답변 내역

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.경매 권리분석은 대단히 중요합니다. 이유는 물건에 붙은 리스크를 해석하는 작업이기 때문입니다. 경매는 빚을 갚지 못해 강제로 팔리는 집이므로, 그 집에 얽혀 있는 복잡한 권리관계 및 채무를 확실히 파악하여야 나중에 손해를 보지 않을 수 있습니다. 말소기준권리가 가장 중요하게 취급됩니다. 등기부등본상에 설정된 근저당, 가압류 등의 권리 중 가장 날짜가 빠른 것이 기준이 되며, 이 기준보다 늦게 설정된 권리들은 낙찰과 동시에 원칙적으로 모두 지워집니다. 그래서 말소기준권리를 잘 찾으면 우선 반은 성공한 것입니다. 가장 주의 깊게 살펴야 하는 것이 바로 기존 세입자의 보증금입니다. 말소기준권리보다 먼저 전입신고를 마친 '대항력 있는 임차인'이 법원으로부터 보증금을 전액 배당받지 못한다면, 그 남은 보증금은 낙찰자가 전부 개인 돈으로 물어줘야 합니다.또, 서류상으로 나타나지 않는 권리들도 임장을 통해 확인을 하는 것이 굉장히 중요합니다. 대표적으로 건물 공사 대금을 받지 못한 사람이 건물을 점유하고 권리를 주장하는 '유치권'이나, 땅과 건물의 주인이 달라 복잡한 법적 분쟁을 야기하는 '법정지상권', 그리고 이전 거주자가 수백만 원씩 밀려놓은 체납 관리비 등이 있습니다. 이런 내용들은 등기부에 나오는 것이 아니니 반드시 임장하여 살펴야 합니다. 이것을 하지 않고 시세보다 싸다고 낙찰을 받으면 굉장히 큰 손실을 입을 수 있습니다. 낙찰가보다 높은 세입자의 보증금을 물어줘야 하거나, 들어가지도 못하고 소송하느라 시간을 다 보낼 수도 있습니다. 뒤늣게 깨닫고 포기하려고 해도 입찰보증금은 돌려받을 수 없습니다. 그래서 권리분석은 경매에 있어서 최소한의 안전장치이자 필수 항목입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.어플에서 보신 재개발임대는 노후화 지역을 허물고 재건하는 재개발 사업에서 법적으로 일정 비율 공공임대주택을 짓는 것을 말합니다. 원래는 재개발로 인해서 집을 잃게된 세입자나 철거민들에게 새 주거지를 제공하는 목적입니다. 먼저 공급을 진행한 후 남는 물량으로 무주택 저소득층 등 일반 시민을 대상으로 입주자를 모집하게 됩니다. LH나 SH 같은 공공기관이 해당 물량을 인수하여 주변 시세보다 훨씬 저렴한 조건으로 임대하기 때문에, 질문자님께서 보신 것처럼 보증금이 천만 원 전후로 매우 낮게 책정되고 저렴한 월 임대료가 적용되는 경우가 많습니다.당첨하여 입주하면, 안정적 장기 거주가 가능합니다. 일반적으로 2년 단위 임대차 계약을 갱신하며, 무주택 세대 구성원이라는 조건과 소득 및 자산기준을 유지하면 최장 10년에서 20년이상까지도 거주를 할 수 있씁니다. 하지만 이 권리는 어디까지나 해당 주택을 '빌려서 거주할 수 있는 권리'에 국한된다는 점을 주의하셔야 합니다. 일반적인 분양 아파트처럼 주택의 소유권을 갖게 되는 것이 아니며, 일정 기간 거주 후 내 집으로 소유권을 넘겨받을 수 있는 분양전환권 또한 주어지지 않는 것이 일반적입니다.감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.청약으로 당첨된 아파트에 실거주 의무 기간이 존재하는 가장 큰 이유는 부동산 투기를 방지하고 실제 거주할 집이 필요한 실수요자에게 우선적으로 주택을 공급하기 위해서입니다. 국가나 공공기관의 혜택을 받아 주변 시세보다 저렴하게 공급되는 분양가상한제 적용 주택의 경우, 시세 차익만을 노리고 청약에 참여하는 이른바 '단타 투기'나 세입자의 전세금을 받아 잔금을 치르는 '갭투자'가 기승을 부릴 위험이 큽니다. 따라서 정부는 이러한 투기 수요를 철저히 차단하고 주택 시장의 안정을 도모하고자, 당첨자가 입주 후 일정 기간(보통 2~5년) 직접 거주하도록 법으로 강제하고 있습니다.