안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
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Q. 월세 인상률에대해서문의합니다!!!
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아직 계약갱신청구권을 사용하지 않으셨다면 계약종료 6개월전에서 2개월전 사이에 계약갱신청구권을 사용하시는 것이 좋을 수 있습니다. 이 경우, 동일한 조건으로 2년 계약이 연장되며 임대인은 5% 이내에서 보증금을 인상할 수 있으며 임차인에 하자 (월세 2개월 이상 연체 등)가 있지 않거나 임대인이 직접거주를 하는 경우가 아니라면 임차인의 계약갱신청구권을 거절할 수 없습니다.
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Q. 공유자11명중1명이 땅에 주택짓고싶은데 진입로도믜해달라네요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.만일 진입로를 허가해주면 공유자가 주택을 건설(사용 수익)할 수도 있을 것입니다. 민법상 공유지분권자는 공유물 전부를 지분비율로 사용수익할 수 있으므로, 일부 공유자가 다른 공유자의 승낙이나 동의없이 공유부동산(토지)을 단독으로 사용수익한다면 (주택을 지어 사용) 지분비율에 따라서 부당이득을 반환청구할 수 있습니다. 무단 점유한 공유자의 실제 이득이 불분명할 때는 공유토지 중 사용수익한 부동산 부분에 대한 임대료 상당액에 대해 법원에 감정을 신청하여 나온 임대료 감정액 중 자신의 지분초과금액이 반환대상이 될 수 있습니다.
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Q. 월세 인상률계산..에대해 문의합니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.월세 인상계산은 다음과 같은 단계를 거치게 됩니다.적용 월차임전환율 = 월차임 전환 산정률 2% + 한국은행금리 2.5% = 4.5%1년치 월세 인상분 = 월세 x 5% x 12개월 (월세 인상률 5% 적용) = 19만2천원1년치 보증금 인상분 = ((보증금 x 1.05) – 보증금) x 4.5% (보증금 인상분을 월차임으로 전환) = 11만2500원보증금인상분 포함한 월세인상분 = (1년치 월세 인상분 + 1년치 보증금 인상분)/ 12 = 2만5375원 그러므로 인상된 월 임대료 = 기존 월세 + 보증금인상분 포함한 월세인상분 = 34만5375원34만5375원 이내에서 협의하여 결정하시면 됩니다. 렌트홈에서 임대료 계산기로 간단히 계산할 수 있습니다.
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Q. 임대차 계약 시 보증금 및 임대료 조건?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대차 계약시 보증금과 임대료 등 구체적인 조건은 주변의 유사 주택에 적용되는 것과 비슷하게 적용되는 경우가 많습니다. 월세의 경우에는 매월 일정한 날에 선불로 지급하는 경우가 많습니다.
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Q. 안녕하세요 질문이있어 문의드립니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계약은 임대인과 임차인간의 약속인데, 양 당사자가 합의에 이른다면 보증금을 줄이고 월세를 올리는 것도 가능합니다. 하지만 현실적으로 계약한지 며칠 되지 않아서 계약의 중요사항을 변경하는 것이 쉽지는 않을 것입니다.
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Q. 아파트가 재건축 선도지구로 지정이 되면 어떤 혜택이 있는지 궁금합니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.재건축 선도지구로 선정되면 사업 착수단계에서 주민과 추진위원회를 대상으로 교육 및 컨설팅이 제공되며 이들의 의견을 반영하여 개발 구상안을 마련하고, 계획 수립단계에서 지구별 전담팀이 구성되어 특별정비계획과 사업시행계획을 협의하며 현실에서 발생할 수 있는 상황을 시뮬레이션하여 사업의 속도를 단축시키는 작업도 이루어 집니다. 시행자 지정 단계에서는 공공지원으로 조합을 설립하거나 LH가 사업을 대신 수행할 수 있는 등 다양한 혜택을 통해 효율적인 재건축이 이루어질 수 있습니다.
