안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
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Q. 반전세 전세반환보증보험 가입여부 궁금합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세반환보증보험 가입시 보증금만 고려되고 월세는 고려되지 않습니다. 즉, 보증금 1.8억에 월세20만원이라면 보증금 1.8억만 가입대상이 됩니다.
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Q. 1가구1주택 양도세에 해당되는 지 질문드립니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.분양권을 취득한 날로부터 3년 이내에 기존 주택을 매도하시면 기존 주택은 1세대1주택 특례로 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 만일 분양권으로 취득한 주택의 완공이 늦어진다면, 분양권으로 취득한 주택이 완공된 날로부터 3년이내에 세대원전원이 이사해서 1년이상 거주하고 완공일로부터 3년 이내에 종전주택을 매도하시면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
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Q. 미국로또를 국내에서 구매가 가능한가요? 그리고 외국인도 당첨 될수 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.미국로또는 구매대행 서비스를 통해 구입할 수 있는데, 미국로또는 구입자도 많고 당첨 확률이 낮은데다 1등 당첨자가 나오지 않아서 이월되는 경우가 많다보니 금액이 매우 큽니다. 당첨이되면 금액이 낮은 경우에는 간편하게 지급받을 수 있지만 1등과 2등 같이 금액이 큰 경우에는 미국으로 직접 방문 수령해야 합니다. 역대 최고 당첨금은 2022년 11월 파워볼의 1등 당첨으로 20억4천만 달러로 한화로 2조6683억원에 달했다고 합니다.
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Q. 기초수급자 국민임대 아파트 입주가능 여부!
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.소득 및 자산 기준을 만족하는 경우 기초생활수급자라도 국민임대주택에 입주할 수 있습니다. 청약저축이 반드시 필요한 것은 아니지만 청약통장 점수가 있다면 납입횟수에 따라서 가점을 받을 수 있으므로, 없는 경우는 불리할 수 있습니다. 기초수급자로 주거급여를 받고 계시다면 임대료 주거급여로 수령하실 수 있습니다.
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Q. 금리 내리면 부동산가격은 무조건 올라가나요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.일반적으로 수요가 많으면 가격이 올라가는데 (주택은 하루아침에 만들 수 없으므로 공급이 부족하여 가격이 상승) 고가인 부동산을 구매하기 위해 대부분의 사람들이 주택담보 대출 등을 활용하여 주택을 구매하므로, 금리가 높으면 지불해야 하는 이자가 많아져 부담이 되므로 집을 사려는 사람이 적어지고 수요가 적으니 집값이 하락하고, 반대로 금리가 낮으면 이자 부담이 적으니 집을 사려는 사람이 많아져서 수요가 늘어나 집값이 상승하는 것이 일반적입니다. 실제의 시장은 여러가지 요인이 복합적으로 작용하여 이와 같이 단순하게 작용하지는 않지만, 금리가 가격에 미치는 영향은 큰편이라서 금리가 낮아지면 부동산 가격이 올라갈 가능성이 높습니다.
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Q. 오랫동안 공실로 있었던 상가도 권리금이 있을 수도 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.권리금은 “상가건물 임대차보호법”에 규정되어 있는데 “상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설.비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형.무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전의 대가” 라고 명시되어 있으며, 또한 “권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약” 이라고 정의되어 있습니다.즉, 권리금은 임차인들끼리 가치로 인정하여 주고받을 수 있게 양성화하면서 과세의 근거를 마련한 것이므로 공실에 입주하는 경우에는 권리금이 없습니다.
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Q. 아파트 하나를 부모가 방1개는 본인이 쓰고 2번째방을 첫번째 자녀에게 월세 30만원. 3번째방을 다른자녀에게 월세 30만원에 주고 같이 살면서 임대차 계약 신고는 하지 않아도 되는지
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부모와 자식간의 임대차계약은 원칙적으로 가능하지만 동일한 아파트에 거주할때는 임대차계약이 성립하지 않습니다. 1주택인 만60세이상인 부모를 동거봉양하기 위해 1주택인 자녀가 세대를 합친 경우에는 합가 후 10년이내에 먼저 양도하는 주택에 대해 1세대 1주택 비과세 혜택이 양도세에 적용될 수 있습니다. (양도가액 12억 이하)
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Q. 전세 계약시 보증금을 지킬수 있는 방법과 부동산 계약서 특약에 무엇을 넣어야 하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세보증금을 지키는 가장 좋은 방법은 전세보증보험에 가입하고 계약전 서류를 꼼꼼하게 살펴보며 공인중개사를 통해 계약하는 것입니다. 계약전에 먼저 등기부등본을 확인하여 가등기, 가압류, 압류, 경매 등은 있으면 피하시고, 선순위채권(근저당권 등)+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는것이 바람직 합니다. 임대인 정보조회를 통해 계약전에 임대인이 다주택자인지 최근 3년간 전세보증금을 반환하지 않은 적이 있는지 등을 확인하셔야 하고, 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시는 것이 좋습니다. 계약 전 인터넷으로 주변 실거래가 조회 및 현지 방문 조사를 충분히 한 후 거래하셔야 합니다. 소유자와 계약자 일치여부, 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 직접 서류를 뽑아서 확인해 보셔야 하고 계약서에는 계약 이후 전입신고 익일까지 권리관계(근저당권 등) 변경 금지, 전세대출이 있는 경우 계약 후 대출 불가 시는 계약취소 및 계약금 반환 등의 특약을 넣으시는 것이 필요합니다.대항력(거주와 전입신고)과 확정일자(전월세신고시 무료로 획득 가능)는 기본적으로 획득해야 합니다.단독,다중,다가구주택의 경우 선순위채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금액(후순위, 공실의 최우선변제금 포함)을 합한금액이 주택가액의 80% 를 넘으면 가입이 되지 않는데 이렇게 전세보증보험 가입이 안되는 집은 피하시는게 좋습니다. 입주하여 사는 동안에도 주기적으로 해당 부동산의 권리관계와 변동 사항을 확인해 보시는 것이 좋습니다.
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Q. 고가 청약 주부가 당첨시 자금조달계획서
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.배우자 명의의 자산이 없는 경우 자금조달계획서에 모두 본인의 자산으로 적게되면 증여세가 과세 될 수 있습니다. 금액이 6억을 초과하는 경우에는 증여세를 피할 수 없으므로 공동명의로 하시는 것이 좋을 듯 합니다.
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Q. 전입신고를 하는게 맞는지? 어디다하는지?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세퇴거자금 대출시에는 은행에서 1순위로 잡기위해 세입자 퇴거 조건을 걸 수 있는데, 지급과 동시에 주소 퇴거하시면 됩니다. 잠시동안 부모님 집으로 전입신고 했다가 퇴거하더라도 2주택자로 인한 불이익은 없을 것입니다.