답변 내역

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.먼저 둘째 가지신 것 축하드립니다!!청약 신청 시점에 둘째를 임신 중이시라면 다자녀 가구에 해당합니다. 최근 주택 청약 제도에서 다자녀 특별공급의 기준이 기존 3자녀에서 2자녀로 완화되었기 때문에, 현재 있는 첫째 자녀와 뱃속의 태아를 합쳐 2자녀 가구로 인정받을 수 있습니다.청약제도에서는 태아도 가구원 수로 공식인정하고 있으므로, 꼭 출생신고를 마쳐야 하는 것이 아닙니다. 입주자 모집 공고일을 기준으로 임신 사실을 증명할 수 있는 임신진단서나 임신확인서 등 의료기관에서 발급한 서류를 제출하시면 자녀 수에 포함되어 다자녀 혜택을 받으실 수 있습니다.대출도 마찬가지 기준을 적용하고 있는데요, 디딤돌 대출이나 보금자리론, 신생아 특려 등 정부가 지원하는 주담대를 이용하실 때에도 임신중인 태아를 자녀로 인정받아서 우대금리를 적용받을 수가 있습니다. 다만 유의하실 점은, 태아를 자녀로 인정받아 청약에 당첨된 경우에는 부정 당첨을 막기 위해 추후 계약 단계나 입주 시점 등에 출생증명서를 제출하거나 계속해서 임신 상태를 유지하고 있음을 추가 서류로 증명해야 할 수 있습니다.이점 참고하셔서 좋은 집 분양받으시길 바랄게요~ 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.일반적인 수집품을 개인간에 단발성으로 거래하는 경우에는 양도소득세를 내지 않습니다. 우리나라의 소득세법은 법에 과세 대상으로 명시된 항목에 대해서만 세금을 매기는 열거주의 방식을 채택하고 있습니다. 현재 소득세법상 양도소득세 과세 대상으로 열거된 자산은 주로 부동산, 주식, 파생상품 등이며, 실물 물품 중에서는 '서화(그림) 및 골동품'만 특정 조건 하에 과세 대상으로 규정되어 있습니다.하지만, 수집 물품의 종류가 세법에서 규정하는 미술품이나 뼈대 있는 골동품에 해당한다면 이야기가 달라집니다. 회화, 조각, 공예품, 서예, 그리고 제작된 지 100년이 넘은 역사적 가치가 있는 골동품 등을 개당 6천만 원 이상에 양도하는 경우에는 기타소득으로 분류되어 세금을 납부해야 합니다. 그러나 포켓몬 카드나 사인볼 등은 여기에 해당하지 않기 때문에 비과세로 거래할 수 있습니다. 그럼에도 불구하고, 이윤창출을 목적으로 지속적으로 거래할 때에는 국세청에서 이것을 사업으로 간주할 수도 있습니다. 이 경우에는 양도소득세가 아닌 사업소득으로 종합소득세를 신고/납부할 의무가 생깁니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.10년동안 거주하셨는데도 시세 변화없어서 답답하셨겠습니다. 아파트와 빌라의 가격 상승세가 확연히 다른 가장 큰 이유는 주거 환경의 표준화와 그에 따른 환금성에서 비롯됩니다. 환금성이란 현금으로 바꿀수 있는 척도를 나타내는 것입니다. 아파트는 주차장이나 단지내 보안 커뮤니티 시설등이 잘 갖춰져 있고, 관리도 비교적 잘되는 편입니다. 그래서 대다수의 주민들이 선호하는 주거의 형태이지요. 하지만 빌라는 개별 건물마다 구조와 관리 상태가 다르고 주차 등의 편의성이 상대적으로 부족해 매수 수요가 제한적이라 시세가 제자리에 머무는 경우가 많습니다.말씀하신 대출 부분도 빌라가 수요가 낮은 주 원인이 됩니다. 아파트는 은행에서 대출 한도를 산정할 때 기준이 되는 'KB시세'라는 명확하고 객관적인 지표가 존재하여 비교적 높은 한도로 유리하게 대출을 받을 수 있습니다. 하지만 빌라는 정해진 공통 시세가 없어 대출 심사 시마다 개별적으로 감정평가를 받아야 하는데, 은행은 위험을 줄이기 위해 이 감정가를 실제 시장에서 거래되는 가격보다 훨씬 보수적이고 낮게 책정하는 경향이 있습니다.결과적으로는 빌라는 아파트 살때보다 대출받기가 힘드니, 빌라보다는 아파트를 선호하는 것이지요.부동산의 가격은 건물의 가치와 땅의 가치가 합쳐진 것인데, 건물 자체는 시간이 지날수록 낡아서 가치가 떨어집니다. 