답변 내역

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.아쉽습니다. 단골 족발집이 직접 삶는 집이 아니라니요.아마도 그 집 사장님도 여러가지 고민을 하다가 사다 내 놓는 것이 조금이라도 더 좋은 것을 드릴 수 있을 것 같아 그리 하신것 같습니다.지금이라도 직접 삶는 족발집을 찾아 다시 단골로 정착하실수 있기를 바라겠습니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.흔히들 도시를 말할 때, 스케일을 언급하고는 합니다.이미 아시는 개념일 수도 있겠지만 도시의 스케일은 바라보는 시점에 따라 나뉩니다. 크기의 문제가 아닙니다.비행기를 타고 위에서 보는 것, 차를 타고 지나가면서 보는 것, 걸으면서 보이는 것, 이 모든게 단 디테일의 차이가 있습니다.걷는 것도 자주 서는 사람과 계속 앞만 보는 사람의 도시 해석에 차이가 있습니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.주택 청약 제도는 쉽게 말해 새로 지어지는 아파트를 분양받기 위해 일종의 '자격'을 갖추고 지원하는 국가 주도의 주택 공급 시스템입니다. 이미 누군가 살고 있는 지어진 집을 부동산에서 제값을 주고 사는 일반 매매와 달리, 새 아파트를 주변 시세보다 비교적 저렴하게 분양받을 수 있다는 가장 큰 장점이 있습니다. 이 시스템에 참여하려면 가장 먼저 은행에서 '주택청약종합저축'이라는 전용 통장을 만들어 매월 일정 금액을 꾸준히 납입해야 하며, 통장에 가입한 기간과 납입 횟수, 그리고 예치된 금액에 따라 새 아파트에 지원할 수 있는 기본적인 자격 요건과 우선순위를 얻게 됩니다.​이러한 청약은 아파트를 짓는 주체에 따라 크게 '국민주택'과 '민영주택' 두 가지로 나뉘며, 각각 당첨자를 뽑는 기준이 완전히 다릅니다. LH 등 국가나 지자체가 주도하여 짓는 국민주택은 주로 무주택 서민을 위한 것이라, 청약 통장에 매월 일정한 금액(보통 10만 원)을 연체 없이 얼마나 오랜 기간 꾸준히 납입하여 총액이 많은지를 가장 중요하게 봅니다. 반면 래미안, 자이 같은 민간 건설사가 짓는 민영주택은 거주 지역별로 정해진 일정 예치금(예: 서울 기준 전용면적 85㎡ 이하 300만 원) 이상이 통장에 들어 있어야 지원 자격이 주어집니다. 당첨자는 무주택 기간, 부양가족 수, 통장 가입 기간을 점수로 환산하여 점수가 높은 사람 순으로 뽑는 가점제와 무작위 운으로 뽑는 추첨제를 섞어서 결정하게 됩니다.​또한, 청약은 지원자의 현재 상황에 따라 특별공급과 일반공급으로 나뉘어 순차적으로 진행됩니다. 특별공급은 신혼부부, 생애 최초 주택 구입자, 다자녀 가구, 노부모 부양자 등 정책적으로 배려가 필요한 사람들을 위해 전체 아파트 물량의 일부를 미리 빼두어 그들끼리만 경쟁하도록 돕는 혜택입니다. 여기서 당첨되지 않거나 애초에 특별공급 조건에 해당하지 않는 분들은 이후에 열리는 일반공급에 지원하여 가점이나 추첨을 통해 경쟁하게 됩니다. 결과적으로 청약 시스템은 본인의 혼인 여부, 가족 구성원, 자산 및 소득, 무주택 기간 등을 종합적으로 따져보고 자신에게 가장 당첨 확률이 높은 아파트 유형과 공급 방식을 찾아 전략적으로 지원하는 제도라고 이해하시면 좋습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.실무에서 잔금기간을 6개월이나 1년 이상 잡는 경우는 잘 없습니다. 하지만 계약을 하지 못하는 것은 아니지요. 