답변 내역

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.맞벌이 아니어도 많이 시켜먹게됩니다.식자재원가도 많이 올라서 무조건 집에서 해먹는게 좋지만은 않더라구요.실제로 집에서 해 먹는 것의 원 식자재 값과 외식비용을 놓고봤을 때는 많이 차이가 나기는 하지만, 소량씩 소분해서 판매하는 경우에는 비싸지기도 하고 대량으로 주문하게되면 남는게 골치인 부분도 있습니다. 물가안정책이 더 우선적으로 고려되어 이런 가계부담을 덜어주었으면 하는 바램입니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.아파트 계약 업체의 성과 및 서비스 평가 점수를 어느 특정 한 주체에게만 일임하면 사적인 친분이나 주관적 편향, 혹은 특정인의 입김이 크게 작용하여 공정성이 훼손되기 쉽습니다. 따라서 의사결정 기구인 '입주자대표회의', 행정 및 계약 관리를 총괄하는 '관리사무소', 그리고 실제 시공 및 유지보수를 감독하는 '현장 기술 담당자'의 역할과 전문성을 명확히 분리하고 이를 가중치 기반으로 결합하는 다면 평가 체계를 구축하는 것이 가장 바람직합니다.​먼저 각 주체의 전문성에 맞춘 평가 영역과 배점 분담이 필요합니다. 공사의 품질, 자재의 규격 준수, 하자 발생률, 안전 수칙 이행 등 실질적인 기술적 완성도는 매일 현장을 밀착 감독하는 '현장 기술 담당자 및 감리자'가 평가하도록 하여 약 35% 내외의 가중치를 부여하는 것이 합리적입니다. 한편 계약서상 이행 일정 준수, 법정 서류 제출의 성실도, 근로자 노무 관리, 민원 대응 속도와 같은 행정 및 소통 부문은 '관리사무소(관리소장 및 담당 직원)'가 전담하여 약 35%의 배점을 담당하도록 합니다.​'입주자대표회의'는 개별 기술이나 세부 행정보다는 공사의 최종 완결도, 주민 불편 최소화 노력, 단지 가치 제고 기여도, 그리고 필요시 입주민 만족도 조사 결과를 취합하여 반영하는 종합 평가 영역을 맡아 약 30%의 가중치를 행사하는 구조가 안정적입니다. 이처럼 현장 실무(기술), 관리 주체(행정), 대표 회의(주민 체감 및 종합 완성도)가 각자의 영역에서만 점수를 매기도록 분리하면 비전문가가 기술 점수를 왜곡하거나 특정 개인이 전체 평가 결과를 좌우하는 위험을 원천 차단할 수 있습니다.​평가 방식 자체에서도 객관성을 높이기 위한 제도적 장치를 마련해야 합니다. 주관적 점수 대신 체크리스트 형태의 '정량 평가' 비중을 최소 70% 이상으로 높이고, 정성 평가 항목에 대해서는 평가 위원별 최고점과 최저점을 제외한 뒤 평균을 산출하는 '절사평균(Trimmed Mean)' 방식을 적용하는 것이 효과적입니다. 이렇게 종합 집계된 최종 점수와 구체적인 평가 사유는 입주자대표회의 의결을 거쳐 단지 게시판에 투명하게 공개하고, 향후 재계약 심사나 신규 입찰 시 적격심사 가산점 및 감점 기준으로 체계화하면 업체의 긴장감과 서비스 품질을 장기적으로 높일 수 있습니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.실제 중개(손님있는경우)가 시작되고 난 뒤에는 가장 많이 시간을 할애하게 되는 것은 의견 조율입니다.물론 처음 진행하게 되는 물건이나 드물게 있는 상황의 경우 서류 검토에도 시간을 할애하기는 하지만 기본적으로 중개의 성격은 공급자와 수요자 간의 갭을 맞추는 데 있습니다.하지만 이것보다도 더 많은 시간을 할애하는 것은 물건을 가지고 있는 공급자(집주인)가 우리 중개사무소에 물건을 내 놓도록 하는 작업입니다. 좋은 물건을 많이 가지고 있어야 손님이 방문했을 때 적절한 물건을 소개할 수가 있으니까요.감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.이미 현재 법이 그렇게 되어 있습니다.시설의 규모, 세대 수를 반영하여 시설의 관리 난이도, 즉 복잡도가 세대수에 비례한다고 보아 그 관리하는 업체 혹은 단체의 수준을 규정해 놓고 있습니다.또한 경비체제, 출입관리의 수준, 치안관리, 전기시설관리 등을 그 수에 맞게 관리하고 있으니 복잡도와 업무수량을 딱 떼어놓고 정리하여 인력을 나누지는 않고 있지요. 