안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
부동산
Q. 땅에 대한 지분은 지하 몇미터 까지 인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.우리나라에서 토지를 소유한 경우 지하에 대한 권리인 지하권은 토지소유자의 통상적인 이용에 필요한 정당한 이익이 있는 범위내(지하 15m까지는 소유권을 인정한 판례가 있습니다.)에서만 인정되는데, 그렇다하더라도 미채굴 광물의 경우에는 무조건 국가 소유로 보게 되어 있습니다.
부동산
Q. 등기부등본 봐주세요. 이집 믿을 만한가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.세부적인 내용을 알 수 없어 정확한 정보를 드리기는 어렵지만 주어진 조건에서는 1번집이 나을 것 같습니다. 2번집의 경우 신탁등기는 근저당 같이 채권금액이 을구에 기록되지 않기 때문에 반드시 등기소에서 신탁원부를 발급받아 임대차관리에 대한 내용을 확인하셔야 합니다. 그리고 계약시에는 신탁회사(수탁자)와 금융기관(우선수익자)이 반드시 임대차에 동의해야 함에 유의하시기 바랍니다. 신탁계약서 상 위탁자(임대인)와 수탁자(신탁회사)의 계약내용을 확인 후 보증금과 월 차임을 누가 관리할 것인지, 임대차 만기 혹은 해제 시 보증금 반환의무가 누구에게 있는지, 보증금 및 월세의 지급 계좌는 누구의 것으로 해야 하는지 확인해야 합니다. 그리고 임대차를 갱신하는 경우에도 신탁회사와 우선수익자의 동의를 받아야 합니다. 신탁등기된 건물에 대한 거래는 소유자가 나누어져 서로 책임을 미룰 수 있으니 주의를 요합니다.
부동산
Q. 전세계약서 작성시 필수 포함사항 및 확인해야할 내용 알려주세요!
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대차계약서에 필수적으로 포함될 내용은 물건의 표시와 목적, 임대료와 보증금 및 권리금, 조세공과 부담, 임대차의 존속기간, 양도 및 전대에 관한 사항 등 입니다. 여기에 계약당시의 권리관계를 전입신고 익일까지 유지, 전세대출이 있는 경우 대출승인이 나지 않을 경우 계약을 취소하고 기 납부한 대금을 조건없이 반환, 전세보증보험 가입시 협조, 주택에 하자가 있는 경우 수리(구체적인 내용 기재 필요), 등기부등본상에 변동사항 있을 예정인 경우 사전에 임차인에 통지 등의 특약을 추가하는 것이 필요합니다.
부동산
Q. 아파트 청약 시 분양가 상한제에 관해 궁금합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.분양가상한제는 주택의 분양가격을 일정수준 이하의 택지비+건축비 로 제한(한도나 면적차이가 아니고 택지비 산정 객관화, 기본형 건축비모델 책정, 건축가산비 산정기준 개선, 발코니 확장비 심사참고기준 개선 등 적용하여 기본형 건축비에 따른 분양가 상한 내에서 분양 가능성, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 분양 가격이 정해지는데, 자재비와 노무비 인상이 반영되고 강남아파트의 경우에는 택지비가 높게 책정되어 있으므로 분양가가 타 지역에 비해 높습니다.)하는 제도로서 2005년 3월 투기수요 억제와 실수요자보호를 위해 도입 되었습니다. 공공택지와 민간택지 모두에 적용된 후 점차 보완되다가 2023년에 강남3구와 용산구를 제외한 민간택지 분양가상한제 해제되었고, 실거주 의무는 폐지 대신 최초 입주 후 3년 이내로 완화되었습니다. 그후 2024년 2월 29일자로 분양가상한제가 적용된 실거주의무 이행을 3년간 유예하는 법안이 통과되어 실거주 의무 시작시점이 최초 입주 후 3년이내로 변경되었습니다. 그러나 매도 전에는 실거주 의무를 이행해야 합니다. 공공택지에는 아직 분양가 상한제가 적용되고 있는데, 공공택지내 주택용지가 최근 고금리로 인한 건축비 원가 상승으로 수익성이 악화되자 건설사들이 입찰을 기피하여 낙찰받은 공공택지가 급감하여 물량이 귀한 상황이 되고 있는 상황입니다.
부동산
Q. 모아주택관련 기사가 많던데 모아주택이란 무엇인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.모아타운(모아주택)이란 서울시에서 정비사업의 일원으로 추진하고 있는 저층 주거지 정비를 말합니다.모아타운은 면적 10만m2미만, 전체 노후도 50%이상으로 신축과 구축이 혼재되어 재개발이 곤란한 지역을 대상으로 하고 있으며, 모아주택은 모아타운 내에서 주택 소유자들이 최소 1500m2이상의 개별 필지를 모아서 블록단위로 주택을 공동 개발하는 정비 사업을 말합니다.모아주택에는 4가지 형태가 있는데, 단독, 다세대, 연립주택을 개량 또는 건설하는 “자율주택정비사업”, 종전 가로(길)를 유지하며 소규모로 주거환경을 개선하는 “가로주택정비사업”, 정비기반시설이 양호한 지역에서 소규모로 공동주택을 재건축하는 “소규모재건축사업”, 역세권 이나 준공업지역에서 소규모로 주거환경 또는 도시환경을 개선하는 “소규모재개발사업” 등이 있습니다. 재건축, 재개발에 비해 사업속도가 빠르고 각종 인센티브가 부여되지만 상대적으로 사업성이 부족한 단점이 있습니다.