안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
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Q. 아파트 월세줄때(계약시) 문의 사항 있습니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.월세를 주는 경우 임차인에 따라서 새로운 세입자를 받을 때 주택을 보여주는 것을 거부하는 경우가 있으므로 새로운 세입자를 받거나 매도를 할 경우 집을 보여주는 것에 적극적으로 협조한다는 특약을 넣어주는 것이 필요할 수 있습니다. 또한 월세의 경우 사소한 사항이라도 임대인이 수리를 해주어야하는데, 이것이 번거롭다면 금액으로 얼마 이내는 임차인이 수리한다는 식으로 수선 특약을 넣어주는 것도 필요할 수 있을 것입니다. 임차인의 사정으로 계약기간을 채우지 못하는 경우라도 계약기간동안은 보증금을 반환해줄 필요가 없고 월세도 수령할 수 있습니다. 이에 따라서 보통 임차인이 복비를 부담하여 후속세입자를 구하고 후속세입자가 들어오면 보증금을 반환해주고 월세 납부를 면제시켜주는 방식을 취합니다. 임차인은 보통 거주하는 동안 관리비를 부담합니다.
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Q. 집주인 변경과 월세 증액 재계약 하게 궁금합니다 꼭 딥변 부탁드려요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택임대차보호법상 임대인이 계약기간(1년 계약이라도 2년 경과 시에 유효) 종료 6개월전에서 2개월전까지 기간 중 갱신거절이나 계약조건변경에 대한 통지를 하지 않고, 임차인도 계약기간 종료 2개월 전까지 통지를 하지 않은 경우 2년간 동일한 조건으로 묵시적 갱신이 됩니다. 만일 상기의 조건을 만족하는 경우라면 (2년계약에 계약종료 2개월전 시점 경과) 묵시적갱신이 된 상태이므로 기존의 계약이 2년 연장되어 유효함을 주장할 수 있고, 1년 계약이라도 2년계약을 주장할 수 있으나 이미 임대인과 월세 인상에 합의하셨다면 합의가 유효할 수 있습니다. 월세 증액시에는 기존 계약서를 참조하여 기존 계약이 7월 14일에 끝났다면 7월15일부터 기간을 시작하시면 되고, 보증금의 변화가 없다면 확정일자는 받을 필요없으나 계약서 작성 30일 이내에 임대차계약신고는 하셔야 합니다.
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Q. 아파트 전세안고 매매계약서 쓸때 주의사항
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세안고 구입하실 때는 계속해서 전세로 유지하실 것인지, 세입자퇴거 후 실거주하실 것인지에 따라서 조건이 달라질 수 있을 것입니다. 특히 수도권이라면 6.27 대출 규제로 인해 전세보증금반환 대출이 1억원으로 제한됨에 유의하셔야 합니다. 어느 경우이든 구입전 주택 내부를 잘 살펴서 하자가 있는지 여부를 확인해야 하고 세입자가 이사간 후 하자가 발견될 수도 있으므로 그에대한 특약도 걸어놓으셔야 합니다. 그리고 계약갱신청구권 사용여부를 확인해야하고, 세입자 퇴실 후 실거주하시려면 세입자로부터 퇴거 일정 확약서를 받아 놓을 필요가 있습니다. 가급적 공인중개사를 통해 거래하여 권리관계등에 대한 분석 및 세무적인 문제가 없는지 등을 확인하여 진행하시는 것이 좋을 것입니다.
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Q. 국내 화장품이 인기 많은 이유가 어떤 점에서 인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.우리나라 화장품이 인기가 많은 것은 가성비가 좋기 때문입니다. 실제 우리나라 화장품 중에서도 고가 화장품이 아닌 중저가 위주로 인기가 있는데 가격에 비해 품질이 우수하기에 인기가 있습니다. 우리나라 화장품은 분업화가 잘되어 있고 계속적인 경쟁으로 신제품들이 계속 나오고 있는데, 아쉬운 점은 외국의 명품 화장품처럼 일관성 있게 자리를 잡지 못하고 있는 점이라고 할 수 있습니다.
