안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
부동산
Q. 이재명 대통령 당선후 서울 집값이 오른 이유가 무엇인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.집값관련해서는 민주당이 집권하면 오르는 것이 아니라 오를 시점에 집권을 한 이유가 더 크다고 볼 수 있습니다. 우리나라에서의 부동산 정책은 건설기간이 긴 공동주택과 관련이 깊은 정책이므로 장기간을 보고 진행해야 하는 것이 원칙인데, 정권이 들어서면 임기내 성과를 내려하는 것이 오히려 문제를 일으키고는 하는 것 같습니다. 문재인 정부시절 구축된 주택관련 규제들에 세계적인 고금리 현상이 겹쳐 집값이 하락하자, 윤석렬 정부에서는 특례대출 허용, 토지허가제 폐지 등을 하며 다주택자에 대한 제한을 해제하는 모습등을 보이는 등 여유를 가지게 되었었습니다. (강남의 아파트 수요증가로 토지거래허가제가 다시 도입되기는 했습니다.) 이후 금리가 낮아지고 있고 PF부실 등으로 분양가는 상승하는데 주택 공급은 제한적이다보니 주택수요가 증가하고 있는 상황에서 이재명정부가 들어서게 되었는데, 사람들은 다시금 문재인정부 시절을 떠올리다보니 집값상승에 대한 기대감이 많은 상태라서 많은 사람들이 정부의 주택 정책에 관심을 기울이고 있는 상황이 되었습니다. 하지만 아파트는 건설에 시간이 많이걸리고 인구가 밀집한 서울 및 수도권 주요도시는 주택을 추가로 건설할 토지가 절대적으로 부족하여 해결이 쉽지 않은 문제점이 있는 상황입니다.
부동산
Q. 월세2년 계약후 재계약 해야되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.세입자 입장에서는 묵시적갱신이 유리합니다. 주택임대차보호법상 임대인이 계약기간(1년 계약이라도 2년 경과 시에 유효) 종료 6개월전에서 2개월전까지 기간 중 갱신거절이나 계약조건변경에 대한 통지를 하지 않고, 임차인도 계약기간 종료 2개월 전까지 통지를 하지 않은 경우 2년간 동일한 조건으로 묵시적 갱신이 됩니다. 묵시적 갱신이 확정된 이후 임차인은 언제든지 계약의 해지를 임대인에게 통지할 수 있으며 3개월이 지나면 보증금을 반환 받을 수 있습니다.계약기간종료 6개월전에서 2개월전 사이 임대인이 월세를 올리려한다면 계약갱신요구권을 사용하면 2년간 동일 조건으로 갱신되며 임대인은 5%내에서 보증금과 월세를 올릴 수 있습니다. 또한 계약기간 종료 6개월전에서 2개월전 사이 임대인이 연락하거나 종료 2개월전 임차인이 연락하여 상호협의를 하여 이루어지는 계약갱신도 있는데, 이는 새로운 계약으로 임대인이 임의의 금액으로 보증금과 월세를 올릴 수 있습니다.
부동산
Q. 1가구 2주택, 실거주 한 채 말고 다른 한 채는 해외 등기가 나을까요, 주임사 등록 후 국내가 나을까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.해외부동산과 국내부동산을 비교하는 것은 매우 다양한 조건과 상황이 있을 수 있으므로 일반화하기는 힘들 것이라고 판단됩니다. 예를 들어 해외부동산으로서 인기지역의 주택이고 높은 경제성장률로 계속 발전하고 있는 상황이라면 후에 상당한 시세차익을 거둘 수 있겠지만 일본같이 성장이 정체된 지역의 주택을 구입한 경우라면 세금 제외하면 별로 남는 것이 없는 상황이 될 수도 있을 것입니다. 현지 사정을 잘알고 좋은 현지 파트너가 있는 경우가 아니라면 국내 투자로 임대소득을 거두는 것이 오히려 나을 수도 있을 것입니다.
부동산
Q. 지방아파트 실거주의무가 궁금합니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.청약당시 규제지역이 아니었다면 거주조건이 적용되지 않으므로 1세대 1주택인 경우 2년 이상 보유하시면 비과세 요건을 충족할 수 있습니다.
