안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
부동산
Q. 부동산 전세 아파트 복비 협의로 부동산 여러군데 방문 가능한가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.매물에 대해서 검색을 해보면 취급 부동산을 여러개 발견할 수도 있을 것이니, 부동산들과 협의하여 적당한 부동산에 의뢰하시면 될 것입니다. 가계약금 집행시 단순히 매물확보를 위해 계약기간이나 금액 납입시기 등 구체적인 합의 없이 소액을 납입해 놓은 상태라면 가계약금 반환으로 취소할 수 있으나, 구체적으로 합의하고 메모, 녹취, 문자 등 근거가 있는 상태이며 임대인의 단순 변심에 의한 취소라면 최소할 수 없습니다. 이러한 경우를 대비해 "가계약금은 취소할 수 있으며 이 경우 별도 조건 없이 반환한다"는 내용의 특약을 적거나 녹취를 해두는 것이 좋습니다.
부동산
Q. 에어비앤비에 대한 법적 규제로 미등록 숙박시설은 이제 불법이되는건가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.정부에서는 2016년부터 공유민박업에 대한 규정이 만들어져서 에어비앤비와 같은 신종 숙박업을 제도권으로 편입시켰습니다. 에어비앤비를 운영하려는 사업자는 본인의 주민등록 소재지인 시•군•구에 등록해야 하며, 호스트의 실거주의무로 인해 오피스텔과 원룸은 현행법상 숙박시설로 제공할 수 없고 아파트나 주택 등 거주 주택 1채로만 영업을 할 수 있습니다. 수입이 있는 곳에는 세금이 있으니 에어비앤비도 정식 등록을 하면 세금을 내야 합니다. 이러한 정식 등록 확인 절차 없이 수익성만을 고려하여 시설을 등록하는 경우가 많아 최근에는 주민들의 신고 또는 경찰이나 지자체에서 불법 레지던스 및 에어비앤비에 대한 단속을 자주 하고 있으며, 불법영업으로 확인되면 호스트는 2년이하의 징역, 2천만원이하의 벌금에 처해집니다. 또한 해당 세대 현관문 바깥 통로에 스티커 게시문이 붙게 되고 2번째 단속에 걸리면 바로 고발 및 폐쇄처분이 됩니다.
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Q. 제가 수도세를 부담해야할까요???
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.샤워기 파손으로 인해 수도세가 많이 나왔다면 파손의 책임이 누구에게 있는지 먼저 확인해야 할 것입니다. 정상적인 사용에도 불구하고 파손되었다면 임대인에게 책임이 있을 것입니다. 하지만 집을 비워서 관리를 제대로 못한 임차인의 책임도 일부 있다고 할 수 있으므로 상호 협의하여 부담하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.
부동산
Q. 보증금1억을 월세로 변경할시 문의?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.보증금과 월세는 계약 사항이므로 임대인과 임차인간에 상의하여 합의가 되어야 합니다.보증금 월세 전환 관련하여 주택임대차보호법 시행령 제9조 월차임 전환 시 산정률을 적용해보면;(1) 대출금리와 경제여건 등을 고려한 대통령이 정하는 비율 연10% (2) 한국은행이 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율 2.5% + 2.0% = 4.5%(1), (2)중 낮은 비율을 적용하므로 주택의 전월세 전환율은 연4.5%3억원5천만인 보증금 중 1억원을 월세로 계산해보면;1억원 x 4.5% = 450만원이 상한 값으로 12개월로 나누면 월세는 37만5천원이 상한값이 됩니다.전월세 전환율은 지역별로 차이가 있을 수가 있습니다.
부동산
Q. 월세 보증금 못받고있습니다 어떻게 해야할까요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.보증금을 받기전에 퇴거를 하시면 대항력(거주 + 주민등록)을 상실하여 보증금을 받기가 어려워 질 수 있습니다. 이런 경우 가족중 일부의 주소를 남기고 짐도 일부 남겨 놓는 것이 필요합니다. 임대인은 퇴거와 관계없이 계약기간 동안은 보증금을 돌려줄 의무가 없는데, 반면 임차인은 계약기간동안 월세를 지급할 의무가 있습니다. 만일 계약기간이 경과했는데도 보증금을 돌려주지 않는다면 임차권등기명령을 신청하여 임차권이 등기되면 임대인을 압박할 수 있고 다른곳으로 이사하여도 대항력을 유지할 수 있습니다.
부동산
Q. 아낌이 보금자리론 꼭 70일이전에 신청해야하나요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아낌이 보금자리론은 보통 신청 후 최종적으로 대금 수령까지 2주에서 4주정도 소요되므로 지금 신청하는 것은 너무 빠른 감이 있습니다.
부동산
Q. 버팀목전세대출 전입신고 질문이요~~!!!
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.청년버팀목전세대출을 받은 경우, 예비 배우자가 대출을 받은 집으로 전입 가능합니다. 가족이 아니므로 동거인으로 신고가 될 것인데, 신청자만 대항력을 유지하고 있다면 문제가 되지 않습니다.
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Q. 식당 세를 줬는데 묵시적계약과 2년마다 재계약에 대해 질문드려요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.상가건물임대차 보호법에 따라 임차인이 계약종료 6개월전에서 1개월전사이에 갱신 거절을 요구하면 보증금을 돌려주셔야 합니다. 상기의 기간 중 임대인과 임차인 모두 아무런 연락없이 지나가게 되면 1년간 묵시적갱신이 되며, 임차인은 아무때나 계약해지를 요청할 수 있고 3개월이 경과하면 효력이 발생하여 보증금을 돌려주셔야 합니다. 그런데, 최근 판결에 따르면 계약종료 1개월전에서 만료일 사이에 갱신 거절을 하더라도 계약 종료일에 계약이 종료될 수 있습니다. 따라서 임대인이 재계약을 원하신다면 계액종료 6개월전에서 1개월전 사이에 갱신요청을 하시는 것이 필요할 것입니다. 갱신시에 보증금과 월세 등에 변경이 없다면 기존 계약서에 새로운 기간을 적고 임대인과 임차인이 사인이나 날인하여 사용하셔도 됩니다.
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Q. 서울에 주상복합아파트 매매는 별로 추천하지 않나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주상복합아파트는 주택법이 아닌 건축법을 적용 받아서, 용적률이 높아 고층이며 기본적으로 저층은 상가로 구성되고 도심에 위치하므로 인근 편의 시설이나 교통시설을 이용 할 수도 있어 생활이 편리한 장점이 있습니다. 하지만 공급면적에 주차장이 포함되어 전용률이 낮고, 발코니도 없어 같은 평수의 아파트보다 좁아 답답한 느낌을 줄 수 있으며 내부 통풍이나 환기가 원활하지 않습니다. 또한 대단지 아파트같이 커뮤니티 시설이나 부대 시설 등을 갖추기가 어려운 단점이 있으며 구조적으로 상업시설과 주거시설을 같이 보유하다보니 관리비나 세금등이 일반 아파트에 비해 비싼 편이라서 선호도가 떨어지는 경우가 있습니다.하지만 최근 대규모의 주상복합아파트로서 주차장이 상가와 분리된 곳도 있고 커뮤니티 시설 도 어느정도 갖추어진 경우에는 일반 아파트 못지 않은 인기가 있는 곳도 있습니다.
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Q. 소유권이전등기 후 절차가 궁금합니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.잔금을 납입하고 소유권이전 등기 후 전입신고를 하면 전입지의 세대주가 될 수 있습니다. 여자친구분과 혼인 후에는 세대원으로 등록할 수 있습니다. 혼인을 하지 않고 전입하면 동거인으로 등재가 됩니다.