답변 내역

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.아파트와 주상복합의 차이는 적용법령과 지어지는 땅의 용도가 가장큰 차이입니다. 일반 아파트는 '주택법'을 적용 받습니다. 주로 주거지역에 건설이 됩니다. 그래서 쾌적한 주거 환경과 단지내 녹지 조성을 최우선 적으로 진행합니다. 반면에 주상복합은 '건축법'의 통제를 받아 상업지역에 지어지는 건축물입니다. 주거 공간과 상업 시설이 한 건물에 공존하도록 설계되어 용적률(대지면적 대비 건물의 연면적 비율)이 매우 높고 초고층 건립이 가능하다는 특징이 있습니다. 이로 인해 도심의 핵심 상권이나 역세권에 위치하여 교통과 편의시설 이용은 일반 아파트보다 압도적으로 편리합니다. 그러나 부동산 시장에서 취급하는 자산가치를 보면, '주거'명목으로 봤을 때 주상복합은 아파트보다 단점이 두드러집니다. 가장 먼저 피부로 와닿는 차이는 실제 사용할 수 있는 공간의 크기를 의미하는 '전용률'입니다. 일반 아파트는 분양 면적 대비 실제 거주하는 전용면적의 비율이 70~80%에 달하지만, 주상복합은 주차장과 기계실 등 공용 면적이 넓게 빠져 전용률이 통상 50~60% 선에 그칩니다. 즉, 같은 30평대 아파트를 매수하더라도 주상복합의 실제 내부 공간이 훨씬 좁습니다. 또한, 상업 시설과 넓은 지하 공용 공간을 함께 유지해야 하므로 일반 아파트보다 매달 청구되는 관리비가 비싸며, 상업용지에 지어지다 보니 단지 내 조경, 놀이터, 산책로 등 가족 단위 입주민이 선호하는 야외 환경이 현저히 떨어집니다.결론적으로 주상복합이 일반 아파트보다 자산으로서 인기가 적고 주변에서 만류하는 이유는 좁은 실사용 면적, 높은 유지비, 그리고 무엇보다 '재건축 등 미래 투자가치의 한계' 때문입니다. 상업지역에 용적률을 법적 한계치까지 꽉 채워 초고층으로 지은 주상복합은 세대당 돌아가는 땅의 몫인 '대지지분'이 일반 아파트에 비해 턱없이 적습니다. 대지지분이 적다는 것은 훗날 건물이 낡았을 때 재건축을 통해 일반 분양을 늘려 수익을 창출하는 것이 사실상 불가능하다는 뜻입니다. 결국 주거의 쾌적성이 상대적으로 낮고 시간이 지나도 재건축 기대감에 따른 자산 가치 상승을 노리기 어렵다는 구조적 단점 때문에 일반 아파트에 비해 수요가 적고 가격 방어가 불리한 것입니다.이러한 이유로 , 주변에서 주상복합에 대한 투자를 말리거나, 실제 투자자들이 꺼려하는 부분이 있습니다. 실무에서도 거래량을 확인해 보면 아파트가 주상복합보다 월등히 많다고 볼수 잇습니다. 이점 참조를 부탁드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.약간 일찍자는 가자미님, 혹시 정말 실행을 염두에 두신건 아니시리라 믿고, 실무에서 아주 드물게 발생하는 일이지만 대략 어떻게 처리가 되는지 간단히 말씀드려 보겠습니다.세입자가 임대차 계약 기간 중 해당 원룸에서 자살을 할 경우, 법원은 이를 세입자가 선량한 관리자로서의 주의 의무를 다하지 못해 임대인(집주인)에게 손해를 끼친 것으로 판단합니다. 이로 인해 임대인은 손해배상을 청구할 수 있으며, 세입자가 사망했기 때문에 이 손해배상 책임은 고스란히 상속인인 유가족들에게 넘어가게 됩니다. 따라서 원칙적으로 유가족은 임대인이 입은 피해를 보상해야 할 법적 의무를 지게 됩니다.대략적인 보상 금액은 일률적으로 정해져 있지 않고 사건마다 다르지만, 법원에서 인정하는 손해의 범위는 어느 정도 정형화되어 있습니다. 우선적으로 원상복구를 위한 특수 청소 및 도배, 장판 교체 등의 직접적인 비용이 청구됩니다. 