안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
부동산
Q. 9.7부동산대출 경락대출여부를 알려주세요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.9.7 부동산 대책에 의해 수도권과 규제지역에서 사업자명의로는 신규 주택담보대출을 아예 받을 수 없게되었으며, 경매나 공매에서 낙찰받은 뒤 받는 잔금대출에서도 동일하게 적용됩니다. 기존의 주담대를 6억으로 제한한 6.27 대출규제에 이어 9.7 부동산 대책으로 대출을 통한 경매나 공매 참여가 더욱 어려워지게 되었습니다.
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Q. 부동산 전세 재계약작성시 기존계약서
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계약서를 작성하려면 기본정보를 제공해야 하는데, 직접 계약서를 가지고 공인중개사를 방문하여 개인정보 수집 활용동의서를 작성한 후 진행하시면 될 것입니다.
부동산
Q. 지방에 아파트가격은 똑같은 브랜드라도 서울경기권보다는 저렴합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.경제적인 논리를 살펴볼때 서울같이 인기가 있는 지역의 주택은 당연히 원가가 비싸니 금액이 비싸지고 돈 많은 사람들이 거주하는 것이 당연합니다. 이를 완화하기 위해 정부에서는 저렴한 공공주택 등을 건설하고 각종 특공 등을 통해 서민들에게 공급하려고 노력하지만 기본적인 수요와 공급 상황을 보면 서민들이 서울의 중심에 위치한 좋은 주택에 거주하는 데는 한계가 있을 수밖에 없습니다.
부동산
Q. 부동산 대책은 자주 나오는 이유가 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산대책이 자주 나오는 것은 그만큼 부동산 가격이 상승하거나 거래가 많이 발생하는 등 가격이 급격히 상승하거나 또는 하락하는 것에 대해 우려하기 때문입니다. 자본주의 사회에서는 기본적으로 물가가 완만한 상승을 이루는 것이 보통인데, 급격하게 상승하거나 하락하면 경제에 미치는 영향이 커서 사회적인 문제가 될 수 있기때문입니다. 하지만 이러한 부동산 대책은 문재인 정부시절 계속적인 규제 정책이나 윤석렬정부에서 시행했던 토지거래허가제 폐지 같은 상황을 볼때 급격한 규제가 또다른 문제(똘똘한 한채 집중, 양극화현상, 토지거래허가제 폐지시 거래건수 증가 및 주택가격 급등 등)를 만드는 것을 알 수 있습니다.
부동산
Q. 12억 넘는 아파트는 매도할 때 세금 더 내야하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.1주택자라도 거래금액이 12억원이 넘으면 초과하는 부분에 대해서는 양도세를 납부해야합니다. 또한 구입하는 측에서도 공시가격합계금액이 12억원을 초과하면 종합부동산세 과세 대상이 되므로 부담스럽게 생각할 수 있습니다.
부동산
Q. 주담대 후순위 대출을 받으려고하는데
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.후순위 주담대의 경우에는 일반적으로 선순위 은행의 동의를 필요로 하지 않습니다. 그러나 세입자가 있는 경우에는 동의가 필요할 수 있습니다.
부동산
Q. 신규 아파트 분양 시 무주택자 여부 문의드립니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대사업용으로 등록한 주택이라도 공부상에 주택으로 등재되어 있으면 유주택자로 볼 수 있습니다. 하지만 만일 소형저가주택 등에 해당하는 경우에는 무주택자로 볼 수도 있습니다.
부동산
Q. 보증금 변동 없이 집 계약 연장하는데, 임대차 계약서를 꼭 부동산에서 작성해야 하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.보증금에 변화가 없는 경우에는 기존계약서에 새로운 기간을 적고, 임대인과 임차인 모두의 서명이나 날인을 해서 사용하셔도 됩니다. 특약난에 전계약의 연장계약임을 밝히고 임대차기간을 기재하며 임대인과 임차인의 서명이나 날인을 하면 부동산을 통하지 않아도 됩니다.
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Q. 관리소에서는 아파트 선수금 자체가 규약에 없다고하는데....
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.선수관리비의 경우 현행 공동주택관리법 시행령에 의하지 강제되지 않고 아파트 관리사무소에 따라서 달라질 수 있다보니 잦은 분쟁을 일으키고 있습니다. 따라서 관리사무소에 선수관리비에 대한 규정자체가 없다면 납부를 하지 않을 수도 있을 것입니다. 선수관리비는 매도인이 관리사무소에 잔액 확인을 요청하여 잔금일이나 소유권 이전일에 관리사무소에서 매도인에게 돌려주고 매수인은 다시 관리사무소에 지불하는 것이 보통인데 편의상 매도인이 직접 매수인에게서 받는 경우도 있습니다.
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Q. 자금조달계획서(공동명의, 대출 단독명의, 가족간 차용) 관련 문의
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부모님에게서 무이자로 금전을 빌린경우 빌린 금액에 연 4.6%의 적정이자율을 적용한 것 만큼의 이익을 받은 것으로 간주하게 되는데, 이렇게 계산된 금액이 1천만원 이하인 경우에는 과세대상에서 제외되므로 2억1700만원까지는 무이자로 빌려도 과세되지 않을 수 있습니다. 하지만 대금은 향후 상환해야하고 이를 초과하게 되면 증여세가 과세 될 수 있음을 참조하시기 바랍니다. 부모님에게서 유이자로 금전을 빌리는 경우에도 법정이자 4.6% 이상을 준수해야 인정이 될 수 있는데, 공증을 받거나 내용증명을 보내는 등 과거에 작성한 것이라는 것을 증명할 수 있으면 인정받을 수 있으며, 실제로 원금과 이자를 갚고 있는지를 증명하여야 합니다.