답변 내역

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.갑작스러운 경매 통지와 임대인의 무책임한 태도로 스트레스가 많으실 것 같습니다. 보증금 3천은 매우 큰돈이기 때문에, 냉철하고 정확한 판단을 통해 해결해야 합니다. 문의 사항에 대해 아래와 같이 답변을 드릴 수 있을 것 같습니다. 1. 임대인이 "매매해서 갚겠다"고 해놓고 이제 와서 "안 됐으니 알아서 절차 진행하라"고 하는데 이 경우 전세사기나 기망으로 고소가 가능할까요?결론부터 말씀드리면, '사기죄' 성립은 가능하나 입증이 매우 까다롭습니다.기망 행위: 계약 당시 "세금 체납이 없다"고 확약했는데 이미 체납 중이었다면 명백한 기망입니다. 하지만 체납이 계약 이후 발생했다면 사기죄 성립이 어렵습니다.임대인의 태도: "나중에 갚겠다"고 말을 바꾼 것 자체는 단순한 '채무불이행(계약 위반)'으로 취급되는 경우가 많습니다.고소 실익: 법인 임대인의 경우 조직적인 사기 의도를 입증하지 못하면 경찰에서 반려될 가능성이 높습니다. 다만, 압박 수단으로 고소를 진행할 수는 있으나 보증금을 돌려받는 직접적인 해결책이 되기는 어렵습니다.2. 경매 개시 결정 이후에 전입신고를 한 경우에도 소액임차인 최우선변제(3,000만 원)를 받을 수 있는지 궁금합니다.가장 우려되는 부분입니다. 결론적으로 '최우선변제'를 받지 못할 가능성이 매우 높습니다.법적 요건: 주택임대차보호법상 소액임차인의 최우선변제권을 인정받으려면, '경매개시결정의 기입등기'가 되기 전에 주택의 인도(입주)와 전입신고를 마쳐야 합니다.현재 상태: 경매 안내문을 받은 후 전입신고를 하셨다면, 이미 등기부등본에 경매 개시 사실이 기재된 후일 가능성이 큽니다. 이 경우 법적으로 최우선변제 대상에서 제외됩니다.배당 가능성: 최우선변제권이 없다면, 일반 채권자들과 순위를 다투어야 합니다. 만약 앞선 근저당(은행 대출)이나 압류(세금) 금액이 집값에 육박한다면 배당금이 돌아오지 않을 수도 있습니다.3. 임대인이 절차 진행에 동의한 만큼 지금 바로 내용증명 발송 및 임차권등기명령을 신청하는 게 나중에 배당받을 때 유리할까요?내용증명: 임대인의 계약 위반(특약 위반)과 경매 발생으로 인한 계약 해지를 통보하는 용도로 지금 즉시 발송하십시오. 향후 소송에서 증거가 됩니다.임차권등기명령: 이는 '계약이 종료된 후'에만 신청 가능합니다. 만기인 7월 전에는 신청할 수 없습니다.현시점 대처: 이미 경매가 시작되었으므로 임차권등기를 하는 것보다, 법원에 제출하신 '권리신고 및 배당요구' 절차를 완벽히 챙기는 것이 더 우선입니다.4. 보증금 전액 반환 전까지 비밀번호 공유 및 명도 거부를 하려는데 법적 문제가 없을까요?임대인에 대해: 보증금을 돌려받을 때까지 집을 비워주지 않을 권리(동시이행의 항변권)가 있습니다. 비밀번호를 알려줄 의무도 없습니다.경매 낙찰자에 대해: 만약 배당에서 보증금을 다 못 받았는데 전입신고가 경매 등기보다 늦었다면, 낙찰자에게 대항할 수 없습니다. 즉, 낙찰자가 나가라고 하면 비워줘야 하며 거부 시 '인도명령'을 통해 강제집행을 당할 수 있습니다.지금 현재 상황에 대해서는 전입신고가 늦었다는 것이 가장 치명적인 부분입니다. 이것을 해결하기 위해 다음과 같이 조치할 것을 권장드립니다. 먼저 등기부 재확인 입니다. 경매개시결정 등기날짜와 본인의 전입신고 날짜를 비교해 보세요. 하루라도 전입이 빨랐어야 합니다. 그리고 대한법률구조공단에 방문하세요. 현재 소액임차인 범위에 해당하니, 이 점을 이용해 상담하시고 대처방안을 받아두세요.문제 해결에 도움이 되시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.자산규모가 큰 아파트 갈아타기 과정에서 현금 유동성에 대해 걱정하시는 군요. 8억 아파트 매도 후 10억 아파트 매수, 그리고 기존 대출 1억 8천만 원 상환까지 연결되는 이른바 '잔금 받아치기(동시이행)' 전략을 핵심 위주로 정리해 드리겠습니다. 먼저 계약금 1억을 마련하는 방법이 가장 중요합니다. 현재 현금이 1,000만 원뿐이라 10%인 1억 원을 맞추기에 9,000만 원이 부족합니다. 보통 갈아타기에서는 아래 순서로 자금을 융통합니다.매도를 먼저 확정하기: 본인 집(8억)의 매매 계약을 먼저 체결합니다. 이때 매수인으로부터 계약금 10%(8,000만 원)를 받습니다.