더 큰 비중을 차지하는 것은 월세 손실입니다. 이른바 '심리적 하자'가 발생하여 다음 세입자를 구하기 어려워지거나 월세를 대폭 깎아주어야 하므로, 법원은 통상적으로 짧게는 1년, 길게는 2년 정도의 기간 동안 발생하는 월세 손실분이나 차액을 손해액으로 인정하는 경향이 있습니다. 다만, 건물 매매가 자체가 영구적으로 하락했다는 주장은 특별한 사정이 없는 한 법원에서 손해로 잘 받아들여지지 않습니다.하지만 유가족이 무조건 자신의 사비로 이 막대한 금액을 물어내야만 하는 것은 아닙니다. 이러한 손해배상 채무 역시 상속되는 '빚'의 일종이기 때문입니다. 유가족이 고인의 사망 사실을 안 날로부터 3개월 이내에 가정법원에 상속포기나 한정승인을 신청하여 수리된다면, 고인이 남긴 재산의 범위 내에서만 책임을 지거나 아예 배상 책임에서 완전히 벗어날 수 있습니다. 즉, 유가족에게 법적 청구가 들어올 수는 있으나 상속 제도를 통해 경제적 책임을 방어할 수 있는 절차 역시 마련되어 있습니다.이런 과정으로 처리가 되어, 유가족에게 심리적인 어려움과 경제적인 무게를 지게할 수 있으므로, 극단적 선택을 내리지 말고, 해결하기 위해 병원을 찾아보시거나 원인 해결에 집중하시기를 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.내내섬세한해물탕님 , 반갑습니다. 경매는 어떠한 이유로 누군가의 자산을 법원에서 처분해 그 채권을 충당하는 것을 말합니다. 물론 시세보다 훨씬 저렴하게 접근할 수 있으므로, 경매는 내집마련에 굉장히 좋은 기회가 될 수 있습니다. 현재 고금리와 대출규제 때문에 이자를 감당 못한 부동산들이 경매 시작으로 계속 유입되기 때문에 지금이 경매가가 저렴할 때라고 볼 수 있는거죠.하지만 겉으로 보이는 유찰 횟수나 뚝 떨어진 가격표만 보고 섣불리 접근하는 것은 매우 위험합니다. 시세보다 유독 저렴한 매물의 이면에는 낙찰자가 추가로 떠안아야 하는 대항력 있는 임차인의 보증금이 숨어 있거나, 복잡한 유치권이 걸려 있는 등 권리분석 상의 함정이 존재하는 경우가 많습니다. 더불어 현재 거주 중인 사람을 합법적으로 내보내는 명도 과정에서의 시간적·심리적 소모는 물론이고, 수백만 원에 달할 수 있는 밀린 관리비와 낙후된 집의 수리비 등 눈에 보이지 않는 숨은 비용까지 모두 계산에 넣어야 진짜 수익률을 알 수 있습니다.특히 수요가 많은 아파트의 경우, 권리관계가 깨끗하고 입지가 좋은 우량 물건에는 여전히 많은 사람들이 몰려 최종 낙찰가가 일반 급매 가격과 큰 차이가 나지 않는 경우도 흔합니다. 또한 낙찰 후 나머지 대금을 치를 때 활용하는 경락잔금대출 역시 현재의 DSR(총부채원리금상환비율) 등 깐깐한 대출 규제를 그대로 적용받기 때문에 본인의 현금 동원력을 미리 철저히 점검해야 합니다. 결론적으로 경매는 운으로 큰 차익을 얻는 요행이 아니라, 철저한 권리분석과 현장 조사(임장)를 통해 노력한 만큼 보상받는 정직한 기술이므로 지금부터 차근차근 기초를 공부해 두신다면 평생 활용 가능한 든든한 재테크 수단이 될 것입니다.이러한 점을 참고하셔서 경매로 수익을 볼 수 있으시기를 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.이또한 지나가리 님 반갑습니다. 최근 이재명 대통령 부부가 경기도 분당에 위치한 자택을 29억 원에 매도하는 과정에서 매수인에게 17억 7천만 원 규모의 근저당권을 설정해 준 사실이 알려지며 논란이 불거졌습니다. 