안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
부동산
Q. 신도시 재개발 관련해서 궁금합니다~
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.3기 신도시는 정부에서 추진중인 수도권 30만호 주택공급 확대방안의 일환으로 수도권 주택시장 및 서민주거안정을 위해 계획한 공공주택지구 입니다. 하지만 주택가격 상승으로 서민주택이란 말이 무색하게 분양가가 많이 비싸진 경향이 있지만 서울내 인기지역에 비하면 저렴한 가격으로 주택이 공급되고 있는 상황입니다.
부동산
Q. 아파트매매 가계약 상태입니다. 궁금합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.가계약금도 계약금의 일부로서 볼 수 있지만 상황에 따라서 달라질 수 있는데, 단순히 매물확보를 위해 계약기간이나 금액 납입시기 등 구체적인 합의 없이 소액을 납입해 놓은 상태라면 가계약금 반환으로 취소할 수 있으나, 구체적으로 합의하고 메모, 녹취, 문자 등 근거가 있는 상태이며 임대인의 단순 변심에 의한 취소라면 최소할 수 없습니다. 이러한 경우를 대비해 "가계약금은 취소할 수 있으며 이 경우 별도 조건 없이 반환한다"는 내용의 특약을 적거나 녹취를 해두는 것이 좋습니다.
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Q. 토지허가제를 실시하게 되면, 그 토지에 대한 가치가 큰 폭으로 상승을 하는것인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.토지거래허가제는 투기가 성행하거나 성행할 우려가 있는 지역을 토지거래허가구역으로 지정하여, 부동산 거래시 계약 전 허가를 받는 제도로서 국토이용관리법에 근거하며 5년 단위로 지정이됩니다. 토지거래허가구역에서 일정 규모 이상의 부동산을 거래할 때는 관할 시.군의 허가를 받아야 합니다. 주택의 경우 잔금일로부터 6개월내 입주, 2년간 실거주 의무가 부여되므로 갭투자가 불가능하며 위반하는 경우 2년이하의 징역이나 계약 체결당시 토지가의 30%에 해당하는 금액의 벌금에 처해질 수 있습니다. 만일, 허가받은대로 사용하지 않는 경우에는 이행강제금이 토지 취득가의 10%에 대해 부과될 수 있으며, 토지거래허가제 위반시는 거래 계약 자체가 무효가 됨에 주의해야합니다. 즉, 토지거래허가제가 시행되어 그 지역의 집값이 상승하는 것이 아니라 집값이 상승해서 그 지역에 토지거래허가제를 시행하는 것입니다. 토지거래허가제가 시행되면 갭투자가 불가능하여 수요는 줄어들지만 가격은 더 상승할 수 있습니다.
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Q. 논으로 사용하던 곳을 작물을 재배해서 부가가치를 높이려고 지목을 바꾸려고 하면, 무엇을 준비하고 어디에 신청을 해야 하는지 궁금합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.그린벨트나 자연공원구역, 문화재보호구역, 상수원보호구역, 통제보호구역, 생태계보전구역 등은 허가를 받아야 하므로 사전에 농지개량에 대한 허가를 받아야 하지만, 이런 지역이 아니라면 논을 밭으로 만들 수 있습니다.해당 토지의 지역, 절토·성토·정지 등의 가능 여부, 지목변경 가능 여부를 해당 지자체 관리부서에 문의하셔야 합니다. 논을 주변 농로 높이까지 성토 진행하려면 지자체 조례를 확인하여 (1000m2이상 성토 또는 높이 50cm이상 성토시 신고 필요) 규정에따라 성토 신고서등 관련서류를 제출해야하고 필요시 환경영향평가 심사가 실시될 수 있습니다. 논을 밭으로 만들려면 먼저 인근 논에 도랑, 배수로 및 둑을 만들고 흙을 받아서 성토나 절토를 합니다. 몇 달간 흙이 굳어져야 하므로 농작 추수 종료 후 늦가을이나 겨울에 보통 실시합니다. 농사에 적합하지 않은 폐기물이나 쓰레기가 섞인 흙은 법으로도 농지개량으로 인정되지 않으니 황토나 부엽토가 석인 흙으로 흙의 양, 성토 높이, 성토 종료시기를 사전에 약정하고 성토작업을 하는 것이 좋습니다. 논-밭-과수원간의 변경은 농지개량으로 허가 없이 가능합니다. (주: 높이 2m이내이고 축대가 없고 농사에 적합한 지질이고 인접 농지 배수 관개 농작업에 지장이 없다는 전제입니다.) 밭으로 변경 후 대상농지 변경 전 사진을 첨부하여 토지이동신청서를 제출하면 답(논)에서 전(밭)으로 지목변경이 이루어집니다.