오래된 아파트는 낡더라도 훗날 대단지를 허물고 새로 짓는 재건축에 대한 기대감이 프리미엄으로 작용해 가격을 강하게 밀어 올립니다. 하지만 빌라는 소유주들의 이해관계가 복잡하고 단지가 크지 않아서 재건축 사업성이 떨어지는 경우가 많습니다. 특히 빌라단지가 크더라도, 용적률 및 층수제한이 있는경우가 많아서 더 그렇습니다. 이상의 이유들로 주택의 가치는 여전히 아파트가 우위를 가지고 있습니다. 이 점 참고해 주시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.규제지역 + 토지거래허가구역 함께 걸린 곳의 LTV 는 40% 입니다. 그래서 일차적으로는 15억의 40% 인 6억 까지만 대출이 가능합니다. 다만, DSR 도 고려를 하여야 합니다. 이는 지금 질문자의 모든 대출 상황과 소득수준을 제가 알 수 없기에 답을 드릴 수는 없지만 일반적인 상황에서는 연소득이 매우 높은 사람이 아니며, 다른 대출이 있다면 LTV 한도를 꽉채우기가 어렵습니다. 여기에 더해 토지거래허가구역 내에 위치한 주택이라면 매수 후 일정 기간 내에 반드시 직접 전입하여 살아야 하는 실거주 의무가 엄격하게 적용됩니다. 기존 세입자의 전세 보증금을 안고 매수하는 갭투자가 전면 금지되어 있으므로, 오직 본인이 마련한 자본과 규제지역 기준의 제한적인 대출금만으로 온전히 잔금을 치러야 합니다.결과적으로는 담보인정비율은 6억이며, 최대치로 계산했을 경우(고소득자 + 기존대출 없음) 6억을 대출받아 15억의 집을 구입하실 수 있겠습니다. 가지고 계신 금액이나 현재 주택을 팔아 남는 현금이 9억이 넘는 상황이시길 바라면서 이만 마치겠습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.결론부터 말씀드리면 형사처벌 할 수 있는 범죄행위입니다. 집의 소유권이 집주인에게 있으나, 이미 임대차 계약을 했으므로 거주자는 질문자님 입니다. 즉, 명의만 임대인으로 되어 있는 질문자님의 집인 것입니다. 임대차 기간 동안은 세입자에게 배타적인 사용권과 주거의 평온을 누릴 권리가 법적으로 보장됩니다. 따라서 세입자의 사전 허락을 받지 않고 임의로 방에 들어오는 행위는 명백한 권리 침해에 해당합니다.집주인이 들어오는게 확실하다면, 먼저 집주인에게 강력하게 항의하여 동의 없이 집에 들어오는 행위를 중단할 것을 요구하여야 합니다. 만약 이런 요구 또한 불편하신 상황이라면, 외출 후 집주인이 모르는 곳에 홈카메라를 설치하여 무단침입에 대한 증거를 모아서 경찰에 신고를 하는 것이 현명합니다. 이것은 명백한 주거 침입죄이며, 정상적인 집주인이라면 절대로 임대 계약중인 주택에 들어가지 않습니다. 모쪼록 잘 해결하셔서 평화로운 주거생활 되시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.아파텔 투자를 준비하신다면 가장 먼저 유의하셔야 할 부분이 있습니다. 바로 세금 부분인데요. 주택으로 분류되는 아파트와 다르게 아파텔은 오피스텔로 분류되기 때문에 세금 적용 기준이 다릅니다. 취득세의 경우는 4.6%부과가 되고요.불리한 것이 이 오피스텔을 주거용으로 사용하게 되면 또 주택으로 분류돼서 나중에 매도할 때는 주택수에 산정이 들어가고 그래서 양도 소득세에도 영향을 미치게 됩니다. 게다가 주택 수의 산정이 되므로 종합부동산세도 해당한다면 발생하게 되죠.게다가 이 주거용 오피스텔의 투자를 꺼리는 이유가 또 있습니다. 주거용 오피스텔의 경우는 아파트와 다르게 발코니와 같은 서비스 면적이 전혀 포함되어 있지 않습니다. 그래서 같은 평수라도 더 좁게 느껴지는 부분이고요. 복도는 넓고 엘리베이터는 많고 저층에는 상가들이 있어서 아무래도 공용 면적이 아파트보다 훨씬 많이 나올 수밖에 없습니다. 이렇게 공용 면적이 많이 나온다는 것은 즉 관리비의 상승을 뜻하고요. 같은 면적의 아파트보다 훨씬 관리비가 많이 나올 수밖에 없죠.금전적인 부분으로 봐도 즉 환금성 부분에서도 한계가 명확합니다.