안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
부동산
Q. 입주장에서 아파트매물 싸게 구입하는 방법 알려주세요.얼마까지 가격이 떨어지는지도 궁금해요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트 입주장 (신축아파트 공사 후 입주전까지의 잔금을 치르는 시기)에 일시적으로 매매 및 전세가격이 하락할 수 있는데 특히 대규모단지인 경우 이런 영향이 있지만 단지에 따른 편차가 심할 수 있는데, 부동산에 사전에 매물을 알려달라고 부탁해 놓으시면 도움이 될 수 있습니다.
부동산
Q. 부동산 아파트 건축 높이 규제는 왜 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트의 경우 건설사는 경제성을 위해 높은 건물을 짓고 싶어하지만, 아파트의 높이는 다양한 규제에 따라서 제한됩니다. 가장 대표적인 것이 용도지역에 따라서 지정된 건폐율과 용적률에 따라서 높이가 제한되는 것인데, 이는 도시의 균형적인 발전과 관리에 있어 매우 중요하며 각 지자체의 조례에 따라서 결정됩니다. 고도규제로는 항공기의 원활한 이착륙을 위해 김포공항이나 인천공항 인근에 10층 이하로 제한하는 경우가 있고, 군사시설로 인해 높이를 제한하는 경우도 있습니다. 도심의 경관등으로 인해 한강변의 아파트는 35층 이하로 제한하는 경우가 있고, 문화재 보호구역으로 경복궁 등 주변을 10층이하로 규제하기도 합니다. 기존 아파트를 재개발이나 재건축 할때도 제한이 있는데 보통 35층 이하로 제한하지만 50층 이상 허용하는 경우도 있습니다.
부동산
Q. CR리츠 전세매물 전세계약해도 괜찮을까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.CR(Corporate Restructuring)리츠는 구조조정용 부동산에 투자하기 위한 목적으로 만들어진 리츠로서, 투자자에게서 자금을 모아 미분양 주택을 사들인 후 임대로 운용하다가 부동산 경기가 회복되면 주택을 매각해서 수익을 올리는 투자회사 입니다. 기업구조조정리츠는 위탁관리회사와 유사하게 명목상의 회사를 설립하지만 목적이 정해져 있어 투자금 사용 용도에 제한 있고 주식공모나 상장의 의무가 없습니다.기본적으로 법인과 계약하는 것이므로 등기부등본, 사업자등록증, 법인등기부등본, 국세 및 지방세 완납증명서 등을 확인하고 법인의 재정 상태를 확인하며, 계약서에 법인 대표자 변경 또는 법인의 합병이나 해산시 임차인에게 통보, 법인 소유 부동산 압류,가압류,경매 등의 진행시 임차인에 통보, 계약만료시 보증금 즉시 반환 및 지연시 연체이자 지급, 전세보증보험 가입 협조 등의 특약을 기재하는 것이 필요합니다.
부동산
Q. 투기과열지구 무주택세대주 청약당첨시
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.말씀하신 것처럼 부모님 모두 만60세가 넘었고 본인도 만30세 이상인 경우에는 세대주가 되면 무주택 세대주로 청약이 가능하며, 이때 부모님은 부양가족수로 인정받을 수 없습니다. 이렇게 하여 청약 당첨되면 분양 계약을 하여 분양권을 취득할 때는 2주택자 기준으로 취득세를 납부하게되며, 잔금지불하고 입주할때 세대분리를 하게되면 이후에는 1주택자 기준으로 세금이 과세됩니다. 모집공고문의 내용을 잘 확인해 보시기 바랍니다.
부동산
Q. 1층이 다른 층에 비해서 습기 관리가 힘든가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.1층의 경우에는 아무래도 지면과 가깝고 저층이라서 동간거리가 짧은 경우 일조량이 부족하여 습기에 노출될 확률이 높습니다. 더구나 오래된 아파트의 경우 창호가 불량하고 배관에 문제가 있는 경우가 많아서 더욱 더 문제가 발생할 확률이 높다고 할 수 있습니다.
