안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
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Q. 청약 가입 시의 지역 수정 가능한가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.청약통장 가입지역을 변경하려면 먼저 해당 금융기관에 연락하여 가입지역 변경 절차를 확인하고 변경 절차를 밟으시면 됩니다. 하지만 청약은 기본적으로 주민등록상의 주소지가 기준이 되므로 청약통장을 어디서 만들었는지는 중요하지 않고 입주자모집공고일 당시의 주민등록지가 기준이되므로 굳이 변경하지 않으셔도 됩니다. 만일 변경을 하신다면 지역변경에는 약 3~5 영업일 정도가 소요될 수 있으므로 이를 고려하여 청약일자를 잡으시면 될 것입니다.
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Q. 오늘 나온 9.7 부동산 대책 내용이 어떻게 되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.9월7일 이재명 정부의 첫번째 공급대책이 발표되었습니다. 주요사항은 2030년까지 수도권에 매년 신규 주택을 27만 가구 착공 추진하여 총 135만가구를 공급 (LH가 주택용지를 민간에 매각하지 않고 직접 시행하여 효율성 증대, 분양가상한제 적용) 하며 노후시설과 유휴부지를 활용하여 도심 공급 확대, 투기 수요을 막기위해 규제지역에 대해 LTV를 50%에서 40%로 강화, 사업자 주담대 전면 금지, 1주택자 전세자금대출 한도 2억원으로 축소, 시세조작 등 감시를 위한 부동산감독원 신설 추진, 토지거래허가구역 지정권자를 국토부로 확대 등입니다.
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Q. 공공재개발 지역 부동산 교환시 입주권 문의
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.1+1 입주권을 받기 위해서는 보유한 토지와 건물의 감정가액을 합산한 권리가액이 충분해야 합니다. 즉 큰평 1채와 소형 1채를 합친 분양가가 본인의 권리액(단독주택이나 토지)을 넘지않아야 1+1 자격이 생길 수 있습니다. 1개 필지는 1개의 입주권이 원칙입니다만, 권리산정기준일 이전에 일정면적 이상(서울시 90m2 이상) 소유시에는 각각의 소유자에게 입주권이 나올 수 있습니다. 실질적인 사항은 조합에 문의해 보셔야 할 것입니다.
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Q. 오늘(7일) 부동산 대책이 2030년까지 수도권 공급만?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.금번 대책은 수도권에 한해서 공급하는 대책인데, 당장 급한 수도권의 공급부족으로 인한 주택 가격 상승을 잡기 위함으로 판단됩니다. 비 수도권은 미분양 등으로 정체 또는 하락하는 지역이 많다보니 당장의 대책에서는 빠졌지만 향후 추가적인 미분양 해소나 공급 등에 대한 대책이 있을 것으로 전망됩니다.
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Q. 이제 공공분양은 거의 없다고 볼 수 있는 건가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.9월7일 이재명 정부의 부동산 공급대책이 발표되었습니다. 앞으로 5년간 수도권에 135만 가구를 공급하겠다는 정책인데, 공공택지를 민간에 매각하지 않고 LH에서 직접 시행하는 방식으로 미분양에 따른 수익감소 우려 등으로 착공이 지연되는 경우 등에 대한 대책으로 적용되었습니다. LH는 민간 건설사 대비하여 안정적으로 자금 조달이 가능하고 시장의 영향을 덜 받으므로 공급속도를 높일 수 있을 것으로 보고 있으며, 민간이 설계 및 시공을 담당하는 도급형 민간 참여 방식으로 추진될 전망입니다. 즉, LH에서 주관하므로 공공분양이기는 하지만 방식이 좀 달라진다고 볼 수 있으며 가격도 낮출 수 있을 것으로 예상됩니다.
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Q. 월세도 계약 만기되기 몇 달 전에 알려야하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세나 월세 모두 임대차로서 계약갱신을 거절하고 보증금을 돌려받으려면 계약종료 2개월전까지는 임대인에게 갱신거절 의사를 밝히셔야 합니다. 만일 임대인과 임차인 모두가 아무말 없이 있다가 이 기간이 지나가게되면 묵시적 갱신이 되어 자동으로 동일한 조건으로 2년간 계약이 연장됩니다. 이렇게 연장된 후에는 임차인은 아무때나 계약해지를 임대인에게 통지할 수 있고, 통지한 지 3개월이 지나면 보증금을 돌려받을 수 있는 권리가 발생합니다.
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Q. Lh 신혼부부매입임대 거주중입니다. 재계약하려는데 소득반영시점이 언제일까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.LH신혼부부매입임대주택 재계약시 소득 자산 기준은, 재계약 시점을 기준으로 해당 세대의 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득을 기준으로 판정됩니다. 건강보험공단의 자료를 통해 확인이 가능합니다.
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Q. 1주택자 전세대출 관련 질문드립니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.시가(KB시세 등)로 9억이 넘는 고가주택 보유시에는 일부 은행에서 전세대출에 제한이 있을 수 있습니다. 보유주택이 규제지역에 있는 경우가 아니라면 보증금의 70~80%에 대해 2억원까지(기존에는 3억원) 시중은행에서 대출이 가능할 수 있습니다. 정책대출이 아니라면 부부 연소득 제한은 없습니다.
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Q. 현재 상황에서.. 묵시적 계약연장 주장할수있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택임대차보호법상 임대인이 계약기간 종료 6개월전에서 2개월전까지 기간 중 갱신거절이나 계약조건변경에 대한 통지를 하지 않고, 임차인 역시 계약기간 종료 2개월 전까지 통지를 하지 않은 경우에는 2년간 동일한 조건으로 묵시적 갱신이 됩니다. 묵시적 갱신이 확정된 이후 임차인은 언제든지 계약의 해지를 임대인에게 통지할 수 있으며 3개월이 지나면 보증금을 반환 받을 수 있습니다.따라서 현상황은 이미 묵시적갱신이 이루어진 상태이므로 월세 인상을 거절하고 계속거주하실 수 있습니다. 임대인이 월세 미납으로 인한 계약해지를 주장하려면 2개월 이상의 월세가 연체된 이력이 있어야 하므로 1개월치가 며칠간 연체된 것을 문제삼을 수는 없을 것입니다. 월세 증액대신 관리비를 올릴 수는 있을 것인데, 이때도 임차인의 동의가 필요하므로 일방적인 주장에 대해서는 구체적인 산정 내역 및 증빙 자료를 요구하여 타당하지 않다면 거부 할 수 있습니다. 만일 집주인이 받아들이지 않아서 분쟁이 지속된다면 임대차분쟁위원회에 조정을 신청하실 수 있을 것입니다.
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Q. 임야에서 논밭으로 지목변경시에 들어가는 비용과 절차
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임야를 농지로 전환하려면 개발행위허가를 받아야 하고 산지전용허가 및 대체산림자원조성비를 납입(허가면적 x (산지별, 지역별 단위면적당 산출금액 + 산지 개별공시지가의 1%))한후 토지 형질변경 (성토, 절토, 정지, 객토 등 포함) 을 한후 지목변경을 신청해야 합니다. 일정면적 이상인 경우에는 개발부담금 등이 부과될 수 있습니다. 비용은 면적이나 산지 또는 지역 그리고 공사내용에 따라서 달라질 수 있습니다.