아파텔은 아파트 가격이 급등할 때 대체재 성격으로 오르는 경향이 강해, 부동산 침체기에는 가격 하락 폭이 더 크고 수요가 급감하여 원하는 시기에 매도하기가 어렵습니다. 게다가 법적으로 주택이 아니기 때문에 특례보금자리론이나 디딤돌대출 등 정부가 지원하는 저금리 주택담보대출 상품의 대상에서 제외되는 경우가 많아 자금 조달에 불리합니다.직접 거주하실 게 아니더라도 대부분의 사람들의 인식이 어 주거용 오피스텔에 대해서 이런 생각을 갖고 있기 때문에 매매하실 때 염두에 두고 진행하시길 바라겠습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.2018년에 취득하여 2026년에 매도하는 경우 보유 기간이 3년을 초과하므로, 실거주 2년 요건을 채우지 않았더라도 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다. 실거주 요건은 1세대 1주택 비과세 혜택을 받거나 최대 80%의 고율 장기보유특별공제를 적용받기 위한 조건일 뿐, 공제 적용 자체를 제한하는 기준은 아닙니다. 즉 현재 실거주한 상태는 아니기 때문에 80%까지는 공제를 받기는 어렵지만 일반 공제는 받을 수 있다는 것입니다.현재 주택이 철거되어 토지 상태로 양도하거나 재개발 조합원 입주권 형태로 양도하는 경우, 실거주를 하지 않았으므로 1세대 1주택 고율 공제가 아닌 일반 부동산과 동일한 일반 장기보유특별공제율이 적용됩니다. 이 일반 공제율은 거주 여부와 무관하게 보유 기간 1년당 2%씩 계산되며, 최대 15년 30% 한도 내에서 혜택이 주어집니다.따라서 2018년부터 2026년까지 약 8년간 해당 지분을 보유했다면, 양도 차익에 대해 대략 16% 수준의 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 있습니다. 다만 정확한 보유 개월 수나 지역에 따른 장기 보유 특별 공제 혜택이 다를 수 있으므로실제 매도 전 세무 전문가와 상의를 해 보시기를 추천드립니다.오늘도 즐거운 하루 되세요~

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.첫 매수 거래라 부담이 많으시겠습니다. 지금 작성해 주신 특약 사항을 토대로 조금 더 첨언할 것이 없는지 검토해서 아래와 같이 작성을 해 보았습니다. 한번 검토하셔서 빠짐없이 작성하시고 피해 없으시길 바라겠습니다.현재 작성된 권리변동 관련 특약은 잔금일 이전에 매도인이 대출을 받는 것을 막기 위한 필수 조항입니다. 다만 위반 시의 강제성이 좀 부족한 편입니다. 잔금일 다음 날까지 현재의 권리 상태를 유지해야 하며 이를 위반할 경우 매수인은 계약을 해제할 수 있고 매도인은 계약금의 배액을 위약금으로 배상한다는 내용을 덧붙여 안전장치를 확실히 해두는 것이 좋습니다. 잔금일 당일이 아닌 다음 날까지로 설정해야 잔금일에 매도인이 몰래 대출을 실행하는 것을 막을 수 있습니다.​하자와 관련된 특약에서 중대하자라는 표현은 기준이 너무 모호해 추후 분쟁의 소지가 큽니다. 중대하자의 범위를 누수, 심각한 결로, 보일러 및 주요 배관 고장 등으로 구체적으로 명시하고, 민법에 따라 잔금 지급일로부터 6개월 이내에 해당 하자가 발견될 경우 매도인이 수리 비용이나 배상 책임을 진다는 문구로 명확하게 수정하는 것이 추후 하자를 발견했을 때 책임 소지를 분명하게 할 수 있습니다.​추가로 매수인 입장에서 비용 정산과 옵션에 대한 특약도 필요합니다. 잔금일 또는 주택 인도일을 기준으로 그 이전까지 부과된 제세공과금, 장기수선충당금, 관리비 등은 매도인이 전액 정산한다는 조항을 넣으셔야 미납 요금을 떠안지 않습니다. 또한 구두로 협의한 사항이 있다면, 현재 설치된 붙박이장이나 시스템 에어컨 등 특정 부속물은 매매 대금에 포함하며 파손 없이 온전히 인계한다는 내용을 명시해야 이사 당일 발생하는 분쟁을 예방할 수 있습니다.