답변 내역

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.미혼 상태에서 청년 버팀목 전세대출을 받아서 거주하던 중에 임대인의 자녀와 결혼을 하시게 되는 경우 임대인이 배우자의 직계존속으로 되면서 대출 유지에 문제가 있습니다. 주택도시보증공사(HUG) 등 주택도시기금의 대출 및 보증 규정에 따르면, 본인 및 배우자의 직계존비속이 소유한 주택은 사회통념상 정상적인 임대차 거래로 인정하지 않기 때문에 그렇습니다. 규정상으로는 혼인신고를 통해 임대인과의 가족 관계가 법적으로 성립되는 즉시 대출 요건 위반에 따른 기한의 이익 상실 사유에 해당하게 되어, 만기 전이라도 원칙적인 대출금 상환 대상이 됩니다. 하지만, 구청에 혼인신고를 한다고 해서 당장 실시간으로 은행 시스템에 뜨는 것은 아니기 때문에 당장 내일 갚으라고 연락이 오지는 않을 겁니다. 그러나 이제 대출 연장을 하게 되면 확실히 문제가 발견됩니다. 대출 연장 심사시에는 가족관계증명서와 주민등록등본 등의 갱신된 서류를 은행에 반드시 제출해야 하는데, 이때 임대인이 시부모라는 사실이 서류상 명확히 확인되므로 대출 연장이 전면 거부되고 기존 대출금을 모두 상환해야 합니다.그래서 이 주택에 계속 거주하면서 임대인의 자녀와 혼인을 하게 되면 기존의 버팀목 전세대출 그대로 유지하기는 어렵고, 은행 영업점에 직접 방문해서 해당 사항을 상담하고, 대출 종목을 바꾸는 것을 추천 드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.왕초님 반갑습니다. 전세보증금반환보증보험이 안되는 물건은 일단 거르시는것이 좋지만, 꼭 해야하신다면 아래의 내용을 참고해서 진행해보시기 바랍니다. 최근 6개월 이내의 매매 실거래가 혹은 주변의 객관적인 시세 대비 70% 이하인 곳을 선택해야 안전합니다. 만약 주택 매매 시세가 1억 원이라면 전세금은 7,000만 원을 넘지 않아야하는 것입니다.등기부등본 갑구에 가압류, 압류, 경매개시결정 등의 기록이 있거나, 소유권이 신탁회사로 넘어간 신탁등기 매물은 무조건 거르세요.다가구 주택의 경우는 계약 전 전입세대열람내역서와 확정일자 부여현황 서류를 확인하세요. 해당 건물 예상 매가 70% 해당하는 금액에서 은행 근저당 채권 최고액과 다른 선순위 세입자들 보증금 총액을 모두 뺐을 때, 질문자의 보증금보다 커야합니다. 임대인의 국세 및 지방세 체납금은 경매 진행 시 세금이 내 보증금보다 먼저 배당되기 때문에 국세 납세증명서와 지방세 납세증명서 원본을 받아 미납없음을 확인해야 합니다. 불법 증축이나 용도 변경을 한 위반건축물인지는 정부24 등에서 건축물대장을 발급받아 최상단에 노란색 바탕으로 '위반건축물'이라는 표시가 있는지 확인하시면 됩니다.특약은 아래 내용을 넣으세요."임대인은 잔금 지급일 다음 날까지 현재의 등기부등본상 권리 상태를 유지하며, 이를 위반할 경우 계약을 무효로 하고 임대인은 보증금 전액을 즉시 반환한다"보증보험 불가능은요, 단순히 공시가격의 126%라는 HUG(주택도시보증공사)의 엄격한 가입 기준액을 소폭 초과하여 가입이 거절된 것이라면, 앞서 말씀드린 실제 시세 대비 70% 이하의 안전 비율을 충족할 경우 계약을 고려해 볼 수 있습니다. 그런데 그 사유가 신탁등기, 위반건축물, 선순위 채권 과다, 혹은 임대인이 과거 보증금을 돌려주지 않은 이력이 있는 HUG 블랙리스트라면 무조건 피하세요.감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.끈질긴 쫄면님 반갑습니다. 그런데 지인께서 하신 말씀은 반은 맞고 반은 틀린 말입니다. 아마 주택임대 사업자등록과 세무서 사업자등록의 개념을 혼동하신 것 같습니다. 이것은 집주인의 선택사항입니다. 주택임대 사업자등록을 하면 취득세나 재산세, 종합부동산세 등의 세금 감면 혜택을 받을 수 있지만, 그 대신 최소 10년의 의무 임대 기간을 지켜야 하고 임대료 인상률도 5% 이내로 제한되는 등 까다로운 법적 규제를 감수해야 합니다.지자체 주택임대 사업자 등록을 하지 않고도, 월세를 얼마든지 받을 수 있습니다. 