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월세 70/70 이런 단기매물은 사기인가요?
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.단기임대란 통상 1년 이하의 임대기간을 가진 월세 매물을 말합니다.집주인 세금, 대출 규제, 기존 임차인과의 중복 계약 문제, 등 불이익을 회피 목적으로 전입신고를 막는 케이스가 많고 안전하지는 않지만 전입신고가 불가하면 대항력에 문제가 있기 때문에 추천드리지는 않는 편입니다.
경제 / 부동산
25.11.20
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전세계약 갱신권인지 전세 재계약인지 구분이 필요합니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.재계약입니다.계약갱신청구권은 1회에 한해 행사 할 수 있으며 계약갱신청구권을 행사하겠다는 의사표시를 해야 합니다.감사합니다.
경제 / 부동산
25.11.20
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프랜차이즈운영할때계약서쓸때중요한
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.가장 일반적으로 프랜차이즈는 본사 가맹점 계약에서 매장 중심 반경 200~500미터 이내 또는 동일 건물, 행정동 내에서는 같은 브랜드 2호점 신규 출점 금지 조항이 있습니다.따라서 계약서 작성할 때 위 조항을 기재하시고 본사 공급 가격, 변동 기준 의무 명시하고 필수품목 외 외부 구매 자유, 지정업체 사용 시 합리적 근거를 넣으시길 바라겠습니다.
경제 / 부동산
25.11.20
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살던 빌라랑 아파트 분양받아서 이사가기. 뭘산택할가요?
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.개인적으로 자산 증식 측면에서는 아파트로 이사가는 것을 추천드립니다.하지만 대출이 과도하게 받아서 이사를 가야한다면 삶도 중요하기 때문에 신중한 검토가 필요합니다.대출을 받았을 때 감당이 가능하다면 아파트를 추천드립니다.
경제 / 부동산
25.11.20
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서울 아파트 가격이 규제 이후에도 계속 오르는 추세 인데...
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.공급이 가장 중요합니다.입지 좋은 곳에 공급이 지속적으로 된다면 부동산 가격은 적정 가격을 유지할 것입니다.여기에 딜레마가 있는데 입지 좋은 곳에는 용적률 증가 밖에 공급을 늘리 수 있는 방법이 없습니다.따라서 개인적으로 부동산은 우상향할 것으로 예상합니다.감사합니다.
경제 / 부동산
25.11.20
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임차인의 월세 연장 거부하고 싶습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.1. 단순히 임대인이 원치 않는다는 사유는 불인정되며 임차인은 5% 인상 한도 내로 재계약 요규시 법적으로 대부분 보호받습니다.특약사항이 있더라도 위 법적 기준 없이는 임대인의 일방적 거절은 인정되지 않습니다.2. 월세 2달치 누적 연체, 관리비 3개월 이상 매납 등은 임대인이 계약 해지를 통보하고 명도 소송까지 진행할 수 있는 법적 퇴거 사유입니다.그 외 특별한 계약 위반이 반복될 경우, 임대인은 내용 증명 등 통해 계약 해지 요구가 가능합니다.3. 매주 1~2주 지연은 임차인의 영업 행위/ 신용에 문제는 있지만 법적 계약 해지 요건에는 미달합니다.관리비 3개월 미납 후 납부 역시 단순 미납이 계속되면 휴계사 명도 절차도 병행가능합니다.감사합니다.
경제 / 부동산
25.11.20
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개인회생중집 매매 가능한가요???
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.답변드리겠습니다.본인 명의로 금융기관에서 대출 없이 순수 본인 자금으로 매매할 경우 개인회생 진행 중이라도 집을 구매할 수 있습니다.단 명의이전 등기, 거래 과정에서 법적 제한은 없습니다.회생 중 신용상태로는 사실상 은행 등 금융기관의 주택담보대출, 신용대출은 거의 불가능합니다.배우자 명의로 주택 매매 및 대출은 가능합니다.감사합니다.
경제 / 부동산
25.11.20
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서울과 경기도 아파트 매매가격지수가 다시 상승하는 것은 규제의 약발이 먹히지 않는다는 증거인가요?
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.2025년부터 수도권과 경기 주요 지역은 토지거래허가구역으로 지정되어 아파트 등 주택을 매매할 때 실거주 의무가 생깁니다.주택담보대출을 이용해 집을 구입하면 6개월 내 전입과 2년 실거주가 필수입니다. 즉 전세 세입자를 들이고 본인이 딴 데서 거주하면 법 위반이 됩니다.예외 없이 갭투자 자체가 원칙적으로 금지되었습니다.이유는 실거주용 주택만 대출이 가능하도록 하고 투자 목적, 갭투자, 임대사업 목적의 대출과 부동산 매매를 막아 집값 안정 및 서민 보호가 목적입니다.기존에 가능했던 내 집을 전세로 놓고 다른 집에서 거주하는 방법이 이제 불법이 된 것입니다.해결책으로는 아파트에 직접 실거주해야만 주택담보대출을 유지할 수 있습니다.만약 오산 집 전세를 내놓고 싶다면 기존 대출을 모두 갚고 무담보 상태로 전세 임대를 놓는 방법 외에는 사실상 합법적인 방법이 없습니다.감사합니다.
경제 / 부동산
25.11.20
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권리분석의 과정을 단계별로 설명 부탁드립니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.1. 경공매 물건 분석매각 물건 현황 파악법원 매각물건 명세서 확인2. 등기부 현황 열람등기부등본을 통해 소유권, 근저당권, 가압류, 가처분, 전세권 등 권리 내용 및 순위 확인말소기준권리 확인3. 현황 조사 및 점유자 파악실거주자, 점유형태, 임차인 존재 여부 및 임차 보증금 확인4. 권리별 우선순위와 소멸, 인수 여부 판단민사집행법에 따른 권리 소멸 원칙 적용5. 배당 요구 및 배당 순위 분석각 채권자의 채권 금액 및 배당 가능 금액 검토6. 종합 보고서 작성 및 최종 판단감사합니다.
경제 / 부동산
25.11.20
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재건축 감정평가 시 대지지분 vs 공시지가 어떤게 중요하나요?
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.재건축 감정평가 시에는 대지지분이 더 중요한 요소로 작용합니다.대지지분은 새 아파트 평형 배정 시 조합원의 무상 배정 크기를 결정하는 핵심 요소로 대지지분이 넓을 수록 재건축 후 얻을 수 있는 평형이 크고 수익성이 높아집니다.
경제 / 부동산
25.11.20
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