참고하세요.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.최종 해결책임자에게 모든 책임을 묻는 방식이 사실상 현대에는 거의 쓰이지 않지요.^^쓰이는 조직이 있다면 아마 군대 정도 될겁니다.거의 무조건적인 상명하복체제, 이것이 기반이 되어야 최종책임자가 다 책임을 지는 식이 되는 거거든요.자유민주주의를 채택한 한국의 체제에서는 아파트 문제를 어느 한 단체 혹은 관리자에게 모두 책임을 물을 수 없는 것이 현실입니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.공동주택의 공사나 용역을 진행할 때 업체가 선정된 이후에만 결과를 통보하는 방식은 입주민의 알 권리를 제한하고 불필요한 오해와 분쟁을 유발할 수 있습니다. 따라서 공사의 타당성을 논의하는 사업 검토 단계부터 투명한 정보 공개가 시작되어야 합니다. 이 단계에서는 해당 공사가 왜 필요한지, 장기수선계획에 적법하게 포함된 사항인지, 예상되는 소요 예산은 어느 정도인지에 대한 기본 계획을 단지 내 게시판이나 홈페이지 등을 통해 입주민에게 미리 알리고 충분한 의견을 수렴해야 합니다. 이를 통해 공사의 방향성에 대한 주민들의 공감대를 형성하고 초기부터 발생할 수 있는 불필요한 민원을 예방할 수 있습니다.​본격적인 업체 선정을 위한 견적 비교와 입찰 단계에서도 진행 과정이 투명하게 공유되어야 합니다. 입찰 공고문이 확정되면 참가 자격과 평가 기준을 상세히 공개하고, 여러 업체의 견적서가 접수된 후에는 입주자대표회의에서 어떤 근거로 각 업체의 견적을 비교했는지 밝히는 것이 중요합니다. 단순히 최저가라는 이유만으로 선정했는지, 아니면 시공 능력이나 자재의 품질을 종합적으로 평가했는지 등 최종 낙찰자로 선정된 업체의 구체적인 선정 사유를 명확하게 공개해야 입주민들이 심사 과정의 공정성을 신뢰할 수 있습니다.​계약이 체결된 직후에는 공동주택관리법 등 관련 규정에 따라 계약서의 주요 내용인 최종 공사 금액, 공사 기간, 하자 보수 보증 기간 등을 지체 없이 공개해야 합니다. 나아가 실제 시공 과정에서도 지속적인 정보 제공이 필수적입니다. 공사 착공 시점과 진행 중인 공정률, 소음이나 단수 등이 예상되는 작업 일정 등을 미리 안내하여 주민들의 불편을 최소화해야 하며, 설계 변경이나 추가 비용이 발생했다면 그 명확한 사유를 즉각적으로 알려야 합니다. 공사가 완료된 후에는 최종 검수 결과와 준공 도면, 하자 이행 보증 증권 등의 서류를 투명하게 공개하여 사후 관리까지 책임지는 모습을 보여주는 것이 바람직한 아파트 관리 문화입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.보증금이 200이든 50 만원이든 피같은 돈입니다.혹시머를 사태를 대비해서 확정일자 받기와 전입신고는 꼭 해 놓으셔야 나중에 문제생겼을 때 우선변제권과 대항력이 갖추어 집니다. 가까운 주민센터에 방문하시어 꼭 진행하시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.가장 명확하고 합법적인 방법은 '증여'를 통한 소유권 이전입니다. 시세 1억 원 초반을 기준으로 할 때, 형제자매 간의 증여재산공제액은 1천만 원이므로 이를 제외한 약 9천만 원에서 1억 원 정도의 금액에 대해 10%의 증여세가 부과되어 대략 9백만 원에서 1천만 원 안팎의 세금이 발생합니다. 여기에 공시가격 1억 원 미만 주택에 대한 증여 취득세(약 4%) 약 4백만 원과 법무사 비용 등을 합치면 총 1천3백만 원에서 1천5백만 원 남짓의 이전 비용이 예상됩니다. 절차는 가장 깔끔하지만 세금 부담이 상당히 크다는 단점이 있습니다.이럼 점을 해결하기 위해서는 형제간에 매매로 정리하는 것이 좋을 수 있습니다. 형님께서 질문자님에게 시세에 맞는 매매 대금을 지급하고 집을 사가는 형태를 취하는 것입니다. 공시가격 1억 원 미만의 주택은 다주택자 중과 대상에서 제외되어 매매 시 취득세가 1.1%로 저렴하고, 만약 질문자님께서 현재 1세대 1주택자 요건을 갖추셨다면 양도소득세도 비과세 대상이 되어 세금 부담을 수백만 원 단위로 크게 낮출 수 있습니다. 