답변 내역

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.부동산 갭투자는 자기자본 + 전세보증금으로 부동산을 사서 나중에 가격이 올라가면 매도를 해서 시세차익을 보는 투자 방식입니다. 쉽게 말해서 10억짜리 아파트에서 전세로 누가 7억에 살고 있을 경우 그 집을 3억 주고 사는 것입니다.그리고 집주인이 되고 나중에 2년뒤 이 집이 12억이 된다고 가정을 하게 되면 다른 사람에게 5억 받고 파는 방식입니다.하지만 부동산 상승기에는 이 투자는 좋지만 반대로 부동산 하락기에는 역으로 손해를 볼 수 있으므로 조심스럽게 접근을 해야 합니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.우선 공인중개사 자격증 취득은 하루 4시간이상 6~12개월 정도 투자를 해야 1차 2차 합격이 가능한 난이도가 있는 자격증입니다. 인강이나 학원등으로 통해서 준비를 하시면 합격이 가능한 자격증입니다. 1년에 1번(10월달) 시험이 있고, 자격증을 취득을 하게 되면 실무교육을 이수하고 나고 개업공인중개사로 창업이 가능하고 또한 자격증을 취득하고 실무교육을 이수하고 소속공인중개사로 활동을 할 수 있습니다. 둘 다 사실은 중개업입니다. 영업력, 마케팅능력, 인적네트워크 등이 가장 중요합니다. 매물을 많이 모으고, 매도자 매수자 연결을 얼마만큼 잘 하느냐에 따라서 수입은 차이가 많이나지만 현재 부동산 경기가 워낙 좋지 못해서, 거래가 거의 실종 상태 입니다. 중개업은 거래가 곧 수입인데 거래가 실종이 되다 보니 폐업률도 계속 늘어나고 있습니다. 주변에 많은 공인중개사들의 현장을 한번 가보시고 결정을 하시길 바랍니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.최근 서울시의회에서 서울시 청년 기본 조례를 개정하였습니다.내용은 서울에 거주하는 청년들은 군 복무기간만큼 기간을 보상 받아서 그 기간만큼 연장해서 서울시 청년정책에 담긴 여러가지 혜택을 받을 수 있는 것입니다.서울시가 정한 청년 나이는 35세 인데 군복무를 2년 했다면 서울시 청년정책혜택을 37세로 연장을 한다는 뜻입니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.구축아파트의 경우 입지가 좋다면 인테리어를 해서 꾸미면 신축 못지 않게 멋진 아파트로 탈 바꿈 할 수 있습니다.또한 예전에 지었던 아파트의 경우 동간 거리가 넓은 경우도 있고 대지지분도 많은 경우가 많습니다.만일에 재건축의 개발 이슈가 있을 경우는 좀 노후화가 심한 경우이겠지만 투자로써로 좋은 메리트가 될 수 있습니다.하지만 신축에 비해서 부대시설이나 커뮤니티 센터, 조경, 그리고 최신 보안 시설, 주차장등의 아쉬움은 있지만요즘 워낙 분양가가 비싸다 보니 구축 구매해서 인테리어를 할 경우 신축 못지 않은 거주 만족도를 느낄 수 있다고 사료됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.그러한 집은 왜 유찰이 되었는지 권리분석을 해보셔야 합니다.아마도 인수해야할 권리로 인해서 최저입찰가 높게 형성이 된 경우가 대부분일 가능성이 크고 부수적으로 나중에 명도시 애를 먹을 수 있는 사람이 거주를 한다던가 하는 집일 경우 그리고 권리관계가 복잡한 경우등 유찰의 원인을 분석을 해야 합니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.우선 경매는 권리분석을 잘 하셔야 합니다.소멸 및 인수에 대한 권리분석을 잘해야 싸게 살 수 있지 그렇치 않을 경우 더 비싸게 살수도 있습니다.또한 집에 누가 살고 있는지 잘 봐야 합니다. 특히 어르신이나 거동이 불편한 사람이 살고 있을 경우 퇴거에 애를 먹을 수 있습니다. 권리분석이 쉽고 집이 좋고 명도하기 쉬운 누구나 입찰에 부담이 없는 집은 경쟁이 매우 치열하다는 단점도 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.경매는 머니머니 해도 권리분석을 잘해야 합니다. 경매는 싸게 살려고 입찰을 하는 것인데 권리분석을 잘 못해서 더 비싸게 살 경우 잔금납부를 포기를 하게 되면 입찰보증금을 날릴 수 도 있습니다. 그리고 집 상태, 집에 누가 거주를 하면 나중에 낙찰이 되면 어떻게 퇴거를 시킬지, 특히 어르신이나 몸이 불편한 사람이 살고 있을 경우 퇴거시키는데 어려움이 있을 지등을 사전에 조사를 해봐야 합니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.부동산 경매의 장점은 시세보다 급매보다 싸게 부동산을 구매할 수 있다는 최대 장점이 있는 반면경쟁이 치열해서 낙찰되기 어렵고, 낙찰을 받았을 경우 명도 즉 지금 거주하고 있는 사람을 퇴거를 시키는 과정이 조금 부담이 된다는 점등이 있을 수 있습니다. 또한 경매의 경우 법적인 권리분석과 세입자 여부등의 분석에 많은 지식이 필요하다는 점이 있을 수 있습니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.경매의 경우 최저입찰가가 나옵니다. 그럼 그 최저입찰가 위로 입찰을 해서 가장 높은 금액을 제출 한 사람이 낙찰을 받는 프로세스 입니다. 즉 법원에 가서 최저매각가격의 10%을 현금으로 준비를 해서 입찰보증금 봉투에 넣고 입찰할 금액을 법원에 제출을 해서 최고가로 제출한 사람이 낙찰이 되고 잔금납부기한안에 잔금을 납무하므로써 소유권이전을 받는 프로세스입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.경매의 경우 꼭 공인중개사가 아니더라도 경매대행을 하는 곳이 많이 있습니다.즉 권리분석 부터 입찰, 그리고 낙찰 명도 까지 원스톱으로 대행을 해주는 경매대행업체가 많이 있습니다.주로 공인중개사들이 업을 같이 하는 경우가 대다수 이긴 합니다. 경매대행업체와 계약을 해서 낙찰 시 수수료를 지불하는 형식으로 진행을 합니다. 감사합니다.