답변 내역

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 청약당첨으로 집을 구입했다라는 말이 들리면 100% 주택청약 추첨에 당첨되어 분양받았다는 뜻입니다. 주택청약은 가점제로 운영이 되기 때문에, 신혼부부, 다자녀 등의 혜택을 잘 고려하시면 높은 가점으로 경쟁률을 많이 줄일 수 있습니다. 금액에 대해 제한은 없지만, 더 많이 채우면, 추후에 대출받을 금액이 줄어들기 때문에 유리하기는 합니다. 다만, 청약통장은 그 잔액으로서 가점을 주는 것이 아니기 때문에 납입회수가 1순위에 도달하도록 가입해 두시면 유리합니다. 주택청약통장은 이자가 비과세 되는 통장입니다. 그래서 가능하시면 납입중지를 하지 마시고, 적은 금액이라도 꾸준히 모아 두시길 추천 드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.국민건장, 국민연금은 직장가입자가 아니고 지역가입자 로 되어 있으면 변동이 있다(오른다) 정도로 알고 계시는 분들이 많습니다. 우선적으로 국민연금은 오르지 않습니다. 철저히 소득만을 가지고 부과하기 때문입니다. 집을사든, 땅을 사든 오르지 않습니다. 건강보험료는 지역가입자라면 재산이 늘어난 것으로 잡혀서 보험료가 오를 수 있습니다. 1억원 짜리 집을 구매하는 경우에는 과세표준에서 1억을 공제 받을 수 있기 때문에 건보료 상승없습니다. 5억원 짜리 집이 공시가격이 3.5억이라고 보았을 때, 과세표준은 공시가격의 45% 정도로 보기 때문에 약 1.5억원 정도가 됩니다. 여기서 1억원 공제가 들어가므로, 5천만원 정도 재산이 늘어난 것으로 보겠네요. 즉 한달에 3-5 만원 정도 더 내게 됩니다. 직장다니고 계시면 안오릅니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.질문자님의 질문을 요약하면, 계약갱신에의한 연장이 아니라 합의 연장(합의갱신) 할 경우 전세퇴거자금 대출이 1억으로 제한이 걸리는지가 궁금하신 것 같습니다. 말씀하신대로, 2025년6월27일 시행된 가계부채 대출 규제에 따르면, 원칙적으로 1억으로 대출이 제한되는게 맞는데요.하지만 여기에는 두가지 예외사항이 있습니다. 소유권 취득일: 임대인의 해당 주택 매매계약(또는 소유권 취득)이 2025년 6월 27일 이전일 것최초 임대차 계약일: 기존 세입자와의 '최초' 임대차 계약 체결일이 2025년 6월 27일 이전일 것제가 굵게 표시한 위 두가지 조건을 만족시키면 1억의 제한에 걸리지 않습니다. 지금 질문자님은 위 상황을 만족하는 상태이구요.게다가, 합의 갱신은 최초 계약일을 지우는 효과가 있지 않습니다. 즉, 최초 계약일은 합의 갱신이든 계약갱신청구권에 의한 갱신이든 유효하게 유지된다는 것이에요.다만, 갱신 계약서에 아래 내용을 추가하시면 더 좋을 것 같습니다. "본 계약은 2025년 1월 O일에 체결한 기존 임대차 계약을 연장(합의 갱신)하는 계약임."(보증금을 올리지 않고 기간만 연장한다면) "기존 보증금과 동일한 조건으로 만기일만 2029년 5월 O일로 연장함."그런데, 갱신시 보증금을 올리고 싶어하실거 같다는 느낌이 들긴 합니다. 그래서 그 부분도 약간 설명드려 볼게요.이 역시, 1억원으로 묶이는 사태는 피할 수 있어요. 다만, 문제는 DSR 입니다. 