안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
부동산
Q. 1주택자 또는 2주택자 이상에 대해서도 무조건 전세자금대출은 최대 2억원만 된다는 거죠? 예외는 없나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.2주택자 이상의 경우에는 1금융권에서 전세대출이 불가능합니다. 1주택자의 경우에만 전세자금대출이 가능한데 기존에는 3억까지도 가능했었으나 금번 대출규제로 모두 2억까지로 대출 가능금액이 축소된 것입니다.
부동산
Q. 수도권 주택공급 확대 정책이 나왔는데 부동산 안정에 도움이 될까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.이재명정부의 공급대책으로서 2030년까지 수도권에 매년 신규 주택을 27만 가구 착공 추진하여 총 135만가구를 공급 (LH가 주택용지를 민간에 매각하지 않고 직접 시행하여 효율성 증대, 분양가상한제 적용) 하며 노후시설과 유휴부지를 활용하여 도심 공급 확대하겠다는 대책이 나왔습니다. 매년 27만 가구가 착공 추진된다면 주거안정에 어느정도 도움이 될 수는 있겠으나, 정작 많은 사람들이 찾는 도심지가 아닌 외곽(노후시설 및 유휴부지 활용은 숫자가 제한적입니다.)에 건설된다면 효과가 떨어질 것이고, 함께 발표된 LTV강화, 사업자 주담대 전면 금지, 1주택자 전세자금대출 한도 2억원으로 축소 등은 가특이나 어려운 전세시장을 더욱 위축시킬 수있는 조치여서 향후 상황을 좀 지켜볼 필요가 있어보입니다.
부동산
Q. 국내 풀빌라 업체에 대한 과다대출 논란이 문제가 되고 있습니다. 어떤 개선책이 필요할까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.옛 화진휴게소 풀빌라는 2019년 김천신협에 60억원의 근저당을 설정해주었지만, 대구축협과 다른 3개의 농협으로 구성된 대주단이 신탁을 통해 108억원의 우선수익권을 설정하며 과도한 대출을 해준것이 문제의 발단이 되었습니다. 이후 공매 낙찰가가 66억1200만원에 그치면서 대구축협이 약7억9600만원, 나머지 농협이 각 5억3천만원 정도의 손실을 보게되었습니다. 공매 감정평가에서는 약140억원가량 선정되었지만 실제 낙찰된 금액과의 차이를 보면 시장에서의 실제가치는 훨씬 못미친다는 것이 나타난 것으로 볼 수 있습니다. 당초 생활숙박시설로 대출이 집행되었으나 최근 행정절차 문제로 운영에 문제가 발생하며 가치가 크게하락했는데, 실질적인 가치판단이 아닌 건축주의 의견만을 반영하여 대출을 일으켰다는 비판에 직면하고 있는 상황입니다.
부동산
Q. 재건축 예정 아파트 매매시 입주권이 없나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.재개발이나 재건축의 경우 기존주택은 사업시행 인가를 거쳐 관리처분계획이 인가되고나면 조합원입주권으로 전환 됩니다. 따라서 조합설립전인 추진위원회구성단계일때 주택을 매수하면 주택을 구입한 것이되고 이후 관리처분계획 인가를 거치면 주택이 조합원입주권으로 바뀌게 됩니다.
부동산
Q. 빌라 가족엄마로 명의이전 좀 할려고합니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택의 거래는 금액이 크기도 하지만 거래에 대한 증빙 자료가 필요하므로 계좌이체를 하시는 편이 좋습니다. 만일 현금을 주고받는다면 반드시 영수증을 남겨야 할 것이고, 편의상 실제 현금보다는 수표로 거래되는 경우가 간혹 있습니다.
공인중개사 자격증
Q. 공인중개사 자격증을 취득하는 데에는 어느정도의 시간이 걸리나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공인중개사 자격증 취득을 위한 준비기간은 사람마다 학습 속도나 성향이 다르기에 빠르게는 6개월에서 수년까지 다를 수가 있습니다. 공부를 해보신지 좀 시간이 많이 흐른 상태이고 다른 일도 병행해야 하는 상태라면 1차 합격을 우선적으로 하고 2차를 이후 노리는 2년에 걸친 학습법도 효과적일 수 있습니다. 무엇보다도 시험때까지 포기하지 않고 모의고사를 꾸준히 치르며 공부하는 것이 중요합니다. 공부량은 공무원 시험에 비해서는 적어서 집중하면 단기간에 취득도 가능할 수 있습니다.
