안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
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Q. 토지 지번을 모를때 확인할 수 있는 방법이 있을까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.위치를 알고 있는 경우에는 네이버 지도나 카카오 지도에서 위치를 클릭하고 우클릭을 하여 "이 위치의 주소는" 이나 "여기 주소 보기" 등을 선택하시면 주소가 나타납니다.
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Q. 전세 계약 관련문의드립니다 집주인매매시...
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세로 살고있는 도중에 집이 팔려서 새로운 임대인이 들어오는 경우, 새로운 계약서를 작성하지 않아도 기존 계약은 유효하며 확정일자도 기존에 받아 놓은 것이 그대로 유효합니다. 하지만 기존 계약이 종료(계약종료 6개월전에서 2개월전 사이 계약 갱신)되면 새로운 임대인과 연장계약해야 하는데, 이때 집주인이 직접거주를 하겠다고 한다면 임차인의 계약갱신청구권이 있더라도 이를 거절하고 직접거주가 가능하므로 임차인은 이사를 가셔야 합니다.
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Q. 부동산 전세 재계약 관련문의드립니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대인은 계약 갱신 거절이나 계약조건변경 등을 계약종료 6개월전에서 2개월전 사이에 밝혀야 합니다. 이미 구두로 연장했다면 계약은 연장된 것이고 (구두 계약도 유효) 따라서 집이 팔리더라도 새로운 집주인에게 임차권을 주장하여 2년간 더 거주하실 수 있습니다. 계약연장 관련하여 녹취나 문자 등이 남아있지 않다면 내용을 정리하여 내용증명을 보내시는 것이 필요할 수도 있을 것입니다. 새로운 집주인은 임차인이 있는 경우에는 주택담보대출을 많이 하기 힘듭니다. (후순위 대출)
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Q. 요즘에 면세점이 장사가 잘안되서 철수하는 기업들이 많은거 같은데 왜 장사가 잘되지 않는가요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.코로나시절 이전에는 수많은 중국 단체관광객을 중심으로 면세점 물품들이 날개 돋힌듯이 팔렸었으나 코로나를 겪고 나서는 중국인들이 대형버스로 이동하는 단체 관광보다는 버스나 지하철로 이동하는 개별 관광이 늘었으며 면세점대신 명동이나 홍대, 성수 등을 방문하여 다이소나 올리브 영 같은 가성비가 높은 곳을 주로 방문하다보니 관광객 수준은 88% 이상 회복했으나 면세점매출은 적자를 내고 있는 상황입니다.
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Q. 청약에 당첨되기 위해서 거짓으로 정보를 기재하는 행위..
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.청약 당첨을 위해 거짓 정보를 기재하는 것은 주민등록법 및 주택법 위반으로 처벌 대상이 될 수 있으며 당첨 취소가 될 수 있습니다. 실제 위장 결혼, 부양가족 숫자 조작 및 가짜 임신 진단서 등으로 가점을 높여 청약에 당첨 된 후 웃돈을 받고 되팔아 부당 이득을 챙긴 이들이 검거된바 있습니다. 부정청약은 3년이하의 징역이나 3천만원 이하의 벌금에 처해질 수 있고, 부정청약으로 얻은 이익금이 1천만원을 넘으면 이익의 3배까지 벌금을 부과할 수 있으며, 주택공급 계약도 10년간 청약 자격이 박탈 될 수 있습니다.
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Q. 아파트 전세 2년 후 집주인이 전세금 인상 할수 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세 2년 거주 후 갱신을 해야 할 때 임대인은 계약종료 6개월전에서 2개월전 사이에 보증금이나 월세 인상을 요구할 수 있으며, 이에 대해 동일한 기간 중 임차인은 계약갱신청구권으로 직전과 동일한 조건으로 갱신을 요청 할 수 있고 임대인은 5%의 범위내에서 보증금과 월세를 인상할 수 있습니다. 임차인이 이미 계약갱신 청구권을 사용한 경우에는 임대인은 임의의 금액으로 (제한 없음) 보증금과 월세를 올릴 수 있지만 임차인과의 협의를 거쳐 결정할 수 있습니다.
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Q. 등기부등본에 부동산정보요약에서 순위의 의미
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.등기부등본은 크게 3개의 파트로 나누어져 있는데, 주소 및 건물 내역 등이 나와있는 표제부, 소유권 관련 사항이 나와 있는 갑구, 소유권 이외의 권리에 관한 사항이 나와있는 을구로 구성되어 있습니다.갑구는 보통 건물이 지어졌을 때 처음 등기 (아파트의 경우 건설사)를 하는 소유권 보존, 이후 개별 등기를 하면서 이루어지는 소유권 이전 등기 순으로 되어 있고(압류, 가압류, 가등기, 가처분, 경매개시결정등기 등 등재 가능), 을구는 근저당 등 (지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권, 채권담보권, 임차권 등 기재 가능)이 기재될 수 있습니다. 갑구의 순위에서 소유권 이전은 가장 마지막 소유권 이전이 유효한 것입니다.
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Q. 1가구 2주택 관련 문의드립니다!!
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.혼인으로 인한 1세대 2주택인 경우에는 혼인한 날로부터 10년 이내에 그중 1채를 양도하는 경우 양도세 비과세가 적용됩니다. (양도하는 주택이 혼인 전부터 보유 및 해당 주택 2년 이상 보유) 한채를 매도한 후 다시 한채를 추가로 구입한다면, 1세대 2주택 요건은 먼저 종전주택을 사고 난 뒤 1년이 지나고 신규 주택을 취득해야 하고, 종전 주택을 2년이상 보유 (취득당시 조정대상지역이면 실거주 2년, 비규제지역이면 보유2년만으로 가능)해야 하며, 신규 주택을 사고 난 뒤 3년이내(2023년 1월 12일 이후 지역 불문, 단, 강남 3구 제외)에 종전 주택을 처분함을 모두 만족해야 합니다.
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Q. 월세 인상률에대해서문의합니다!!!
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아직 계약갱신청구권을 사용하지 않으셨다면 계약종료 6개월전에서 2개월전 사이에 계약갱신청구권을 사용하시는 것이 좋을 수 있습니다. 이 경우, 동일한 조건으로 2년 계약이 연장되며 임대인은 5% 이내에서 보증금을 인상할 수 있으며 임차인에 하자 (월세 2개월 이상 연체 등)가 있지 않거나 임대인이 직접거주를 하는 경우가 아니라면 임차인의 계약갱신청구권을 거절할 수 없습니다.
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Q. 공유자11명중1명이 땅에 주택짓고싶은데 진입로도믜해달라네요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.만일 진입로를 허가해주면 공유자가 주택을 건설(사용 수익)할 수도 있을 것입니다. 민법상 공유지분권자는 공유물 전부를 지분비율로 사용수익할 수 있으므로, 일부 공유자가 다른 공유자의 승낙이나 동의없이 공유부동산(토지)을 단독으로 사용수익한다면 (주택을 지어 사용) 지분비율에 따라서 부당이득을 반환청구할 수 있습니다. 무단 점유한 공유자의 실제 이득이 불분명할 때는 공유토지 중 사용수익한 부동산 부분에 대한 임대료 상당액에 대해 법원에 감정을 신청하여 나온 임대료 감정액 중 자신의 지분초과금액이 반환대상이 될 수 있습니다.