자금 합치기: [매수인에게 받은 8,000만 원] + [보유 현금 1,000만 원] = 9,000만 원이 됩니다.부족분(1,000만 원) 해결: * 매수 계약 시 협의: 매수하려는 집 주인에게 상황을 설명하고 계약금을 5%~9%로 낮춰 조정하거나, 나머지 1,000만 원은 며칠 뒤에 주는 조건으로 계약서를 씁니다.단기 신용대출: 부족한 1,000~2,000만 원은 마이너스 통장이나 신용대출로 잠시 메꾼 뒤 잔금일에 상환합니다.다음으로는 매수 아파트의 대출 가능금액을 가늠해 보아야 합니다. 2026년 현재 대출 규제(LTV, DSR)를 적용해 보면 다음과 같습니다.LTV (담보인정비율): 비규제지역 기준 보통 60~70%입니다. 10억 아파트라면 최대 6억~7억까지 가능합니다.DSR (총부채원리금상환비율): 가장 중요한 변수입니다. 연 소득의 40% 내에서만 원리금을 갚을 수 있어야 합니다.예시: 연봉 7,000만 원인 경우, 다른 대출이 없다면 약 4.5억~5억 내외가 한도일 가능성이 높습니다.실제 필요한 대출액: * 매도 후 순자산: 8억(매도가) - 1.8억(기존대출) = 6.2억 즉, 매수 필요 자금: 10억(매수가) + 세금/비용(약 4천) = 10.4억부족 금액: 약 4.2억 (이 금액 이상 대출이 나오는지 미리 은행 상담이 필수입니다.)자, 여기까지 확인했으면, 갈아타기의 핵심으로 매도잔금일과 매수잔금일을 같은 날에 맞추어야 합니다. 오전에는 기존 집 매수인에게 잔금을 받고, 은행으로 바로 가서 1.8억을 상황하고 근저당 말소합니다. 이후 오후에 새로 대출받은 돈과 매도 잔금 남은돈을 합쳐 새집의 기존 집주인에게 송금합니다. 이러한 경우 매도잔금이 늦어지면 매수잔금을 못 치르는 불상사가 발생합니다. 계약서 특약에 매도 잔금 수력 후, 매수 잔금지급한다는 취지의 내용을 넣어서 며칠의 여유를 마련하는 것도 좋습니다. 잊지 말아야 할 부분이 취득세와 중개수수료입니다. 대략 10억원짜리 아파트라면, 4,000만원 정도의 자금이 더 필요합니다. 따라서 이 비용도 대출 한도에 포함하여 계산하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.집주인이 위의 사항들을 달라고 하는 것은 납부 내용에 대한 확인을 하기 위해서 입니다. 납부를 하셨다면, 납부 증빙을 하여 보여주면 됩니다. 전 세입자가 납부를 하지 않고 나가면 후에 처리가 곤란해지니 그에 대해 대비하기 위한 것입니다. 법적으로는 관리비, 공과금등을 납부하지 않았을 경우 그것을 보증금에서 제하고 반환하기도 합니다.그러니, 해당 사항들을 납부하셨다면, 납부한 내용에 대해 보여주시면 됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.아마도 재계약을 하신다는 것을 들어보니, 2년 살고 이후로 넘어가는 시점인 듯 합니다.지금 같은 조건에서는 우선 질문자님이 집주인에게 먼저 아무말도 하지 않고 기다려 보심이 좋습니다. 묵시적 갱신이라고해서 계약만료전 6개월부터 2개월까지 상호간에 아무 협의가 없으면, 기존 계약조건 그대로 연장이 됩니다. 그리고 만약에 집주인이 연락을 해오더라도 5% 상한으로 연장할 수 있는 계약갱신청구권이 있습니다. 따라서 질문자님 현재가 2년 후 첫 재계약이라고 하시면 최대 5% 증액으로 보시면 되고, 묵시적 갱신이 된다면, 현재 조건 그대로 간다고 보시면 됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 묵시적 갱신 시, 퇴거할 수 있는 조건에 대해 궁금하시군요.월세로 2년을 살고 묵시적 갱신 조건으로 갱신이 된 경우에는, 세입자는 계약만료일이 되기 전이라도 3개월 전에 퇴거 통보를 하면, 3개월이 되는 날부터는 정상적으로 계약이 해지되고, 퇴거를 할 수 있는 조건이 됩니다. 말씀하신대로, 새로운 계약자가 들어올 필요도 없고, 질문자님이 다음 세입자를 구하지 않아도 되는 것이죠.도움이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.질문자님이 언급하신 주택이 주택수에 포함이 되는지 안되는지에 대해서는 여러 목적에 따라 달라지기 때문에, 이를 고려해서 보아야 합니다.먼저, 청약이 목적이라면 30m^2 오피스텔은 주택 수에 전혀 영향을 주지 않으므로 걱정하지 않으셔도 됩니다.