청와대 측은 매수자가 기존 거주 주택을 아직 처분하지 못해 매매 잔금 마련이 지연되자, 매수자의 사정을 배려해 등기상 소유권을 먼저 넘겨주고 남은 금액에 대해 집을 담보로 잡은 것이라고 설명했습니다. 또한 해당 아파트가 재건축 관련 사업시행자 지정 고시를 앞두고 있어, 매수자가 온전하게 재건축 조합원 지위를 승계받기 위해 등기 이전을 서둘러야 했던 특수한 상황도 작용한 것으로 전해졌습니다.이에 대해서 야당은 대출규제를 우회한 꼼수를 부렸다고 강하게 비판하고 있습니다. 매수자가 누군지는 모르겠지만, 현재 정부의 엄격한 부동산 대출 규제로 인해서 일반 국민들은 고가 주택 매수 시 대출 한도가 엄격하게 제한되어 자금 융통에 큰 어려움을 겪고 있습니다. 그런데 대통령 본인은 집을 팔기 위해서 매수자에게 사실상 직접대출해주는 사금융 방식을 활용했다고 지적하고 있습니다. 결과적으로 일반 국민은 시도조차 하기 불가능한 구조를 통해 규제를 회피하고 막대한 매매 차익을 챙긴 것은 내로남불이며, 정부의 정책 기조와 모순되는 이중적인 처사라는 것이 야당 비판의 핵심 쟁점입니다.그러나, 이에 대해서는 당연히 반대 의견이 있습니다. 대통령이 현금을 받지 못하자 매수자를 배려하여 선의의 계약일 뿐 부당이득을 취한 것이 전혀 없기 때문입니다. 하지만 야당과 비판적인 여론이 문제 삼는 '이득'은 금전적인 웃돈을 챙겼다는 것이 아니라, 겹겹이 쌓인 대출 규제와 얼어붙은 부동산 시장 속에서 '수십억 원대 고가 부동산의 처분을 성공적으로 완료했다는 사실' 그 자체에 있습니다. 이런 꽉 막힌 시장 상황 속에서, 대통령은 사인 간의 거액 근저당 설정이라는 사금융 방식을 통해 본인의 아파트 매도를 기어코 성사시켰다는 점이 특권적 이익으로 비춰지는 것입니다. 일반 서민들은 막대한 현금 여력이 없어 감히 시도조차 하기 힘든 방식이기 때문입니다. 결국 이러한 논쟁의 본질은 대통령이 집을 팔아서 이익을 취한 것이 아니라 일반 국민의 부동산 거래는 엄격한 대출 규제로 묶으면서, 정작 본인은 사적 자금력을 동원해 규제의 영향을 피해 자산 처분이라는 목적을 달성했다는데 있습니다. 하지만, 이러한 야당의 주장은 사실상 정치를 위한 주장의 성격이 강합니다. 대통령이 사적 자산을 이용하건, 일반 국민이 이용하건 간에, 어쨋든 해당 주택을 본인이 "취득" 한게 아니라 "처분" 했다는 것이며, 이로 인해서 금전적 이득을 본 것은 없다는 것이 중요합니다. 이 내용을 향후 어떻게 정리할지 좀 더 두고 볼 일입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.재건축, 재개발 사업에서 시간이 오래 지체되어 문제가 발생할거라는 것은 사실입니다. 그리고 사업이 단계별로 나아갈 때마다 불확실성이 하나씩 해소되면서 가격 프리미엄이 붙게 됩니다. 일반적으로 재건축과 재개발에서 사업이 사실상 확정되어 무산될 가능성이 거의 없다고 보는 확실한 단계는 바로 '관리처분계획인가' 단계입니다.관리처분계획인가는 조합원들의 분양 평형이 결정되고, 개인별 분담금과 일반분양 계획 등 사업의 가장 민감한 자금 및 수익성 관련 내용이 모두 확정되는 최종 관문입니다. 이 인가가 떨어지면 행정적인 중요한 절차는 거의 마무리된 것이며, 이후에는 주민들의 이주와 기존 건축물 철거, 그리고 실제 착공이 이어지게 됩니다. 따라서 이 단계에 도달하면 사업이 중단되거나 엎어질 확률은 매우 희박해지며, 투자자 입장에서는 가장 안전하게 진입할 수 있는 시점이 됩니다.하지만 가장 안전하다는 것은 그만큼 이미 여러 단계에 걸쳐 가격이 많이 올랐다는 것을 의미합니다. 관리처분인가 단계에서는 막대한 프리미엄이 형성되어 있어 초기 투자금이 상당히 많이 필요하며 기대 수익률은 초기 진입에 비해 상대적으로 낮아집니다. 