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Q. 불법건축물 양성화 시행은 언제부터인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.정부에서는 생계형이나 원상 복구가 어려운 불법건축물에 대한 양성화를 11년 만에 추진하게 되었는데, 지난 3월부터 위반 건축물 관리 실태조사를 통한 제도개선 방안 연구를 진행중에 있었습니다. 2025년 11월까지 연구 용역을 마무리한 후 실태조사를 토대로 양성화와 함께 추가적인 발생을 막는 관리 방안 등 종합대책을 마련할 계획이라고 합니다. 정부에서는 안전상 우려가 없고 인근주민의 권리를 침해하지 않는 일정 규모 이하의 불법 건축물에 대해 한시적으로 합법화 기회를 주기로 하였으며 구체적인 내용은 종합대책이 나와야 알 수 있을 것입니다.
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Q. 오피스텔 자녀에게 매도해도 괜찮을까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.오피스텔은 기본적으로 업무용 시설로서 주거용으로 등록한 경우에는 주택에 준하여 세금이 과세되기는 하지만 청약시에는 주거용이라도 주택수에 잡히지 않으므로 자녀가 추후 청약을 하는 데 있어 문제되지 않으니 임시거주시설로 사용하거나 임대를 통한 수익을 올리는 데 도움이 될 것으로 판단됩니다.
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Q. 집 매수할 때 공동명의가 좋은지에 대해
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택의 공동명의는 주로 세금과 관련하여 이루어 지는데, 세금별로 보면 다음과 같습니다.종합부동산세는 개인별 과세로서 주택 공시가격 합계액 12억원 이상인 경우 발생하며 공동명의일 경우 18억원 이상 시 발생하므로 12억원 이상인 경우부터 절세 효과가 있습니다. 3주택이상, 조정지역내 2주택 이상인 경우에도 세율이 더 올라가서 역시 공동 소유가 유리합니다. 그러나 공시가격 18억원 초과에 1가구 1주택에 연령별, 보유기간별 세액공제가 많이 되는 경우에는 단독명의가 유리할 수도 있습니다.양도소득세는 소득금액이 분산되므로 공동명의가 훨씬 유리한데, 2명이 연간 250만원씩 각각 기본공제를 받으니 500만원까지 공제 받을 수 있습니다. (주택보유기간이 2년 이상인 경우).상속세도 한 명이 사망하여 자녀에게 주택이 상속된 경우 집값의 50%에 대한 세금만 붙기에 절세가 가능 합니다.3주택 이상 다주택자인 경우 중과세율이나 장기보유, 고령자, 1주택 단독소유로 세액공제 등에 해당하는 경우는 세액 비교가 필요합니다. 그러나 취득세와 재산세는 지분에 따라 나누어서 과세될 뿐 동일하게 과세되어 장점이 없습니다.
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Q. 우리나라는 왜 다들 수도권에 살아요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.서울과 수도권 인기지역의 부동산 가격이 주로 상승하는 것은 수요에 비해 주택이 부족하기 때문인데, 최근 인구가 줄고는 있으나 1인이나 2인 등 소형 가족 가구수가 늘어서 세대수는 줄지 않았고 통계청 자료에 따르면 오히려 주민등록세대수는 2024년도 까지 계속 증가하고 있는 실정입니다. 주택보급률도 대부분의 지역에서 100을 넘어가지만 서울은 93.6, 수도권은 97.2로 여전히 부족한 상황인데, 여기에 다주택자를 고려하면 더욱 부족한 상황이 될 것입니다. 수도권에는 예전부터 많은 사람들이 모여 살다 보니 각종 편의시설이 설치되고 교육시설, 공공기관, 교통시설, 판매시설, 문화시설 등등 사람에게 필요한 모든 것이 설치되고 그와 관련한 수많은 일자리가 생기고 다양한 수요와 다양한 공급이 발생하고 제공되었습니다. 지방의 경우는 이와 반대로 투자가 적고 여러가지 시설도 적다 보니 일자리와 즐길거리를 찾아 젊은이들은 수도권의 도시들로 떠나가는 상황이 계속되니 인구는 줄어들고 주택은 인기지역을 제외하고는 남아돌게 되고 있습니다. 국가적으로 장기적인 플랜을 가지고 혁신적인 방법을 동원하지 않으면 점점 더 현 상황이 가속화될 듯합니다.