부동산
Q. 혼인신고전 배우자 1주택 소유시 신혼부부 청약 불이익 있을까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.1주택자가 혼인을 하게되면 부부는 1세대를 이루게 되므로 생애최초 청약에 불이익을 받을 수 있습니다. 또한 특공에서도 유주택자가 되어 불리하게 되므로 청약 신청을 목표로 하신다면 혼인신고전에 주택을 처분하시는 것이 좋습니다. 참고로 혼인특례는 청약자 본인의 혼인 전 청약 당첨 이력을 배제해 주는 것인데, 혼인 전에 민영주택, 국민주택, 공공주택 등에 당첨 이력이 있거나 재당첨 제한이나 특별공급 1회 제한을 받고 있어도, 생애 1회 한정하여 혼인 후에는 신혼부부 특별공급에 신청 및 당첨이 가능한 것입니다. 단, 신혼부부만 적용되고 다자녀, 생애최초 등 다른 특공에는 적용되지 않습니다. 또한 출산특례가 있는데, 출산특례는 2024년 6월19일 이후 자녀가 출생한 경우 청약자 또는 배우자 중 과거 특별공급 당첨 이력이 있어도 세대 내 1회에 한하여 당첨 이력을 배제하고 청약을 할 수 있는 것입니다. 적용대상은 신혼부부, 신생아, 다자녀, 노부모 부양 특별공급 등이며 모집공고일 기준으로 주택을 보유중이어도 주택 처분조건으로 신청이 가능 합니다.
부동산
Q. 이런 경우, 일시적 2주택 적용 가능한 지 알려주세요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.고가주택이 아닌 경우 일시적 2주택으로 비과세를 받기 위해서는 기존주택 구입 1년후 신규주택 취득, 기존주택을 신규주택 구입후 3년이내 양도, 기존주택 2년이상 보유 조건을 갖추면 됩니다. 중간에 B주택의 매수 및 매도가 있었지만 이를 제외하고 보면 A주택 구입 1년이 경과 후 C주택을 매수하고 A주택을 2년이상 보유하며 C주택을 구입한지 3년이내에 양도를 한다면 일시적 2주택으로 비과세 적용을 받을 수 있습니다.
부동산
Q. 상생임대 계약서를 별도로 작성 없이 일반 주택임대차 계약만으로 혜택을 받을 수 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.상생임대인으로 인정받으려면 종전의 임대차 계약이 존재하고 종전 임대차 계약이 1년 6개월이상 지속되었으며 연장 계약시 임대료 인상이 5%이내여야 하며 연장 후 2년동안 거주해야 합니다.이러한 조건이 충족된 경우 묵시적갱신으로 연장계약서를 작성하지 않았더라도 상생임대차계약 요건을 만족한 것이 확인된다면 특례 규정 적용이 가능할 수 있습니다. 명칭이 상생임대차계약으로 되어 있지 않더라도 상기의 조건을 만족하는 경우에는 상생임대차계약으로 간주할 수 있습니다.
부동산
Q. 전셋집 구할 때 자금출처가 문제 되나요? 만약 있다면 증명할 수 있는 증빙자료는 뭐가 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세는 자금조달계획서 제출 대상이 아닙니다. 하지만 금액이 크고 자금 출처가 의심스럽다면 세무조사가 이루어 질 수도 있으므로 증빙 자료를 준비해 두시는 것이 좋습니다. 자료는 소득 증명(원천징수영수증 등), 통장 입출금 내역, 통장 잔액 증명서, 적금, 증권계좌 잔고증명서, 부동산 매각 대금, 상속재산분할협의서·증여계약서, 대출승인서 또는 약정서, 기타 자금 등으로서 구체적인 액수가 나타나 있어야 합니다.
부동산
Q. 전세 계약갱신청구권 사용 5프로 인상 시 계약서 작성 및 확정일자 관련 문의 드려요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세대출이 있는 경우라면 대출기관에 부동산 직인이 있어야하는지를 확인해보시는 것이 필요합니다. 그렇지 않은 경우라면 기존 계약서 참조하여 계약서를 작성하시되 새로운 기간을 적고 기존 계약서의 계약갱신요구권에 의한 갱신임을 명기하신 후 임대인과 임차인이 날인이나 서명을 하시면 됩니다. 기존 계약서 특약란에 기간과 계약갱신요구권 사용에 대한 내용을 명기하고 날인이나 서명하는 방법, 부동산을 통해 계약서를 작성하고 대필료를 지불하는 방법도 있습니다. 계약서 작성 후에는 반드시 확정일자를 받으셔야 합니다.
부동산
Q. 무주택자격이 너무 헷갈려요 도와주세요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택을 소유한 부모님의 나이가 만60세 이상인 경우에는 같은 세대인 자식이라도 청약을 할 때 무주택자로 청약할 수 있습니다. 이때 본인을 세대주로 변경하면 무주택세대주로서 청약도 가능합니다. 하지만 이 경우 노부모부양특공이나 공공임대주택 등은 청약이 불가하며 부모를 부양가족으로 넣을 수도 없습니다.