하지만 가족 간의 매매는 세무서에서 기본적으로 세금을 회피하기 위한 '위장 증여'로 의심하고 매우 깐깐하게 조사합니다. 따라서 이 방법을 쓰시려면 형님의 통장에서 질문자님의 통장으로 실제 시세에 맞는 1억 원 초반의 매매 대금이 이체된 금융 거래 내역이 반드시 있어야 합니다. 만약 서류상으로만 매매로 꾸미고 돈이 오가지 않거나, 입금된 돈을 나중에 형님께 몰래 돌려주다가 적발될 경우 막대한 가산세와 함께 본래의 증여세가 추징되므로 자금 흐름을 완벽하게 증빙할 수 있을 때만 선택하셔야 합니다.그런데, 매매 금액이 1억원 정도로 저렴한 점과, 형님이 금전적인 여유가 있다는 가정하에, 마음만 먹으면 매매처리도 불가능한 것은 아니니 세무사 면담을 거쳐서 진행하시기를 추천드리는 바입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.최근 정부가 발표한 제도는 전세사기 걱정 없이 거주할 수 있는 것에 초첨을 맞추는 것이 그 기본 방식입니다. 첫번째로는 전월세 안심신탁사업'의 도입입니다. 기존에는 세입자가 전세 보증금을 집주인 개인의 통장으로 직접 입금했기 때문에, 집주인이 돈을 돌려주지 못하면 이른바 전세 사기 피해를 고스란히 떠안아야 했습니다. 하지만 새롭게 시범 추진되는 이 제도는 세입자의 보증금을 집주인이 아닌 주택도시보증공사(HUG)와 같은 공공 주택안정화기구가 대신 맡아 안전하게 보관하고 운용하게 됩니다. 세입자는 보증금을 떼일 걱정 없이 안심하고 거주할 수 있고, 집주인 역시 세입자 관리나 연체 불안 없이 안정적인 월세 수익을 보장받을 수 있는 구조입니다. 두번때는 20년 기업형 장기 민간임대 주택이 새롭게 출범하는 것입니다. 지금까지는 주로 개인 집주인과 2년 단위로 짧게 계약을 맺다 보니, 이사 시기가 오면 쫓겨나듯 집을 비워주거나 갑작스러운 임대료 인상을 감당해야 하는 불안감이 컸습니다. 이를 해결하기 위해 개인이 아닌 기업이나 법인이 최장 24년 이상 금융 지원을 받으며 20년 이상 길게 세를 주는 임대 모델을 구축하여, 청년이나 신혼부부 등이 잦은 이사 걱정 없이 내 집처럼 편안하게 오래 거주할 수 있는 환경을 제공하겠다는 것입니다.마지막으로는 기존에 주로 청년층 위주로 지원되던 것에 추가로 전 계층에게 적용되는 보편형 전세임대 주거지원 방식을 도입하기로 했습니다. 이와 같이 이번 제도 개편안은 개인 집주인의 재력에 의존하던 기존 전월세시장을 정부에서 관리하거나 회사에서 관리하게 하면서 안전한 주거 선택지를 마련해 주는 것이 목적입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.말씀하신 대로 SNS 에서는 단기적 투기 세력들이 장악하는 부분이 있기 때문에 자산이 얼마나 오를 것인지에만 집중하는 경향이 있습니다.하지만 저의 입장에서는 가계부채 관리라는 방어적 측면에서는 잘 하고 있는 부분이 많다라고 말씀 드릴 수 있을 것 같습니다. 다소 시장의 유연성을 포기하면서라도 국가 가계부채를 줄이고 부동산 가격을 잡으려는 노력으로 보여집니다. 가장 긍적적으로 비춰지는 부분은 갭투기를 할 수 있는 여건은 거의 차단하고, 주택을 투자 혹은 자산 개념에서 실거주 하는 공간 쪽으로 바꾸려고 한다는 것이 강하게 보입니다. 스트레스 DSR을 비롯한 촘촘한 대출 규제는 단기적으로는 내 집 마련을 꿈꾸는 실수요자들에게도 불편할 수 있지만, 주택이 더 이상 손쉬운 불로소득이나 묻지마 투자의 수단이 되어서는 안 된다는 확고한 철학을 시장에 각인시켜 수요를 진정시킨 점은 경제의 건전성 측면에서 분명히 필요한 방향이라고 생각을 합니다. 하지만 이렇다 보니, 시장이 경직되고 경색되는 쪽으로 가는 것 같아 매우 안타까운 부분도 있습니다. 그리고 직장 발령, 이직 등으로 집을 비워야 하는 상황에도 매도를 하고 떠나지 않으면 이전과는 다른 규칙으로 세금을 매기다 보니 이런 부분은 아쉽습니다. 이런 과정에서 신규공급 물량에 대한 문제를 잘 풀어내지 못하는 모습 마저 보이고 있으니, 이런 부분도 아쉽다고 생각이 듭니다. 감사합니다.