부동산
Q. 아파트가 건설되면 몇년까지 사용할 수 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트를 사용할 수 있는 수명은 구조나 재질, 시공 방법 등에 따라서 달라질 수 있으며, 철근 콘크리트 구조 아파트는 물리적으로 100년 정도의 수명을 가지고 있다고 하지만, 우리나라에서는 평균 50년도 되지 않는 수명을 보이고 있다고 합니다. 우리나라의 아파트는 건축 효율 향상, 건축비 절감 및 공간 활용 최대화를 위해 기둥 없는 벽식 구조로 만들기에 기둥식에 비해 내구성이 떨어지며 온돌, 상하수도, 전선 등이 내부에 매몰되어, 철근 콘크리트 구조보다는 내장되어 있는 기능성 자재들의 노후로 인해 조기에 철거를 하게 되는 구조인데, 기둥과 보가 설치되어 충분한 강성을 갖추고 기능품을 교체 가능하게 하여 관리를 잘 하면 100년 이상도 견디게 만들 수 있습니다. 현재 재건축은 준공 30년이 경과한 아파트의 경우 안전전단에서 D 등급 이하를 받으면 추진할 수 있는데, 안전진단 통과가 쉽지 않고 재건축 추진 시작해도 완공까지 10년 정도 소요되는 것을 감안하면 40년~50년 정도 사용하게 될 것입니다. 재건축은 저층의 노후 아파트를 헐고 용적율이 높은 고층아파트를 지어 호실을 늘림으로서 경제적 이득을 보는 목적으로 빠르게 추진되는 경우가 많기에, 향후에는 재건축 물량이 줄고 오래된 아파트가 많아질 가능성이 있습니다.
부동산
Q. 바다앞에 있는 주상복합이나 아파트에 살면 무슨 장점이 있을까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.오션뷰 아파트의 장점은 아름다운 전망으로 힐링이 될 수 있는 것입니다. 특히 집 앞쪽으로 건물이 없고 더 이상 지어질 수 있는 공간이 없다면 멋진 전망을 찾는 수요는 지속되어, 집값이 상승할 수 있어 매물로 내놓는 경우 차익을 기대할 수 있습니다. 하지만 단점은 자연재해에 노출될 가능성이 있다는 것입니다. 악천후나 지진의 영향이 일반적인 장소보다 심할 가능성이 있으므로 내진 설계나 긴급상황 대비책 등이 제대로 갖춰져 있는지 확인해야 합니다. 그리고 바닷가 염분에 의한 부식 이나 여름철의 상대적으로 높은 습도 등도 문제점이 될 수 있습니다.
부동산
Q. 부동산이 너무 과열되어 있는것 같은데요. 새 정부 대책은 어떤게 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.새정부의 부동산 대책은 아직 구체적으로 발표되지는 않았으나 주택안정을 위한 주택 공급확대, 투기수요 관리 대책등을 준비하고 있는 것으로 알려졌습니다. 현재 강남지역을 중심으로 시작된 주택가격 상승은 인근지역에서 서울 전역으로 번져가는 양상을 보이고 있는데 이는 강남3구와 용산구에 대한 토지거래허가구역 재지정으로 인한 풍선효과 및 7월 시행되는 스트레스 DSR 3단계 시행전 막차 수요, 금리 인하 추세, 집값상승에 대한 불안한 심리 등이 복합적으로 작용한 것으로 보고 있습니다.
부동산
Q. 닭이 먼저인가요 알이 먼저인가오??
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.조류는 공룡의 후손으로서 닭의 조상도 공룡이므로 닭이 생기기전에 알이 존재했으니 알이 먼저라고 할 수 있습니다.
부동산
Q. 서울에서 현재 실거주의무가 있는 지역이 어디인가요??
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.실거주의무는 아파트에 따라서 달라질 수 있습니다. 기본적으로 토지거래허가제가 적용되고 있는 강남3구와 용산구는 전역에 걸쳐 적용되지만, 그외의 지역은 공공택지에서 공급되는 신규분양아파트, 분양가상한제가 적용되는 공공택지외의 지역에서 제공되는 아파트등에 적용이될 수 있습니다. 자세한 내용은 아파트 모집공고문을 참조하셔야 합니다.