통해 부동산 실거래가 신고를 완료해야 과태료를 피할 수 있습니다. 중개수수료를 아끼는 만큼 계약의 모든 법적 책임이 온전히 본인에게 귀속되므로, 돌다리도 두들겨 건넌다는 마음으로 모든 서류와 이체 내역을 교차 검증하시는 것이 좋습니다.위 내용을 참고하셔서 안전한 계약 되시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.일반적인 아파트의 2층은 일조권 침해와 사생활 노출 문제, 벌레 유입 등의 단점으로 인해 5~6층 보다 10% 정도 저렴하게 매매 가격이 형성됩니다. 하지만 말씀하신 매물처럼 필로티 구조 위에 위치하고 옹벽 단차로 인해 실제 체감 높이가 3~4층에 달하며, 앞에 가로막는 건물 없이 영구적인 공원 조망과 훌륭한 채광까지 확보된 이른바 '특A급' 2층이라면 시장에서의 평가는 완전히 달라집니다. 이러한 매물은 저층이 가진 전통적인 단점들이 대부분 상쇄된 데다, 아래층에 사람이 없어 층간소음 걱정 없이 아이를 키울 수 있다는 '필로티 혜택'까지 더해져 어린 자녀를 둔 세대 등 특정 수요층에게는 웬만한 중간층보다 훨씬 더 매력적인 선택지로 꼽힙니다.​결론적으로 이 특A급 2층의 매매 가격은 평범한 단지 내 뷰를 가진 5~6층 기본 매물과 가격 차이가 사실상 없거나, 나더라도 수백만 원에서 1천만 원 이내의 아주 미미한 수준에 그칠 것으로 예상됩니다. 오히려 5~6층 매물의 앞이 다른 동에 가려져 있어 답답하거나 일조량이 부족하다면, 확 트인 공원 뷰와 층간소음 면제권을 동시에 가진 해당 2층 매물이 실거래가에서 중간층을 역전하는 경우도 심심치 않게 발생합니다. 부동산 시장에서 탁 트인 영구 조망권과 필로티라는 희소성의 결합은 환금성을 극대화하는 강력한 무기이므로, 향후 매도 시에도 일반적인 5~6층보다 훨씬 수월하게 제값을 받고 거래를 성사시킬 수 있습니다. 감사합니다

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.​건축 평면 설계의 극적인 발달이 25평의 실용성을 대폭 끌어올렸습니다. 발코니 확장이 기본화되고 4베이(Bay) 구조가 보편화되면서, 최근의 신축 25평은 서비스 면적을 포함할 경우 과거 2000년대 초반에 지어진 구축 30평대 초반과 맞먹는 넓은 실사용 면적을 제공합니다. 굳이 수억 원의 대출 이자를 더 감당하며 34평으로 가지 않아도 어린 자녀를 둔 가족까지 충분히 쾌적하게 거주할 수 있는 주거 공간의 정점이 된 것입니다.​25평과 34평의 매매 가격 차이가 극단적으로 좁혀지는 현상 역시 이러한 수요 집중의 직접적인 결과입니다. 25평은 실거주 목적의 매매 수요뿐만 아니라 전월세를 구하려는 임대 수요도 가장 탄탄하여, 환금성을 중시하고 갭투자 리스크를 줄이려는 투자자들의 자금까지 가세하게 됩니다. 한정된 매물에 수요가 집중되다 보니 25평의 평당 단가가 34평을 크게 웃돌게 되고, 결과적으로 입지나 연식이 좋은 25평이 인근의 평범한 34평 가격을 턱밑까지 따라잡는 기현상이 종종 발생하게 됩니다. 참고해 주세요. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.집주인에게 윗집의 층간소음 문제를 알리고 주의를 당부해 달라고 중재를 요청하는 것은 세입자로서 당연히 행사할 수 있는 정당한 권리입니다. 법적으로 임대인은 세입자가 거주 공간을 평온하게 사용할 수 있도록 환경을 유지해 줄 의무가 있습니다. 이웃 간에 직접 쪽지를 남기거나 대면하여 항의하다 보면 자칫 감정싸움으로 번지거나 스토킹 처벌법 등에 연루될 위험이 있으므로, 집주인이나 관리인을 통해 객관적이고 공식적인 경고를 전달하는 것이 훨씬 안전하고 효과적인 대처법입니다.​만약 집주인의 개입 이후에도 윗집의 소음 문제가 전혀 개선되지 않는다면, 윗집 거주자가 퇴거하여 공실이 발생했을 때 그 방으로 이사하고 싶다는 의사를 미리 밝혀두는 것도 매우 현실적이고 좋은 대안입니다. 다가구 원룸을 관리하는 집주인 입장에서는 이미 월세를 밀리지 않고 성실하게 납부해 온 검증된 세입자를 위층으로 올리는 것이 새로운 세입자를 구하는 수고와 부동산 중개수수료를 아낄 수 있는 방법이므로 대부분 이를 긍정적으로 수용합니다. 따라서 현재 겪고 있는 수면 방해 등의 고충을 집주인에게 정중히 설명하시면서, 윗집에 대한 주의 조치와 향후 공실 발생 시 우선 이동권에 대한 논의를 함께 진행해 보시길 권장합니다.꼭 문제가 잘 해결되기를 바랍니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.중개수수료(복비)를 계산할 때 관리비를 포함시키는 것은 명백한 위법 행위이며, 질문자님의 말씀대로 순수 월세인 25만 원을 기준으로 계산하는 것이 맞습니다. 현행 공인중개사법상 수수료 산정의 기준이 되는 거래금액에는 보증금과 월차임(월세)만 포함될 뿐, 관리비는 철저히 제외되어야 합니다.​보증금 300만 원에 월세 25만 원을 적용하여 올바른 법정 공식(환산보증금이 5천만 원 미만이므로 '보증금+(월세×70)' 적용)으로 계산하면 총 거래금액은 2,050만 원이 됩니다. 여기에 주택의 법정 최고 요율인 0.5%를 곱하면, 질문자님이 지불하셔야 할 정확한 최대 중개수수료는 부가세 제외 10만 2,500원입니다. 중개사가 주장하는 35만 원 기준의 계산은 수수료를 더 받기 위한 꼼수입니다. ​우선 해당 공인중개사에게 관리비가 포함된 수수료 산정은 불법이라는 사실을 정확히 알고 있음을 밝히시고, 25만 원을 기준으로 한 법정 수수료만 지불하겠다고 단호하게 요구하시길 바랍니다. 만약 중개사가 이를 거부하고 계속해서 부당한 금액을 강요하거나 이미 초과 금액을 지불하신 상황이라면, 관할 시·군·구청의 부동산 관련 부서(지적과 또는 토지정보과)에 즉시 신고하시면 됩니다. 구청에 신고하겠다고 언급하는 것만으로도 대부분의 중개사는 영업정지나 과태료 등의 행정 처분을 우려해 즉각 정상적인 금액으로 정산해 줄 것입니다.