답변 내역

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.청년보증부월세대출을 집주인이 꺼리는 것은 사실입니다. 이 대출이 집주인의 동의와 협조가 좀 필요한 대출상품이기 때문이에요. 이 대출을 시행하게 되면, 주택도시기금과 은행이 세입자가 향후 보증금을 돌려받을 권리를 담보로 잡게 됩니다. 이것을 위해 집주인에게 전화 및 우편으로 채권양도통지서와 질권설정통지서 등을 보내게 됩니다. 즉, 집주인 입장에서는 세입자와 단둘이 계약으로 깔끔하게 끝나는게 아니라, 은행의 확인 절차에 응해야 하고 나중에 세입자 이사나갈 때 은행에 돌려줘야 하기 때문에 많이들 불편해 합니다. 만약 집주인이 은행의 확인 전화를 피하거나 우편물 수령을 거부하는 등 절차에 조금이라도 협조하지 않으면 대출 심사 자체가 부결되기 때문에, 암묵적으로 전세를 구하듯 집주인의 명확한 사전 동의는 필수적일 수밖에 없습니다. 상당수의 집주인들은 이러한 통지서가 날아오는 과정 자체를 심리적으로 부담스럽게 느끼거나 혹시라도 본인의 재산권에 불이익이 생길까 우려하여, 복잡한 절차 없이 순수하게 본인 자금으로 들어오는 세입자를 선호하는 경향이 짙습니다.그래서 이 대출을 시행하여 입주를 원하신다면, 가계약금이나 계약금 입금 전에 반드시 공인중개사에게 확답을 받아 둘 필요가 있고, 공인중개사에게 꼭 집주인의 협조에 대한 약속을 미리 받아달라고 하여 이것이 확인 된 후 금액을 지급하는 것이 좋습니다. 최악의 경우 계약을 해 놓고 협조를 안하는 집주인들이 있습니다. 이런 경우를 대비하여 '목적물 또는 임대인의 사정 등으로 대출 승인이 불가할 경우 계약은 무효로 하고 계약금을 즉시 반환한다'는 내용의 특약을 계약서에 꼭 기재하시어 소중한 보증금을 안전하게 지키시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.아파트 청약 가점제는 신청자 조건에 따라 점수 부여하여 총점이 높은 순으로 당첨자를 선정하는 제도로, 만점은 총 84점입니다. 이 점수는 크게 무주택 기간, 부양가족 수, 그리고 청약통장 가입 기간이라는 세 가지 핵심 항목의 점수를 합산하여 계산됩니다.세 가지 기준 중 가장 배점이 높은 항목은 부양가족 수로 최대 35점까지 받을 수 있습니다. 본인을 제외한 부양가족이 0명일 때 주어지는 기본점수 5점부터 시작하며, 1명이 늘어날 때마다 5점씩 크게 증가하여 6명 이상일 때 최고점인 35점을 받게 됩니다.인정되는 부양가족에는 배우자, 3년 이상 주민등록표상 함께 등재되어 있는 직계존속(부모, 조부모), 그리고 미혼인 직계비속(자녀)이 포함됩니다. 따라서 이 항목의 가점을 높이려면 결혼 후 자녀를 출산하거나, 주거 여건이 허락한다면 무주택자인 부모님과 세대를 합쳐 3년 이상 함께 거주하는 것이 점수를 크게 올릴 수 있는 가장 유리한 방법입니다.두 번째 항목인 무주택 기간은 최대 32점이 배정되어 있습니다. 무주택 기간이 1년 미만일 때 기본 2점을 받고, 이후 1년이 경과할 때마다 2점씩 추가되어 15년 이상 무주택 상태를 유지하면 최고점인 32점에 도달하게 됩니다. 여기서 주의하실 점은 무주택 기간의 산정 기준일이 만 30세가 되는 날부터 시작된다는 점입니다. 다만, 만 30세 이전에 결혼하여 혼인신고를 했다면 혼인신고일로부터 기간이 앞당겨 계산됩니다. 무주택 가점을 온전히 챙기려면 청약 신청자 본인뿐만 아니라 주민등록표상 함께 등재된 세대원 전원이 주택을 소유하지 않은 상태를 오랫동안 유지해야 합니다.