안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
부동산
Q. GTX연장 논의가 이어지던데 출퇴근 시간 얼마나 줄어들지?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.GTX 노선이 개통되면 출퇴근 시간을 대폭 단축해줄 수 있습니다. GTX-A 노선의 경우 동탄에서 수서까지 약 20분만에 도달할 수 있어 외곽에서 서울 중심부로의 접근성이 크게 향상됨을 알 수 있습니다. 이에 따라 부동산가격도 영향을 받게 되는데, GTX 노선이 확정되면 기대 심리로 인해 부동산 가격이 상승하고 실제 공사에 들어가게되면 다시 한번 상승 흐름이 이어지고는 합니다. 하지만 GTX-A 노선을 제외하고는 공사가 제대로 진척되지 못하고 있는데, GTX-B, C 노선은 지난해 착공식 행사는 했으나 공사비 상승과 고금리 영향 등으로 자금 조달에 문제를 겪으며 공사가 미뤄지고 있는 상황 이며, GTX-D, E, F 노선은 사업계획을 수립하는 단계에 있는데 언제 완공될 지 확실치 않은 상황입니다.
부동산
Q. 아파트 매수 후 다시 팔기 가능한가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전매제한이 없는 아파트를 구입한 후에는 언제든지 매도는 가능 합니다. 구입한지 1년 미만에 매도를 한다면 양도시 77%의 세금(양도소득세 70%, 지방소득세 7%)이 부과될 수 있습니다. 하지만 매도금액과 매수금액 간의 차액이 적거나 없다면 양도세가 문제되지 않을 수 있을 것입니다.
부동산
Q. 월세 문의드려요 답변부탁드려봅니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대차 계약이 1년인 경우라도 임차인은 2년 유효를 주장할 수 있는데, 이렇게 2년으로 기간이 변경된 후 계약종료 6개월전에서 2개월전 기간내에 임대인과 임차인 모두 아무런 통보없이 지나가게되면 묵시적 갱신이 이루어집니다. 묵시적 갱신이된 이후에는 임차인은 아무때나 계약해지를 통보할 수는 있지만 3개월이 지나야 보증금을 돌려받을 수 있으며 거주하는 동안은 월세를 납부해야 합니다.
부동산
Q. 인구 감소 지역에서는, 어떤 정책들이 시행되고 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근 정부에서는 1주택자가 지방 주택을 추가로 구입해도 1주택 기준하에 세제 지원 대상이 되는 지역을 기존의 인구감소지역(평창, 공주, 담양, 안동 등)에서 인구감소관심지역(강원도 강릉과 동해, 속초, 인제, 전북 익산, 경북 경주, 김천, 경남 사천, 통영 등)으로 확대하는 것으로 발표하였습니다. 1주택 특례를 적용하는 주택 기준이 공시가격 4억원에서 9억원으로 확대되며 양도소득세(비과세한도 12억원, 장기보유특별공제 최대 80%), 종합부동산세(기본공제 12억원, 장기보유세액공제 최대80%), 재산세(1주택 특례), 취득세(공시가 12억원이하 취득세 최대 50% 감면 단, 150만원 한도) 에서 특례를 받을 수 있습니다. 또한 인구감소지역에서는 아파트에 대한 등록민간임대 제도를 1년간 한시적으로 도입하게되는데, 관련 법령 개종 후 내년 12월까지 등록한 아파트가 대상입니다.
부동산
Q. 월세 계약했는데 중간에 전세로 바꿀수 있나요??
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대차는 임대인과 임차인간의 약속에 의한 계약으로 성립되므로, 임대인과 합의만 된다면 월세에서 전세로 전환도 가능 합니다. 하지만 일반적으로 계약기간 중간에는 임대인이 변경에 동의할 가능성이 낮을 것입니다.
부동산
Q. 씨지브이가 매출이 낮은 영화관을 정리한다고 들었는데요. 교회들이 많이 구매를 하는거 같더라구요. 건물을 살때도 교회는 세금을 안 내나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.종교단체의 경우에는 영리를 목적으로 하지 않기 때문에, 종교행위 또는 제사를 목적으로 하는 사업에 직접 사용하기 위해서 취득하는 부동산에 대해서는 지방세특례제한법에 의해 취득세가 면제 됩니다. 하지만 해당 부동산을 취득한 지 5년내에 수익사업에 사용하거나 정당한 사유없이 취득일로부터 3년이 경과할 때까지 해당용도로 사용하지 않거나, 사용기간 2년 미만인 상태에서 매각·증여하거나 다른 용도로 사용하는 경우는 면제된 취득세를 추징하게 됩니다.