부디 성공적인 계약 되시기 바랍니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.부모님께서 넓은 면적의 농지를 상속받으셨으나 당장 매매도 어렵고 앞으로의 세금 부담까지 예상되어 고민이 많으실 텐데, 이럴 때 가장 우선적으로 고려해 보셔야 할 방법은 한국농어촌공사에서 운영하는 농지은행 제도를 활용하는 것입니다. 현행 농지법상 직접 농사를 짓지 않는 사람이 상속으로 취득하여 소유할 수 있는 농지 면적은 원칙적으로 1만 제곱미터(약 3천 평)까지로 제한되어 있습니다. 하지만 농지은행의 임대수탁사업을 통해 농지를 맡기시면 면적 제한 없이 상속받은 농지 전체를 합법적으로 계속 소유하실 수 있습니다.쉽게말하면 대신 관리하며 경작을 해 줄 사람을 찾는것이지요.​농지은행에 임대를 위탁하게 되면 공사에서 해당 지역 내에 경작을 원하는 농업인을 대신 찾아 임대차 계약을 맺고 관리해 주기 때문에 거리가 먼 강원도의 큰 농지를 직접 관리하는 수고를 덜 수 있습니다. 이를 통해 매년 소정의 임대 수익을 얻을 수 있어 앞으로 발생할 재산세 등 토지 유지에 들어가는 비용을 충당하는 데 큰 도움이 됩니다. 또한, 농지를 놀리거나 개인 간 불법 임대를 했을 때 부과될 수 있는 농지 처분 명령이나 이행강제금 등의 법적 불이익도 안전하게 예방할 수 있습니다.​특히 우려하시는 세금 문제에 있어서 농지은행 위탁은 매우 중요한 절세 수단이 됩니다. 상속받은 농지를 직접 경작하지 않고 방치하다가 나중에 처분하게 되면 비사업용 토지로 분류되어 양도소득세가 매우 큽니다. 그러나 농지은행에 일정 기간(일반적으로 8년) 이상 임대를 위탁하시면 해당 토지가 사업용 토지로 인정받게 되어 향후 농지를 매매할 때 양도소득세 중과세를 피할 수 있으므로 자산 가치를 지키는 데 매우 유리합니다.​현재 매매가 잘 안된다고 하셨는데, 이또한 농지은행에서 방법이 있을 것 같습니다. 농지은행에서는 임대뿐만 아니라 농지를 대신 팔아주는 매도 수탁 사업이나, 조건에 따라 공사에서 농지를 직접 매입해 주는 농지 매입 사업도 함께 운영하고 있습니다. 따라서 부모님을 모시고 상속받으신 강원도 농지 소재지를 관할하는 한국농어촌공사 지사에 연락하시거나 방문하셔서, 임대 수탁을 통한 관리와 장기적인 매도 계획에 대해 종합적으로 상담을 받아보시는 것을 적극 권장해 드립니다.이 내용들을 바탕으로 원활하게 상속받으신 농지를 운영하셨으면 좋겠습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.대금 지급 증빙의 경우, 전체 계좌 입출금 내역에 꼼꼼하게 메모를 하셨더라도 각 항목별로 나누어 추가 첨부하시는 게 좋을 것 같아요. 조사관이 수많은 자료를 검토하기 때문에 계약금, 중도금, 잔금 등 각각의 흐름을 직관적으로 파악할 수 있도록 결제 단계별 이체 확인증이나 내역을 개별적으로 분류하여 제출하시면 이해가 빨라, 훨씬 매끄럽습니다. 결국 조사관도 사람이라는 것을 기억해주세요.​기존에 제출하셨던 자금조달계획서를 소명 자료와 함께 첨부하시는 것은 검토 과정에 큰 도움이 됩니다. 실거래 조사의 핵심이 당초 신고한 계획대로 실제 자금이 적법하게 조달되고 집행되었는지를 확인하는 것이므로, 계획서를 동봉하시면 조사관이 전체적인 자금 흐름과 출처를 대조하며 더욱 명확하게 이해할 수 있습니다. 이부분은 많은 분들이 놓치는 부분이기도 한데, 아마 같이내시면 추가자료요청이 오더라도 미미한 부분에서 정리될 것입니다.​공동명의로 거래하신 경우, 서식의 주석에 명시된 것처럼 자금조달 관련 소명서는 각 명의자가 자신의 지분에 해당하는 자금 출처를 개별적으로 증빙해야 하므로 각각 따로 작성하여 총 두 장을 제출하셔야 합니다. 반면 부동산 거래신고 소명서는 거래의 전반적인 사실 관계를 확인하는 서류이므로, 개별 작성을 요구하는 별도의 안내가 없다면 두 분의 인적 사항과 서명을 모두 포함하여 한 장으로 작성해 제출하셔도 무방합니다.질문하신 순서대로 적어두었으니 작성에 도움이 되시길 바랍니다.