안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
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Q. 투룸 월세 동거인 추가 전입신고하면 집주인이 받는 불이익이 있을까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.원룸에 인원이 추가되면 아무래도 수도, 전기, 가스, 통신 등의 사용량이 늘 수 있고 가구나 집기들의 사용 빈도도 늘어나는 만큼 오손이나 훼손의 가능성도 올라가므로 보통 집주인은 달가워하지 않습니다. 하지만 거주인원이 변경되어도 세금 문제는 달라지지 않습니다.
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Q. 전세계약 후 집주인 변경 시 갱신청구권
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.집주인 변경되더라도 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다 (주택임대차보호법 제3조 4항) 라고 되어 있으므로 기본적으로 계약기간 동안은 거주하실 수 있습니다. 하지만 새로운 집주인이 직접거주를 하려는 경우에는 임차인의 계약갱신청구권을 거절할 수 있으므로 계약 종료이후에는 다른 주택으로 이주하셔야 합니다.
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Q. 최우선 변제금 확인방법 궁금합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최우선변제금은 소액임차인을 보호하기 위한 제도로서 특정금액 이하의 보증금에 대해 보증금의 약 1/3 금액에 대해서는 갱매시 선순위 권리에 우선하여 배당을 받을 수 있는 제도인데, 지역마다 차이가 있고, 근저당이 설정된 시기에 따라서 금액이 달라질 수 있음에 유의하셔야 합니다. (예: 서울지역 근저당 설정일자 2023.02.021~ 의 경우 보증금 1억6500만원 이하에 대해 5500만원까지 배당 가능, 설정일자 2016.03.31~2018.09.17 의 경우 보증금 1억원이하에 대해 3400만원까지 배당 가능) 또한 경매 낙찰금액의 50%를 넘을 수는 없다는 규정이 있으므로 집값과 임대차내역 확인서를 통해 다른 임차인들의 보증금 액수와 최우선변제를 받을 수 있는 소액 임차인 수 등을 확인해봐야 합니다.
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Q. 전세낀 매물 매매 후 실거주 하려고 할때 대출
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.6.27 대출 규제로 인해 갭투자가 어려워진 상황입니다. 6.27이후에 계약했더라도 소유권 이전 등기로부터 3개월 이내에 전세반환 대출을 실행하면 6억원 한도까지 대출인정이 될 수 있습니다. 하지만 3개월 이후 실행되면 생활안정자금 목적으로 전환되어 1억원 한도가 적용되므로 반드시 3개월 이내에 중도금, 잔금 및 전세퇴거대출자금대출까지 원활히 이루어져야 하고 임차인의 전세계약도 3개월내에 종료되어야 함에 유의하셔야 합니다. 현실적으로 계약기간이 1년 넘게 남아 있는 경우에는 주담대를 통해 세입자 내보내기가 어려운 상황입니다.
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Q. 서울시에서 안심주택으로 광고 및 홍보한 주택인데, 어떻게 보증금 반환을 못 받는 상황이 된 건가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.금번 문제된 주택은 LH나 SH가 직접 공급하는 공공임대주택이 아닌 민간시행사가 공급하는 민간임대주택인데, 계약자체가 개인과 민간회사간에 이루어지다보니, 공사중 회사 자금 사정이 어려워진 시행사에서 보증금 반환을 하지 못하는 사태가 일어나고 서울시에서는 법률 지원만을 하고 있는 상황입니다. 따라서 공공지원이란 말에 현혹되지말고 근본적으로 민간임대주택임을 주목하여 계약전 서류를 철저히 검토할 필요가 있는 것입니다.
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Q. 1월 계약만료, 묵시적 갱신 후 10월 말 퇴실을 하고 싶어서 3개월 전인 7월 말 경 중도퇴실을 하겠다고 말했습니다. 부동산에서 중도퇴실일 경우 수수료를 내야 한다고 하는데
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.묵시적갱신은 1년 계약이라도 2년이 경과해야 유효할 수 있음에 유의하시기 바랍니다. 묵시적 갱신은 임대인과 임차인 모두가 아무런 의사 표시없이 계약종료 2개월전이 경과하게되면 이루어지는데, 일단 묵시적갱신이되면 주지하시는 것처럼 임차인은 아무때나 계약해지를 요청할 수 있고 3개월이 경과하면 보증금을 받을 수 있습니다. 이때 중개수수료는 임대인이 부담해야 합니다.
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Q. 전세보증보험 특약사항 임대인이 거부 이유가 뭘까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세사기를 막을 수 있는 가장 현실적인 방법은 전세보증보험에 가입하는 것입니다. 선순위로서 배당을 받을 수 있다하더라도 경매 진행을 지켜봐야하고 여러가지 복잡한 상황에 놓일 수도 있으며 시간이 많이 소요될 수도 있으므로, 전세보증보험 가입이 가장 효과적일 수 있습니다. 만일 전세보증보험 가입에 임대인이 협조적이지 않다면 다른 주택을 알아보시는 것이 좋을 수도 있습니다.
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Q. 1억 3천짜리 하나 사려고 하는데 세금에 어떤 변화가 생기나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.다른재산이 없는 상태에서 공시가격 1억3천만원인 주택을 구입하는 경우에는 주택구입으로 인한 보험료 증가는 없습니다. 주택을 구매하게 되면 기본적으로 취득세가 과세되고, 매년 재산세를 납부하게 됩니다.
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Q. 숙박업 요금에 대한 기준은 지침이 없는건가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.숙박업은 일반숙박업, 휴양펜션업, 생활숙박업, 농어촌민박업 등으로 나누어지는데 각각에 대한 허가기준과 필요한 서류는 차이가 있으나 요금은 숙박업소의 재량에 따르며 법적으로 규제하는 조항은 없습니다. 또한 숙박업자는 접객대에 숙박요금표를 게시해야하지만 요금표와 다르게 숙박요금을 받더라도 제재 대상이 되지는 않습니다.
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Q. 주소가 이렇게되면 화곡동인가요 신월동인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.서울시 강서구 월정로28가길 13-19는 지번으로 했을 때 서울시 강서구 화곡1동 359-27번지 및 359-111번지가 됩니다. 주택이 두개 번지에 걸쳐있는 상태 입니다.