그래서 투자금과 리스크를 적절히 타협하려는 분들은 관리처분인가의 전 단계인 '사업시행인가' 시점을 노리기도 합니다. 사업시행인가는 아파트를 몇 세대로, 어떤 모양으로 지을지 구체적인 건축 계획이 지자체로부터 통과된 시점으로, 이때부터는 사업이 본 궤도에 올라 7부 능선을 넘었다고 평가받기 때문입니다.그러나 프리미엄이 붙었더라도, 불확실하게 투자금액을 묶어두는 것보다는 낫다고 생각하는 바입니다. 안전한 투자를 지향하는 것이 바람직하기 때문에, 이주와 철거가 임박한 관리처분인가 단계에 투자 진입하시는 게 맞다고 봅니다. 다만 성공적인 투자를 위해서는 무조건 안전한 단계만 고집하기보다는 본인의 가용 자금과 목표 수익률, 그리고 시간적 여유를 종합적으로 고려하여 진입 시점을 결정하시는 것이 가장 바람직합니다.이 점 고려하시어 성공적인 재개발 투자 되시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.부동산 실거래 조사 설문지를 받으시고 실제 계약서를 작성한 날짜와 가계약 날짜가 달라서 걱정을 하신 것 같네요.하지만 중개사의 안내에 따라 가계약금을 입금하고 문자로 합의를 나눈 9월 3일을 계약일로 작성하신 것이 맞는 조치였으므로 걱정 하지 않으셔도 됩니다.따라서 설문지의 '실제 계약 내용과 다르게 신고한 사항이 있냐'는 질문에는 안심하고 '아니오'라고 체크하시면 됩니다.​우리나라 대법원 판례와 국토교통부의 유권해석에 따르면, 비록 정식 계약서 종이에 도장을 찍지 않았더라도 문자 메시지 등을 통해 목적물, 매매 대금, 계약금, 잔금 지급일 등 계약의 중요하고 본질적인 사항에 대해 매도인과 매수인 간의 의사 합치가 있었다면 그 시점을 실질적인 '계약 체결일'로 봅니다. 질문자님께서 주고받으신 문자 내용에 본계약 진행에 대한 합의와 대금 지급에 관한 내용이 명시되어 있었고 가계약금의 일부가 실제로 입금되었으므로, 법적인 진짜 계약일은 종이 계약서를 쓴 9월 7일이 아니라 의사가 합치된 9월 3일이 맞습니다.​만약 가계약일이 아닌 정식 계약서 작성일(9월 7일)을 계약일로 하여 부동산 거래 신고를 했다면, 오히려 '계약일 거짓 신고'로 간주되어 과태료 처분을 받을 위험이 있었습니다. 최근 강남구를 비롯한 많은 지자체에서는 부동산 거래 신고 기한(계약일로부터 30일 이내)을 엄격하게 적용하기 위해 가계약금이 입금된 날을 최초 계약일로 보고 꼼꼼하게 조사하고 있습니다.질문자님이 거래할 때 참여한 중개사는 이러한 행정적인 처분이나 기한 지연에 따른 과태료를 방지하기 위해 법적 기준에 맞춰 안전하고 정확하게 처리하신 것이니 마음을 푹 놓으셔도 좋습니다. 설문지 작성 시 가계약 당시의 문자 내역과 송금 기록을 사실대로 소명하시면 아무런 문제 없이 잘 마무리되실 것입니다.오늘도 좋은 하루 되시기 바랍니다.!

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.먼저 두 분의 결혼을 진심으로 축하드립니다.이 신혼부부 특별공급 청약은 예비 신부님께서 소형 아파트를 보유하고 계신 현 상황에서 신혼특공을 준비하실 때 반드시 알아두셔야 할 청약 당첨 기준을 질문하신 세 가지 시점을 중심으로 설명해 드리겠습니다.​가장 중요한 첫 번째 질문인 공고일(26년 5월) 기준에 대해 답변드리면, 예비 신혼부부 자격으로 신혼부부 특별공급에 지원하기 위해서는 입주자모집공고일 당일을 기준으로 예비부부 두 사람 모두 반드시 '무주택자'여야 합니다. 