안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
부동산
Q. 오피스텔 분양권 부담부증여에 대해 알려주세요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부담부증여는 부채를 포함하여 증여하는 것을 말합니다. 증여하는 자산과 대출의 비율에 따라서 세금이 달라질 수 있는데, 대출을 포함한 부담부증여시 직계존비속간 5000만원까지 증여 비과세 대상 금액이 되고, 이를 초과한 금액에 대해서만 증여세를 부담하시면 됩니다. 만일 매매로 하실 경우에는 주택 양도차익이 없는 경우라면 매매로 하시는게 유리할수는 있으나, 직계존비속간 매매는 증여로 추정하기에 이체기록이나 자금의 흐름을 잘 남겨두셔야 합니다.
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Q. 건설업이 다시 살아나려는건지 지금 여기저기서 분양을 많이 하는거 같네요??
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.한국개발연구원(KDI)는 6월 경제동향에서 최근 우리나라 건설업이 부진한 가운데 미국의 관세 인상으로 수출도 둔화하며 경기전반이 미약한 상태에 머물고 있다고 진단했습니다. 건설업 생산은 전년 동월 대비 -20.5%로 12개월 연속 감소세를 보였고, 건축부문은 -23.0%로 주거용 및 비주거용 모두 위축되었고 토목부문도 -12.6%로 줄었다고 하였으며, 고금리 완화가 긍정적으로 작용할 수 있으나 아직 소비 회복을 낙관하기는 힘들다고 평가하였습니다.전반적인 상황은 좋지 않으나 새로운 정부의 경기 부양정책 등에 따라서 상황이 달라질 수 있기를 기대해 봅니다.
부동산
Q. LH와 SH에서 짓는 아파트의 차이는 무엇인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.LH (Korea Land and Housing Corporation)는 한국토지주택공사로서 국토교통부 산하의 준시장형 공기업이며 토지의 취득, 개발, 비축, 도시의 개발 및 정비, 주택의 건설, 공급, 관리 등을 수행하는 업무를 담당하고 있습니다. 주공아파트는 국민들의 주거 안정을 도모하기 위해 주택공사에서 건설을 진행하는 대표적인 주거시설이라고 할 수 있습니다. 반면 SH (Seoul Housing & Communities Corporation)은 서울주택도시공사의 약어로서, 시영아파트는 SH가 무주택자들을 위해 건설하고 공급하는 주거시설입니다. 둘 다 주거 복지 기관이지만 전국의 토지와 주택을 담당하는 주택공사LH와 서울의 주택을 담당하는 주택공사SH로 서로 소속도 다르며 업무도 약간 상이 하다 보니 별도로 운영되고 있는 것입니다.
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Q. 아파트 신규분양 담보대출 진행시 신탁대출이 가능한가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.방공제로 인해 대출 금액이 줄어드는 문제 때문이라면 MCG / MCI 가입을 통해 방공제 없이 대출을 하는 방법도 있습니다. 기본적으로 아파트도 신탁 대출 가능합니다.
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Q. 신축빌라 소유권이전등기 전 세입자 계약문의 드려요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세계약 후 임대인이 변경되더라도 새로운 임대인은 기존 임대인의 지위를 승계하므로 계약은 그대로 유효하고 같은 조건으로 거주할 수 있습니다. 전세대출이나 전세보증보험이 있다면 새로운 임대인과 계약서를 작성하여 은행에 제출해야 합니다. 그런데 새로운 임대인이 경제적인 상황이 좋지 않거나 다른 문제가 있을 가능성도 있으므로 등기부등본, 지방세 및 국세 납세증명서 등을 확인하실 필요가 있습니다.