마지막으로 청약통장 가입 기간은 최대 17점을 받을 수 있는 항목입니다. 가입 기간이 6개월 미만이면 1점, 6개월 이상 1년 미만이면 2점을 받고, 가입 후 1년 이상부터는 매년 1점씩 가산되어 15년 이상 통장을 유지하면 최고점인 17점을 획득할 수 있습니다.요약하면, 부양가족수 > 무주택 기간 > 청약통장 가입 기간 순으로 중요도가 다르며, 특히 청약통장은 가장 시간이 오래 걸리는 항목이기 때문에 청약통장은 되도록 일찍 가입하여 기간을 확보하시고, 나머지 요소는 상황에 맞게 가장 유리한 상태를 유지하여 진행하시기를 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.말씀하신 대안은 충분히 실행 가능성이 있는 좋은 방법입니다. 분양가가 4억 3천만 원이므로 보유 현금을 제외한 1억 8천만 원 이상으로만 전세를 맞춘다면 잔금 납부가 가능하며, 아파트 시세가 7억 원 수준이라면 전세 보증금만으로도 필요한 잔금을 넉넉히 충당할 수 있을 것으로 보입니다. 보통 이렇게 되는 경우 세입자가 이사 들어오는 날 보증금을 받아서 분양대금 잔금을 납부하시는 동시진행 방식으로 되게 됩니다.하지만 이 방식을 실행하기 전에 가장 먼저 해당 아파트의 입주자모집공고문을 다시 확인하여 실거주 의무가 부여된 단지인지 점검하셔야 합니다. 불법행위 재공급 물량이거나 분양가상한제가 적용된 아파트의 경우 당첨자 본인이 최초 입주 가능일로부터 일정 기간 의무적으로 직접 거주해야 하는 규제가 있을 수 있으며, 이 규제가 적용된다면 입주 시점에 전세 세입자를 들이는 것은 법적으로 불가능합니다. 최근에 주택법이 개정되면서 실거주의무 이행을 시작할 수 있는 시점이 3년간 유예되도록 할 수 있는 제도가 생기기는 했지만, 질문자님이 당첨된 아파트가 이 제도 대상인지를 확인해 보셔야 합니다.확인을 하시고, 가능한 아파트라고 한다면, 잔금일인 8월 30일까지 기한이 촉박하므로 지체 없이 단지 인근의 공인중개사사무소에 방문하여 전세 매물을 내놓으셔야 합니다.부디 일정에 무리가 없이 잘 진행되시기를 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.아파트 매매 시 10% 계약금은 관행일 뿐, 법적 비율은 아닙니다. 민법을 비롯한 어느 법률에도 계약 시 계약금의 성격으로 10% 를 강제하는 조항은 없습니다. 따라서 매도인과 매수인이 서로 합의만 한다면 계약금을 5%로 낮추거나 반대로 20%로 높이는 등 당사자 간의 자율적인 협의를 통해 그 금액을 자유롭게 정할 수 있습니다.그럼에도 불구하고 10%가 표준적인 관행으로 굳어진 이유는 이 비율이 거래 당사자 양측의 위험을 조율하고 계약의 구속력을 담보하는 데 가장 합리적인 수준으로 여겨져 왔기 때문입니다. 부동산 거래에서 계약금은 계약이 체결되었음을 증명하는 증거금의 역할을 하며, 동시에 어느 한쪽이 일방적으로 계약을 파기할 때 손해배상의 기준이 되는 해약금이나 위약금의 성격을 가집니다. 매수인이 계약을 포기하면 지급한 계약금을 포기해야 하고, 매도인이 파기하면 받은 계약금의 배액을 상환해야 합니다. 10%라는 금액은 양쪽 모두가 쉽게 변심하여 계약을 깰 수 없도록 적절한 경제적 압박을 주면서도, 매수인이 초기에 현금으로 융통하기에 불가능할 정도로 과도하지는 않다는 오랜 경험칙이 반영된 결과입니다. 