안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
부동산
Q. 전세제도의 단점은 무엇인지 궁금해요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세나 월세 어느것이 유리한지는 상황에 따라서 달라질 수 있는데, 고정적인 수입이 있고 금리가 낮은 상태이며 저금리의 대출을 이용할 수 있으며 전세대출이자가 월세 보다 적다면 전세가 유리합니다. 하지만 자산이 충분하지 않고 최근의 상황처럼 대출 금리가 높아서 전세대출이자가 월세보다 많으며 목돈 마련이 쉽지 않은 상태라면 월세가 유리할 수도 있습니다. 우리나라에서는 세입자 보호 정책으로 월세가 밀리더라도 퇴거시키기가 매우 어렵다보니 안전장치로 보증금을 상당부분 받아놓게되고, 과거 부동산 관련한 금융 시스템이 없던 시절 주거를 마련해가는 시스템으로 자리를 잡은 전세가 주거 사다리 역할을 하며 운용되고 있는 것입니다. 전세의 단점은 보증금이 묶여서 자산 활용을 제대로 할 수 없고 특히 물가나 집값 상승에 대해 대응을 할 수 없게 되는 것이며, 특히 금리가 높은 경우 대출이자가 많이 지출되며, 전세사기에 취약하다는 것 등 입니다.
부동산
Q. 대출해서 집 사면 좋은 점이 뭐가 있을까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.대출을 동원하여 주택을 구매하면 장기간에 걸쳐 상환을 하게되는데, 아파트의 경우 일반적으로 상환이자보다 물가상승에 의한 집값 상승률이 더 높다보니 오히려 이익이 되는 경우가 많으며, 주택을 보유함으로서 안정적인 생활을 이어갈 수 있는 장점이 있습니다. 다만 이자가 본인의 수입에 비해 과도하여 감당하기가 어렵다면 문제가 될 수도 있습니다.
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Q. 아파트 전세 잔금일에 대출금 상환 조건으로 계약 가능 여부?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.근저당 말소 조건부 전세대출로 진행하시면 됩니다. 모든 은행에서 가능하지는 않고 일부 은행에서 가능할 수 있으므로 사전에 확인하여 진행하시면 됩니다.
부동산
Q. 세종으로 어떤것들이 이동을 한다는건가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.대통령실 이전과 국회 세종의사당의 설치 등에 대한 기대감으로 세종시 집값이 상승하고 있습니다. 아직 구체적인 계획이 나오지 않아서 어디까지 이전하게될지는 알 수 없으나 대통령실이 이전하면 관련 부속 기관들 도 함께 이전할 가능성이 높습니다. 그러나 최근 대통령의 청와대 복귀 입장으로 조기 이전에 대한 가능성이 낮아지자 시장의 분위기는 가라앉고 있는 상황입니다.
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Q. 토지거래허가제는 어떤제도인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.토지거래허가제란 투기가 성행하거나 성행할 우려가 있는 지역을 토지거래허가구역으로 지정하여 부동산을 거래할 때 계약 전 허가를 받는 제도로서, 국토이용관리법에 근거하며 5년 단위로 지정됩니다. 토지거래허가구역에서 일정 규모 이상의 부동산을 거래할 때는 관할 시·군의 허가를 받아야 합니다. 주택의 경우에는 잔금일로부터 6개월내 입주, 2년간 실거주 의무가 부여되므로 갭투자가 불가능하며, 위반하는 경우 2년이하의 징역 또는 계약 체결당시 토지가의 30%에 해당하는 금액의 벌금에 처해질 수 있습니다. 토지거래허가 구역내에서 허가취소, 처분, 조치명령을 위반한 경우는 1년이하 징역 또는 1천만원이하 벌금에 처해집니다. 만일, 허가받은대로 사용하지 않는 경우에는 이행강제금이 토지 취득가의 10%에 대해 부과될 수 있습니다. 특히, 토지거래허가제 위반시는 거래 계약 자체가 무효가 됨에 주의해야합니다. 개인의 재산권 침해소지가 있으나 투기로 인한 집값 상승을 막아서 공공의 이익을 보호하기 위한 목적으로 시행되고 있습니다.