하지만, 소득이 발생하는 부분에 대해서는 세금 신고의 의무를 지켜야 합니다. 2019년부터 연 2천만 원 이하의 소액 주택임대소득에 대해서도 전면 과세가 시행되었기 때문입니다. 따라서 관할 세무서에 소득세를 납부하기 위한 주택임대업 사업자등록(면세사업자)은 별도로 하셔야 하며, 매년 5월 종합소득세 신고 기간에 발생한 임대 소득을 신고하고 세금을 납부하셔야 합니다.정리하면, 각종 규제를 감수하면서까지 임대사업자 등록은 하실 필요 없지만, 세무서에 개인사업자 등록을 하시고 월세 수익을 받으신다면 아무 문제가 없습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.지금 현재 부동산 시장과 정부에서 내놓으려고 하는 각종 규제 대책을 고려했을 때 당장은 관망의 자세를 취하시는 것을 조금 더 추천드립니다.현재 7월 달에 이루어진 두 차례에 걸친 부동산 대국민 토론회에서 여러 가지 규제 정책 그리고 핀셋 지원 정책을 접하게 되었는데요. 만약에 이런 정책들이 실제로 실현된다면 부동산 가격의 안정이 어느 정도 되지 않을까라고 조심스럽게 생각해 봅니다. 그러나 세간에는 그런 말이 있습니다. 민주당이 집권하면 집값은 무조건 오른다. 조금 씁쓸하지만 지금껏 역사적으로 틀린 말이 아니기 때문에 오히려 이런 정치적인 부분만을 고려한다면 당장 주택을 사시는 게 맞을 수도 있습니다.하지만 결론적으로는 현재의 정책 그리고 고금리 그리고 여러 가지 맞물린 지금 시장의 현황 마지막으로는 경제 상태 고려해 봤을 때는 조금 지켜보시기를 권하는 바입니다.서울과 지방의 부동산 추이에 대해서 궁금하다고 하셨는데 서울은 어쩔 수 없이 계속 우상향일 것으로 보입니다. 그리고 현재 지방에 대해서 지방을 살리기 위한 여러 가지 제도들이 운영 중인데 이게 과연 효과가 있어서 지방에 사람들을 붙잡아 놓거나 또는 유입되게 할 수 있을지는 상황을 지켜봐야 할 것 같습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.1년으로 계약을 하셨다면은 원칙적으로는 1년치 월세를 다 내고 보증금을 돌려받으실 수가 있습니다. 하지만 보통 실무에서는 다음 세입자가 들어오는 시점에 맞춰서 보증금을 돌려받게 됩니다.이런 경우 원만하게 협의하게 되면 집주인이 다음 세입자를 빨리 구할 수 있도록 도움을 주는 경우가 있는데요.만약에 그렇지 않으면 집주인의 동의를 얻어서 직접 부동산이나 어플에 방을 내놓으시면 훨씬 수월합니다.그리고 계약 기간 내에 다음 세입자가 들어오게 되면 관례적으로는 질문자님께서 집주인의 부동산 중개 수수료를 대납해 주는 것이 실무에서 보통 행해지고 있습니다.이러한 부분을 고려하시어 잘 협의하셔서 원활하게 보증금 받을 수 있기를 바라겠습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.질문자님께서 매수를 계획하신 6억 6천만 원의 아파트는 감정평가액이 5억 2천만 원으로 낮게 나오더라도 신혼부부 생애최초 디딤돌 대출을 이용하실 수 없습니다. 해당 매물은 디딤돌 대출의 주택가격 요건을 초과합니다. 디딤돌대출에서 요구되는 주택가격 6억이하라는 기준은 시세와 감평액중 낮은 것을 선택할 수 없습니다. 대출 심사 시 주택의 평가는 KB시세, 한국부동산원 시세, 감정평가액 등의 평가금액은 물론, 실제 매수인이 지급하는 매매계약서상의 가액을 모두 확인하게 됩니다. 주택도시기금 규정에 따르면 구입 용도의 대출에서는 시세, 감정평가액, 그리고 매매가액 중 어느 하나라도 6억 원을 초과하면 디딤돌 대출 취급이 원천적으로 불가능하도록 명시되어 있습니다.은행 상담원이나 중개사가 가능하다고 한 이유는 질문을 조금 잘못 이해한 것 같습니다. 상담 시, KB 시세가 없어서 감정가로 가능하냐고 묻는 질문에 은행원은 심사자체는 가능하다는 의미로 가능하다는 답변을 한 것 같습니다. 매매가액 자체가 6억 원을 초과한다는 사실이 디딤돌 대출의 절대적인 결격 사유가 된다는 점을 상담원이나 중개사가 놓쳤거나, 단순히 대출 한도 산출식(LTV 70% 방공제 계산)에만 집중하느라 잘못된 안내를 했을 확률이 매우 높습니다. 