만약 계약금이 너무 작다면 쉽게 계약금을 포기하고 약속을 지키지 않아도 되며, 반대로 너무 높으면 계약 성사 자체가 힘들어 지기 때문입니다. 이런 이유로 만약 계약금을 10%보다 적게 걸고자 한다면 매도인을 설득하여 조율할 수는 있지만, 실제 현장에서는 매도인 측에서 이를 꺼리는 경우가 많습니다. 계약금이 낮아질수록 매수인이 단순 변심이나 자금 조달 문제로 쉽게 계약을 파기할 위험이 커져 매도인 입장에서는 거래의 안정성이 떨어지기 때문입니다. 반대로 집값이 오르는 상승장에서는 매도인이 더 비싼 값에 팔기 위해 위약금을 물고서라도 계약을 해제하는 것을 막고자, 매수인이 자발적으로 10%를 초과하는 금액을 계약금으로 걸어 계약의 구속력을 강력하게 묶어두는 경우도 흔하게 발생합니다. 결국 계약금의 액수는 법률이 강제하는 것이 아니라 현재의 부동산 시장 상황과 거래 당사자 간의 협상력에 따라 유연하게 결정되는 영역입니다.위 내용을 참조하셔서 , 현재 구매 혹은 판매하고자 하는 부동산이 위치한 시장이 어떤 상태인가를 확인하신 후, 이에 맞게 계약금 조절을 하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.선량한 치와와 152님, 말씀하신 대로 입찰가격이 현재 토지가에 영향을 줄 수는 있지만, 그 한건의 거래가 해당 지역의 시세가 되는 것은아니니 너무 걱정을 하실 필요는 없습니다. 경매나 공매, 혹은 특정 기관의 입찰을 통해 거래되는 토지는 보통 채무 관계, 현금화의 시급성, 또는 복잡한 권리 관계 등 특수한 상황이 반영되어 일반적인 정상 매매 가격보다 상당히 낮게 낙찰되는 경향이 있습니다. 따라서 평당 10만 원이라는 가격은 그 토지의 온전한 시장 가치라기보다는 입찰이라는 특수한 거래 형태 때문에 형성된 예외적인 급매 가격으로 보는 것이 타당합니다.그리고 부동산의 중요한 특성 중 하나가, 개별성이 매우 강하다는 것입니다. 사실상 저희가 부동산 공인중개사를 공부할 때 중요하게 배우는 것 중 하나가 부동산의 유일성입니다. 토지의 위치, 모양 , 도로 면접 여부 등등으로 모든 부동산은 각기 다른 특성을 가지고 있기 때문입니다. 2~3년 전 골짜기 안쪽 토지가 평당 20만 원에 거래된 것은 당시의 호의적인 부동산 시장 분위기나 매수자의 특정 활용 목적이 반영된 결과일 수 있습니다. 반면, 일반적으로 더 가치가 높다고 평가받는 주택 인근의 입구 쪽 토지가 최근 평당 10만 원에 낙찰된 것은 최근의 전반적인 부동산 경기 침체 영향일 수도 있고, 해당 입찰 물건 자체에 맹지, 묘지 포함, 복잡한 지분 관계 등 눈에 보이지 않는 하자가 있었을 확률이 큽니다. 즉, 입찰이라는 변수와 개별 토지의 특성 때문에 가격이 역전된 것처럼 보이는 현상이 나타난 것입니다.따라서 현재 소유하신 토지를 거래하고자 하신다면 그 10만 원이라는 저렴한 입찰 가격에 기준을 맞추거나 크게 위축되실 필요는 없습니다. 다만, 매수자 입장에서는 주변의 가장 최근 거래이자 저렴한 사례인 해당 입찰 건을 근거로 들며 가격 협상을 시도하고 매매가를 낮추려 할 가능성이 매우 높습니다. 이럴 때는 매수자에게 해당 거래가 일반적인 매매가 아닌 '특수한 조건의 입찰 거래'였음을 명확히 짚어주시는 것이 중요합니다. 거래를 준비하실 때는 2~3년 전 정상적으로 거래된 20만 원의 사례와 현재 주변 다른 토지들의 일반 매매 호가를 종합하여 합리적인 적정가를 산정하시는 것이 좋으며, 인근 지역 사정에 밝은 여러 공인중개사사무소를 방문해 입찰 건의 특수성을 제외한 현재의 객관적인 시장 가치를 정확히 상담받아 보시기를 권해드립니다.