​만약 이 기간 안에 불가피한 사정으로 거주하지 못하게 될 경우를 대비해 법적인 예외 조항과 유예 제도가 마련되어 있습니다. 원래는 아파트 준공 후 입주 가능일로부터 즉시 실거주를 시작해야 했지만, 최근 주택법이 개정되면서 당장 거주하기 어렵다면 실거주 의무 시작을 3년간 유예할 수 있게 되었습니다. 즉, 입주 시점에 전세를 한 번 주어 보증금으로 잔금을 치른 뒤, 3년 후에 직접 들어가 정해진 의무 기간을 채우는 것이 가능합니다. 또한, 세대원 전원이 근무나 생업, 취학, 질병 치료를 위해 수도권 외의 지역으로 이사하거나 해외에 체류해야 하는 등 법에서 정한 타당한 사유가 인정될 경우에는 한국토지주택공사(LH)의 확인을 거쳐 해당 주택에 거주한 것으로 예외를 인정받을 수 있습니다.​하지만 법적으로 인정되는 예외 사유 없이 고의로 실거주 의무를 위반하거나 위장 전입 등을 통해 거짓으로 거주한 척하다 적발될 경우에는 강력한 제재를 받게 됩니다. 위반 시 1년 이하의 징역이나 1천만 원 이하의 벌금형에 처해질 수 있으며, 무엇보다 해당 아파트의 당첨이 취소되어 한국토지주택공사(LH)가 분양가 수준의 금액으로 주택을 강제 매수해 버립니다. 결과적으로 시세 차익은커녕 어렵게 당첨된 집을 잃고 형사 처벌까지 받을 수 있으므로, 청약에 참여할 때는 본인의 자금 조달 여력과 향후 실제 거주 계획을 꼼꼼하게 따져보는 것이 매우 중요합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네 집주인 연락처가 공개되어 있지 않다면 공인중개사를 통해서 접촉을 해야 합니다.하지만 원룸 건물에가 보시면 집주인 직접 임대 등의 간판이 붙어 있고 그 밑에 집주인의 연락처가 적혀 있는 경우가 있습니다.그런 경우에는 직접 연락을 하셔서 중개사 없이 직접 계약을 하시는 것도 얼마든지 가능하니 이 점 참고해 주시기 바랍니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.이번 주 13일 전후로 발표될 것으로 예상되는 신규 주택 공급 대책은 수도권을 중심으로 최대 5만 가구 이상을 추가로 공급하는 방안을 핵심으로 하고 있습니다. 우선 서울 준공업지역의 주택 공급에 속도를 내는 방안이 비중 있게 거론되고 있습니다. 정비사업 등을 통해 추진 중인 2만 7천 가구가 빠르게 착공될 수 있도록 사업 절차를 앞당기고 금융과 세제 지원을 보강하는 내용이 포함될 전망입니다. 이와 함께 강남 3구를 포함한 서울 도심에서 공공주택 복합사업 신규 후보지를 발굴해 2만 가구 이상을 추가로 공급하는 방안도 검토 대상에 올랐습니다.가장 관심을 끄는 부분은 그린벨트 해제를 통한 택지 확보입니다. 서초구 내곡동 예비군 훈련장과 강남구 수서 차량기지, 세곡동 및 자곡동 일대, 송파구 방이동 올림픽선수촌 인근 등이 주요 후보지로 꼽히며 경기 하남, 고양, 시흥 등 수도권 그린벨트 일부를 푸는 방안도 논의 중입니다.아파트 외에도 도심 내 자투리땅과 역세권을 활용해 오피스텔 같은 비아파트 공급을 최대한 늘리는 방안도 대책에 담길 것으로 보입니다. 비아파트 공급 확대를 위해 건설 금융 지원을 늘리고 민간 및 공공 임대주택의 공급에도 속도를 낸다는 계획입니다. 또한 기존에 발표됐던 노원 태릉 골프장이나 과천 경마장 등에 들어설 공공주택 단지의 착공 일정을 최대한 앞당기고, 3기 신도시 조기 착공을 독려하는 등 전반적인 주택 공급 시기를 획기적으로 당기기 위한 다각도의 조치들이 발표될 것으로 예상됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 질문하신 것처럼 혹시라도 집에 문제가 있는지 확인하기 위해서가 맞습니다. 부동산 계약을 맺기 전에 등기부등본을 직접 발급받아 확인해야 하는 가장 큰 이유는 보증금이나 매매 대금을 안전하게 지키기 위해서입니다. 