안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
Q. 관리처분계획 인가가 늦어지면 조합원 분담금이 정말 크게 늘어날 수 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.도시 및 주거환경정비법에 따르면 분양신청을 하지않은 토지등소유자인 현금청산자에 관리처분계획 인가를 받은날의 다음날부터 90일 이내에 현금으로 청산해야 하는데, 재개발사업에서 법무법인과 감정평가법인등이 토지등소유자로부터 소송 위임을 받아서 20%의 고리로 이자 수익을 챙겨 사업에서 빠져나가는 경우가 많다보니 문제가 되고 있는데, 감정평가 법인에서 감정평가 금액을 일부러 높게 제시하여 타결을 지연시키고 사업이 지연되면 될 수록 이자가 늘어나서 분담금이 올라가게 되지만, 현금청산자들은 자신이 보유한 토지와 건물을 계속 사용하여 수익을 올리다 보니 조합원들만 피해를 보게 되는 상황이 됩니다.
Q. 집 전세금을 올려달라고 했을때 몇 % 이상 못올리나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계약을 갱신할 때 전세 보증금을 올릴 수 있는 상한선이 별도로 설정되어 있지는 않습니다. 다만 1회에 한해 2년 계약이 종료된 경우 (1년 계약이라도 2년 경과시 유효) 임차인이 계약종료 6개월전에서 2개원전 사이에 계약갱신요구권을 사용하는 경우 임대인은 5%한도에서 보증금 (반전세인 경우 월세 포함)을 인상할 수 있습니다. 임대인이 보증금을 인상하는 경우 임차인의 동의가 필요합니다.
Q. 맹지를 사서 파는것도 재테크중에 하나일까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.맹지의 경우에는 도로가 없어서 건축이 불가능하므로 일반적으로 투자로 적합하지 않은 토지 입니다. 하지만 잘 기획하여 먼저 맹지를 구입하고 후에 도로로 사용할 토지를 추가로 구입한다면 전체토지의 가치를 높여서 건축을 하거나 매도를 하여 차익을 남길 수 있습니다. 이러한 방법은 실제로 많이 사용되지만 요령이 없으면 쉽지 않은 방법이 될 수도 있습니다.
Q. 2주택자 양도소득세 관련해서 여쭤봅니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주어진 조건대로 매도 하신다면 1세대 2주택이 되어 양도세가 과세되는데, 양도세는 양도가액에서 취득가액과 기타필요경비를 공제하고 여기서 장비보유 특별공제를 적용하고 1년내 다른 부동산 매도가 없었다면 250만원의 기본 공제를 한 후 나오는 과세표준에 세율을 곱하여 산출세액을 계산 합니다. 네이버 등에서 부동산계산기(부동산계산기.com)를 검색하여 양도세를 선택 후 개략적인 계산을 해보실 수 있을 것입니다.
Q. 입주권과 분양권은 법적으로 동일한 권리인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.분양권은 건설사가 신규 아파트를 판매할 때 청약을 통해 선정된 사람들에게 아파트 분양에 대한 권리를 주는 것입니다. 분양권을 가지게 되면 아직 주택은 아니지만 장래 주택이 될 수 있는 권리를 가지게 되므로 주택수에 잡히게 되고 투기 방지를 위해 보유기간이 짧은경우 높은 양도소득세율이 적용됩니다. 반면에 입주권은 재개발이나 재건축 사업을 통해 기존 주택 철거 후 새 아파트나 주택이 건설될 때 기존 토지나 주택 소유자에게 주어지는 새로운 주택에 입주할 수 있는 권리를 말합니다. 역시 주택수에 들어가며 투기 방지를 위해 보유기간이 짧은 경우 높은 양도 소득세가 적용됩니다.분양권이나 입주권 모두 보유할 때 주택수에 잡히게되어 다른 주택을 보유하고 있다면 다주택자가 될 수 있고, 취득한지 1년 미만에 매도하면 77%(지방소득세 포함)의 양도세를, 취득한지 1년이상 2년미만에 매도하면 66%(지방소득세 포함)의 양도세를 납부해야 하게 됩니다.