감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.공동명의 부동산을 거래할 때 가장 주의해야 할 점은 거래 종류에 따라 필요한 소유자의 동의 기준이 다르다는 것입니다. 매매 계약은 목적물을 처분하는 행위이므로 공동 소유자 전원의 동의와 서명이 반드시 필요합니다. 반면 전세나 월세 같은 임대차 계약은 목적물을 관리하는 행위로 보아 소유권 지분의 과반수 동의만 있으면 법적 효력이 인정됩니다. 하지만 지분이 절반씩 나뉘어 있는 50대 50의 공동명의라면 결국 두 명 모두의 동의를 받아야 하며, 어느 한쪽의 지분이 크더라도 추후 분쟁을 예방하기 위해 계약서에 소유자 전원의 서명을 받는 것이 가장 안전합니다.말씀하신 대로, 한명이랑만 계약을 하시면 큰 문제가 발생할 수 있습니다. 만약 전원 동의가 필요한 상황에서 소유자 중 한 사람과만 임의로 계약을 체결한다면 법적으로 큰 문제가 발생할 수 있습니다. 동의하지 않은 다른 공동 소유자가 자신의 권리를 주장하며 계약 무효를 요구하거나 보증금 반환을 거부하며 퇴거를 명할 수 있기 때문입니다. 소유자 전원이 참석하기 어려워 한 명이 대표로 계약을 진행한다면, 대리권 확인이 필수입니다. 불참한 소유자의 인감도장이 찍힌 위임장과 본인이 발급한 인감증명서 원본을 반드시 확인하고 서류를 챙겨두어야 법적으로 대리권이 인정됩니다.계약 전 등기부등본을 살필 때는 갑구에서 소유자가 누구인지, 각자의 지분 비율이 어떻게 나뉘어 있는지 정확히 확인해야 합니다. 을구에서는 근저당권이나 가압류 등의 채무 기록을 보는데, 공동명의 부동산은 특정 소유자의 지분에만 압류나 근저당이 별도로 설정될 수도 있으므로 지분별 권리관계를 꼼꼼히 따져봐야 합니다. 마지막으로 가장 중요한 점은 계약금과 잔금 등 대금을 지급하는 방식입니다. 대금은 편의상 한 명의 계좌로 전액 입금하기보다는, 소유자 각자의 지분 비율만큼 각자의 명의로 된 계좌에 나누어 입금하거나 공동명의로 개설된 통장에 입금하는 것이 가장 안전합니다.이 점 참고하시어 공동명의자와의 계약 시, 안전하게 계약 하시기를 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.아마도 굉장한 마멋님 , 결론적으로는 세입자는 재계약 이후 다시 갱신 청구권 쓸 수 없습니다. 법적으로도 그렇게 되어 있습니다. 그 내용에 대해 간단히 설명해 드릴게요. 주택임대차보호법상 세입자의 계약갱신청구권은 해당 주택에 연속해서 거주하는 전체 임대차 기간을 통틀어 단 1회만 행사할 수 있도록 법으로 명시되어 있습니다. 2016년부터 거주하던 세입자가 2020년 관련 법 시행 이후 이미 한 차례 갱신청구권을 명시적으로 사용해 계약을 연장했다면, 2년 전에 맺은 계약은 갱신청구권이 모두 소진된 상태에서 임대인과 세입자가 상호 합의하에 새롭게 맺은 일반적인 재계약에 해당합니다.세입자의 논리는 재계약을 했으니 갱신청구권도 새롭게 생긴것으로 생각하고 있겠지만, 그것은 사실과 다릅니다. 따라서 다가오는 이번 10월 만기 시점에는 세입자에게 법적으로 보장된 갱신청구권이 더 이상 남아있지 않습니다. 임대인이 보증금을 한꺼번에 많이 올린다고 해서 이미 소진된 갱신청구권이 부활하거나 새롭게 생겨난다는 것은 법적으로 전혀 근거가 없는 잘못된 주장입니다.