답변 내역

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.전세가율이 높은 지역은 집값이 조금만 하락해도 보증금을 돌려받지 못할 위험이 커집니다. 일반적으로 전세가율이 70~80%를 넘으면 주의가 필요하고, 90%에 가까워지면 깡통전세 위험이 상당히 높아질 수 있습니다. 특히 빌라나 오피스텔은 아파트보다 시세 파악이 어려워 주변 실거래가를 반드시 확인하는 것이 좋습니다.근저당권은 등기부등본 을구에서 확인할 수 있으며, 실제 대출잔액보다 채권최고액을 기준으로 판단하는 것이 안전합니다. 근저당권과 선순위 보증금, 본인의 전세보증금을 합한 금액이 주택가격의 80%를 넘어간다면 신중하게 접근하는 것이 좋겠습니다. 특히 다가구주택은 다른 세입자의 보증금이 등기부등본에 나타나지 않으므로 전입세대확인서와 확정일자 부여현황, 임대인이 제공하는 선순위 임대차 내역을 함께 확인해야 합니다.전세보증보험 가입 가능 여부도 중요한 판단 기준입니다. HUG 전세보증금반환보증은 기본적으로 전세보증금과 선순위채권의 합계가 주택가격의 90% 이내여야 하는 등 별도 요건이 있습니다. 또한 시세 3억 원인 주택이라도 경매에서 70%인 2억 1천만 원에 낙찰된다면 선순위채권과 경매비용을 제외한 금액만 회수할 수 있어 보증금 손실이 발생할 수 있습니다.따라서 계약 전에는 등기부등본, 건축물대장, 전입세대확인서, 확정일자 부여현황, 임대인의 국세·지방세 납세증명서 등을 확인하시기 바랍니다. 특히 압류나 가압류가 있거나 임대인이 선순위 보증금 공개를 꺼린다면 위험 신호로 보셔야 합니다. 개인적으로는 전세가율이 높은 지역일수록 저렴한 전세가격보다 보증보험 가입 가능 여부와 실제 보증금 회수 가능성을 우선적으로 판단하는 것이 좋다고 생각합니다.감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.올려주신 건축물대장을 확인해 보니 해당 건물은 2층부터 6층까지 제2종 근린생활시설(고시원)로 등록되어 있습니다. 따라서 일반 근린생활시설을 임의로 고시원으로 개조한 건물과는 구분해서 볼 필요가 있습니다. 첨부된 대장에서도 위반건축물 표시는 확인되지 않지만, 실제 내부 구조까지 적법하다는 의미는 아니므로 추가 확인이 필요합니다.특히 고시원은 각 호실에 개별 취사시설을 설치하는 것이 원칙적으로 제한됩니다. 만약 일반 원룸처럼 호실마다 싱크대와 인덕션 등이 설치되어 있다면 불법 용도변경 문제가 발생할 수 있습니다. 또한 건축물대장에 고시원으로 등록되어 있다고 해서 주택임대차보호법의 적용이나 보증금 보호가 무조건 보장되는 것은 아닙니다. 실제 주거 사용 형태와 계약 관계 등을 함께 살펴봐야 합니다.계약하신다면 다음과 같은 특약을 넣는 것을 추천드립니다.1. 임대인은 해당 임대차 목적물이 관계 법령에 따라 적법하게 사용 가능한 시설임을 확인하며, 계약 당시 고지하지 않은 불법 용도변경, 무단 증축 등 임대인 측 귀책사유로 행정처분이나 퇴거 명령이 발생하여 정상적인 거주가 불가능할 경우 임차인은 계약을 해지할 수 있고, 임대인은 보증금 전액을 즉시 반환한다.2. 임대인은 임차인의 적법한 전입신고 및 확정일자 신청에 협조하며, 계약 당시 고지하지 않은 목적물의 법적 문제로 전입신고가 불가능한 경우 임차인은 계약을 해지하고 보증금 반환을 청구할 수 있다.3. 