이 집의 진짜 주인이 지금 나와 계약하려는 사람이 맞는지, 집을 담보로 은행에서 대출을 얼마나 받았는지, 혹시 가압류나 경매로 넘어갈 위험은 없는지 등을 알 수 있는 문서이기 때문입니다.​특히 중개사나 집주인이 보여주는 걸 볼게 아니라 반드시 스스로 떼어봐야 하는 이유가 있습니다. 가끔 공인중개사나 집주인이 미리 발급해 둔 등기부등본을 보여주며 안심시키는 경우가 있는데, 발급 일자가 며칠 전이거나 아주 드물게는 위조된 서류일 가능성도 있습니다. 계약하기 직전의 짧은 시간 사이에도 갑자기 집에 새로운 빚이 생기거나 권리 관계가 바뀔 수 있습니다. 그렇기 때문에 계약서에 도장을 찍기 바로 당일에 직접 최신 등기부등본을 발급받아 현재 상태를 내 눈으로 확인해야 억울하게 돈을 날리는 사기를 예방할 수 있습니다.​계약할 때는 물론이고 나중에 잔금을 치르는 날에도 그사이에 주인이 몰래 대출을 받지는 않았는지 다시 한번 직접 발급받아 확인하시는 것이 좋습니다. 거래 금액이 크다보니 무조건 확인하셔야 할 중요한 절차입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.질문하신 내용은 전혀 없던 이야기가 된 것이 아니며, 오히려 법적인 근거가 마련되어 실제 도입을 추진하고 있는 상황입니다. 기억하고 계신 그 제도는 발전소와 송전탑이 위치한 지역의 주민들이 겪는 환경적 부담을 보상하고, 전력이 생산되는 곳과 소비되는 곳의 거리에 따라 요금을 다르게 매기자는 취지에서 논의되었습니다. 이를 공식적인 용어로는 '지역별 차등 전기요금제'라고 부릅니다.​이러한 내용을 담은 '분산에너지 활성화 특별법'이 국회를 통과하여 2024년 6월부터 본격적으로 시행되었습니다. 이 법안의 핵심은 전력을 많이 생산하지만 소비는 적은 지방의 전기요금을 상대적으로 낮춰주고, 반대로 전력 소비량은 많지만 생산 시설이 부족해 장거리 송전이 필요한 수도권 등의 전기요금은 다르게 책정할 수 있도록 제도의 기반을 마련한 것입니다. 송전탑 건설 등 전력망 확충에 따른 사회적 갈등을 줄이고 전력의 지역적 불균형을 해소하기 위한 매우 중요한 정책으로 다루어지고 있습니다.​다만 법이 시행되었다고 해서 당장 일반 가정이나 기업이 내는 전기요금 고지서에 즉각적인 변화가 나타나는 것은 아닙니다. 지역별로 요금을 다르게 적용하기 위해서는 전력 시장의 구조를 개편하고 국민적인 공감대를 형성하는 과정이 필요하기 때문입니다. 정부와 관계 기관은 우선 발전소와 한국전력공사 간의 전력 거래 도매 요금에 먼저 지역별 차등을 두고, 이후 일반 소비자가 납부하는 소매 요금까지 단계적으로 제도를 확대해 나갈 계획을 논의하고 있습니다. 따라서 해당 정책이 백지화된 것은 아니며, 세부적인 요금 체계를 안전하게 설계하고 다듬어가는 과정 중에 있다고 이해하시면 되겠습니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 묵시적 갱신을 통해 현재는 자동으로 갱신된 상태일 것으로 추측이 됩니다. 하지만 상가임대차 계약에서는 건물주나 세입자 간의 합의나 별도 통보 없이 묵시적 갱신이 되었다면 그 연장 기간은 1년으로 봅니다. 그래서 제가 판단하기엔 23-25년도 까지는 최초 계약으로, 25-26년도는 1년 묵시적 갱신된 상태라는 것입니다. 묵시적 갱신 기간 중에는 임차인이 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통보할 수 있기 때문에, 임대인은 이 해지 통보를 받은 날부터 3개월이 지나면 법적으로 계약 해지 효력에 따라 보증금을 내주어야 합니다. 즉, 질문자께서 건물주에게 가게를 내 놓겠다고 전달 후 3개월이 지나면 남은 계약 기간과는 상관없이 종료가 되는 것입니다. 혹시 2025년도에 2년으로 연장 하자는 등의 내용은 없으신걸로 이해했습니다. 