다음으로 세금측면에서 국세청이 어떻게 보는지가 궁금하시다면, 해당 오피스텔의 취득 시점이 중요합니다. 2024년 1월 10일 이후 취득한 신축 소형 오피스텔이라면 정부의 주택 수 제외 특례를 받아 기존 1주택 지위를 유지할 가능성이 매우 높습니다.마지막으로 실제 용도에 비추어 본 주 택수 산정입니다. 만약 특례 대상이 아님에도 주택 수에서 빠지고 싶다면, 주거용이 아닌 '업무용'(사업자 등록 후 사무실로 임대)으로 사용해야 하며 이 경우 임차인이 전입신고를 하면 안 됩니다.이상으로 세가지 단계로 정리 해 드립니다.도움이 되시길 바랍니다.감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.부동산 투자에 대해 시작하려 하시는 군요. 아마도 어디서부터 시작해야 할지 막막하실 거로 생각됩니다.부동산 투자는 종류가 너무나도 다양하거든요.먼저 부동산 투자를 공부해야겠다 마음먹으셨으면, 어떤 종류의 부동산이 있는지를 파악하시는 게 좋습니다.가장 좋은것은 먼저 국토의 계획및 개발에 관한 법규를 살펴보시면서, 우리나라의 토지가 어떤 식으로 구획되고, 이용되고 있는지를 익히시는 게 좋아요.그 다음에 어떤 분야에 투자를 할 것인지를 대략 정하고, 그 부분에 대해 검색어를 유투브에 입력하시어 조회수가 많거나, 영상을 꾸준히 올리는 유투브를 3-4개 정도 정해 꾸준히 보시기 바랍니다. 한 1주일정도 보시다 보면, 대충 용어나 시장의 분위기 정도는 파악이 되실겁니다.그 이후에 해당 용어를 이용하여 서점에서 책을 검색합니다. 하루 날 잡고 몇 권정도를 서점에서 훑어보세요. (교보문고를 추천합니다.) 먼저 유투브를 보고 책을 보는 이유는 점점 양질의 정보로 거슬러 올라가는 방법입니다.무분별하게 기초지식을 무료로 얻은 후 양질의 선별된 지식을.책을 통해 얻는 것이죠.이렇게 2-3주정도만 하시면 해당 문야에 대해 조금 감이 오실갑니다. 여기서부터는 개인의 능력에 따라 조금씩 더 깊이 들어가며 스터디를 하시면 됩니다.공부의 시작에 도움이 되시길...감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.경매가 진행 중인 상황이라 심려가 크실 것 같습니다. 질문하신 내용은 경매 절차에서 임차인이 보증금을 보호받기 위해 반드시 알아야 할 핵심적인 부분들입니다.​결론부터 말씀드리면, 월세 차감 시점에 대해서는 오해하고 계신 부분이 있으며, 임차권등기명령의 효력에 대해서는 올바르게 알고 계십니다. 상세 내용을 정리해 드립니다.​1. 미납 월세의 보증금 차감 시점​월세가 보증금에서 차감되는 시점은 '계약 만료 이후'가 아니라, '실제 집을 비워주는 시점'을 기준으로 정산됩니다.​원칙: 임대차 계약 기간 중이라도 임차인이 월세를 지급하지 않으면, 임대인은 나중에 보증금을 돌려줄 때 미납된 월세(및 연체이자)를 당연히 공제할 수 있습니다.​경매 시: 경매 절차에서 배당을 받을 때도 마찬가지입니다. 귀하가 경매 개시 이후 월세를 내지 않고 거주하고 있다면, 배당 시점까지 발생한 총 미납 월세는 귀하가 돌려받을 보증금 3,000만 원에서 차감됩니다.​주의사항: 2024년 6월부터 월세를 내지 않으셨다면, 나중에 배당금을 수령할 때 그동안의 월세가 모두 빠진 나머지 금액만 받게 된다는 점을 반드시 염두에 두셔야 합니다.​2. 임차권등기명령과 최우선변제권 유지​임차권등기명령은 귀하처럼 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 이사를 가야 하는 임차인을 보호하기 위한 제도입니다.​권리 유지: 임차권등기가 완료(등기부등본에 기재)된 후에는 주택에서 퇴거하고 주민등록을 옮기더라도, 기존에 보유하고 있던 대항력과 우선변제권(최우선변제권 포함)이 그대로 유지됩니다.​퇴거 시점 주의: 신청만 했다고 바로 이사하시면 안 됩니다. 반드시 등기부등본상에 '임차권등기'가 기재된 것을 확인한 후에 짐을 빼고 전입신고를 옮기셔야 합니다.​최우선변제 금액: 서울시 기준(2023년 4월 입주 당시 소액임차인 범위) 보증금이 1억 6,500만 원 이하일 경우, 최대 5,500만 원까지는 다른 저당권자보다 우선하여 변제받을 수 있습니다. 귀하의 보증금은 3,000만 원이므로 전액 최우선변제 대상에 해당할 가능성이 매우 높습니다.답변을 참조하시어, 남은 과정에 도움이 되시길 바라겠습니다. 감사합니다.