임대인은 계약 체결 당시 소방시설 및 피난시설의 법정 기준 충족 여부와 관련 행정처분 사실을 임차인에게 고지하며, 임대인 측 귀책사유로 거주가 불가능해진 경우 임차인은 계약을 해지할 수 있다.추가로 건축물대장에 공유지분으로 보이는 소유권 기록이 있으므로 반드시 최신 등기부등본을 확인하시기 바랍니다. 공동소유라면 계약 체결 권한이 있는 사람인지 확인해야 하고, 고시원 운영자가 소유자와 다른 경우에는 임대 또는 전대 권한도 확인해야 합니다. 소방시설 완비증명 관련 서류와 실제 피난시설 상태도 점검하는 것이 좋겠습니다.개인적으로는 특약보다 계약 전 확인이 더 중요하다고 생각합니다. 특약이 있더라도 임대인의 자금 사정이 나쁘면 보증금을 돌려받는 데 어려움이 생길 수 있기 때문입니다. 특히 보증금이 큰 계약이라면 선순위 근저당권과 다른 임차인들의 보증금 현황까지 확인하시고, 조금이라도 불확실한 부분이 있다면 계약을 서두르지 않는 것이 좋겠습니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.실거주를 위해서라면 신축을 추천드릴 수 있지만, 혹시 조금이라도 가치상승을 기대하거나 재건축 등을 염두에 두고 계시다면 외곽 신축은 영영 그럴 기회가 없을 것이니 도심 구축을 보시는 게 낫습니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.최근에는 부동산 전자계약을 이용하는 경우가 늘어나고 있고, 매도인과 매수인이 직접 만나지 않고도 계약을 체결할 수 있습니다. 국토교통부 전자계약시스템을 이용하면 본인인증과 전자서명을 통해 계약이 진행되기 때문에 법적인 효력에도 문제가 없습니다. 다만 전자계약이 가능하다는 것과 매도인을 직접 만나지 않아도 안전하다는 것은 조금 다른 문제라고 생각합니다.개인적으로는 부동산 매매처럼 큰돈이 오가는 거래에서 완전한 비대면 계약은 별로 추천하지 않습니다. 전자계약 자체는 안전성을 높이기 위한 제도지만, 휴대전화 본인인증만으로 매도인의 실제 신원이나 매도 의사, 계약 과정에서 발생할 수 있는 모든 위험을 확인할 수 있는 것은 아니기 때문입니다. 특히 소유권 관계나 근저당권, 계약금 입금계좌 등을 제대로 확인하지 않은 상태에서 계약을 진행하는 것은 위험할 수 있습니다. 공인중개사가 중간에서 확인한다고 하더라도 매수자 본인이 직접 확인하는 절차는 필요하다고 봅니다.저라면 최소한 최초 매매계약을 체결할 때는 매도인과 직접 만나 신분증과 등기부등본을 대조하고, 계약 조건을 충분히 확인한 후 진행하겠습니다. 전자계약을 이용하더라도 당사자들이 만나서 전자서명을 하는 것도 가능하니까요. 단순히 비대면 계약이 요즘 추세라는 이유만으로 굳이 위험을 감수할 필요는 없다고 생각합니다. 부동산 거래는 편리함보다 안전이 우선이고, 매수자가 대면 계약을 원한다면 충분히 요구할 수 있는 부분이라고 봅니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.방이 2개 있고 거실이 따로 있는 정도라면 쓰리룸 구조를 선택하셔야 합니다. 이 구조는 대략 17~20평 정도 나올 수 있으며, 지역에 따라 임대료나 전세가격이 천차만별이라 지금 하신 질문에 조금 다 자세하게 지역 및 현재 가용한 금액을 추가하여 재질문 해주시면 추가 답변이 가능합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.경기가 나쁠수록 가성비 외식이나 가성비 쇼핑이 인기를 끌게 됩니다. 