안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
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Q. 청약 가점이 낮은 경우 내 집 마련을 위한 다른 전략이 있을까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.청약가점이 낮은 경우에는 현실적으로 당첨이 어려우므로 특공조건을 맞추어 보셔야 할 것입니다. 특히 결혼 전이라시라면 생애최초특공, 신혼부부특공, 신생아특공 등을 노려 보시는 것이 현실적일 것으로 판단됩니다.
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Q. 아파트 전세 4년살고 2년연장하는데 확정일자, 전입신고 여쭤봅니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트 전세 갱신시 보증금을 인상했다면 인상분에 대한 보호를 위해 계약으로부터 30일 이내에 임대차거래신고를 하시면서 확정일자를 받으면 됩니다. 전입신고는 기존에 되어 있을 것이므로 다시 할 필요는 없습니다. 전입신고와 거주가 된 상태에서 확정일자를 받으면 우선변제권이 형성되는데, 확정일자를 받은 날자를 기준으로 하므로 될 수록 빨리하시는 편이 좋습니다.
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Q. 단기임대임차인입니다 누수로인해 임대인이 나가라고합니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계약서에 따라서 달라질 수 있는데 별다른 특약이 없다면 계약기간에 해당하는 개월 수만큼 월세를 지불해야 할 수 있습니다. 하지만 임대인과 협의가 되었다면 협의가 우선이므로 거주 기간 날자를 일할 계산하여 지불할 수도 있을 것입니다.
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Q. 아이스 아메리카노의 원가??요즘저가커피들중에 금액이얼마일까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아이스아메리카노의 원가 구성 요소는 여러가지가 있는데 커피원두자체는 500원이 채 안될 수 있으나 각얼음을 위한 물과 제빙기, 기계 감가상각비, 빨대를 포함한 플라스틱 컵 세트 등 직접 재료비만 놓고 본다면 1000원이 채 되지 않을 수 있습니다. 하지만 인건비와 부대비용, 임대료, 세금, 전기세, 수도세등을 포함한 관리비, 마케팅비용 등을 합치면 이보다 훨씬 많은 금액이 나올 수 있으며 매장의 위치나 규모 및 매출액에 따라서 비용은 달라질 수 있습니다. (많이 팔린다면 상대적으로 비용이 줄어들 수 있습니다.)
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Q. 전세 재계약과 묵시적갱신 도와주세요ㅠ
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임차인의 입장에서는 묵시적 갱신이 유리합니다. 주택임대차보호법상 임대인이 계약기간 종료 6개월전에서 2개월전까지 기간 중 갱신거절이나 계약조건변경에 대한 통지를 하지 않고, 임차인도 계약기간 종료 2개월 전까지 통지를 하지 않은 경우 2년간 동일한 조건으로 묵시적 갱신이 됩니다. 현재 이미 계약종료 2개월전 시점이 경과했으므로 묵시적 갱신이 이루어 진 것으로 볼 수 있습니다. 따라서 임대인이 계약조건 변경을 요청하더라도 거부하실 수 있습니다. 23년도 갱신시 계약갱신청구권을 사용한다고 언급했더나 문자를 남긴 경우가 아니라면 아직 사용하지 않은 것으로 볼 수 있습니다.
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Q. 아파트 월세줄때(계약시) 문의 사항 있습니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.월세를 주는 경우 임차인에 따라서 새로운 세입자를 받을 때 주택을 보여주는 것을 거부하는 경우가 있으므로 새로운 세입자를 받거나 매도를 할 경우 집을 보여주는 것에 적극적으로 협조한다는 특약을 넣어주는 것이 필요할 수 있습니다. 또한 월세의 경우 사소한 사항이라도 임대인이 수리를 해주어야하는데, 이것이 번거롭다면 금액으로 얼마 이내는 임차인이 수리한다는 식으로 수선 특약을 넣어주는 것도 필요할 수 있을 것입니다. 임차인의 사정으로 계약기간을 채우지 못하는 경우라도 계약기간동안은 보증금을 반환해줄 필요가 없고 월세도 수령할 수 있습니다. 이에 따라서 보통 임차인이 복비를 부담하여 후속세입자를 구하고 후속세입자가 들어오면 보증금을 반환해주고 월세 납부를 면제시켜주는 방식을 취합니다. 임차인은 보통 거주하는 동안 관리비를 부담합니다.
