안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
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Q. 디딤돌 대출, 단독 세대주 면적 질문드려요.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.디딤돌대출의 주택 면적기준은 주거 전용면적 기준으로 수도권 및 도시지역 85m2이하, 읍·면 지역은 100m2이하까지 가능하며, 담보주택 평가액은 5억원(신혼가구 또는 2인 이상 다자녀 가구는 6억원)입니다. 다만, 만30세 이상 미혼 단독세대주의 경우에는 도시지역 60m2이하, 읍·면 지역은 70m2이하의 주택으로 담보주택 평가액이 3억원 이하인 주택으로 제한 됩니다.
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Q. 전세를 끼고 아파트 매매시 주의해야할 점은 어떻게 되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세끼고 매매하는 것은 비정상적인 매매 방식은 아니고 비교적 적은 금액으로 집을 구매할 수 있어서 실제 많이 일어나는 거래의 종류입니다. 전세계약은 임대인이 변경되더라도 계속유효하고 임차주택의 양수인(새 집주인)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보기에 기존의 전세계약을 그대로 인계받게 됩니다. 다만 이러한 거래에 있어서는 세입자의 동의를 확인해야하고 전세계약에 대한 승계 조건을 명확히 해야하며 중도금 및 잔금 지급조건을 명확히 해야 하는데, 보통 잔금시 전세보증금을 정산하게 됩니다. 특히 대출이 있는 경우 대출금 상환 후 소유권이전 등기가 즉시 이루어 질 수 있도록 법무사를 통한 진행이 필요합니다. 전세끼고 거래시 매매가치가 떨어져 전세값 비중이 높게 나타나는 경우도 있기 때문에 사전에 현황 파악이 중요합니다.
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Q. 전세 재계약시 연장 계약서 작성 시기 질문 드립니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임차인에게 유리한 것은 묵시적갱신입니다. 주택임대차보호법상 임대인이 계약기간(1년 계약이라도 2년 경과 시에 유효) 종료 6개월전에서 2개월전까지 기간 중 갱신거절이나 계약조건변경에 대한 통지를 하지 않고, 임차인도 계약기간 종료 2개월 전까지 통지를 하지 않은 경우 2년간 동일한 조건으로 묵시적 갱신이 됩니다. 묵시적 갱신이 확정된 이후 임차인은 언제든지 계약의 해지를 임대인에게 통지할 수 있으며 3개월이 지나면 보증금을 반환 받을 수 있습니다. 만일 이미 계약종료 2개월전이 지났다면 이미 묵시적 갱신이 이루어진 것이고 그렇지 않다면 굳이 더이상 연락하지않고 기다려보는 것이 좋을 것입니다. 만일 임대인이 보증금 인상등을 제안한다면 계약갱신요구권을 사용하여 5% 이내로 보증금 인상률을 제한할 수도 있습니다.
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Q. 온비드에서 차량을 낙차받으면 중고로 팔수있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.온비드에서 공매로 차량을 낙찰 받아 차량등록사업소에서 차량등록을 하고나면 얼마든지 중고로 판매가 가능합니다. 등록 후에는 일반 차량과 동일하게 중고차 업체에서 팔수도 있고 수출도 할수 있습니다. 단, 사진으로는 차량 상태 파악이 어려우므로 현장을 방문하여 상태를 확인하는 것이 필요하며 일반 중고차에 비해 수리비용이 많이 발생할 수도 있습니다.
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Q. 부동산 가격 하락이 소비 심리에 주는 영향은?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택가격이 떨어지면 소비심리가 위축되고 주택가격이 상승하면 소비심리가 살아납니다. 최근 한국은행이 발표한 소비자동향조사에 따르면 집값 상승에 대한 기대감과 함께 경제에 대한 소비자심리지수가 4년6개월만에 최대폭의 상승을 나타냈습니다.
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Q. 현재 전세 사는중일때 다른집 매매 계약금 부족할때 질문이요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대인은 계약기간이 종료되어야 보증금을 돌려줄 의무가 발생하기는 하지만 일부 좋은 임대인들은 임차인의 원활한 이사를 위해 보증금 중 일부를 미리 내어주는 경우도 있으니 임대인에 잘 이야기해 보시기 바랍니다. 안된다면 개인 신용대출 등으로 계약금을 충당할 수도 있을 것입니다.
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Q. 프로야구 흥행이 주변상권에 미치는 영향은 어느정도인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.프로야구경기는 주변 상권을 활성화하게 되는데, KB국민카드가 전국 9개 야구장 주변 상권의 신용카드 및 체크카드 결재 데이터를 분석한 결과 경기 당일 야구장 인근 상점의 매출은 경기가 없는날보다 90%나 급증한 것으로 타나났다고 합니다. 특히 먹거리 업종에서 매출 증가가 두드러졌으며 패트스푸드점, 편의점, 주점 및 음식점, 제과 제빵점 순으로 증가율이 컸다고 합니다.
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Q. 건물을 매각받은뒤 부동산에 올리면 월세를 받을수있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.감정가보다 매우 낮게 낙찰되는 데는 다 그만한 이유가 있습니다. 선순위 세입자가 있거나 대출로 인한 근저당권 등 여러가지 권리가 있어서 이에대한 배당을 해야하다보니 그런 경우가 대부분인데, 때로 세입자가 나가지 않거나 불법 점유자가 나가지 않고 버티는 경우가 있어 어려움을 겪을 수 있습니다. 이러한 경우에는 소정의 절차를 밟아 세입자나 불법점유자를 내보내야 비로소 월세를 들일 수 있습니다. 경매에 참여하기 위해서는 권리분석을 할 줄 알아야하고 낙찰시 물건을 넘겨받기 위한 절차도 숙지하고 있어야 합니다.
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Q. 아파트 로얄층보다 탑층이 분양가가 비싼 이유가 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.탑층이 반드시 비싼 것은 아니지만 최근 펜트하우스라고하여 복층을 만들거나 옥상 정원을 만들어서 단독으로 사용할 수 있게끔 만들어진 아파트가 많아서 탑층의 경우 더 인기가 있는 경우가 많습니다. 또한 조망권과 일조권외에도 층간 소음에서 자유로울 수 있는 점이 부각되다보니 더욱 인기가 있는 경우가 있습니다.
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Q. 전세기간을 연장할 때 어떤 시기에 집주인에게 알려야 할까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임차인은 전세계약기간 종료 2개월 전까지는 계약연장 등의 의사를 임대인에게 통지해야 합니다. 하지만 임차인에게 유리한 것은 묵시적갱신인데, 주택임대차보호법상 임대인이 계약기간 (1년 계약이라도 2년 경과 시에 유효) 종료 6개월전에서 2개월전까지 기간 중 갱신거절이나 계약조건변경에 대한 통지를 하지 않고, 임차인도 계약기간 종료 2개월 전까지 통지를 하지 않은 경우 2년간 동일한 조건으로 묵시적 갱신이 됩니다. 묵시적 갱신이 확정된 이후 임차인은 언제든지 계약의 해지를 임대인에게 통지할 수 있으며 3개월이 지나면 보증금을 반환 받을 수 있습니다. 묵시적 갱신은 몇 번이고 반복이 가능합니다.