그래서 더욱 저렴한 가게 및 뷔페 , 무한리필 집 등이 많이 생기고 있습니다. 그러나 문제는 이런 무한리필 프랜차이즈 들이 수익률이 그렇게 높지 않다는데 있습니다. 퇴직금 등으로 투자하여 계속 생계를 이어가야 하는 창업자들을 대상으로 프랜차이즈 본점이 이득을 취하고 있는 경우가 많이 있습니다. 개인적으로 저는 고기뷔페 좋아합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 저지른 일들이 있어서 당분간 국내 상장 리츠에 대한 투자자 신뢰 회복은 단기간에는 어렵습니다. 특히 제이알글로벌리츠는 2026년 4월 회생절차 개시를 신청한 데 이어 9월에는 감사의견 거절로 상장폐지 사유까지 발생했습니다. 마스턴프리미어리츠 역시 자산가치 하락과 유동성 부담으로 주요 자산 매각을 추진하고 있습니다.문제는 리츠가 일반적으로 안정적인 배당주라는 인식과 달리 금리, 부동산 가격, 차입금 만기, 환율 등에 상당히 민감한 투자상품이라는 점입니다. 특히 해외 부동산에 투자한 리츠는 현지 부동산 가치가 떨어지거나 대출 차환이 어려워지면 배당 축소를 넘어 자산 매각과 원금 손실까지 발생할 수 있습니다.그래서 결론적으로는 저는 주가가 크게 하락하면서 예상 배당수익률이 높아 보이더라도 실제 배당을 유지할 수 있는지가 훨씬 중요하다고 봅니다. 투자 전에는 보유 부동산의 가치와 임대 현황, 차입금 비율, 대출 만기, 유상증자 가능성 등을 반드시 확인해야 하고요. 결국 리츠 시장이 완전히 무너진다기보다는 재무구조가 건전한 리츠와 그렇지 못한 리츠 사이의 차별화가 더욱 심해질 가능성이 높다고 봅니다. 당분간은 고배당보다 원금 보전 가능성과 재무 안정성을 우선하는 것이 합리적인 투자 방향이라고 생각합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.말씀하신 상황이라면 계약 날짜를 정확하게 확인하고 진행하시는 것이 좋겠습니다. 기존 세입자가 11월 말에 퇴거하고 12월 초에 입주하더라도, 임대차 계약 시작일을 11월 말로 정하는 것 자체가 잘못된 것은 아닙니다. 다만 계약서 작성일과 임대차 시작일, 잔금 지급일, 실제 주택을 인도받는 날짜는 구분하셔야 합니다. 집주인이 기존 세입자에게 돌려줄 보증금이 없어 새로운 세입자의 보증금으로 반환하는 경우는 흔히 있지만, 그렇다고 무조건 기존 세입자가 나가는 날짜에 맞춰 계약해야 하는 것은 아닙니다.가장 걱정되는 부분은 11월 말에 보증금을 지급하면서 실제로 집을 인도받는 시점은 12월 초가 된다는 점입니다. 보증금을 지급했다고 바로 법적인 보호를 받는 것은 아니며, 주택을 인도받고 전입신고까지 마쳐야 그다음 날부터 대항력이 발생합니다. 따라서 가능하다면 11월 말 잔금 지급과 동시에 기존 세입자의 퇴거를 확인하고 열쇠와 비밀번호를 넘겨받는 것이 좋겠습니다. 또한 기존 세입자에게 보증금을 직접 송금한다면 집주인의 서면 동의를 받고, 해당 금액을 임대차보증금으로 지급한 것으로 인정한다는 특약도 반드시 넣으셔야 합니다.개인적으로는 가계약금을 보내기 전에 공인중개사에게 이 부분을 명확하게 확인하시길 권합니다. 계약 시작일을 11월 말로 하더라도 실제 집을 인도받는 날짜와 보증금 지급 방법을 계약서에 명시하고, 등기부등본의 근저당이나 권리관계도 확인하셔야 합니다. 특히 집주인이 보증금을 반환할 자금이 없다는 상황이라면 보증보험 가입 가능 여부까지 미리 확인하는 것이 좋겠습니다. 