안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
Q. 전세집 난방이 너무 안되는데 집주인에게 말해야 할까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대인은 전세 목적물인 주택이 목적에 맞게 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 수선의무가 있으므로, 난방이 잘 되지않아 거주에 이용되기 어렵다면 임대인에게 수리를 요청할 수 있습니다. 만일 임대인이 수리에 응하지 않는다면 내용을 정리하여 내용증명을 보내서 임대인을 압박하고, 손해 배상 청구를 할 수도 있을 것입니다.
Q. 서울특별시에서 토지 허가제 이후 15억 고가 아파트 거래가 14프로 감소한 이유는 무엇때문인가요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.토지거래허가구역에서는 일정 규모 이상의 부동산을 거래할 때는 관할 시·군의 허가를 받아야 하며, 주택의 경우 잔금일로부터 6개월내 입주, 2년간 실거주 의무가 부여되므로 갭투자가 불가능하며 위반하는 경우 2년이하의 징역이나 계약 체결당시 토지가의 30%에 해당하는 금액의 벌금에 처해질 수 있습니다. 또한 토지거래허가 구역내에서 허가취소, 처분, 조치명령을 위반한 경우는 1년이하 징역 또는 1천만원이하 벌금에 처해집니다. 만일, 허가받은대로 사용하지 않는 경우에는 이행강제금이 토지 취득가의 10%에 대해 부과될 수 있습니다. 특히, 토지거래허가제 위반시는 거래 계약 자체가 무효가 되는등, 위반시의 벌칙이 강하고 갭투자 등을 동원한 투기가 불가능하다보니, 주택의 비용을 모두 지불하고 실거주 조건이 가능한 사람들만 구입을 하게되어 수요가 감소하게된 것입니다.
Q. 토지 허가제 같은 경우에는 어떤 장단점이 있는지 궁금합니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.토지거래허가제는 투기가 성행하거나 성행할 우려가 있는 지역을 토지거래허가구역으로 지정하여 부동산을 거래할 때 계약 전 허가를 받는 제도인데, 일정 규모 이상의 부동산을 거래할 때는 관할 시·군의 허가를 받아야 합니다. 주택의 경우 잔금일로부터 6개월내 입주, 2년간 실거주 의무가 부여되므로 갭투자가 불가능하여 주택에 대한 투기를 막을 수 있는 장점이 있습니다. 하지만 이는 개인의 재산권을 지나치게 제약하고 자연스러운 시장경제를 억압하여 해제시 집값이 급상승하는 등의 단점이 있습니다.
Q. 아파트 전세갭투한 사람이 실거주가 가능한가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.갭투자한 후 돈을 어느정도 모으고 나서 전세보증금 상환조건으로 주택담보대출을 하게되면 주택을 구매할 수도 있을 것입니다.
Q. 토지는 제꺼인데 주택은 무허가입니다. 이경우 다른곳에 새집을 제명의로 지으면 1가구 2주택자가 되나요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.양도세에서는 사실상 주거용도로 사용하는 경우 주택으로보므로 무허가 주택이라도 주거용으로 사용하고 있으면 주택수에 잡히게 됩니다. 따라서 주택을 추가로 매수하면 1가구 2주택이 될 수 있어 추가 매수한 주택을 매도하는 경우 양도세 과세대상이 될 수 있습니다. 하지만 취득세나 재산세, 종부세 등은 각기 다른 규정이 적용되므로 경우에 따라서 주택수에 잡힐 수도 있고 잡히지 않을 수도 있습니다.