통상적인 아파트 매매는 계약부터 잔금까지 2~3개월, 길어도 4~5개월 안에 마무리되는 것이 일반적입니다. 하지만 매도인이 양도소득세 비과세 요건을 채우기 위해 특정 시점 이후로 매도 날짜(잔금일 기준)를 늦춰야 하거나, 이사 갈 새집의 입주 시기가 1년 뒤로 예정되어 있어 현재 집에서 계속 거주해야 하는 사정이 있는 경우에는 매수인의 장기 잔금 제안이 오히려 매도인에게 매우 매력적인 조건으로 작용하여 실제 계약으로 이어지기도 합니다.매수인의 불안감을 지우기 위해서는 중도금을 잘 활용하시는 것이 좋습니다. 부동산 계약에서 중도금이 일부라도 입금되는 순간부터는 '이행의 착수'로 간주되어 매도인이 계약금의 배액을 상환하더라도 매수인의 동의 없이는 일방적으로 계약을 파기할 수 없게 됩니다. 따라서 매도인에게 확신을 주기 위해 통상적인 수준을 넘어 전체 매매 대금의 40~50% 이상을 중도금으로 파격적으로 제시하거나, 계약 후 1~2개월 내에 중도금을 신속히 입금하겠다는 조건을 이용해 보시는 것도 좋을 것 같습니다. 그러나 매수인의 리스크고 만만치 않습니다. 잔금 기간이 1년 가까이 길어지게 되면 반대로 매수인 입장에서는 그 사이에 매도인의 채무 문제로 집에 가압류나 근저당권이 설정될지도 모른다는 엄청난 리스크를 안게 됩니다. 이런 부분을 방지하기 위해서 계약서 특약 사항에 "계약일부터 잔금일 사이에 추가 융자나 가압류 등 권리관계 변동이 발생할 경우 즉시 계약을 해제하고, 매도인은 수령한 금액의 배액 및 위약금(지체상금)을 전적으로 배상한다"는 강력한 안전장치를 반드시 포함하셔야 합니다.이런 점을 잘 참조하여 주시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.현재 말씀해주신 정황들은 신축 빌라 분양 사기나 비정상적인 거래에서 흔히 나타나는 전형적인 위험 신호들을 다수 포함하고 있으므로 거래를 하지 않는 것이 좋아 보입니다.가장 우려되는 부분은 계약서상의 매도인과 틱톡 대행사 측이 설명한 소유주(건축주)가 전혀 일치하지 않는다는 점입니다. 신축 빌라를 건축주가 직접 분양하는 정상적인 현장이라면 계약서상 매도인은 당연히 건축주 본인이나 건축을 진행한 법인, 혹은 자금을 안전하게 관리하는 신탁회사가 되어야 합니다. 매도인란에 건축주가 아닌 모르는 두 명의 이름이 공동으로 적혀 있고 심지어 그중 한 명의 개인 계좌로 계약금을 입금하셨다면, 이는 명의만 빌려주는 이른바 '바지사장'을 내세운 깡통전세 및 매매 사기이거나 권리 관계가 매우 복잡한 매물일 가능성이 큽니다.틱톡을 통해 연락한 분양대행사 직원들의 직함 역시 매우 의심스럽습니다. 명함에 '팀장'이나 '부장'이라고 적혀 있는 경우는 대부분 국가 자격증을 갖춘 정식 개업 공인중개사가 아니라 중개보조원이거나 단순 분양 텔레마케터 영업직원일 확률이 높습니다. 특히 대출 서류를 요구하는 사람의 명함에 '법무사'와 '공인중개사 부장'이라는 직함이 동시에 섞여 있다는 것은 실무적으로나 법적으로 정상적인 형태가 아닙니다.주소가 네이버 등에서 전혀 검색되지 않는다는 점도 해당 건물이 아직 정식으로 사용승인(준공)을 받지 못한 미등기 상태이거나 주거용이 아닌 근린생활시설 등을 불법으로 개조한 건축물일 가능성을 시사합니다. 따라서 너무 의심스러우니 지금 당장 하셔야 할 일은 상대방에게 대출 심사용 개인 서류를 일절 보내지 마시고 절차를 전면 보류하는 것입니다.더 진행해서 피해를 보지 마시고, 거래 중단하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.