신혼특공은 '무주택세대구성원'을 대상으로 하므로, 공고일 시점에 예비 신부님 명의의 주택이 있다면 신혼부부 특별공급에는 지원하실 수 없습니다.​두 번째와 세 번째로 질문하신 혼인신고 시점(27년 5월)과 입주 시점(29년)의 무주택 여부 역시 매우 중요합니다. 하지만 이 조건들은 모두 '공고일 기준 무주택자'라는 전제하에 요구되는 유지 조건입니다. 즉, 예비 신혼부부 특공은 모집공고일 당일에 무주택이어야 할 뿐만 아니라, 이후 혼인신고를 하고 최종 입주할 때까지 그 무주택 상태를 지속적으로 유지해야만 당첨이 취소되지 않습니다. 내년에 주택을 매도할 예정이시더라도 공고일 당시에 집을 소유하고 있었다면 자격 미달이 됩니다.​결론적으로 종합해 보면, 현재 계획하신 분당 퍼스트빌리지 신혼부부 특별공급에 지원하시려면 입주자모집공고일이 발표되기 전까지 예비 신부님의 아파트를 완전히 매도하여 두 분 모두 무주택 상태를 만들어 두셔야만 합니다. 만약 공고일 전까지 주택 처분이 현실적으로 어렵다면 해당 청약의 신혼특공은 포기하셔야 하며, 대신 유주택자도 1주택 처분 조건 등으로 지원을 노려볼 수 있는 민영주택 일반공급 추첨제 등 다른 전략을 세우시는 방향으로 계획을 수정하셔야 합니다. 이 점 참조하셔서 계획 세우시기를 바라겠습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.말씀하신 대로라면, 상속이나 매매진행하기 전 해결해 놓으시는 것이 여러모로 유리합니다. 우선 매매를 진행할 경우, 매수자는 무허가 건축물로 인해 부과될 수 있는 이행강제금이나 철거 명령 등의 행정적 리스크를 고스란히 떠안아야 하므로 거래 자체를 꺼리게 됩니다. 또한 해당 토지를 담보로 대출을 받을 때 은행에서 무허가 건물을 이유로 대출을 거절하거나 한도를 대폭 축소하는 경우가 많아 매매가 원활하게 이루어지기 어렵습니다. 상속의 경우에도 재산을 물려주는 것 자체는 가능하지만, 무허가 건축물이라는 불법적인 상태와 그로 인한 과태료, 강제 철거 등의 법적 책임까지 상속인에게 그대로 승계되기 때문에 자녀분들에게 큰 부담을 남겨주게 됩니다.이런 문제를 해결하기 위해서 언급하신 양성화 절차를 밟을 수는 있지만 건물이 오래되었다고 해서 무조건 허가가 나오는 것은 아닙니다. 양성화를 받기 위해서는 해당 건축물이 지어질 당시가 아닌 '현재 시점'의 건축법 및 국토계획법 등 관련 법령을 모두 충족해야 합니다. 즉, 토지의 용도지역에 맞는 건축물이어야 하며, 현재 법에서 규정하는 건폐율과 용적률 제한을 넘지 않아야 하고, 도로와의 이격 거리, 일조권 사선 제한, 주차장 확보 기준 등을 완벽하게 준수하고 있어야만 사후에라도 정식 허가나 신고를 진행할 수 있습니다. 과거에는 한시적으로 기준을 완화해 주는 '특정건축물 정리에 관한 특별조치법'이 시행되기도 했으나, 현재는 해당 특별법이 종료된 상태이므로 엄격한 현행법 기준을 통과해야만 합니다.법규를 검토해서 양성화가 가능하다고 판단되시면, 먼저 관할 구청에 불법건축물 자진신고를 하시는 것부터가 시작입니다. 이후 지자체에서는 그동안 허가 없이 건축물을 사용한 것에 대한 벌칙 성격으로 '이행강제금'을 부과하게 되며, 이 벌금을 완납해야만 다음 단계로 넘어갈 수 있습니다. 벌금을 납부한 후에는 건축사를 통해 현재 법 기준에 맞게 작성된 건축 도면과 관련 서류를 첨부하여 정식으로 건축 허가(또는 신고)를 신청하게 됩니다. 지자체의 현장 조사와 심의를 거쳐 사용승인이 떨어지면 비로소 건축물대장이 생성되고, 이를 바탕으로 법원에 소유권보존등기를 마침으로써 완전한 합법적 건물로 인정받게 됩니다.