부동산
Q. 서울집값은 오르고 수도권 외 지역은 내리는데 왜 그런가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.서울의 집값이 상승하는 것은 주택에 대한 수요에 비해 주택수가 부족하기 때문인데, 최근 인구가 줄고는 있으나 소형 가족 가구수가 늘어서 세대수는 줄지 않았고 통계청 자료에 따르면 오히려 주민등록세대수는 2024년도 까지 계속 증가(서울의 세대수: 2011년 419만여 세대, 2024년 448만여 세대)하고 있습니다. 주택보급률도 대부분의 지역에서 100을 넘어가지만 서울은 93.7로 여전히 부족한 상황입니다. 여기에 다주택자를 고려하면 더욱 부족한 상황이 됩니다.서울에는 예전부터 많은 사람들이 모여 살다 보니 각종 편의시설이 설치되고 교육시설, 공공기관, 교통시설, 판매시설, 문화시설 등등 사람에게 필요한 모든 것이 설치되고 그와 관련한 수많은 일자리가 생기고 다양한 수요와 다양한 공급이 발생하고 제공되었습니다. 엄청난 세수는 다시 도시 발전에 사용되고 많은 사람들이 살고 있으니 정부와 정치인들도 이러한 곳을 위주로 신경 쓸 수밖에 없어 점점 더 발전하고 사람들을 수용하기에는 주택이 부족하여 이미 포화된 중심지를 벗어나 자꾸 외곽 쪽에 아파트를 건설하는 상황입니다. 지방의 경우는 이와 반대로 투자가 적고 여러가지 시설도 적다 보니 일자리와 즐길거리를 찾아 젊은이들은 도시로 떠나가는 상황이 계속되니 인구는 줄어들고 주택은 인기지역을 제외하고는 남아돌게 되고 있습니다. 국가적으로 장기적인 플랜을 가지고 혁신적인 방법을 동원하지 않으면 점점 더 현 상황이 가속화될 듯합니다.
부동산
Q. 금리내리면 부동산 시장 안정? 과열?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.일반적으로 금리가 인하되면 대출 부담이 줄어들어 부동산에 대한 수요가 늘어나고 가격은 상승하게 됩니다. 최근 전세가상승, 분양가 상승, 금리인하 기대감 등이 겹친데다 아파트 위주인 우리나라의 주택 정책상 당장 집을 공급하기는 힘들기 때문에 집값 상승은 어쩔 수 없는 수순인것 같습니다. 그리고 정부의 특별한 정책이나 경제상황의 변화 등이 없다면 대출 규제와 경제상황의 악화 등으로 서울과 수도권 주요지역과 지방과의 온도차이는 계속 될 것 같습니다.
부동산
Q. 전세기간도중 세입자 직접 구해오는경우 복비 부담
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대차 계약중에 상대방이 동의하지 않는 상태에서 일방의 의사로 계약을 해지하려 하는 경우, 기존 계약이 그대로 유효하기에 남은 계약기간 동안 세입자는 월세를 부담해야 하고 보증금을 돌려받을 수 없습니다. 그러므로 이런 경우 보통 세입자가 임대인과 협의하여 세입자가 복비를 부담하고 후속세입자를 구하여 후속세입자가 들어오게되면 더 이상 월세를 부담하지 않고 보증금을 돌려 받는 방식을 취하게 됩니다.
부동산
Q. 2025년 기준 전세 계약 시 특약에 꼭 넣어야 할 조항은 무엇인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세계약시 특약으로 포함시켜야 할 사항들로는 계약당시의 권리관계를 전입신고 익일까지 유지, 전세대출을 하는 경우 대출승인이 나지 않는다면 계약을 취소하고 기 납부한 대금을 조건없이 반환, 전세보증보험 가입시 협조, 주택에 하자가 있는 경우 수리(구체적인 내용 기재 필요), 등기부등본상에 변동사항 있을 예정인 경우 사전에 임차인에 통지 등의 특약을 추가하는 것이 필요합니다.