안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
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Q. 아파트 단지 리모델링 하면 새아파트 되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.리모델링 사업은 준공후 15년 이상된 공동주택을 철거하지 않고 골조와 내력벽을 보존하면서 사용중인 건물의 노후화를 억제하거나 기능을 향상시켜 건축물의 가치를 극대화 하는 것을 말합니다. 즉, 내부시설을 새 아파트처럼 개조 및 변경하는 것이며, 증축이 포함될 수도 있습니다. 리모델링 사업은 재건축에 비해 공사에 대한 제약 조건이 적은데 준공 후 15년(재건축은 30년)이 지나면 추진이 가능하며 사업 기간도 평균 5년 정도로 10년 이상 걸리는 재건축보다 사업 추진 속도가 빠르며 사업비용도 적게 소요되는 장점이 있습니다. 안전진단 등급 B등급 이하이면 추진이 가능하며 B등급 이상이면 수직증축이 가능하고 C등급 이상이면 수평증축과 별동 증축이 가능하여 기존가구대비 15%까지 가구수를 늘릴 수 있으므로 기존 보유자들의 사업비를 감소시킬 수도 있습니다.
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Q. 신축 아파트 조합원에게서 물건을 구매해서 처음 입주를 하는데 등기증은 어떻게 되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.신축아파트의 등기는 준공이후 소유권 보존등기와 이전 등기 과정을 거쳐야 하는데, 일반적인 아파트의 경우에는 준공 후 6개월~1년 정도 소요될 수 있고, 재개발이나 재건축 아파트의 경우에는 시설공사나 조합 정산 등이 마무리 되어야 하므로 이보다 더 늦어지는 경우가 많습니다.
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Q. 노후 아파트는 지자체에서 안전점검을 시행하나요.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.25년 이상으로 노후된 아파트 등 공동주택에 대해서는 3년 주기로 전기안전점검을 시행하도록 정기점검 제도가 2021년도에 신설되어 시행 중 입니다. 또한 공동주택관리법 시행령에 의해 공동주택에 대한 정기안전점검이 연 2회, 시설물안전법 시행령에 따른 공동주택 정밀안전점검이 조건에 따라서 4년/3년/2년 1회 실시되고, 승강기 안전관리법에 따라서 승강기 정기검사가 연 1회 실시되고 있습니다. 하지만 대부분 법적의무만 지키고 있으며 저가 제품 사용 등 품질에 대해서는 규정이 없고 형식적인 점검에 그친다는 지적이 있는 상황입니다.
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Q. 국유지 3만 5천호 주택 공급 내용은 어떻게 되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.정부에서 오래된 청·관사 등의 국유지를 활용하여 2035년까지 공공주택 3만5천호를 건설하겠다는 계획을 발표했습니다. 2035년까지로 계획된 청년 임대 등 공공주택 2만호를 조기에 공급하고, 서울 용산 유수지에 신혼부부 주택 300호, 대방군관사 복합개발에 신혼부부 주택 180호, 종료 복합청사 및 천안세관에 각59호 및 50호, 역세권 유휴부지를 추가 발굴하여 공공주택 1만5천호를 더 공급한다고 합니다.
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Q. 협찬, 공구를 하게 되면 사실상 홍보 목적이 큰건가요?!
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.인플루언서를 동원한 협찬이나 공구 마케팅은 최근 자주 활용되는 홍보 방식이며 높은 판매 전환율을 보여줄 수 있기에 많이 활용되고 있습니다. 협찬의 경우에는 관리포인트도 적고 동시에 많은 인플루언서를 섭외하여 진행하기가 용이하므로 브랜드의 노출에 더욱 유리한 면이 있습니다. 하지만 실제 구매로 이어지는 효율은 떨어질 수 있다보니 공구를 이용하게 되는데, 파트너를 잘 선정해야 하고 인센티브 정도에 따라서 효율이 달라질 수 있습니다. 이외의 가성비가 높은 홍보 방법은 커뮤니티나 댓글을 활용한 마케팅, 무료 온라인 광고 등이 있습니다.