부동산
Q. 1주택이 비조정지역에 저가이고, 추가 매입하려는 2주택이 조정지역에 있을 때 취득세율
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.시가표준액 1억원(2025년 1월 2일 이후에 수도권밖에서 취득한 주택은 2억원)이하인 주택을 보유한 상태에서 다른 주택을 취득하는 경우에는 저가주택은 주택수에서 제외하고 계산됩니다. 따라서 조정지역에서 구입하는 주택의 금액에 따라서 1~3%의 기본 취득세율이 적용됩니다.
부동산
Q. 집계약만료이후 보증금 못받을땐 소송없이 어떻게 해야하나요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대인이 계약만료에도 보증금을 돌려주지 않을 때는 먼저 내용증명(갱신 거절 통지 일자를 포함시키고, 미반환시 임차인이 입게 되는 손해인 계약 파기시의 계약금, 대출금 미상환으로 인한 연체대금 등 임대인의 책임소지를 명시합니다.)을 발송하고, 계약 종료일이 지나게 되면 임차권등기명령을 신청하셔야 합니다. 임차권등기명령으로 임차권이 등기되면 대항력(거주 + 주민등록)과 확정일자 등을 유지한 상태로 이사를 갈수 있고 다른 세입자를 들일 수 없게 하여 임대인을 압박할 수 있기에 하는 것인데 반드시 퇴거를 하기전에 하셔야 합니다. 퇴거를 하면 대항력과 확정일자를 상실하게 되므로 임차권등기가 이루어지기 전의 공백에 권리순위를 다투는 일이 벌어지게 되면 자칫 위험한 상황이 될 수도 있습니다. 임차권 등기가 되면 임대인은 압박감을 느껴 임차인에게 전세보증금을 돌려주는 경우가 많은데, 이때 통상적으로 임차인은 보증금을 받고 임차권 해지에 필요한 해지증서, 위임장 등을 임대인에게 내어 주며 관련비용 도 함께 정산 받습니다. 임차권 등기가 있다면 그때부터 보증금에 대한 연 12% 지연이자 청구가 가능합니다.임차권등기명령에도 불구하고 보증금 반환이 되지 않으면 보증금반환청구 소송을 하셔야 하며 변호사 등 법률 전문가의 도움을 받으시는것이 좋습니다.
부동산
Q. 셀프 아파트 등기 절차가 궁금합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.근저당이 설정된 아파트를 매매하여 셀프로 등기하려면 먼저 등기부등본에 대해 분석을 해야합니다. 특히 근저당이나 압류, 가압류, 가처분 등 권리관계가 설정되었다면 잔금전에 말소시킬 수 있도록 해야합니다. 설정된 근저당은 매도인측에서 말소를 해야하므로 "잔금 지급전 매도인은 근저당을 말소하고 말소 등기필증을 매수인에게 제공한다"와 같은 특약을 계약서에 명기해야 합니다. 매수인은 근저당 말소를 위해 해당 금액을 은행에 직접 입금하고 나머지 금액을 매도인에게 지급하거나 매매대금에서 근저당금액을 차감한 후 매도인에게 지급하며 매도인이 은행에 상환을 진행하도록 합니다. 잔금 지급 시에 금융기관에 대출금을 상환하는 것을 잘 확인해야하고 말소 등기 완료가 되는 것을 확인한 후 등기 이전을 진행합니다. 그런데 근저당이 있는 경우에는 절차가 다소 복잡하고 문제발생의 소지도 있으므로 경험이 없으시다면 가급적 법무사를 통해 진행하시는 것을 추천합니다.
부동산
Q. 1년에 주택 2채 매도시 양도세 비과세 적용여부
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.고가주택(12억 초과)이 아닌 경우 일시적 2주택으로 비과세를 받기 위해서는 기존주택 구입 후 1년후 신규주택 취득, 기존주택을 신규주택 구입후 3년이내 양도, 기존주택 2년이상 보유(조정대상지역인 경우이면 거주기간 2년이상) 조건을 갖추면 됩니다. 상기조건을 만족하므로 동일년도에 기술된 순서대로 매도하면 양도세 비과세가 적용될 수 있습니다.