인간의 공간지각능력에는 다양한 기능이 있습니다. 그 중 하나가 물리적으로 자신이 안전하다고 생각하는 위치를 찾으려는 노력입니다. 그냥 정사각형 방 하나가 있다고 가정합시다. 보통 가장 먼저 방에 들어가 자리를 잡을 권한이 있는 사람은 문을 바라볼 수 있는 가장 먼 자리에 가서 벽을 등지고 자리합니다. 왜냐하면, 그 자리가 적으로부터 자신을 지키기 가장 유리한 위치라는 것을 본능적으로 아는 거죠. 특별한 목적이 있지 않고서야 문 바로 앞에 서성거리거나 방 한가운데 방문을 등지고 앉아 있지는 않습니다. 이러한 공간지각능력은 결국 본능적 방어막에 의해 구축됩니다. 참고하세요.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.여행에 사용되는 돈이 상당히 아까울 수 있습니다.하지만 저는 그 어떤 지출보다 여행에 대한 지출은 꼭 필요하다고 생각합니다. 특히 미취학 아동이 있는 지금은요.여행을 다녀보셔서 아시겠지만 어떤시기에 가느냐가 많은 차이를 가져옵니다. 특히 세상에 대한 눈이 뜨여지는 시점인 7살 또래의 아이들에게는 나중에 억만금과도 바꿀 수 없는 중요한 가치입니다.어릴 때 세상에 대해 많은 것을 경험하는 것은 사춘기 시절을 풍요롭게 보낼 수 있는 주춧돌이 됩니다. 그리고 아이들은 15살 전후로 정서적으로 부모와 독립하려고 합니다. 그래서 고등학교에 진학을 하고 나면 부모와 잘 함께 다니려고 하지 않죠. (물론 아닌 경우도 많습니다.) 그래서 어릴때 여행을 다닐 시간은 점점 줄어들기 때문에 조금이라도 여유가 되면 무조건 가려고 하는 편입니다. 게다가 7살이신 큰 자녀분은 내년에 학교를 가잖아요. 학교에 입학하면 부모님과 여행을 다닐 시간도 좀더 줄어듭니다. 아이들을 데리고 여행을 떠날 때, 아이들에게 더 큰 추억으로 남으려면, 그냥 데리고 가는게 아니라, 적어도 몇 주 전에는 아이들과 함께 계획하고, 시간 날 때 마다 아이들에게 여행 갈 곳에 대해 설명해주는 시간을 가짐으로서 더 뜻깊은 여행으로 만드려는 부모님의 노력도 필요합니다. 비싼 곳, 먼곳으로 가는 것이 중요한게 아니더라구요. 얼마나 아이의 가슴에 크게 남을지를 생각하게 됩니다. 아이를 키우는 부모로서 동질감도 느껴지고, 저의 생각도 말씀드릴 겸 답을 적게 되었습니다. 도움이 되시길 바랍니다. 화이팅이에요!

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.보유주택의 2년 비과세를 채우기 전 새집을 매수하면서 비과세까지 받으려면 일시적 1세대 2주택 제도를 잘 파악해야 합니다. 중요한 요건은 기존 주택을 취득한 날로부터 1년이 경과한 후에 신규주택을 매수해야 한다는 부분입니다. 2026년 여름에 첫 주택을 매수하셨으므로, 아무리 서울 집값 상승이 불안하더라도 최소 2027년 여름이 지난 시점에 서울 아파트의 소유권을 이전받으셔야만 기존 주택의 비과세 혜택을 지킬 수 있습니다. 만약 마음이 급해 1년 요건을 채우지 않고 그전에 매수해 버리면 일시적 2주택 특례가 원천 무효화되어 훗날 첫 집을 매도 시 양도세가 많이 나올 수 있습니다. 2027로 매수 하기로 결정하셨다면, 기존 주택 안팔린 상태라서 자금이 부족한 상태일 수 있습니다. 이런 경우는 전세를 끼고 매매를 하는 것을 추천 드립니다. 게다가 실제로 전입하실 시점에 맞추어 나갈 세입자를 만나게 되신다면 이후 이사시점 문제도 해결될 수 있습니다. 여기서 문제는 자금을 마련하기 위해 현재 보유 중인 주택을 담보로 대출(생활안정자금대출)을 받아서는 절대 안 된다는 사실입니다. 