안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
부동산
Q. 남편 보금자리론 1주택 상태로 공동명의 주택 신규 취득
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.보금자리론은 1년 단위로 추가 주택 여부를 확인하는데, 추가 주택이 확인되면 6개월 이내에 주택 처분을 안내받게 되며 기간내에 처분하지 않으면 보금자리론의 환수가 들어올 수 있습니다. 기간내에 처분을 할 수 없다면 일반 주택담보 대출로 대환 대출하셔야 할 것입니다.
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Q. 부동산 투자 중 수익형부동산과 차익형부동산에 대한 대략적인 구분이 있을까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.수익형 부동산은 월세를 통한 수익을 올리는 것으로서 말씀하신 원룸 및 빌라, 상가, 고시원 및 오피스텔, 생활형숙박시설, 지식산업센터 및 아파트 도 월세로 활용하는 경우 수익형 부동산이 될 수 있습니다. 또한 차익형 부동산은 아파트, 재개발 및 재건축 건물 및 토지, 분양권, 경매 및 공매 부동산, 토지 등이 있는데 수익형도 시세차익을 얻을 수도 있으며 상황에 따라서 투자는 달라질 수 있습니다. 자본이 적다면 오피스텔이나 구분 상가 등을 구매하여 수익을 획득하는 것이 좋으며 자본이 충분하다면 개발 예정인 토지나 재개발/재건축 부동산, 분양권 등을 통해 차익을 노려볼 수 있는데, 부동산은 주식과 달리 장기간에 걸친 투자가 필요하므로 뉴스 및 정보를 수집하고 충분한 검토를 거친 후 투자하는 것이 좋습니다.
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Q. 상가를 짓기 위해서는 정확한 설계가 필요하고 그에 맞게 건축을 해야 한다는데, 건축사무소에 설계를 의뢰하면 수수료는 어떻게 계산을 하는건가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.설계비용은 토목설계, 건축설계, 감리비 등이 소요될 수 있는데, 건축설계비는 상황이나 난이도 등에 따라서 달라질 수 있는데 평당 10만원~15만원 정도 소요될 수 있으나 설계사무소마다 가격이 다를 수 있으므로 여러곳에 견적을 의뢰하여 비교 검토하여 결정하시는 것이 좋습니다.
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Q. 옆집의 에어컨 설치문제로 생활에 지장초래.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.에어컨 소음까지는 막기 힘들겠지만 바람의 방향은 전환할 수 있는 방법이 있으니 관리실등을 통해 민원을 넣어서 시정조치하시는 것이 좋을 듯 합니다.
부동산
Q. 중도상환수수료 없는 주담대있을까요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택담보대출은 중도상환수수료가 발생합니다. 대출을 갈아타는 경우 중도상환수수료를 지불해야하고 주택의 종류, 시세, 설정금액 및 신용점수 등에 따라서 금리가 달라질 수 있습니다.
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Q. 남양주 왕숙지구 내 카카오 6000억 투자한다고 하는데요? 지역적으로 어떤 혜택이 있을까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.카카오에서 최대 6000억원을 투자하여 남양주 왕숙에 초대형 데이터센터가 들어가는 대형 단지를 조성할 계획으로 경기도 및 한국토지주택공사와 협의를 마무리 했다고 합니다. 이 대형 단지가 건설되면 약 2500명의 일자리가 창출될 것으로 보이며 디지털허브에 스타트업과 주민등이 이용할 수 있는 커뮤니케이션 공간도 마련되고 소상공인을 위한 디지털 전환 지원 프로그램, 시민참여 교육 프로그램 등도 진행예정으로 지역 활성화에 많은 도움이 될 것입니다.
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Q. 전세집 벽지 찢어짐 제가 도배비 내고나가야하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.손상부위가 크지않기는 한데 임대인에 따라서 배상을 요구할 수도 있을 것입니다. 도배를 한다면 인건비 포함하여 평당 10만원 정도는 소요될 수 있습니다. 하지만 인터넷에서 풀발린도배지를 구입하여 셀프시공한다면 저렴한 가격에 도배 가능할 수 있습니다.