또한, 갱신청구권을 이미 사용한 이후에 도래하는 계약 만기 시에는 임대료 5% 증액 상한선 제한도 적용받지 않습니다. 그러므로 임대인은 주변 시세나 본인의 자금 계획에 맞춰 자유롭게 보증금 인상을 요구할 수 있는 권리가 있습니다.결과적으로 5% 만 올리라는 요구는 법적으로 지켜줘야할 필요가 전혀 없는 사실무근의 요구입니다. 세입자에게 이미 갱신청구권 1회를 모두 소진하였으므로 추가 행사가 불가능하며, 이에 따라 5% 상한 제한도 적용되지 않는다는 객관적인 사실을 명확히 안내하시기 바랍니다. 만약 세입자가 질문자님이 제시한 8,000만 원 증액 조건에 동의하지 않아 새로운 계약 조건에 대한 상호 합의가 이루어지지 않는다면, 임대인은 만기일에 맞춰 정상적으로 계약을 종료하고 세입자에게 퇴거를 요구할 수 있습니다.잘 협의하셔서 무리 없는 증액 또는 세입자 변경을 하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.희망풍차님, 주택연금을 알아보고 계시는군요. 위 사진을 보니 한국주택금융공사의 주택연금 같은데요.한국주택금융공사의 주택연금 가입 시 월지급금 산정 기준이 되는 주택가격은 단순히 평균 실거래가나 공시지가 중 하나로만 결정되는 것이 아니라, 정해진 우선순위에 따라 객관적인 지표를 순차적으로 적용하여 평가합니다.가장 우선적으로 적용되는 기준은 한국부동산원 시세 또는 KB국민은행 시세입니다. 아파트나 주상복합처럼 시장에 객관적인 시세가 형성되어 있는 주택의 경우, 이 두 기관에서 제공하는 시세의 일반평균가를 최우선 기준으로 삼아 주택가격을 산정합니다.만약 단독주택이나 빌라, 다세대주택처럼 해당 기관들이 제공하는 시세가 존재하지 않는 경우에는 차순위로 국토교통부 및 지방자치단체에서 매년 산정해 발표하는 주택공시가격을 적용하게 됩니다.또한, 가입자가 이렇게 산정된 시세나 공시가격에 동의하지 않거나 해당 주택의 가치를 더 높게 인정받고 싶을 경우에는 다른 방법을 선택할 수 있습니다. 가입자 본인이 직접 감정평가 수수료를 부담하는 조건으로, 한국주택금융공사가 지정한 감정평가기관에 의뢰해 산출받은 감정평가액을 주택가격으로 최우선 적용해달라고 요청하는 것도 가능합니다.결론적으로 주택연금의 주택가격은 아파트 등 시세가 명확한 곳은 공신력 있는 기관의 평균 시세를 우선 적용하고, 시세 파악이 어려운 주택에 한해 공시가격을 적용하며, 가입자의 선택에 따라 감정평가액을 기준으로 삼을 수도 있는 구조로 운영됩니다.이점 참조하시어 희망풍차님 주택으로 받을 수 있는 금액 확인해 보시기 바라며, 가장 좋은 방법은 한국주택금융공사 지점을 방문하여 금액을 확인해 보시는 것이 좋겠습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.역대급 시끄러운 한라봉님, 우선 청약당첨에 축하드립니다. 92년생이시라면 많은 나이도 아닌데, 현금 2.5억을 가지고 계신 것 또한 대단하고 축하드립니다. 하지만, 한가지 안타까운 부분이 있습니다. 현재 상황에서 전세자금대출을 유지한 채로 주택담보대출을 추가로 받는 것은 현실적으로 매우 어렵습니다. 가장 큰 이유는 DSR(총부채원리금상환비율) 규제 때문입니다. 질문자님의 연봉이 3,300만 원인 상황에서 이미 1억 4,400만 원의 전세자금대출이 있다면, 해당 대출의 이자 상환액이 DSR 계산에 포함되어 이미 일정 한도를 차지하게 됩니다. 