안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
부동산
Q. 계약갱신청구권과 재계약 관련하여 궁금합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임차인이 계약갱신청구권을 사용하겠다는 의사를 밝히지 않고 계약하게되면, 언젠가 재계약시에 1회에 한해 계약갱신청구권을 사용할 수 있습니다. 현 상황으로는 임차인이 2년후에 계약갱신청구권을 사용할 수도 있습니다. 임대인의 입장에서는 같은 조건이라도 계약갱신시에는 계약서를 작성하여 계약하시는 것이 유리합니다.
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Q. 서울 아파트 계약 취소 건이 4000건...
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근 서울 부동산 시장에서 부동산 매매 계약 취소가 급증하고 있습니다. 특히 매매계약 취소 3건 중 1건은 계약 당시에 최고가 거래여서 의도적인 집값 띄우기가 아닌가 하는 의심이 나오는 상황입니다. 한국도시연구소에서 국토교통부 실거래가 공개시스템을 통해 서울 아파트 거래를 분석한 결과 거래 해제 건수가 상반기에만 3930건 이었으며, 최고가 거래 신고를 했다가 계약을 해제한 비율 순을 보면 서초구 > 강남구 > 용산구 순이었다고 합니다.
부동산
Q. 아파트를 살때 어떤점에 가장 큰 관심을둬야할까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트를 구입할 때의 목적은 거주도 있지만 후에 매각을 통해 시세차익을 거두는 것도 매우 중요한 판단 기준이 되고 있습니다. 이를 위해서 따지는 것이 입지이며 기본적으로 대부분의 사람들이 선호하는 조건들이 갖추어져 있어야 하는데, 생활이 편리한 평지에 남향으로 된 좋은 조망권을 갖추고, 좋은 브랜드, 교통과 교육환경, 마트·병원·관공서 등 편의시설, 공원 등 이 갖추어져 있고, 인근에 역시 좋은 아파트들이 들어서 있어 좋은 자원을 공유하며 발전가능성도 있다면 이상적입니다. 그에 더하여 개인의 선호도에 따라서 살기 편한 것을 중시한다면 편의시설을 우선시 할 수있고, 아파트 자체의 가격 중시한다면 개발이나 발전 가능성이 있는 위치, 자녀가 있다면 교육시설 등을 우선적으로 볼 수 있을것입니다.
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Q. 수도권에 135만호 2030년까지 공급이 가능한가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.정부에서 5년간 135만호의 주택을 공급하는 공급대책을 발표했으나 서울 등 수도권의 집값은 오히려 상승폭이 커지며 반등하고 있습니다. 이것은 결국 정부의 정책에 대해 신뢰를 하지 않는다는 것을 단적으로 보여주는 것인데, 그동안 여러정부를 거치며 주택 공급대책이 나왔지만 발표처럼 현실적으로 만족감을 느낄 정도의 공급이 이루어졌던 적이 없었으며, 더구나 가장 사람들이 필요로하는 서울이나 수도권 인기지역에서의 공급은 현실적으로 어렵다보니 이러한 반응이 나오는 것으로 판단됩니다.
부동산
Q. 귀농전에 땅은 어디서 알아보는 것이 좋은가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.귀농을 위해서는 먼저 귀농지역을 정하고 주택과 토지를 구해야 하는데, 귀농귀촌종합센터(https://www.greendaero.go.kr/) 를 통해서 귀농 정보를 얻을 수 있습니다. 귀농을 위한 토지 선택시에는 선택한 지역인근 부동산 등을 통해 세부적인 사항을 확인하실 수 있고, 현장을 답사하며 해당 시청·군청 등 지자체를 방문하여 귀농관련 부서에서 토지이용 범위나 규제, 절차 등에 대해서 확인해 보실 수 있을 것입니다. 1000m2이하의 농지인 경우 주말체험영농으로 농업경영을 목적으로 하지 않더라도 토지 취득이 가능합니다.