반대로, 건축물이 현행 건폐율이나 용적률을 이미 초과했거나, 타인토지 혹은 국공유지를 침범한 경우 또는 개발제한구역(그린벨트)이나 농지 등 건축이 엄격히 제한된 곳에 지어져 도저히 현행법 기준을 맞출 수 없다면 양성화는 불가능합니다. 이러한 부분 때문에 자진신고를 많이들 꺼리십니다. 이 경우에는 불법적인 부분을 잘라내는 부분 철거를 진행하여 법적 기준 안으로 규모를 축소하거나, 건물 전체를 완전히 철거하는 것만이 유일한 해결책입니다. 따라서 매매나 상속을 결정하시기 전에 가장 먼저 해당 지역의 건축사사무소를 방문하여 지적도와 건축물의 현재 상태를 대조해 보고, 양성화가 가능한지 아니면 철거해야 하는지 정확한 진단을 받아보시는 것을 적극 권장해 드립니다.다양한 이유로 불법건축물이 되지만, 먼저 질문자님의 상황을 건축사사무소를 방문해서 건축도면과 실상황을 확인하시고 쉽게 해결할 수 있는 부분인지를 먼저 확인하는 것이 좋겠습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.부동산 경매가 시세보다 저렴한 이유는 집주인이 제값을 받기 위해 시장에 내놓은 정상적인 매물이 아니라 채권자가 빚을 돌려받기 위해 법원을 통해 강제로 매각하는 처분 절차이기 때문입니다. 일반 매매는 매도인이 원하는 시기와 가격을 조율할 수 있지만, 경매는 정해진 기일에 신속하게 팔아 빚을 청산하는 것이 목적입니다. 법원이 최초로 정한 감정가에 입찰자가 아무도 나서지 않아 유찰이 될 경우, 다음 기일에는 최소 입찰 가격이 이전 금액에서 20~30%씩 큰 폭으로 떨어지게 됩니다. 이 때문에 유찰을 거친 물건은 시세보다 훨씬 낮은 가격에서 시작하게 되고, 입찰자들은 이 낮아진 최저가와 시세 사이에서 이윤을 남길 수 있는 금액을 써내기 때문에 최종 낙찰가가 일반 매매가보다 저렴하게 형성되는 구조입니다.하지만 , 이런 장점 뒤에는 쉽게 접근하기 어렵게 만드는 이유가 숨어 있습니다. 경매는 거주자가 문을 열어주지 않는 이상 외부에서만 집의 상태를 유추해야 하는 극심한 정보 비대칭 상태에서 거액의 입찰을 결정해야 합니다. 낙찰 후 문을 열고 들어갔을 때 집안이 심각하게 파손되어 있거나 장기간 방치되어 예상치 못한 막대한 수리비가 발생할 수 있습니다. 또한, 대금을 모두 완납해 법적인 주인이 되더라도 현재 살고 있는 채무자나 세입자를 직접 내보내야 하는 명도 절차를 거쳐야 합니다. 이 과정에서 이사비를 요구하며 버티는 점유자와 감정적인 마찰을 겪거나, 최악의 경우 법적인 강제집행까지 진행해야 하는 시간적, 심리적 소모가 상당합니다.이것보다 더 위험한 경우는 권리분석을 잘 못했을 때 발생합니다. 경매의 원칙상 낙찰 대금을 내면 대부분의 빚과 권리는 소멸(말소)되지만, 법적으로 낙찰자가 무조건 인수해서 대신 갚아주어야 하는 선순위 임차인의 보증금이나 유치권, 가처분 등의 특수한 권리가 남아있는 경우가 있습니다. 초보자가 이를 놓치고 시세보다 5천만 원 싸게 낙찰받았다며 기뻐했는데, 알고 보니 세입자에게 돌려줘야 할 보증금 1억 원을 떠안게 되어 결과적으로 시세보다 훨씬 비싸게 집을 사거나 입찰 보증금을 포기해야 하는 비극이 빈번하게 일어납니다. 즉, 경매에서 누리는 시세와의 가격 차이는 집 내부 상태의 불확실성, 거주자를 내보내는 명도의 어려움, 그리고 복잡한 권리를 꼼꼼히 분석하고 책임져야 하는 법적 리스크에 대한 일종의 위험 수당이라고 볼 수 있습니다. 위에 나열한 리스크에도 불구하고 잘만 이용한다면 경매를 통해서 꽤 큰 돈을 벌 수도 있습니다. 그렇기에 경매만을 업으로 삼으시는 분들도 있구요. 