안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
Q. 월세 묵시적 계약기간 보증금받으려면?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택임대차보호법상 임대인이 계약기간 종료 6개월전에서 2개월전까지 기간 중 갱신거절이나 계약조건변경에 대한 통지를 하지 않고, 임차인도 계약기간 종료 2개월 전까지 통지를 하지 않은 경우 2년간 동일한 조건으로 묵시적 갱신이 됩니다. 묵시적 갱신이 확정된 이후 임차인은 언제든지 계약의 해지를 임대인에게 통지할 수 있으며 3개월이 지나면 보증금을 반환 받을 수 있습니다. 먼저 현재의상황을 정리하여 계약해지 통지를 했음을 내용증명으로 임대인에게 발송하고 계약해지를 통지한지 3개월이 지나도 임대인이 보증금을 돌려주지 않으면 임차권등기명령을 신청하여 임대인을 압박하고, 그래도 반환이 되지 않는다면 보증금반환 청구 소송을 하셔야 할 수도 있을 것입니다.
Q. 선불월세 일할계산 관련하여 질문이 있습니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.월세는 보통 선불로 지불하며 입주전 월세를 지불하셨으며 매달 5일 월세를 지불하기로 하였으니, 다음달 5일에도 한달 분 월세를 지불하셔야 합니다. 하지만 마지막 달 5일에는 5일~12일까지를 일할로 계산하여 지불하시면 됩니다.
Q. 현재 우리나라 부동산 규제로 인해서 거래가 절벽인데 다시 살아날수 있을까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산도 주식처럼 사이클을 가지고 가격이나 거래량이 변화하므로 현재는 침체된 상태이지만 다시 거래가 활발해질 수 있습니다. 현재는 고금리가 유지되고 있고 정부의 대출 규제, 경제상황의 악화 등으로 집값이 약간 정체된 상황이며, 트럼프 대통령의 관세전쟁으로 물가상승 요인이 있어 큰 폭의 금리인하는 쉽지 않아 보이고 있는 상황입니다. 최근 강남3구와 용산구에 대한 토지거래허가구역 해제(다시 규제하기로 했습니다만)와 그린벨트 해제 계획 공표 등으로 정부에서 부동산 시장 활성화 계획을 보이다보니, 서울을 중심으로 주택 공급부족과 집값 인상에 대한 기대심리, PF대출 부담으로 인한 건설사들의 분양가 인상 등으로 집값이 들썩이고 있는 상황이지만 지방은 미분양 물량이 아직 해소되지 않아 당분간은 하락을 예측하는 사람들도 많은 상황이나 미분양 물량이 해소되면 상황이 반전될 수 있을 것입니다. 이는 금리, 환율, 경제상황의 변화 그리고 정부의 부동산 정책 등에 따라서 상황은 달라질 수도 있습니다.
Q. 아파트 청약당첨 부부공동명의 관련문의
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트는 계약 후 준공전까지 공동명의로 변경할 수 있습니다. 그런데, 아파트를 공동명의로 하려면 분양권 상태에서 중도금 대출전에 변경하는 것이 가장 좋습니다. 공동명의로 변경하게되면 증여가 되므로 증여계약서를 작성하고 물건 소재지 시군구청을 방문하여 증여계약서에 검인도장을 받아야 합니다. 공동명의로 변경한 분양계약서 작성을 위해 분양사무실을 들러야하고 세무서를 방문하여 증여세 신고도 해야 합니다. 중도금 대출전이라면 입급된 계약금이 증여세 신고금액이므로 부담이 덜합니다. 부부 공동명의로 하는 경우의 장점을 세금별로 보면 다음과 같습니다.종합부동산세는 개인별 과세로서 주택 공시가격 합계액 12억원 이상인 경우 발생하며 공동명의인 경우 18억원 이상 시 발생하므로 12억원 이상인 경우부터 절세 효과가 있습니다. 3주택이상, 조정지역내 2주택 이상인 경우는 세율이 더 올라가서 역시 공동 소유가 유리합니다. 하지만 공시가격 18억원 초과에 1가구 1주택에 연령별, 보유기간별 세액공제가 많이 되는 경우에는 단독명의가 유리할 수도 있습니다.양도소득세는 소득금액이 분산되므로 공동명의가 훨씬 유리하며, 1년내 다른 양도소득이 없는 경우 2명이 각각 250만원씩 기본공제를 받으니 500만원까지 공제 받을 수 있습니다. (주택보유기간이 2년 이상인 경우).상속세도 한 명이 사망하여 자녀에게 주택이 상속된 경우 집값의 50%에 대한 세금만 붙기에 절세가 가능 합니다.3주택 이상 다주택자인 경우 중과세율이나 장기보유, 고령자, 1주택 단독소유로 세액공제 등에 해당하는 경우는 세액 비교가 필요합니다. 그러나 취득세나 재산세는 지분에 따라 나누어서 과세될 뿐 동일하게 과세되어 장점이 없습니다.
Q. 서울지역 전기랑 가스 수도, 주말 토요일 공휴일은 정산이 될까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전기요금의 경우에는 한전의 앱이나 사이버지점 또는 고객센터를 통해 정산이 가능하며 주말에도 처리가 가능하지만 공휴일에는 일부 제한이 있을 수도 있습니다. 도시가스는 대체로 평일과 토요일은 가능하지만 일요일이나 공휴일은 처리가 불가할 수 있으니 평일에 미리 정산을 하시는 것이 좋습니다. 수도요금은 서울의 경우 아리수앱이나 고객센터 등을 통해 정산할 수 있는데 주말이나 공휴일에도 정산이 가능합니다.