안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
부동산
Q. 건설업 면허 취소 당하게 되면, 건설중인것들은 어떻게 되는건가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.건설업 면허취소가 되면 더이상의 수주가 불가능하지만, 기존에 이미 허가를 받고 진행중인 공사들은 진행할 수 있습니다. 하지만 공사계약 체결전 단계인 경우에는 발주처가 시공사를 교체할 수도 있으므로 하도급업체들이 계약 변경등에 의해 손실을 볼 가능성이 있습니다.
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Q. 입대아파트 입주조건들은 어떠한 것들이 있을까요??
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공공임대아파트 입주조건은 무주택세대구성원을 기본으로 소득 2~5분위에 속해야 합니다. 자산기준 부동산 2억5400만원이하(개별공시지가와 재산세 과세표준 기준), 자동차 3,803만원(연 10% 감가상각 적용) 이하에, 신혼, 생애최초, 다자녀, 노부모 일반(60m2 이하) 소득기준 중위소득 100% 이하(행복주택, 장기전세)에 해당해야 하며 다자녀, 노부모 특별공급은 120%, 신혼부부 잔여, 생애최초 잔여공급은 130% 이하에 해당해야 합니다.공공임대아파트 신청을 하시려면 마이홈포털 ( http://myhome.go.kr ) 에서 모집공고를 확인한 후 공고된 청약날자에 해당 건설사 홈페이지에 접속해 인적사항을 접수하시면 됩니다. 별다른 준비물이나 청약금은 필요 없으며 보통 5년/10년 공공임대와 50년 공공임대 중에서 원하는 임대종류를 선택하시면 됩니다. 청약저축통장이 있어야 신청자격을 얻을 수 있는 유형도 있습니다. 저렴한 비용으로 선호도가 높지만 조건이 까다로우니 본인에게 맞는 유형을 잘 확인하여 선택하시기 바랍니다.
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Q. 분양형 호텔 투자적인 관점에서 장단점이 어떻게 되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.생활용숙박시설(이후 생숙)은 호텔과 오피스텔이 합쳐진 개념으로서 건축법과 공중위생관리법의 적용을 받습니다. 주택법의 적용을 받지 않고 숙박시설로 분류되므로 주택수에 포함되지 않고 청약과 세금, 대출에서 비교적 자유로우며 양도세 중과도 없고 종부세 대상도 아닌 장점이 있습니다.생숙의 단점은 일반 오피스텔이나 아파트에 비해 높은 분양가를 가질 수 있으며 호텔식이다 보니 운영 및 관리가 복잡할 수 있는 것입니다. 수익구조의 90%는 위탁운영 업체에 의해 결정되므로 운영구조를 파악하는 것이 중요 합니다. 시장 변동성에 민감하고 규제 및 법적제약이 까다로움에 유의하여야 합니다. 또한 본인이 실거주를 할 수 없고 주거용으로 주민등록을 하게되면 주택으로 잡히므로 혜택을 받을 수 없게되고 정부에서도 오피스텔로의 전환을 한시적으로 허용해주기도 했지만 구조적으로 개조가 어려워 제대로 전환이 되지 않고 있는 상황입니다. 생숙의 경우 대출도 어렵고 거주도 안되기에 전세를 놓을 수도 없어 말이 많은 상황입니다. 생숙은 오피스텔과 규정이 달라서 발코니가 없고 바닥난방도 85m2 이하만 가능하며 전용 출입구를 별도로 설치해야 하며 특히 주차장법이 달라서 (오피스텔은 85m2당 1대, 생숙의 경우 200m2당 1대) 이미 건설된 생숙을 오피스텔로 전환하는 것이 어려운 상황이며, 특히 정부에서 올해 9월까지 오피스텔로 전환하거나 숙박업을 신고할 것을 고지한 상태이고 이를 미이행하게 되면 매년 공시지가의 10%의 이행강제금을 부과할 예정으로 이에 해당하는 생숙이 전국에 9만실에 달하여 문제점으로 부상하고 있는 상황입니다.
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Q. 아파트청약분양시 중도금 못내면 어떻게되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계약금만 납부한 상태라면 계약금을 포기하고 계약을 해지할 수 있습니다. 하지만 중도금까지 진행된 경우에는 일방의 의사로 계약 파기는 불가능합니다. 구체적인 상황에 대해서는 특약에 관련 조항들이 있는지 확인해 보시고 분양사무소에도 문의해 보셔야 할 것입니다. 통상적으로 중도금 중간에 해약해주지는 않는 경우가 대부분이며 중도금을 수차례에 걸쳐 미납했거나 잔금 납부가 불가한 경우 위약금을 물고 해약하는 경우가 있습니다.