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Q. 임차인이 전세 계약을 하기전임대인의 정보를 조회할 수 있다고 하는 데 위 정보조회는 어떤 것들이 있는지 궁금합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.2025년 5월 27일부터 전세계약을 체결하기 전 임대인의 HUG 전세금반환보증 가입주택 보유건수 (다주택자 여부), 보증금지 대상 여부, 최근 3년간 대위변제 발생 건수 (전세보증금반환보증 사고 이력) 등을 확인 할 수 있는 임대인 정보조회 제도가 시행되었습니다. 그동안은 전세계약후 입주를 해야 임대인의 동의하에 사고이력 등을 조회할 수 있었으나 주택도시기금법 개정으로 전세계약 단계에서 공인중개사를 통해 계약의사가 확인되면 임대인의 보증이력을 동의없이 조회할 수 있게 되었습니다. 공인중개사 확인서를 지참하여 HUG지사를 방문하거나 안심전세앱을 통해 신청할 수 있습니다.
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Q. 부동산 명의신탁이란 무엇인지 알려주세요.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.본인이 부동산의 실 권리자인데 다른 사람의 명의로 등기하는 것을 명의신탁이라고하며, 다른사람이 실 권리자인데 본인 명의로 등기하것을 명의수탁이라고 합니다. 현행법상 본인이 실제로 소유하고 있는 부동산을 본인 앞으로 등기하지 않고 타인의 명의로 거래하게 되면 실명제 위반으로 처벌을 받을 수 있습니다. 명의신탁이나 명의수탁으로 등기된 부동산은 무효처리되고 해당 부동산 가액의 최대 30%에 해당하는 금액 범위에서 과징금이 부과될 수 있고, 명의 신탁자에게 5년 이하의 징역이나 2억원 이하의 벌금, 명의 수탁자에게는 3년 이하의 징역이나 1억원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다.
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Q. 현재 상황에서 현실적으로 4기 신도시가 가능할까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.3기 신도시의 경우 집값안정을 위해 서울에서 가까운곳에 설정이되었으나 교통망이 제대로 확충되지 않고 건설도 지지부진하여 2027년까지 전체 공급 예정물량의 6.3%에 그친 1만899가구만 입주 예정인 상황입니다. 이러는 사이 1기 신도시가 노후되어 재건축에 착수하게 되었고 건설을 위한 이주 수요가 문제점으로 부각 되고 있습니다. 이러한 와중에 4기 신도시를 추진하는 것은 쉽지 않아보이는데, 주택 건설에는 많은 시간이 소요되고 주택관련 인프라도 필요하므로 준비가 쉽지않아서 공공주도로 추진하는 것은 한계가 있을 것으로 판단됩니다.
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Q. 광역시 역세권 구축 아파트 가져가는게 맞을까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근의 추세는 서울과 수도권 인기지역과 지방과의 양극화가 심해지고 있는 상황입니다. 향후에는 지방의 인구감소가 더해져 정부의 특별한 정책이 없다면 상황이 더욱 심해질 수도 있을 것인데, 지방의 경우에는 인기지역이 아니라면 가격 회복이 쉽지 않을 수 있을 것입니다. 하지만 최근 경제상황악화와 부동산경기 침체 등으로 건축량이 급격히 줄어들고 있어서 향후 금리가 낮아지고 경제가 회복되면 공급부족으로 인한 반등이 있을 수 있을 것이므로, 상황을 좀 지켜보는 것이 좋을 수 있을 것입니다.
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Q. 보증금 3000/40 월세 사기 안당하는 팁 있을까요.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.보증금이 3000만원이면 저당권 설정일이 2014년1월1일 이후인 경우 전액 최우선변제 금액에 해당하므로 저당권외 다른 권리관계가 없다면 저당권보다 선순위로 배당을 받을 수 있어서 큰 문제가 되지 않을 수 있습니다. 하지만 가급적 보증금과 저당권의 합계금액이 집값의 70%이내인 주택을 선택하는 것이 좋습니다. 무엇보다도 전세보증보험에 가입하시는 것이 바람직합니다.