안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
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Q. 부모님 아파트를 자식이 살 수가 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부모와 자식간에 아파트를 거래하는 경우에는 세무당국에서 기본적으로 증여로 의심하므로 시가 대비 5% 또는 3억원 보다 낮게 거래하게 되면 부당행위부인에 해당되어 시가 기준으로 부모님에게 양도세가 부과될 수 있습니다. 또한 시가대비 30% 또는 3억원 중 적은 금액 보다도 낮게 거래하게되면 증여로 추정되어 자식에게 증여세가 부과될 수 있습니다. 그러나 1가구 1주택 비과세 요건을 충족한 양도가 12억원 이하 주택인 경우는 비과세 이므로 세 부담이 없을 수 있습니다. 또한 취득 재산의 자금 출처를 인정받지 못하는 경우에는 증여로 간주하여 증여세를 과세하니 유의해야 합니다.
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Q. 원룸 4년 전세후 퇴거하는데 견적내용 이게 맞나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임차인이 임차목적물을 사용후에 원상회복 의무가 있으나 이는 어디까지나 임차인이 고의나 과실로 인해 파손을 일으키는 경우이고 특약으로 규정하지 않았다면 일상적인 사용에 의한 마모나 훼손 등에 대해서는 책임을 물을 수 없습니다. 또한 특약으로 규정하지 않는 이상 입주청소 수준의 청소를 제공할 필요는 없습니다. 첨부의 견적서는 업체에 의뢰하여 작성된 것으로 보이는데, 고의로 여러곳에 심각한 파손을 일으키지 않은 이상 전면적인 교체를 하는 것은 부당하다고 판단됩니다. 일상적인 사용에 의한 마모나 손상등에 대해서는 임대인이 수선의 책임이 있습니다.
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Q. 지역주택조합의 장점은 어떤 것이 있을까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.지역주택조합은 동일지역에 거주하는 주민들이 조합을 설립하고 직접 주체가 되어 사업부지를 매입해서 사업을 추진하는 방식인데, 장점으로는 일반 분양 아파트에 비해 저렴한 가격에 내집 마련이 가능하고 청약통장 없이도 조합원이 될 수 있으며 조합원들이 자금을 나누어 부담하므로 경제적인 부담이 덜하며 조합원이 직접 사업이 참여하고 의견을 반영 할 수 있는 것 등입니다. 하지만 지역주택조합은 토지 확보가 문제가 되는데, 토지소유주의 95% 이상의 동의를 얻어야 사업계획 승인을 받을 수 있으나 현실적으로 이러한 동의를 받기가 쉽지 않고 시간이 많이 걸려서 좋은 평판을 받지 못하고 있습니다.
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Q. 이번 정부에서 발표한 부동산 대책은 어떤 것들이 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.9월7일 이재명 정부의 첫번째 공급대책 및 추가적인 대출 규제책이 발표되었습니다. 주요사항은 2030년까지 수도권에 매년 신규 주택을 27만 가구 착공 추진하여 총 135만가구를 공급 (LH가 주택용지를 직접 시행하여 효율성 증대, 분양가상한제 적용) 하며 노후시설과 유휴부지를 활용하여 도심에도 공급 확대, 투기 수요을 막기위해 강남3구 및 용산구 등 규제지역에 대해 LTV를 50%에서 40%로 강화, 사업자 주담대 전면 금지, 1주택자 전세자금대출 한도 2억원으로 축소, 시세조작 등 감시를 위한 부동산감독원 신설 추진, 토지거래허가구역 지정권자를 국토부로 확대 등입니다.
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Q. 미국에서 이번에 불법체류자로 체포된 한국인들이 강제추방이나 출국 하게 되면 현재 건설중인 공사는 어떻게 되는건가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.금번 단속은 비자면제 프로그램을 통해 입국했지만 취업이 금지된 상태이거나 비자 체류 기간을 초과한 경우 등에 해당하는 다양한 하청업체 소속 직원들인데, 미국 현지인 채용을 유도하기 위한 조치로 보입니다. 현지인으로 대체 가능한 부분이 적기에 시간이 다소 걸리겠지만 정식으로 비자를 받아서 다시 출장가야할 사항으로 판단됩니다.
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Q. 토지거래허가구역 아파트를 공동명의로 매수시 실거주 요건
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.토지거래허가구역에 공동명의로 아파트를 매수하는 경우에는 직장 이전, 질병 치료 등 특별한 사유가 있는 경우를 제외하고 공동명의자 모두가 전입신고를 하여 실거주를 해야 합니다.
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Q. 분양권 매매 후 , 입주가 어려울 시 어떤 조치를 취해야 하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.일부라도 중도금까지 진행된 경우에는 일방의 의사로 계약 파기는 불가능합니다. 특약에 관련 조항들이 있는지 확인해 보시고 분양사무소에도 해결 방안을 문의해 보시기 바랍니다. 통상적으로 중도금 중간에 해약해주지는 않는 경우가 대부분이며 잔금이 미납된 경우에는 연체이자를 내면 보통 연기를 해줍니다. 중도금 대출 이자는 입주지정기간 마지막날부터 한달정도 여유를 주지만 넘어가는 경우 신용불량이 발생할 수 있습니다. 입주지정기간 종료 다음날부터 입주와 무관하게 관리비, 전기, 수도, 가스 등 공과금과 재산세, 장기수선충당금 납부해야 하며, 중도금을 수차례에 걸쳐 미납했거나 잔금 납부가 불가한 경우에는 위약금을 물고 해약하는 경우도 있습니다.
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Q. 금반지를 받았을때, 요즘같아서는 어떻게 돌려줘야 하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.금반지를 받으신 적이 있다면 주셨던 분도 은근히 기대를 하고 있을 수도 있으니 부담이 좀 되더라도 같은 무게의 금반지로 돌려주시는 것이 좋을 듯 합니다.
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Q. 9.7 부동산대책 발표 내용은 무엇인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.9월7일 이재명 정부의 첫번째 공급대책과 대출 규제 정책이 발표되었는데, 주요사항을 살펴보면, 2030년까지 수도권에 매년 신규 주택을 27만 가구 착공 추진하여 총 135만가구를 공급 (LH가 주택용지를 민간에 매각하지 않고 직접 시행하여 효율성 증대 및 분양가상한제 적용) 하며 노후시설과 유휴부지를 활용하여 도심 공급 확대, 투기 수요를 막기위해 규제지역에 대해 LTV를 50%에서 40%로 강화, 사업자 주담대 전면 금지, 1주택자 전세자금대출 한도를 2억원으로 축소, 시세조작 등 감시를 위한 부동산감독원 신설 추진, 토지거래허가구역 지정권자를 서울시에서 국토부로 확대 등입니다.
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Q. 강화된 LTV 규제는 부동산 시장에 어떤 영향을 끼치게 되는 건가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.9월8일 부터는 규제지역인 경우 LTV50%에서 LTV40%로 강화된 규정이 적용되므로 대출이 더욱 어렵게 되었습니다. 여기에 1주택자의 수도권 및 규제지역 전세대출 한도가 기존 3억원에서 2억원으로 줄어들어 전세 수급이 더욱 어려워지게 됨으로 전세에서 월세로의 전환이 더욱 가속화 될 것으로 전망되는 상황입니다.