새 아파트 입주를 위해 보유 현금을 제외한 약 1억 8,000만 원 이상의 주택담보대출을 추가로 신청할 경우, 두 대출의 원리금 및 이자 합산액이 시중은행의 DSR 40% 상한선을 초과하게 되어 대출 승인이 나지 않을 확률이 높습니다.이 뿐만아니라 대출 실행 시 은행에서 요구하는 실거주 요건과 대출의 목적도 문제가 됩니다. 일반적으로 규제지역 여부와 상관없이 주택담보대출을 받을 때는 해당 주택에 전입하고 실거주를 해야 하는 조건이 붙습니다. 새 아파트에 입주를 한다는 것은 곧 기존 전세집에서 퇴거함을 의미하며, 이 과정에서 집주인으로부터 전세보증금을 돌려받아 기존 전세자금대출을 상환하는 것이 정상적인 수순입니다. 만약 새 아파트에 전입신고를 하지 않고 기존 전세에 계속 거주하면서 주담대만 받으려 한다면, 거주 목적이 아닌 것으로 간주되어 대출 자체가 거절될 수 있습니다.마지막으로는 정책대출 이용입니다. 주택담보대출의 한도나 디딤돌대출, 보금자리론 같은 정부 지원 대출의 가능 여부는 질문자님이 당첨된 4억 3,000만 원이라는 계약 금액이 아니라, 해당 아파트의 실제 감정가 또는 KB시세를 기준으로 산정됩니다. 말씀하신 내용중에 7억짜리 아파트를 4.3억에 들어간다라고 하신 부분이 있는데, 이게 사실이라면 감정가 역시 6억원을 초과하게 됩니다. 미혼 단독세대주 기준으로는 주택가격이 3억원 이하일 때만 디딤돌 대출이 가능합니다. 보금자리론 역시 6억 원 이하 주택만 대상이 되기 때문에 정책대출 대상에서 제외되어 일반 시중은행 주택담보대출을 받아야 할 가능성이 큽니다.그래서 현재 기준으로 결론을 정리하면, DSR 한도초과실거주 요건 충족 필요주택가격 6억초과 하는 문제가 발생합니다. 그래서 8월 30일 잔금일에 맞춰 기존 전세보증금을 반환받아 전세대출을 전액 상환하고, 기존 보증금에서 남은 원금과 현재 보유하신 현금 2억 5,000만 원을 합친 뒤 부족한 금액만큼만 새 아파트를 담보로 대출을 받는 방향으로 자금 계획을 다시 세우셔야 합니다.계획을 잘 세우셔서 성공적인 입주가 되시길 바라겠습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 확실히 차량 가격도 많이 올랐지만, 많이 오른 차량들이 심심치 않게 도로에서 보입니다. 최근 1억 원대 후반에 달하는 초고가 수입 럭셔리 차량들이 잇따라 출시되고 인기를 끄는 현상은 우리 사회의 소비 양극화가 가치 소비라는 트렌드와 결합된 결과로 볼 수 있습니다. 소득의 격차가 벌어지면서 하이엔드 시장을 떠받칠 수 있는 자산가 층이 두터워진 것이 근본적인 배경입니다. 최근에 주식으로 돈을 번 이들의 차량구매도 큰 부분을 차지합니다. 소위 '가심비(가격 대비 심리적 만족도)'를 중시하는 소비 성향이 확산되면서, 고가 차량을 구매하는 행위 자체가 개인의 행복과 성공을 증명하는 경험으로 소비되고 있습니다. 게다가 리스나 장기 렌트 같은 금융 프로그램이 대중화되면서 초기에 막대한 자금을 일시불로 투입하지 않고도 고가 차량을 운행할 수 있는 진입 장벽이 낮아진 점도 이러한 수요를 부추기는 실질적인 요인입니다.결국 법인 차량 규제 강화 같은 제도적 변화 속에서도 이러한 초고가 차량의 인기가 지속되는 것은 단순한 과시욕을 넘어 개인의 취향을 극대화하려는 소비 방식이 고착화되었음을 보여줍니다. 대중적인 소형차나 중저가 시장은 경기 둔화의 직격탄을 맞아 위축되는 반면, 억 대를 호가하는 플래그십 시장은 홀로 호황을 누리는 현상은 자산과 소득 분위별 소비 행태가 완전히 분리되어 가고 있음을 증명하는 씁쓸하면서도 뚜렷한 시장의 신호입니다.