안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
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Q. 전세권과 임차권은 어떤 차이가 있는 건가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세권은 등기부에 전세권을 설정하는 것으로서 설정비용이 소요되지만 등기부에 기록되므로 누구에게나 권리를 주장할 수 있고, 임대인이 반환시기가 도래했음에도 전세금 반환을 하지 않으면 바로 경매를 신청하여 후순위권리자나 기타 채권자보다 우선하여 매각 대금에서 변제 받을 수 있는 권한입니다. 이는 물권으로서 누구에게나 주장할 수 있고 전전세 등 재산권행사도 가능 합니다.임차권은 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용·수익할 것을 약정하고 상대방이 이에 대해 차임을 지급할 것을 약정함으로서 효력이 생기는 권리를 말하는데, 임대차 계약에 의해 권리가 발생하며 등기를 하지 않아도 전입신고와 거주로서 대항력이 발생하면 다른사람에게 임차권을 주장할 수 있습니다. 또한 계약종료에도 보증금이 반환되지 않는 경우 임차권등기명령을 신청하면 임차권이 등기되는데, 임차권이 등기되면 주소를 옮겨도 대항력이 유지되게 됩니다.
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Q. 청약관련 무주택조건 문의드립니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.2024년 12월 18일 "주택공급에관한 규칙" 이 개정되어 수도권에서 85m2이하이고 공시가격 5억원 이하, 지방이라면 85m2이하에 공시가격 3억원이하의 비아파트(도시형생활주택 포함)를 1채 보유한 경우에도 공공청약이나 신혼희망타운 청약시 무주택자로 인정받을 수 있게 되었으며, 생애최초 청약도 가능합니다.
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Q. 서울 아파트의 가격은 구조적으로 잡기 어려운건가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.서울의 집값이 상승하는 것은 주택이 부족하기 때문인데, 최근 인구가 줄고는 있으나 1인이나 2인 등 소형 가족 가구수가 늘어서 세대수는 줄지 않았고, 통계청 자료에 따르면 오히려 주민등록세대수는 2024년도 까지 계속 증가(서울의 세대수: 2011년 419만여 세대, 2024년 448만여 세대)하고 있습니다. 주택보급률도 대부분의 지역에서 100을 넘어가지만 서울은 93.7로 여전히 부족한 상황입니다. 여기에 다주택자를 고려하면 더욱 부족한 상황이 될 것입니다.서울에는 예전부터 많은 사람들이 모여 살다 보니 각종 편의시설이 설치되고 교육시설, 공공기관, 교통시설, 판매시설, 문화시설 등등 사람에게 필요한 모든 것이 설치되고 그와 관련한 수많은 일자리가 생기고 다양한 수요와 다양한 공급이 발생하고 제공되었습니다. 정부와 정치인들도 이러한 곳을 위주로 신경 쓸 수밖에 없어 점점 더 발전하고 사람들을 수용하기에는 주택이 부족하여 이미 포화된 중심지를 벗어나 자꾸 외곽 쪽에 아파트를 건설하는 상황입니다. 국가적으로 장기적인 플랜을 가지고 혁신적인 방법을 동원하지 않으면 점점 더 현 상황이 가속화될 듯합니다.
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Q. 먼저 저희가 복비를 내는게 맞는건가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대차 계약후 계약종료 2개월전까지 계약해지를 통지하셨고 기간이되어 나가는 것이라면 임대인이 복비를 부담해야 합니다. 먼저 임차인이 지불을 하고 후에 돌려주지 않을 가능성도 있으니, 만일 대신 납입을 하신다면 이에대해 문서화하는 등 증빙자료를 먼저 만들고 진행하셔야 할 것입니다.
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Q. 아파트 매도 시 잔금일날 관리비 결제 어떻게 하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.매도시에는 관리사무소에 가서 잔금지급일을 기준으로 정산하시면 됩니다. 특히 선수관리비는 예치금 반환이 되지 않으므로 관리사무소에서 납부한 선수관리비 영수증을 발급받아서 매수인과 정산을 하셔야 합니다.
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Q. 지금 살고 있는 아파트가 재건축하면 이사비용은?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.재건축 진행시 토지등소유자는 조합으로부터 이주비 및 이사비를 지원 받을 수 있습니다. 하지만 세입자의 경우에는 시공자나 조합에서 조기 이주를 위해 이사비를 지급하면 임대인이 임차인에게 협상에 따라 어느정도 지급하는 경우가 있습니다.
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Q. 아파트 분양가 상한제는 어떤 제도인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.분양가상한제는 주택분양가격을 일정수준 이하의 택지비+건축비 로 제한하는 제도로서 2005년 3월 투기수요 억제와 실수요자보호를 위해 도입 되었습니다. 공공택지와 민간택지 모두에 적용된 후 점차 보완되다가 2023년에 강남3구와 용산구를 제외한 민간택지의 분양가상한제가 해제되었고, 실거주 의무는 폐지 대신 최초 입주 후 3년 이내로 완화되었습니다. 그후 2024년 2월 29일자로 분양가상한제가 적용된 실거주의무 이행을 3년간 유예하는 법안이 통과되었습니다. 공공택지에서는 아직 분양가 상한제가 적용되고 있는데, 공공택지내 주택용지가 최근 고금리로 인한 건축비 원가 상승으로 수익성이 악화되자 건설사들이 입찰을 기피하여 낙찰받은 공공택지가 급감하여 물량이 귀한 상황이 되고 있습니다.
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Q. 아파트 평균 관리비가 어느정도 나오나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공동주택관리 정보시스템 (www.k-apt.go.kr) 을 통해 지역별 평균 관리비 등을 조회해 보실 수 있습니다. 2025년 3월 기준 주거전용면적 기준 m2당 전국의 공용관리비는 1363원, 개별사용료 1262원, 장기수선충당금 314원 으로 합계액 2939원 이었습니다. 84m2라면 24만원 정도가 됩니다.
공인중개사 자격증
Q. 공인중개사 시험볼때 가장 중요하게 생각하는과목은 어떤과목인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공인중개사 시험은 6개 과목 중 1차 시험의 민법과 2차 시험의 공법이 특히 중요한데, 1차 시험에서 민법은 논리를 따져 풀어야 하는데 같은 시험지에 먼저 풀어야 하는 부동산학개론에서 시간을 소모하면 민법에서 시간 부족으로 어려움을 겪을 수 있습니다. 2차 시험에서는 공법이 중요한데, 시험범위가 너무 넓고 점수를 올리기 쉽지 않으므로 시험에 자주 나오는 부분만 집중해서 학습하며 문제 풀이를 많이해야 합니다. 무엇보다도 시험때까지 포기하지 않고 모의고사를 꾸준히 치르며 공부하는 것이 중요합니다.
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Q. 이란과 이스라엘 전쟁으로 인한 우리나라의 영향은?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.이란과 이스라엘 전쟁으로 당장 유가가 상승하고 있는 상황으로, 전쟁이 지속된다면 유가가 더 상승하여 우리나라 경제 및 물가에 영향을 주게될 것입니다. 유가는 단순히 우리가 타고다니는 자동차 주유비 상승뿐 아니라 운송비 증대 및 환율 증가로 거의 모든 원가에 기여하게 되므로 물가도 상승할 수 있고 경제 회복에도 악영향을 줄 수 있습니다.