대출 시, 은행에서는 보증금을 올린 만큼 더 대출을 해줘야 하는데, 질문자의 소득이 낮거나 다른 대출이 있어 DSR 규제에 걸리게 되는 상황이면, 차액은 결국 질문자가 부담하셔야 합니다. 이 부분을 인지하시고 계약 갱신 진행하시면 되겠습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.질문해주신 상황을 분석해 보면, 2026년에 해당 아파트를 매도하실 경우 양도소득세 비과세 혜택을 받으실 수 없으며 일반과세가 적용됩니다. 가장 핵심적인 이유는 아파트 청약 당첨 때 적용받았던 무주택 인정 기준과, 세금을 매길 때 적용하는 세법상의 무주택 기준이 전혀 다르기 때문입니다.원래 비조정지역일때 분양권 체결하고 계약금을 지불했다면, 나중에 등기칠 때 그 지역이 조정대상으로 묶이더라도 2년거주 요건을 면제해주는 세법상 혜택이 있습니다. 그러나 이 혜택은 계약당시 세법기준으로 무주택 세대인 경우에만 해당됩니다. 그래서 질문자님의 세대는 어머니 주택으로 인해 유주택 세대 였기 때문에 이 거주요건 면제 특례를 받을 수가 없습니다. 특례를 적용받지 못하므로 결국 아파트의 실제 세법상 취득일인 2021년(잔금 청산일 또는 등기일)을 기준으로 규정이 적용됩니다. 2021년 당시 인천광역시 서구는 조정대상지역이었습니다. 취득할 때 조정대상지역에 있는 주택이었으므로, 1세대 1주택 비과세 혜택을 받으려면 2년 이상 보유하는 것뿐만 아니라 반드시 2년 이상 실제로 거주해야 한다는 조건이 붙게 되는 것이죠.따라서 질문자님의 현재 상황은 2년거주 하신 적이 없으므로 비과세 요건이 충족되지 못한 상황입니다. 그래서 2026년도에 매도하시게 되면 일반 과세로 양도소득세를 내야 하는 상황입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.삼성페이가 가능한 갤럭시 폰일 경우에는 네이버페이 앱을 켜고 상단의 삼성페이 탭을 눌러서 결제화면을 띄운 뒤, 식당 카드리더기에 가져다 대면 됩니다. 포인트 우선사용에 체크해 놓으시면 포인트부터 차감이 되기 때문에 이 점 유의를 해서 꼭 포인트 우선사용에 체크해 주시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.아마 도시 및 주거환경 정비법을 줄여서 부르는 말 같습니다. 아파트나 동네 건물들을 헐고 새 아파트를 지으려면 수많은 사람들의 재산권과 돈이 얽히게 됩니다. 그래서 정부에서는 새로 구역을 단장할 때 꼭 지켜야 하는 법률을 정해 두었는데, 이것이 바로 도시및 주거환경정비법이라는 법입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.베란다 확장을 하시게 되면, 우선 샤시가격을 고려해야 합니다. 가장 외측창 1겹, 바란다 안쪽 1겹으로 사용하시던 것을 외측창 쪽에 2겹으로 사용해야 하므로, 샤시 공사 비용이 들어가는데, 이것을 대략 1000~1500 만원정도를 잡으시면됩니다. 더 나아가 바닥 난방을 연장할 것이냐 아니면, 연장하지 않을 것이냐를 결정하여야 하는데, 연장하게 되면, 바닥의 몰탈을 깨고 연장작업을 해 주어야 하므로, 600-800 만원 정도의 비용이 발생하게 됩니다. 또한 기존 거실 바닥재, 방 바닥재를 연장해서 확장한 곳까지 넓혀주어야 하는데, 아파트를 오래 사용하신 상황이라면 바닥재(타일 혹은 강마루) 등이 차이가 날 수 있습니다. 이 점을 고려하여 전체 바닥 및 도배를 새로 하시는 집도 있어요. 