한도를 계산하기 이전에 대출 자격 요건 자체에서 매매가 6억 6천만 원이 애초에 문제가 됩니다. 그래서 현재 상황에서는 자금 조달계획을 수정하실 필요가 있습니다. 일반 디딤돌 대출이나 보금자리론은 이용이 불가하시니, 시중은행의 일반 주담대를 함께 알아봐 두시는 것이 안전할 것 같습니다. 긍정적인 답변 드리지 못해 죄송하네요. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.현재 불법으로 축조된 가건물을 사후에 신고하여 합법화하는 이른바 '추인허가(양성화)' 절차는 이론적으로 가능하지만 단순한 신고만으로 해결되는 것이 아니라 매우 복잡하고 까다로운 과정을 거쳐야 합니다.특히 가건물이 대지뿐만 아니라 농지인 '전'에 걸쳐 있다는 점이 가장 걸립니다.농지에 허가 없이 건축물을 지은 것은 건축법 위반일 뿐만 아니라 농지법상 불법 형질변경에 해당하기 때문에, 이를 양성화하려면 과거의 불법 행위에 대한 이행강제금 및 벌금을 납부하는 것은 물론, 농지전용허가를 사후에 받아야 하며 이에 따른 농지보전부담금도 납부해야 됩니다.위에 적어드린 비용 지불만으로 깔끔하게 끝나는 것이 아닙니다. 해당 가건물이 현재의 건축법과 해당 지역의 조례가 규정하는 건폐율, 용적률, 일조권, 대지 안의 공지, 도로 폭 확보 등 모든 건축 기준을 완벽하게 충족해야만 사후 허가를 받을 수 있습니다.이 기준 중 하나라도 어긋나면 양성화가 불가하며, 강체 철거 명령이 나오기 때문에 상당히 조심스럽게 접근해야 합니다.그래서 이런 경우에는 저희도 지역 건축사사무소에 의뢰하시라고 말씀드릴 수밖에 없습니다.당장 팔아야 하는 상황이라면 양성화 절차를 밟는 것은 원만한 해결책이 아닌 것 같습니다. 가건물을 그대로 두고 진행하고자 하신다면 매수자와 공인중개사에게 무허가 건물이 존재한다는 사실을 꼭 말씀하셔야 합니다. 그리고 계약서 상에도 이 내용을 고지하셔야 나중에 계약파기가 되거나 심하면 사기로 고소당하는 일이 없습니다.간혹가다 시골집 매매 할 때 보면, 매매대금을 일부 깎아서 이런 조건을 넘겨 계약하거나, 건물만이라도 철거해서(서류 작업 없이) 판매하는 경우가 왕왕 있습니다. 따라서 이런 부분들을 잘 고려하시어 매매계약 하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.에어컨 같은 경우에는 집주인의 관리가 필요한 항목으로, 관리주체인 집주인이 청소를 하는 것이 맞습니다. 사진을 찍어 집주인에게 전송하여 청소를 해 줄것을 강력하게 요청하시기 바랍니다. 민법에도 임대목적물을 목적에 맞게 관리할 책임은 임대인에게 있는 것으로 나와 있습니다.감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.근무지 이동 때문에 이사를 먼저 하셨는데, 빈집에 대한 월세를 계속 내고 있는 상황에, 다음 세입자가 빨리 구해지지 않는 상황인 걸로 파악됩니다. 게다가 집주인은 다음 세입자를 구하는데 소극적이네요.하지만, 지금 상황은 법적으로 봤을 때, 계약기간이 끝나지 않아 집주인에게 적극적으로 다음 세입자를 구해야 할 의무는 없습니다. 이 임대차 계약이 끝날때까지 집주인이 다음 세입자를 들이지 않고 버티더라도 법적으로 문제삼을 수 있는 구실이 없는 상황입니다. 하지만 그렇다고 해서 계속 손해를 감수할 수는 없는 일입니다. 이런 상황에서는 세입자가 적극적으로 다음 세입자를 구하는 것이 가장 좋은 선택지 입니다. 우선 집주인에게 방이 빨리 나가지 않으니, 직접 다음 세입자를 좀 구하겠다고 이야기 해보세요. 집주인들이 적극적으로 움직이지 않는 건 본인이 귀찮아서 일 경우가 99%입니다. 그리고 어차피 중도해지시 중개수수료 집주인몫은 기존세입자가 부담해야 하니, 이 부분도 확실히 이야기를 해두시기 바랍니다. 그럼 거절할 수 있는 핑계가 없어 아나 승낙을 할 것입니다. 동의 얻고난 후에는 동네 공인중개사무소, 직방 다방앱에도 올라가게끔 해 두면 훨씬 빠르게 다음 세입자를 구할 수 있습니다.만약 너무 방이 안나가는 상황이라면 한달 월세중 반을 부담해 주거나, 이사비용을 조금 보전해 주겠다고 하면 더욱 빨리 세입자를 구할 수 있습니다. 잘 해결되시기를 바라겠습니다. 감사합니다.