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Q. 조합청산시 정산금에 관한 질문입니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.재개발이나 재건축사업 완료시 조합청산정산금이 있는 경우 조합원과 매수인 중 누가 정산금을 수령할 것인가에 대해서는 법원 판결을 참조할 수 있는데, "도시개발법상 재개발조합에서 대지 또는 건축시설을 분양받은 조합원이 그 대지 또는 건축시설을 제3자에게 양도 등 처분하는 경우에는 도시개발법 및 정관에서 특별한 정함이 없는 이상 조합원의 지위 역시 당연히 제3자에게 자동승계되는 것은 아니다" 라고 되어있어, 매수인이 정산금을 제대로 받으려면 매매 당시 조합원과 매수인이 조합원의 지위승계에 대한 매매계약서에 개별특약을 하고 조합에게 승계신고를 한 후 조합 승낙을 받아야 하는 것입니다. 따라서 매수인이 매매계약시 조합원 지위승계 특약작성, 승계신고 및 조합 승낙을 받지 않으면 정산금은 매수인이 아닌 조합원이 받을 수 있게 됩니다.
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Q. 전입신고 안되는 미끼 매물 활개친다고 하는데요? 전세사기 2차피해 우려가 있지 않을까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근 직거래 앱 등을 통한 거래가 많은데, 부동산 거래 경험이 많지않은 사람들을 대상으로 사기성에 가까운 거래를 시도하는 경우가 많으므로 가급적 공인중개사를 통한 거래를 하시는 것이 좋습니다.
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Q. 부동산 경매에 처음 참여해보려 하는데 권리 분석 방법이 궁금합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.경매시에는 권리분석이 필수적이며, 권리분석이 잘 못되면 오히려 손해를 보게되는 경우도 발생하므로 반드시 사전에 권리분석에 대한 학습을 하시고 충분한 연습을 한 후 접근하시는 것이 좋습니다. 권리분석의 예를 들면, 경매낙찰시 인수되는 권리를 주의해야하는데, 대표적인 것이 배당요구를 하지않은 전세권, 선순위 지상권, 가처분, 가등기, 유치권, 법정지상권 등 입니다. 만일 가처분이 되어 있다면 해당 부동산을 다른 사람에게 양도하거나 저당권 설정 등의 처분을 하지 못하게 되어 재산권 행사를 할 수 없게됩니다. 경매시에는 반드시 권리분석을 잘 해서 매각에도 소멸되지 않고 인수해야 하는 권리가 있는지를 잘 살펴보는 것이 매우 중요합니다.이와 관련하여 경매를 공부할 수 있는 책이나 학원, 인강수업 등 다양한 학습 프로그램들이 존재하니 개인 사정에 맞추어 학습하시면 됩니다. 경매에 참석전 먼저 권리분석을 할 줄 알아야하고 진행과정과 매각 이후의 대처 방법에 대해서도 알아야 하므로 사전에 연습이 좀 필요한데, 법원경매정보 사이트 (www.courtauction.go.kr) 현재 경매가 나와 있는 물건들을 확인하실 수 있으나 내용은 제한적입니다. 두인경매, 경매마당, e옥션 등의 경매 사이트에서 무료로 경매정보를 확인하여 학습에 활용할 수도 있고, 정부에서 운영하는 공매는 인터넷으로 운영되므로 역시 학습 및 입찰준비에 도움이 될 수 있습니다. 무료사이트에서 검색하며 어느정도 공부를 한 후 실제 입찰을 할 때는 사설 경매사이트(지지옥션, 옥션원, 스피드옥션, 미스고부동산, 탱크옥션 등)에 유료 회원가입을 하시면 물권분석과 세부적인 내용을 살펴볼 수 있어 경매에 대해 알아보는데 도움이 될 수 있고 학습 후 실제 입찰을 위한 준비에도 활용 가능합니다. 실제 경매는 각급 법원 본원이나 지소에서 실시하고 있는데, 법원의 경매 장소를 시간에 맞추어 방문하여 입찰보증금을 내고 입찰하는 방식으로 진행되므로 경매 현장에 직접 가서 살펴 볼 수 있습니다.