만약 그런 문자라도 남아 있다면 불리해 집니다. 이 경우는 재계약에 해당하므로, 원칙적으로 재계약된 기간 만료까지 월세를 낼 의무가 있습니다. 이 점 참고하셔서 한번 확인을 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.질문자님께서 말씀하신 것처럼 근본적인 해결책은 수요가 집중되는 곳에 공급을 늘리는 것입니다. 하지만 단순히 외곽에 신도시 지정해서 물량만 늘리는 식으로는 해결이 안되는 것이지요. 따라서 서울 내에서는 재건축과 재개발 규제를 현실에 맞게 완화하여 도심 내 공급 속도를 높여야 합니다. 동시에 경기도 권역에서는 성남이나 용인 수지 등 서울 접근성이 뛰어나고 이미 주거, 상업, 교육 인프라가 탄탄하게 갖춰진 핵심지 주변으로 공급을 집중해야 합니다. 여기에 GTX 등 광역 교통망 개통 시기를 최대한 앞당겨 서울 도심의 수요를 실질적으로 흡수할 수 있는 대체 주거지를 조성하는 정교한 전략이 뒷받침되어야 한다고 생각합니다. 특히, 세금 부과기준선을 잘 조절하는 것이 중요하다고 생각합니다. 항상 기준선을 정해놓으면 말씀하셨듯 "덜 똑똑한 한채" 로 수요가 쏠리면서 가격이 결과적으로는 규제 바로 아래에 키맞추기가 되는 현상이 반복됩니다. 그래서 이것을 막기 위해서는 물가 상승률이나 공시가격 변동률에 연동해서 과세 기준을 조금 더 유연하게 하고, 상황에 맞게 세금을 부과해야 하는 것이지요. 하지만 이렇게 미시적인 부분까지 정리를 하다보면 세금 관련 공무원의 일손이 모자라는 현상이 다시 발생하고, 여러가지 어려움이 있기는 합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.결혼 4년차, 시점에 둘째 출산을 계획하고 계신 부분에 대해 체력 및 경제적 부담이 걱정되시는 것은 자연스럽습니다. 사실 저도 같은 고민 때문에 터울만 늘고 있는 상황입니다. . 다행히 최근 정부와 지자체는 저출생 극복을 최우선 과제로 삼고 출산과 육아 가구에 대한 지원을 대폭 확대하고 있습니다. 특히 기존에는 3자녀 이상부터 적용되던 다자녀 혜택의 기준이 2자녀로 완화되면서 둘째를 출산할 때 받을 수 있는 경제적, 제도적 지원이 과거에 비해 크게 늘어났습니다.​우선 임신과 출산 직후 제공되는 일시금 성격의 지원이 있습니다. 임신이 확인되면 산전 진료와 출산 비용으로 사용할 수 있는 임신·출산 진료비 바우처가 100만 원 지급됩니다. 출산 후에는 바우처 형태의 현금성 지원인 첫만남이용권을 받게 되는데, 둘째 자녀부터는 첫째 자녀(200만 원)보다 늘어난 300만 원이 지급됩니다. 이 지원금은 국민행복카드 바우처로 지급되어 유흥이나 사행업종 등을 제외한 대부분의 온·오프라인 매장에서 육아용품 구매이나 생활비로 자유롭게 사용할 수 있습니다.출산 이후의 지원도 있습니다. 아이가 태어난 후 만 0세 기간에는 매월 50만원, 만 8세 미만까지 매월 10만원씩의 아동수당 입금됩니다. 따라서 둘째 아이가 태어난 첫해에는 부모급여 100만 원과 아동수당 10만 원을 합쳐 매월 110만 원의 현금 지원을 받게 되며, 이는 초기 기저귀, 분유값, 양육비 부담을 크게 덜어줍니다.​둘째 아이가 태어나면 공식적으로 다자녀 가구에 해당하여 각종 생활 감면 혜택을 받습니다. 자동차를 구입할 때 승용차 기준 취득세 감면 혜택을 받을 수 있으며, 전기요금, 도시가스 요금, 수도 요금 등 매달 지출되는 공공요금도 다자녀 할인이 적용됩니다. 공영주차장 할인, KTX 및 SRT 철도 운임 할인, 박물관이나 국립공원 등 공공시설 이용료 감면 등 일상에서 체감할 수 있는 혜택이 다양합니다. 연말정산 시 자녀세액공제 역시 둘째 자녀부터 공제 금액이 대폭 증가하여 세금 부담을 줄여줍니다.이 외에도 거주 지역에 따라 출산 장려금, 산후조리비 지원이 있을 수 있으니, 한번 꼼곰히 살펴보시는 것이 좋겠습니다. 감사합니다.