중개사가 알아서 하라고 넘길 문제가 아니라 계약 당사자의 권리와 보증금 안전에 관한 중요한 문제입니다. 날짜와 조건이 명확하게 정리되지 않았다면 서둘러 가계약금을 보내지 마시고, 충분히 확인한 뒤 진행하시길 바랍니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.기존 세입자가 11월 말에 퇴거하고 새로운 세입자가 12월 초에 입주하는 상황이라면, 계약서에 적힌 날짜가 무엇을 의미하는지 먼저 확인하셔야 합니다. 계약서 작성일, 잔금 지급일, 임대차 시작일은 서로 다를 수 있습니다. 기존 세입자에게 보증금을 돌려주기 위해 잔금을 11월 말에 지급하는 것 자체가 잘못된 것은 아닙니다. 다만 실제 입주가 12월 초라면 임대차 시작일과 주택 인도일을 어떻게 정했는지 명확하게 확인하는 것이 중요합니다.특히 주의할 부분은 기존 세입자의 보증금을 새로운 세입자의 돈으로 반환하는 경우입니다. 이런 방식은 부동산 거래에서 흔히 이루어지지만, 반드시 집주인의 동의를 확인하고 계약서에 지급 방법을 명시해야 합니다. 기존 세입자에게 직접 송금한다면 해당 금액이 집주인에게 지급한 임대차보증금으로 인정된다는 내용을 특약에 기재하는 것이 좋습니다. 또한 잔금 지급 시 기존 세입자의 퇴거 여부와 열쇠 인계 여부도 확인해야 합니다.개인적으로는 가능하다면 실제 집을 인도받는 날짜에 잔금을 지급하는 것을 권해드립니다. 만약 11월 말에 잔금을 먼저 지급하고 12월 초에 입주해야 한다면, 계약서에 정확한 주택 인도일과 임대인의 인도 의무, 인도 지연 시 책임을 명시하는 것이 안전합니다. 보증금을 먼저 지급하더라도 실제 주택 인도와 전입신고를 마치기 전에는 대항력이 발생하지 않기 때문입니다. 따라서 중개사에게 날짜를 11월 말로 정한 이유를 확인하고, 입주 전 보증금을 지급하는 데 따른 위험이 없는지 충분히 검토한 후 계약하시기 바랍니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.신축아파트 입주 시 시중은행에서 주택담보대출을 먼저 받은 뒤 신생아 특례대출로 갈아타는 것은 가능합니다. 다만 등기가 나오기 전이라면 대환이 어려울 수 있습니다. 신생아 특례대출은 원칙적으로 1순위 근저당권 설정이 필요하기 때문입니다. 일부 신축아파트는 후취담보 방식으로 대출이 가능하지만, 이미 다른 은행에서 후취담보대출을 받은 경우에는 대환 가능 여부를 별도로 확인해야 합니다.질문하신 3개월의 기준은 입주일이나 기존 대출 실행일이 아니라 소유권이전등기 접수일입니다. 따라서 등기가 늦어지더라도 소유권이전등기 접수일로부터 3개월 이내에 신청하면 신규 구입자금대출로 취급할 수 있습니다. 3개월이 지나더라도 기존 대출이 주택 구입자금 용도라면 신생아 특례 대환대출을 신청할 수 있지만, 신규 대출과는 소득요건이나 대출한도 등에서 차이가 있을 수 있습니다.다만 기존 주택의 매매계약서를 작성하고 계약금만 받은 상태라면 아직 주택을 처분한 것으로 인정되지 않습니다. 기존 주택의 잔금과 소유권이전까지 마무리한 후 대출을 신청하시는 것이 좋겠습니다. 가장 안전한 방법은 기존 주택 처분과 신축아파트 등기를 마친 뒤 대환을 진행하는 것입니다. 등기 전에 대환을 원하신다면 해당 아파트의 후취담보 취급 가능 여부와 기존 대출 상환 조건을 기금 수탁은행에 먼저 확인해 보시기 바랍니다.