현재 부동산 금융 규제상 주택을 담보로 대출을 받을 때는 '추가 주택 매수 금지 약정'을 맺게 되므로, 이 자금을 보태어 서울 아파트를 매수한 사실이 적발되면 대출금이 즉시 회수되고 향후 3년간 주택 관련 대출이 전면 금지로 되면서 추후 불이익이 있습니다. 그래서 추가 매수시에는 신용대출 , 여유자금, 가족간의 차용거래 등을 통해 자금을 마련하시는 편이 좋습니다. 이런 점 참조를 바랍니다. 도움이 되었으면 좋겠군요. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.내년 1월 입주 계획이시라면, 올해 10월 말이나 11월 초쯤 부터 알아보시는 것을 추천 드립니다. 통상적으로 기존 세입자가 방을 빼겠다고 집주인에게 통보하고 새로운 세입자를 구하기 위해 시장에 실질적인 매물이 나오는 시기가 두세 달 전이기 때문입니다. 지금처럼 이사까지 4~5개월이 남은 시점에서는 당장 계약할 수 있는 집을 찾기 어려우며, 마음에 드는 집이 있더라도 내년 1월로 입주 날짜를 맞추기 힘든 경우가 대부분입니다.그래서 지금은 자금관련 내용을 알아보시는 것이 도움이 됩니다. 27세 직장인이시라면 일반 대출보다 금리가 훨씬 저렴한 청년 버팀목 전세자금대출이나 중소기업취업청년 전월세보증금대출 등 청년층을 위한 정부 지원 대출 상품의 대상자가 되는지 주거래 은행을 통해 미리 확인해 두시는 것을 추천 드립니다. 이러한 사전 준비 과정을 거친 후 11월경이 되면 생각해둔 지역의 공인중개사무소 여러 곳에 직접 방문하시어 본격적으로 실제 집의 상태를 확인하고 계약을 진행하시면 됩니다. 부디 , 좋은 집 찾으시길 바라겠습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.안됩니다. 전세 계약을 중도에 종료하고 전세보증금을 미리 돌려받아 다른 곳으로 이사를 가신다면, 전세대출 만기가 12월 말까지 남아있더라도 9월 초에 보증금을 반환받는 즉시 대출금을 상환하셔야 합니다. 전세대출은 '해당 주택에 실제로 거주하며 전세를 산다'는 것을 전제로 취급된 특수 목적 대출이기 때문에, 퇴거하여 거주 관계가 종료되고 보증금을 돌려받은 순간 대출의 법적 유지 조건이 사라져 즉시 상환 의무가 발생합니다.​만약 전세금을 돌려받은 후 대출금을 바로 갚지 않고 12월 말까지 가지고 계시다가 전출(주소 이전)을 하게 되면 금융사고로 처리될 수 있습니다. 은행은 수시 또는 정기적으로 전입세대열람 등을 통해 차주의 실거주 여부를 점검하는데, 대출이 남아있는 상태에서 다른 곳으로 전입신고를 하거나 퇴거한 사실이 확인되면 '기한의 이익 상실(만기 전 대출금 회수)' 통보가 내려집니다. 이 경우 높은 연체 이자가 부과될 뿐만 아니라 대출금 용도 외 유용으로 분류되어 향후 수년간 신규 전세대출이나 주택담보대출 이용이 제한되는 등 심각한 금융 불이익을 받게 됩니다.​또한, 대출 상품 구조에 따라 집주인이 세입자가 아닌 은행으로 직접 대출 원금을 갚아야 하는 경우도 많습니다. 질권설정이나 채권양도 통지가 들어간 대출이라면 집주인은 대출금을 제외한 나머지 본인 보증금만 세입자에게 주고, 대출금 상당액은 대출 은행 계좌로 직접 입금해야 법적 의무가 끝납니다. 집주인이 이를 모르고 세입자에게 전액을 입금해 주더라도 세입자가 즉시 은행에 상환하지 않으면 문제가 발생하므로, 9월 초 이사 당일 은행에 연락하여 전세대출 중도상환 절차를 밟고 영수증을 확인하시는 것이 가장 안전하고 올바른 방법입니다. 참고해 주세요.