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Q. 집주인 변경과 월세 증액 재계약 하게 궁금합니다 꼭 딥변 부탁드려요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택임대차보호법상 임대인이 계약기간(1년 계약이라도 2년 경과 시에 유효) 종료 6개월전에서 2개월전까지 기간 중 갱신거절이나 계약조건변경에 대한 통지를 하지 않고, 임차인도 계약기간 종료 2개월 전까지 통지를 하지 않은 경우 2년간 동일한 조건으로 묵시적 갱신이 됩니다. 만일 상기의 조건을 만족하는 경우라면 (2년계약에 계약종료 2개월전 시점 경과) 묵시적갱신이 된 상태이므로 기존의 계약이 2년 연장되어 유효함을 주장할 수 있고, 1년 계약이라도 2년계약을 주장할 수 있으나 이미 임대인과 월세 인상에 합의하셨다면 합의가 유효할 수 있습니다. 월세 증액시에는 기존 계약서를 참조하여 기존 계약이 7월 14일에 끝났다면 7월15일부터 기간을 시작하시면 되고, 보증금의 변화가 없다면 확정일자는 받을 필요없으나 계약서 작성 30일 이내에 임대차계약신고는 하셔야 합니다.
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Q. 아파트 전세안고 매매계약서 쓸때 주의사항
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세안고 구입하실 때는 계속해서 전세로 유지하실 것인지, 세입자퇴거 후 실거주하실 것인지에 따라서 조건이 달라질 수 있을 것입니다. 특히 수도권이라면 6.27 대출 규제로 인해 전세보증금반환 대출이 1억원으로 제한됨에 유의하셔야 합니다. 어느 경우이든 구입전 주택 내부를 잘 살펴서 하자가 있는지 여부를 확인해야 하고 세입자가 이사간 후 하자가 발견될 수도 있으므로 그에대한 특약도 걸어놓으셔야 합니다. 그리고 계약갱신청구권 사용여부를 확인해야하고, 세입자 퇴실 후 실거주하시려면 세입자로부터 퇴거 일정 확약서를 받아 놓을 필요가 있습니다. 가급적 공인중개사를 통해 거래하여 권리관계등에 대한 분석 및 세무적인 문제가 없는지 등을 확인하여 진행하시는 것이 좋을 것입니다.
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Q. 국내 화장품이 인기 많은 이유가 어떤 점에서 인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.우리나라 화장품이 인기가 많은 것은 가성비가 좋기 때문입니다. 실제 우리나라 화장품 중에서도 고가 화장품이 아닌 중저가 위주로 인기가 있는데 가격에 비해 품질이 우수하기에 인기가 있습니다. 우리나라 화장품은 분업화가 잘되어 있고 계속적인 경쟁으로 신제품들이 계속 나오고 있는데, 아쉬운 점은 외국의 명품 화장품처럼 일관성 있게 자리를 잡지 못하고 있는 점이라고 할 수 있습니다.
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Q. 임차권 등기, 압류 설정된 매물이 뭔가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임차권등기가 되어있는 경우는 세입자가 보증금을 제때 받지 못하여 임대인을 압박하거나 전세보증보험금을 청구하기 위해 임차권등기명령을 신청한 경우 이루어지는 것으로 임대인이 보증금을 제때 돌려주지 못한 기록이므로 같은 상황이 발생할 수 있어서 주의해야합니다. 압류는 국가가 채무자의 재산 처분을 금지하고 확보하는 강제 집행절차인데, 주로 세금을 체납하는 경우 국가에서 압류를 신청하게 됩니다. 임차권이나 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등이 등기부상에 기록되어 있다면 관련 서류를 잘 검토하셔야 하고 문제가 발생할 가능성이 많으므로 가급적 피하시는 것이 좋습니다. 거래를 하신다면 가급적 공인중개사를 통해 확인후에 진행하시는 것을 권장합니다.