이렇게 되면, 1500만원정도가 들고, 확장한 부분만 추가하게 되면 3-400 만원선에서 정리를 할 수 있겠습니다. 따라서 대략적으로 2200~2500 만원정도 , 보시면 되고, 바닥재 및 도배를 함께 하시게 되면 3000~3500만원정도를 생각하시면 되겠습니다. 대략적으로 산정한 예가이므로 이것보다 적게 들거나 더 들수 있으니, 자세한 견적은 업체에 맡겨서 뽑아 보시는 것을 추천 드립니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.현재 상황이 묵시적갱신으로 진행되었습니다. 질문자의 상황은 법적으로 이전과 동일한 조건으로 이미 연장이 완료되었구요.무조건 3개월치를 내야 하는 것은 아닙니다. 세입자를 빨리 구하게 되는 경우-예를 들면 1달만에 구했다고 가정해 볼게요.그러면 한달치의 월세와 관리비만 계산하시면 되는 거죠.추가 수수료에 대해 문의 하셨는데, 일반적으로 집주인 몫의 부동산 중개수수료를 내게 됩니다. 일단 , 집주인에게 즉시 통보를 하세요. 그리고 집주인에게만 맡기지 말고 동의를 얻은 후 인근 부동산에 직접 방을 내놓거나 직거래 앱을 통해 적극적으로 다음세입자를 찾아야 합니다. 그리고 방을 깔끔하게 유지해서 보러오는 사람들이 계약할 수 있도록 만들어 두는 것이 중요합니다. 잘 해결되시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 맞습니다. 예전의 "전세로 돈 모으다 내집 마련하기" 전략이 더이상 효과적이지 않은 시대가 왔습니다. 그래도 방법으로는 반전세를 적극적으로 찾아 들어가는 것입니다. 월세보다는 세가 낮고, 목돈이 묶이지만 전부 묶이지는 않는 조건으로 남은 돈을 투자에 활용할 수 있습니다.그리고 만약 월세로 들어가야만 한다면, 전세보증금을 내지 않으므로 남은 목돈을 최대한 투자하여 현금흐름을 만들어 내야 합니다. 그리고 정부 주거 지원제도는 무조건 활용을 하시기 바랍니다. 버팀목 전세자금대출, 신생아 특례대출, 청년 전월세 보증금 대출 등 시중 금리보다 매우 저렴하게 대출을 받을 수 있어 유리합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.제가 생물학 전공은 아니지만 , 저도 나름 관심이 많은 주제로 생각해 본 것을 적어드릴게요.알에서 닭이 태어나는 것은 맞아요.아이가 알고 있는 사실이 있다면 그것은 인정해 줍니다. 하지만 닭이 달걀을 낳아야 달걀이 있을 수 있지요.여기서 진화론이라는 생물학적 변이 과정에 대해 약간의 설명이 필요합니다. 모든 생물은 점점 진화하여 현재의 생물의 종으로 분화되었다고 해요.그렇다면 닭 이전의 조상이 낳은 건 달걀이 아니고 닭 조상알이겠지요.즉 , 닭이라고 인정받는 세대와 그전의 세대가 있을텐데, 닭이 먼저 닭이라고 인정을 받았기에 그가 낳은 알이 달걀이 될 수 있는 거지요.그래서 닭이 먼저라는 결론입니다. 이것은 상당히 철학적인 질문인데요. 아이의 사고를 확장하기 위해 저는 조금 더 토론을 해 보면 어떨까도 생각을 합니다. 닭이 먼저냐 알이 먼저냐.에 대해 닭이라고 정의된 동물의 알이기 때문에 닭이 먼저냐 알이 먼저냐 라는 논쟁보다는 닭이라고 정의된 그 순간부터 그 동물이 낳은 알은 달걀이고, 즉 모든일에는 나름의 정의가 먼저 되는것이 중요하다. 그래서 세상을 바라볼 때 그것이 무엇인지를 먼저 알고자 하는 태도를 가졌으면 좋겠다 라고요.감사합니다.