안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
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Q. 등기부등본 봐주세요. 이집 믿을 만한가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.세부적인 내용을 알 수 없어 정확한 정보를 드리기는 어렵지만 주어진 조건에서는 1번집이 나을 것 같습니다. 2번집의 경우 신탁등기는 근저당 같이 채권금액이 을구에 기록되지 않기 때문에 반드시 등기소에서 신탁원부를 발급받아 임대차관리에 대한 내용을 확인하셔야 합니다. 그리고 계약시에는 신탁회사(수탁자)와 금융기관(우선수익자)이 반드시 임대차에 동의해야 함에 유의하시기 바랍니다. 신탁계약서 상 위탁자(임대인)와 수탁자(신탁회사)의 계약내용을 확인 후 보증금과 월 차임을 누가 관리할 것인지, 임대차 만기 혹은 해제 시 보증금 반환의무가 누구에게 있는지, 보증금 및 월세의 지급 계좌는 누구의 것으로 해야 하는지 확인해야 합니다. 그리고 임대차를 갱신하는 경우에도 신탁회사와 우선수익자의 동의를 받아야 합니다. 신탁등기된 건물에 대한 거래는 소유자가 나누어져 서로 책임을 미룰 수 있으니 주의를 요합니다.
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Q. 전세계약서 작성시 필수 포함사항 및 확인해야할 내용 알려주세요!
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대차계약서에 필수적으로 포함될 내용은 물건의 표시와 목적, 임대료와 보증금 및 권리금, 조세공과 부담, 임대차의 존속기간, 양도 및 전대에 관한 사항 등 입니다. 여기에 계약당시의 권리관계를 전입신고 익일까지 유지, 전세대출이 있는 경우 대출승인이 나지 않을 경우 계약을 취소하고 기 납부한 대금을 조건없이 반환, 전세보증보험 가입시 협조, 주택에 하자가 있는 경우 수리(구체적인 내용 기재 필요), 등기부등본상에 변동사항 있을 예정인 경우 사전에 임차인에 통지 등의 특약을 추가하는 것이 필요합니다.
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Q. 아파트 청약 시 분양가 상한제에 관해 궁금합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.분양가상한제는 주택의 분양가격을 일정수준 이하의 택지비+건축비 로 제한(한도나 면적차이가 아니고 택지비 산정 객관화, 기본형 건축비모델 책정, 건축가산비 산정기준 개선, 발코니 확장비 심사참고기준 개선 등 적용하여 기본형 건축비에 따른 분양가 상한 내에서 분양 가능성, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 분양 가격이 정해지는데, 자재비와 노무비 인상이 반영되고 강남아파트의 경우에는 택지비가 높게 책정되어 있으므로 분양가가 타 지역에 비해 높습니다.)하는 제도로서 2005년 3월 투기수요 억제와 실수요자보호를 위해 도입 되었습니다. 공공택지와 민간택지 모두에 적용된 후 점차 보완되다가 2023년에 강남3구와 용산구를 제외한 민간택지 분양가상한제 해제되었고, 실거주 의무는 폐지 대신 최초 입주 후 3년 이내로 완화되었습니다. 그후 2024년 2월 29일자로 분양가상한제가 적용된 실거주의무 이행을 3년간 유예하는 법안이 통과되어 실거주 의무 시작시점이 최초 입주 후 3년이내로 변경되었습니다. 그러나 매도 전에는 실거주 의무를 이행해야 합니다. 공공택지에는 아직 분양가 상한제가 적용되고 있는데, 공공택지내 주택용지가 최근 고금리로 인한 건축비 원가 상승으로 수익성이 악화되자 건설사들이 입찰을 기피하여 낙찰받은 공공택지가 급감하여 물량이 귀한 상황이 되고 있는 상황입니다.
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Q. 모아주택관련 기사가 많던데 모아주택이란 무엇인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.모아타운(모아주택)이란 서울시에서 정비사업의 일원으로 추진하고 있는 저층 주거지 정비를 말합니다.모아타운은 면적 10만m2미만, 전체 노후도 50%이상으로 신축과 구축이 혼재되어 재개발이 곤란한 지역을 대상으로 하고 있으며, 모아주택은 모아타운 내에서 주택 소유자들이 최소 1500m2이상의 개별 필지를 모아서 블록단위로 주택을 공동 개발하는 정비 사업을 말합니다.모아주택에는 4가지 형태가 있는데, 단독, 다세대, 연립주택을 개량 또는 건설하는 “자율주택정비사업”, 종전 가로(길)를 유지하며 소규모로 주거환경을 개선하는 “가로주택정비사업”, 정비기반시설이 양호한 지역에서 소규모로 공동주택을 재건축하는 “소규모재건축사업”, 역세권 이나 준공업지역에서 소규모로 주거환경 또는 도시환경을 개선하는 “소규모재개발사업” 등이 있습니다. 재건축, 재개발에 비해 사업속도가 빠르고 각종 인센티브가 부여되지만 상대적으로 사업성이 부족한 단점이 있습니다.