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Q. 수익률 대비 임대료를 지급하는 약정도 가능한건가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.신규 상권의 경우 상가를 임대할때 임대수익확정서라는 것을 제시하는 경우도 있는데, 이러한 경우에는 특별히 조심을 하셔야 할 수 있습니다. 시행사가 아닌 임대관리회사에 일임하여 임대수익확정서를 받게한 후 보장 주체가 다르다는 등 핑계를 대거나 발뺌을 하는 경우도 있고 고의 부도를 내는 경우도 있으며, 운영수익을 공유하는 형태로 투자자를 유치하는 경우 수익이 나지 않으면 약속된 수익을 지급하지 않는 경우도 있는데, 법적으로 수익을 보장받을 수 있는 장치는 사실상 없습니다. 유령임차인을 내세워서 분양하는 경우도 있으므로 주의하셔야 합니다.
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Q. 서울 재개발 추천구역 있으면 알려주세요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.재개발에 대한 정보를 확인하시려면 서울시 정비사업 정보몽땅 (https://cleanup.seoul.go.kr) 에서 검색이 가능합니다. 정보공개현황 -> 사업장검색에서 사업구분별, 시행방식별, 운영단계별 등으로 검색이 가능 합니다. 부동산 호재를 미리 알려면 손품, 발품을 팔아서 확인해보셔야 합니다. 부동산 플래닛 등을 활용하여 노후 주택이 밀집된 지역을 찾아보고 인근 부동산을 방문하여 현황을 살펴보는등 노력이 필요한데 기존에 선정된 재개발 지역도 진행에 시간이 많이 소요되는 만큼 신중한 선택과 결정이 필요합니다.
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Q. 우리나라 사람들의 자산 비중 중 부동산이 높은 이유는?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.우리나라 사람들의 자산중에서 부동산의 비중은 세계적으로도 매우 높은 편입니다. 통계청에 따르면 2024년도 기준 주택은 50.9%, 주택외의 부동산은 23.9%에 이른다고 합니다. 이렇게 된 데에는 우리나라에서 주택이 단순한 주거를 위한 목적뿐 아니라 가정의 핵심자산이자 안전자산으로 보는 심리가 있고, 한국의 성장기에 부동산이 확실한 자산 증식 수단이 되었을 뿐아니라 가격이 지속적으로 우상향하여 오다보니 부동산 불패에 대한 믿음이 공고해졌고, 특히 수도권에 인구가 집중되고 있는데 반해 주택 숫자가 부족하다보니 수요가 공급을 앞질러서 가격 상승이 잘 일어나고, 전세제도 등을 통해 임대인들이 주택을 구입하는 비중이 높으며, 주식시장이 선진국에 비해 투명하지 않고 지배구조문제 등 사람들의 선호도가 떨어지고, 금융시장이 발달이 더딘 것 등이 영향을 미치고 있는 것으로 판단됩니다. 향후에도 상당기간은 수도권을 중심으로 주택부족으로 인해 수요가 있을 것으로 판단되지만 점차적으로 주식이나 금융 등의 제도가 개선된다면 부동산에 대한 비중이 점차 낮아질 수 있을 것입니다. 이는 정부의 정책이나 경제적인 환경 등에 따라서 달라질 수 있습니다.
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Q. 월세수수료 문의드립니다.....
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주거용오피스텔인 경우 복비는 0.4%가 적용됩니다. 보증금 2000만원에 환산보증금 1억1500만원 = 1억3500만원 x 0.4% = 54만원이 될 수 있는데 여기에 별도로 부가세가 붙을 수 있고, 이 금액내에서 공인중개사와 협의에 따라서 금액이 결정될 수 있을 것입니다. 그리고 업무용 오피스텔인 경우에는 0.9%가 적용될 수 있습니다.
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Q. 재건축시 조합원으로 현금청산 아니고 분양권으로 인정받을수 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.2020년에 수도권 투기과열지구에서 재건축하는 경우 2년간 실거주를 해야 분양권을 받는 제도를 시행하려했으나 2021년도에 철회되어 실거주하지 않아도 분양을 받을 수 있게되었습니다. 현재는 토지거래허가구역의 경우 기존 건물에서 실거주한 기간과 재건축이나 재개발 후에 입주하여 거주하는 기간을 합산하여 실거주 의무 이행 여부를 판단합니다.