장단점을 잘 파악하시고, 경매를 시작하기로 하셨다면 깊이 공부하시어 손해 없이 좋은 물건 낙찰 받으시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 공실상가 보유중이시군요. 장기간 비어 있는 상가나 점포를 보유하고 계신다면, 정부와 각 지방자치단체에서 시행하는 다양한 공실 활성화 지원 사업을 통해 리모델링 비용을 지원받거나 점포를 유용하게 처분 및 임대하실 수 있습니다. 대표적으로 국토교통부와 한국토지주택공사(LH)가 주관하는 '비주택 리모델링 매입임대주택' 사업이 있습니다. 이 사업은 도심 내 장기 공실 상가나 오피스를 주거용(준주택)으로 리모델링하여 청년과 신혼부부에게 공공임대주택으로 공급하는 제도입니다. 상가 소유주가 건물을 LH에 매각하여 LH가 직접 리모델링을 하거나, 소유주가 사전에 약정을 맺고 주거용으로 리모델링을 마치면 LH가 이를 감정평가 가격 수준으로 매입해 주는 방식입니다. 주로 주택 수요가 집중된 서울, 경기 등 도심 역세권에 위치하고 주거용으로 구조 변경이 가능한 상가 건물 등이 우선 매입 대상이며, LH의 매입 공고에 맞춰 서류를 접수해 사전 검토와 매입 심의를 거쳐 진행됩니다.반대로, 상가를 처분하지 않고, 계속해서 임대를 유지하면서 상가의 상태를 개선하고 싶으시다면, 각 지자체에서 자체적으로 시행하는 '빈 점포 활용(창업) 지원 사업'이나 '상생협약(착한 임대인) 지원 사업'을 활용하시는 것이 좋습니다. 이 사업은 공실 상가 소유주가 청년 창업자나 소상공인에게 일정 기간(보통 3~5년) 임대료를 동결하거나 주변 시세보다 저렴하게 임대하겠다는 상생협약을 맺는 것을 조건으로 합니다. 지자체는 이 협약을 맺어주는 대가로 해당 점포의 내·외부 인테리어, 간판 교체, 방수 및 필수 시설 보수 등 리모델링 비용의 상당 부분을 무상으로 지원해 줍니다. 소유주 입장에서는 본인 부담을 최소화하면서 노후화된 공실 상가를 깨끗하게 수리할 수 있고 안정적인 임차인을 구할 수 있다는 큰 장점이 있습니다. 지자체별로 지원 규모와 모집 시기가 다르므로 상가가 위치한 관할 시·군·구청의 일자리경제과나 소상공인 담당 부서에 문의하여 지원 요건을 확인한 뒤 신청하시면 됩니다.모든 상가가 해당하는 것은 아니지만, 만약 보유하신 빈 점포가 전통시장 내부나 정부가 지정한 상권활성화구역 내에 위치하고 있다면 '전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법'에 근거한 지원도 고려해 볼 수 있습니다. 중소벤처기업부와 지자체는 상권 내 흉물로 방치된 빈 점포를 청년몰로 조성하거나 방문객을 위한 문화 공간 등으로 활용하기 위해 비용을 지원합니다. 이 경우에는 개별 소유주가 단독으로 지자체에 신청하기보다는, 지역 상인회나 상권활성화재단을 통해 점포 활용 동의서를 제출하고 사업 대상지로 연계하여 참여하는 방식으로 진행되는 경우가 많습니다.그래서 종합적으로 보았을 때, 가장 현실적이고 빠른 첫걸음은 상가가 위치한 관할 시·군·구청의 소상공인 지원 부서(또는 지역경제과)에 전화를 걸어 "현재 공실 상가 소유주가 참여할 수 있는 리모델링비 지원 사업이나 빈 점포 연계 사업이 있는지"를 직접 문의하시는 것입니다. 정부와 지자체 모두 도심 쇠퇴와 공실 문제를 해결하기 위해 다양한 유인책을 마련하고 있으므로, 조건에 맞는 사업을 찾으신다면 비용 부담을 크게 덜면서 상가를 다시 활성화하실 수 있을 것입니다.이러한 방법을 찾아보셔서 조건에 꼭 맞는 정책을 통해 상가를 매도하시거나 개선하여 도움이 되시길 바랍니다. 감사합니다.