안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
부동산
Q. 토지보상에 대한 기준은 어떻게 마련이 되는 건가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.신도시의 토지보상은 "공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률"에 따라 이루어지는데, 토지보상은 감정평가, 협의보상 및 이의신청을 거쳐서 평가됩니다. 감정평가는 토지소유자, 시행자, 자자체 각 1인의 감정평가사가 참여하여 평가한 금액의 산술평균을 보상 기준으로 하고 있습니다. 협의 취득이 이루어지면 계약 체결 후 소유권을 사업시행자에게 이전 한 후 보상금을 수령하고, 협의에 응하지 않으면 강제취득절차를 거쳐 수용재결, 수용 개시일에 사업시행자가 보상금을 지급 또는 공탁하게 됩니다.
부동산
Q. 시공사가 공사비 증액을 당연하게 요구해도 되는 건가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.지역주택조합의 경우 시공사가 자재비나 인건비 인상, 공사범위확대 또는 설계변경 등의 사유로 공사비 증액을 요구하는 경우가 많은데, 이런 경우 증액요구를 반드시 따라야 하는 것은 아닙니다. 만일 조합 가입계약서에 추가분담금이 없으며 확정분담금이라고 되어 있다면 증액요구가 받아들여지지 않을 수 있으며, 변동 가능하게 되어 있더라도 조합원들에게 명확하게 설명했는지 시공사의 증액 요구가 타당한지 또는 절차적으로 문제는 없는 지 등에 따라서 상황은 달라질 수 있습니다. 실제상황에 있어서는 규모가 크고 이해관계도 복잡하여 해결까지 시간이 많이 소요될 수 있습니다.
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Q. LH의 미분양 아파트 매입 관련 설명회...
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.미분양아파트 매입 설명회는 매입공고와 관련하여 참여 대상인 건설사와 시행사 그리고 금융기관등 업계의 이해를 돕고 참여 유도를 위하여 매입공고의 주요 내용과 변경 사항, 매입대상, 매입가격산정방식, 매입절차 등을 설명하고 질의응답을 갖는 자리가 될 것입니다. 대상은 지방 준공후 미분양 아파트 8000가구 이며, 무주택 서민과 청년, 신혼부부 등을 대상으로 임대 및 분양을 할 예정입니다.
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Q. 2년 계약인데 1년 n개월 후 중도해지 시 위약금과 중개수수료는 어떻게 되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대차 계약중에 상대방이 동의하지 않는 상태에서 일방의 의사로 해지하려 하는 경우, 기존 계약이 그대로 유효하기에 남은 계약기간 동안 세입자는 월세를 부담해야 하고 보증금을 돌려받을 수 없습니다. 따라서 이런 경우에는 보통 세입자가 임대인과 협의하여 세입자가 복비를 부담하고 후속세입자를 구하여 후속세입자가 들어오게되면 더이상 월세를 부담하지 않고 보증금을 돌려 받는 방식을 취하게 됩니다. 그리고 다른주택으로 전출을 하게되면 대항력을 상실하여 보증금을 돌려받기가 어려워질 수 있으므로 주소를 이전하기 전에 가족 중 일부를 전입시키고 나서 전출을 하셔야 대항력을 이어갈 수 있습니다.
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Q. 부동산에서 전세계약 재계약시 대필료는 받는다는데 도장을 못찍어주겠다고 합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산에서는 도장이 들어가면 그 계약에 대한 책임을 져야하므로 단순한 대필료만 받는 것이며 도장을 찍게되면 정식 중개와 유사한 금액을 요구할 수 있습니다. 전세 재계약시 보증금의 변화가 없다면 부동산없이 기존 계약서를 활용하여 갱신되는 기간을 특약난 등에 기재하고 임대인과 임차인이 사인이나 날인해서 사용하셔도 됩니다.
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Q. 월세 등기부 문의드립니다…………..
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.보증보험 가입이 가능한지를 확인하시려면 등기부등본이 아니라 건축물대장을 확인하여 임차 대상이 주거용으로 등록되었는지를 확인하셔야 합니다. 만일 건축물대장상에 업무시설이라고 되어 있다면 보증보험 가입이 어려울 수 있습니다. 주거용 오피스텔의 경우에는 전세계약서나 중개대상물확인서 상에 주거용으로 표기가 되어 있거나 전입신고가 가능해야 주거용으로 인정받을 수 있습니다.
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Q. 신생아 특례대출 (대환) 방공제 관련
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.신생아특례대출 관련 사항은 주택도시보증공사의 고객센터를 통해 문의하시는 것이 확실 합니다.신생아 특례 디딤돌 대출 한도 산정시에 주택가격 6억원 이하이며 생애최초주택구입자에 해당하여 HF의 생애최초 특례구입자금보증을 가입하거나, LTV 70% 이내 주택가격 3억원 이하 주택으로서 일반구입자금보증(HF) 가입하는 경우에는 주택임대차보호법령에 의한 소액임차보증금을 공제하지 않고 주택담보대출비율(LTV)까지 대출금액 산정이 가능합니다.
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Q. 부동산 계약시 특별 조항 관련 문의 드립니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산 계약시의 특약은 특별한 양식이 있는 것은 아니므로 의사가 정확하게 전달될 수 있는 내용으로 기재하시면 됩니다. 예를 들어 "특정 종교나 무속등을 위한 차림 및 행위 금지", "차량 주차는 1대만 허용" 등으로 적으셔도 됩니다.
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Q. 만약에 전세금이 부족 할 때 집 매도 할 때
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세인수하는 조건으로 매도하는 경우에는 매매금액에서 전세보증금을 제외한 금액으로 계약을 할 수 있으며 전세보증금을 돌려주지 않아도 되는 장점이 있으나, 임차인에게 사전에 통보를 하지 않으면 불협하음이 있을 수도 있으므로 주의 하셔야 합니다.
부동산
Q. 가로주택정비사업으로 9월 내 집을 비워야한다는데요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.가로주택정비사업은 기본적으로 토지보상법이 적용되지 않으므로 세입자의 주거이전비나 이사비 등의 대상이 되지 않습니다. 하지만 지역에 따라서 세입자 보상대책이 있는 경우도 있으니 조합사무실에 문의해보시기 바랍니다.