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Q. 농막 허가를 받은 지목이 '답'인 땅에 추가로 집을 지을 수 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.농막은 가설건축물이므로 해당 지자체에 신고를 하여 사용할 수 있고 존치기간은 3년이지만 3년마다 연장하여 계속 사용이 가능합니다. 또한 농막은 주택이 아니므로 건축법의 적용을 받지 않아서 맹지나 개발제한 구역, 농업진흥구역에도 설치가 가능하고 세금 부담도 적으며 적은 비용으로 기초공사 없이 설치가 가능합니다.즉, 농막이 설치되어 있다고 바로 주택을 건설할 수는 없으며 특히 지목이 "대"가 아니면 지목변경을 해야하는데, 개발에 앞서 토지대장, 지적도, 토지이용계획확인원을 가지고 시군청의 종합민원실을 방문하여 농지전용이 가능한 땅인지 건폐율과 용적율은 목적에 맞는지 등을 미리 확인해야 합니다. 개발행위허가는 토목설계사무소에 의뢰 하면 됩니다.건축물을 건축하려면 기본적으로 도로와 배수로가 있어야 하며, 개발은 아래와 같은 순서로 진행합니다. 농지전용허가 -> 형질변경(토목공사, 부지조성) -> 건축 -> 준공검사 -> 건축물대장 확인 -> 지목변경
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Q. 정부 주택담보대출 문의 디딤돌이랑 보금자리론 같이 받을수 있을까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.디딤돌과 보금자리론을 같은 은행에서 신청하면 가능합니다. 먼저 디딤돌대출을 신청하고 나머지를 보금자리론으로 신청하시면 되는데, 심사진행이 다소 시간이 소요될 수 있으므로 미리 은행을 방문하여 대출담당자와 상의를 해보시고 일정을 잘 맞춰보시기 바랍니다.
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Q. 월세 계약 만기 과정의 집주인과의 문제
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임차인은 계약갱신을 거절할 경우 계약종료 2개월전까지 임대인에게 통보해야 합니다. 만일 임대인과 임차인 모두 아무런 통보없이 계약종료 2개월전이 지나게되면 2년간 묵시적갱신이 되고, 이후 임차인은 아무때나 계약해지를 임대인에게 통보할 수는 있지만 3개월이 경과해야 보증금을 받을 수 있으며, 이 기간동안 월세도 납부해야 합니다. 상기와 같은 상황이라면 월세를 납부하셔야 할 수 있는데, 임대인과 먼저 잘 협의해 보시기 바랍니다.
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Q. 전세계약 계약갱신청구권 문의드립니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택이 매도되더라도 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다 (주택임대차보호법 제3조 4항) 라고 되어 있으므로 기본적으로 계약기간 동안은 거주하실 수 있습니다. 하지만 새로운 집주인이 계약종료 2개월전까지 등기를 완료하면 임차인의 계약갱신청구권을 거절할 수 있으므로, 이 경우에는 퇴거를 하셔야 합니다. 하지만 계약종료 2개월전시점이 지나도록 등기가 되지 않으면 임차인의 계약갱신청구권(계약종료 6개월전에서 2개월전 사이에 기존 집주인에게 청구) 을 거절할 수 없으므로 계속 거주가 가능합니다.
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Q. 신축 오피스텔 보증보험이 안될 경우 전세권 설정
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.등기부등본상 별다른 권리관계가 없고 주거용 오피스텔이라면 전세보증보험 가입에는 별다른 문제가 없을 것입니다. 전세권은 설정비용이 좀 소요되고 절차가 번거롭기는 하지만 문제가 발생했을 때 별도 재판절차없이 바로 경매에 올려서 배당을 받을 수 있으므로 효과적인 전세보증금 보장 수단입니다.
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Q. 지금 월세로 살고있는 집에서 전세로 바꾼다면 공인중개사에 가는게 나을까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세에서 월세로 계약이 전환되면 새로운 계약서 작성이 필요하고 확정일자도 새로 받아야 하며, 주택임대차계약신고도 하셔야 합니다.