부동산
Q. 아파트에서 저층 아파트가 저렴한 이유는 뭔가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.일반적으로 아파트의 고층에서 볼 수있는 탁 트인 시야는 사람의 기분을 좋게 해줍니다. 햇살이 환하게 들어오고 통풍도 잘되어 여름에도 시원한 바람이 들어오는 쾌적한 환경이 되기에 사람들이 선호하게 됩니다. 저층아파트는 여기에 반대되는 조건이기에 인기가 없게 됩니다. 아파트 단지 안에 있는 저층의 경우 건물에 막혀 답답하고, 채광시간 부족으로 에너지 효율이 나쁘고 외부에서 쉽게 보여 사생활침해 소지가 있고 벌레, 담배냄새, 매연, 소음 등 주변의 영향을 쉽게 받을 수 있습니다. 창호가 발달하지 못했던 구축아파트에서 특히 문제가 부각되며, 배관 등이 노후되어 더 문제가 쉽게 발생합니다. 하지만 상대적으로 저렴한 가격에 층간 소음으로 지적 받을 일이 없으며 출퇴근 시간 엘베를 기다리지 않아도 되는 등 여러가지 장점도 있습니다.
부동산
Q. 전월세 세입자가 신고를 하지 않으면 과태료가 부과된다고 하는데 언제부터 시행인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전월세신고제는 2021. 6. 1 부터 시행되어 오고 있었으나, 그동안은 신고하지 않더라도 과태료가 부과되지 않았습니다. 하지만 2025년 6월 1일부터는 유예기간이 끝나서 이후 체결되는 전월세 계약에 대해 신고하지 않는 경우 30만원 이하의 과태료에 처해지게 되었습니다. 주택 임대차를 맺으면 30일 이내에 계약 당사자와 보증금, 임대료, 임대기간, 계약금, 중도금, 잔금 납부일 등 계약사항을 지자체에 의무적으로 신고해야 하며 이때 확정일자를 받으면 수수료가 부과되지 않습니다.
부동산
Q. 부동산구입시 근린생활시설을 구입하면 자금조달확인서를 제출안해도 되는지요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주용도가 근린생활시설이고 층별 세부 용도 역시 주택이 포함되지 않은 전체 근린생활시설인 건물이라면 자금조달계획서를 제출할 필요 없습니다. 하지만 실제 주거용으로 사용되고 전입신고가 되어 있다면 세무당국에서 주택으로 간주하여 주택수에 포함되어 과세될 수 있으며, 세무 전문가와 협의가 필요할 수 있습니다.
공인중개사 자격증
Q. 공인중개사자격증을 취득하기 위해 독학은 어떻게?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공인중개사 자격증을 위한 학습을 하시려면 먼저 공인중개사 시험을 설명하는 유튜브 동영상 등으로 시험에 대한 전반적인 정보와 학습방법 등을 확인하시고 (유명 학습기관에서 연간 학습계획 등을 자세히 소개해 줍니다.) 샘플 강의 수강, 서적을 통한 학습 및 모의고사를 치러 보시기 바랍니다. 젊고 공부한지 얼마지나지 않은 분이라면 인강을 통해 충분히 자격증을 취득할 수 있을 것입니다. 하지만 나이가 좀 있고 공부를 해보신지 오래된 분이라면 학원에 출강 하여 학습하는 것이 나을 수도 있으니 자신에 맞는 방법으로 공부하시면 자격증 취득이 가능합니다. 무엇보다도 시험때까지 포기하지 않고 모의고사를 꾸준히 치르며 공부하는 것이 중요합니다. 시험은 1차의 민법과 2차의 공법이 당락에서 중요하게 작용하는데, 다른과목이 여유있는 점수가 나온다는 가정하에서 모의고사에서 이 과목들이 60점 이상이 나와야 무난하게 합격할 수 있을 것입니다.
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Q. 상가 2년 계약했는데 1년후에 임대료 인상 가능
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.원칙적으로는 계약기간내에 임대료 인상이 되지 않지만, 임대인과 임차인간의 협의가 된다면 5%이내에서 월세 인상이 가능하며, 보증금의 변경이 없다면 계약서도 새로 작성할 필요 없습니다.