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Q. 전세사기 같은 피해를 예방하려면 어떤 점을 꼭 확인해야 할까요??
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근까지도 전세사기가 계속되고 있습니다. 전세사기를 피하려면 계약전에 서류를 잘 확인하고 공인중개사를 통해 계약을 진행하시며 전세보증보험에 가입하시는 것이 좋습니다. 먼저 등기부등본을 확인하여 가등기, 가압류, 압류, 경매 등은 있으면 피하시고, 선순위채권(근저당권 등)+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는것이 바람직 합니다.임대인 정보조회를 통해 계약전에 임대인이 다주택자인지 최근 3년간 전세보증금을 반환하지 않은 적이 있는지 등을 확인하셔야 하며, 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시는 것이 좋습니다. 계약 전 주변 실거래가 조회 및 현지 방문 조사를 충분히 한 후 거래하셔야 합니다. 소유자와 계약자 일치여부, 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 직접 서류를 뽑아서 확인해 보셔야 하고 계약서에는 계약 이후 전입신고 익일까지 근저당 설정 금지, 전세대출시에는 계약 후 대출 불가 시는 계약취소 및 계약금 반환 등의 특약을 넣으시는 것이 필요합니다.대항력(거주와 전입신고)과 확정일자(전월세신고시 무료로 획득 가능)는 기본적으로 획득해야 하며 전세보증 보험 가입은 필수인데, 보증보험에 가입하려면 조건을 만족해야 하므로 계약전에 미리 확인하셔야 합니다. 입주하여 사는 동안에도 주기적으로 해당 부동산의 권리관계와 변동 사항을 확인해 보시는 것이 좋습니다.
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Q. 2025년 하반기 기준 전세자금대출 금리는 어느 정도이며, 금리 인하가 되면 바로 반영되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근 주담대 금리는 3%후반에서 4% 대를 유지하고 있으며, 담보가 없는 신용대출 금리가 주담대 금리보다도 낮은 역전 현상도 나타나고 있는 상황입니다. 기준금리가 인하되면 시중은행 대출금리 인하로 시차를 두고 변경될 수 있을 것입니다. 하지만 최근 신한은행이 변동금리 기준을 금융채로 변경하겠다고 했고 금융당국의 정책 및 은행별 대출 정책에 따라서 달라질 가능성이 있어서 예측이 어려워지고 있는 상황입니다.
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Q. 임대차 계약서 작성 언제 해야되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.일반적인 경우 임대차 계약을 할 때 계약서를 작성하고 계약금을 지급합니다. 계약서가 있으면 즉시 확정일자도 받을 수 있고 계약으로부터 30일 이내에 임대차계약 신고도 하셔야 하며 필요한 특약 등도 기재할 수 있으므로 계약서를 작성하는 것이 필요합니다.
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Q. 아파트내 스프링쿨러의 설치 기준이 16층 이상 설치기준인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.현재 아파트의 층수가 6층 이상인 경우 모든 층에 스프링클러를 설치하도록 하고 있습니다. 그러나 기존 주택인 경우는 해당 아파트의 사용검사 당시의 소방시설 설치에 관한 안전기준을 적용하도록 하고 있는데, 1992년 이후 지어진 아파트는 개정된 소방법에 따라 16층 이상 아파트에만 설치되어 있고, 2005년 이후 지어진 아파트는 11층 이상인 아파트의 건물 전체에 적용되어 있으며, 2018년 이후 지어진 아파트는 6층 이상인 경우 건물 전체에 스프링클러가 적용되도록 되어 있습니다.
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Q. 아파트 분양할때 시행사분이라도 따로 가지고 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트 분양시 시행사에서 좋은 호실을 몇개 빼두었다가 내놓는 경우도 있기는 하지만, 일반 물량으로 잘 팔릴 주택을 보유할 이유가 없으므로 시행사에서 보유한 물량은 대부분 미분양 물량일 수 있습니다.