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Q. 오피스텔을 숙박 업소로 사용하려면 어떠한 법적 절차가 필요하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.2016년부터 공유민박업에 대한 규정이 만들어져 에어비앤비와 같은 신종 숙박업을 제도권으로 편입시켰습니다.에어비앤비를 운영하려면 본인의 주민등록 소재지인 시•군•구에 등록해야 하며, 오피스텔과 원룸은 현행법상 숙박시설로 제공할 수 없고 아파트나 주택 등 거주 주택 1채로만 영업을 할 수 있습니다. 이는 호스트의 실거주의무가 있기 때문인데, 에어비엔비의 정상 영업을 위해서는 꼭 방이 2개 이상인 구조여야 합니다. 2019년부터는 내국인이 도시 지역으로 여행이나 출장을 갈 경우 기존 숙박업체 외에 에어비앤비 등 숙박공유 주택을 활용할 수 있게 되었지만, 내국인 대상으로 한 공유숙박은 연 180일 이내여야 하고 지역별로 180일 한도 내에서 영업 일수를 정할 수 있습니다. 외국인을 대상으로 한 에어비앤비 영업은 2016년 외국인관광객 도시민박업 가이드라인에 따라 영업일수는 여유 있지만 외국인관광객도 도시민박업사업자로 해당 지자체에 등록이 되어 있는 경우에만 가능하며, 등록하지 않고 하는 영업은 모두 불법입니다.임대주택의 경우 임대인(건물주)의 허가를 받아야 하기 때문에 건물 관리 차원에서 다를 꺼려하게 되며, 이를 알리지 않고 미등록 상태로 영업을 한다면 민, 형사 상의 처벌을 받을 수 있습니다. 에어비엔비 플랫폼 사이트는 대부분 이러한 정식 등록 확인 절차 없이 수익성만을 고려하여 모든 시설을 등록하기 때문에, 최근에는 주민들의 신고 또는 경찰이나 지자체에서 불법 레지던스 및 에어비앤비에 대한 단속을 자주 하고 있습니다. 에어비앤비의 문제는 주로 주민들과의 갈등입니다. 그리고 게스트는 책임이 없으므로 호스트와 게스트의 갈등으로 문제가 벌어지곤 합니다.
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Q. 집 내놓을 때 중개비와 월세 둘 다 내야 하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.세입자를 신속하게 구하기위해서는 여러곳의 부동산을 방문하여 집을 내놓는 것이 좋습니다. 거주를 하시는 동안은 월세와 관리비를 임차인이 부담하여야 합니다. 법적으로 누가 복비를 부담해야 한다는 규칙은 없으나 묵시적갱신이 된 경우에는 임차인이 계약해지를 통지한 날로부터 3개월후에 효력이 발생하여 계약해지가 이루어진다고 되어 있으므로 3개월이전에 퇴실하려면 아쉬운 것은 임차인이므로 임차인이 복비를 부담하는 경우가 많습니다.
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Q. 앞으로 지방의 집값 추이는 어떻게 될까요???
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근 한국은행 기준금리가 내려가고 있지만 정부의 대출 규제, 경제상황의 악화 등으로 집값이 약간 정체된 상황이며, 트럼프 대통령 취임후 관세전쟁과 물가상승 등으로 인해 큰 폭의 금리인하는 쉽지 않아 보이고 있는 상황입니다. 지방의 경우 미분양 물량이 아직 해소되지 않아 당분간은 하락을 예측하는 사람들이 많은 상황이나 미분양 물량이 해소되면 상황이 반전될 가능성이 있습니다. 새롭게 들어선 정부의 주택정책에 따라서 상황이 달라질 수 있을 것이므로 상황을 잘 지켜볼 필요가 있을 것입니다. 또한 금리, 환율, 경제상황의 변화 등에 따라서도 상황은 달라질 수 있을 것입니다.
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Q. LH 행복주택 36B형 예비번호 받았어요 혹시
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.LH행복주택의 경우 예비번호를 받으면 단지별 공실이 생길때까지 대기가 되며 입주까지 수개월에서 수년까지 소요될 수 있습니다. 신규단지라면 빠르게 순번이동이 가능하고 기존 단지인 경우에는 대기기간이 훨씬 길어지게 됩니다. 구체적인 상황에 따라 달라질 수는 있으나, 예비번호 10번 이내라면 신규단지의 경우 대기기간이 3개월 이내, 기존단지라면 6개월 이내에 입주가 가능할 수 있습니다.
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Q. 매매시 지주택이라는단어가있던데 지주택은무엇인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.지주택은 지역주택조합아파트를 말하는데, 동일지역에 거주하는 주민들이 지역주택조합을 설립하고 직접 주체가 되어 사업부지를 매입해서 사업을 추진하는 방식입니다. 지역주택조합은 재건축과 달리 토지나 주택 소유자가 아닌 사람들이 많이 참여하므로 토지 확보가 문제가 되는데, 토지소유주의 95% 이상의 동의를 얻어야 사업계획 승인을 받을 수 있으나 현실적으로 이러한 동의를 받기가 쉽지 않고 시간이 많이 걸려서 좋은 평판을 받지 못하고 있습니다. 2004년부터 최근까지 사업 성공(준공)한 지역주택조합은 17% 정도라고 합니다. 더욱이 인기 높은 서울 등 대도시에서는 성공률이 5% 정도에 불과하다고 하니 성공률이 매우 낮은 편이다보니 가격이 낮게 책정되고 있습니다.
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Q. 영세 임대사업자도 임대료 인상을 5%이내
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택임대사업자인 경우 임대료 인상률은 5%이내로 제한 되며 영세 사업자를 위한 별도의 규정은 없습니다. 이는 주택에만 적용되며 상가나 오피스텔 등 주택이 아닌 건물의 경우에는 제한되지 않고 임대차 계약조건에 따라서 달라질 수 있습니다. 상가의 경우 지역별 환산보증금을 초과하는 상가나 임대인과 임차인이 합의한 경우에는 5%를 초과하여 임대료를 인상할 수 있습니다.