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Q. 아파트 청약 용어에 관해 질문드립니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공지민은 "공공지원민간임대"의 약어 입니다. 임의공은 "임의공급"의 약어로서 최초 입주자 모집공고시 경쟁이 발생하지 않아 미분양이 발생하여 잔여물량을 공급하는 것을 말합니다.
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Q. 아파트에 층간소음 위원회가 있다면 피해야 할 아파트 일까요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.서울시 공동주택관리규약 준칙 개정으로 500세대 이상 공동주택의 경우 층간 소음 분쟁을 중재하기 위한 입주민 자체기구인 "층간소음관리위원회" 구성이 의무화되었습니다. 층간소음위원회는 총 3명 이상으로 구성되고 위원의 임기는 2년이며 연임할 수 없게 되어 있습니다. 층간소음위원회가 있다고 소음의 근본적인 해결이 될 수는 없겠지만 층간소음 관련하여 연락이 가게되면 경각심을 불러 일으킬 수는 있을 것입니다. 올해부터는 LH가 건설하는 공공주택에 층간방지기술을 적용한 뒤 민간까지 확산할 계획입니다. 앞으로 층간소음 최저 기준인 49dB이하를 통과하지 못하면 보완 시공이 의무화되는데 건설사에서는 슬래브 두께를 키우게 되면 층수가 낮아지고 가구수도 줄어들 수 있어 수익성 저하를 우려하고 있는 상황입니다.
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Q. 청약 사회초년생 기준 첫소득일로 5년
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.사회초년생은 소득이 있는 업무에 종사한 총 기간이 5년이내이고 소득이 있는 업무에 종사중인 사람, 퇴직 후 1년이 지나지 않은 사람으로서 구직급여자격을 인정받는 사람, 예술인 등이 해당 됩니다. 현재 무직이라면 구직급여자격을 인정 받는 경우에 사회초년생으로 인정받을 수 있습니다.
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Q. 부동산 전월세 1회 최대 계약기간이 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산 전월세 계약에 있어 최대 계약기간의 제한은 따로 없습니다. 하지만 계약을 길게하면 임대인이 전세나 월세를 올리기 힘들기 때문에 보통 1년이나 2년으로 계약을 하는 것이 일반적입니다. 또한 주택임대차보호법상 기본 계약유효기간을 2년으로 규정하고 있다보니 2년으로 하는 경우가 많습니다.
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Q. 지역페이로 버즈나 가전제품등 살수 있을까요??
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.지역화폐를 이용하여 구입이 가능한 매장은 중소형 전자제품 매장(전자랜드나 하이마트 일부 지점, 지역내 중소 가전제품 매장, 전통시장내 가전 매장 등)이나 대리점 등을 들 수 있습니다. 거주지역의 지자체 홈페이지에서 가맹점 리스트를 확인하여 지역화폐로 구입할 수 있을 것입니다.
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Q. 50년 뒤에 인구부족으로 서울 아파트가 널널할 것 같은데 가능한 일일까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.우리나라는 저출산과 고령화가 갈수록 심해지고 있는데, 우리보다 앞서 초고령 사회에 들어간 일본을 살펴보면 젊은 세대가 집을 사기보다는 월세를 내고 거주하는 문화가 일반적이며, 도쿄 외곽지역의 경우 빈집이 많아지고 있는 추세 입니다. 중심가는 여전히 많은 인구가 거주하고 활기를 띠고 있지만 외곽지역으로는 빈집이 늘고 있는데 상속세 부담과 철거비용 등으로 인해 방치되고 있는 경우가 많습니다. 우리나라도 현재의 추세가 계속된다면 선호지역과 중심가만 활기를 띠고 외곽지역은 점차 빈집이 많아지는 공동화 현상이 일어날 수 있을 것으로 판단됩니다.