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Q. 임차권 등기, 압류 설정된 매물이 뭔가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임차권등기가 되어있는 경우는 세입자가 보증금을 제때 받지 못하여 임대인을 압박하거나 전세보증보험금을 청구하기 위해 임차권등기명령을 신청한 경우 이루어지는 것으로 임대인이 보증금을 제때 돌려주지 못한 기록이므로 같은 상황이 발생할 수 있어서 주의해야합니다. 압류는 국가가 채무자의 재산 처분을 금지하고 확보하는 강제 집행절차인데, 주로 세금을 체납하는 경우 국가에서 압류를 신청하게 됩니다. 임차권이나 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등이 등기부상에 기록되어 있다면 관련 서류를 잘 검토하셔야 하고 문제가 발생할 가능성이 많으므로 가급적 피하시는 것이 좋습니다. 거래를 하신다면 가급적 공인중개사를 통해 확인후에 진행하시는 것을 권장합니다.
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Q. 투룸 월세 동거인 추가 전입신고하면 집주인이 받는 불이익이 있을까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.원룸에 인원이 추가되면 아무래도 수도, 전기, 가스, 통신 등의 사용량이 늘 수 있고 가구나 집기들의 사용 빈도도 늘어나는 만큼 오손이나 훼손의 가능성도 올라가므로 보통 집주인은 달가워하지 않습니다. 하지만 거주인원이 변경되어도 세금 문제는 달라지지 않습니다.
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Q. 전세계약 후 집주인 변경 시 갱신청구권
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.집주인 변경되더라도 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다 (주택임대차보호법 제3조 4항) 라고 되어 있으므로 기본적으로 계약기간 동안은 거주하실 수 있습니다. 하지만 새로운 집주인이 직접거주를 하려는 경우에는 임차인의 계약갱신청구권을 거절할 수 있으므로 계약 종료이후에는 다른 주택으로 이주하셔야 합니다.
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Q. 최우선 변제금 확인방법 궁금합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최우선변제금은 소액임차인을 보호하기 위한 제도로서 특정금액 이하의 보증금에 대해 보증금의 약 1/3 금액에 대해서는 갱매시 선순위 권리에 우선하여 배당을 받을 수 있는 제도인데, 지역마다 차이가 있고, 근저당이 설정된 시기에 따라서 금액이 달라질 수 있음에 유의하셔야 합니다. (예: 서울지역 근저당 설정일자 2023.02.021~ 의 경우 보증금 1억6500만원 이하에 대해 5500만원까지 배당 가능, 설정일자 2016.03.31~2018.09.17 의 경우 보증금 1억원이하에 대해 3400만원까지 배당 가능) 또한 경매 낙찰금액의 50%를 넘을 수는 없다는 규정이 있으므로 집값과 임대차내역 확인서를 통해 다른 임차인들의 보증금 액수와 최우선변제를 받을 수 있는 소액 임차인 수 등을 확인해봐야 합니다.
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Q. 전세낀 매물 매매 후 실거주 하려고 할때 대출
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.6.27 대출 규제로 인해 갭투자가 어려워진 상황입니다. 6.27이후에 계약했더라도 소유권 이전 등기로부터 3개월 이내에 전세반환 대출을 실행하면 6억원 한도까지 대출인정이 될 수 있습니다. 하지만 3개월 이후 실행되면 생활안정자금 목적으로 전환되어 1억원 한도가 적용되므로 반드시 3개월 이내에 중도금, 잔금 및 전세퇴거대출자금대출까지 원활히 이루어져야 하고 임차인의 전세계약도 3개월내에 종료되어야 함에 유의하셔야 합니다. 현실적으로 계약기간이 1년 넘게 남아 있는 경우에는 주담대를 통해 세입자 내보내기가 어려운 상황입니다.
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Q. 서울시에서 안심주택으로 광고 및 홍보한 주택인데, 어떻게 보증금 반환을 못 받는 상황이 된 건가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.금번 문제된 주택은 LH나 SH가 직접 공급하는 공공임대주택이 아닌 민간시행사가 공급하는 민간임대주택인데, 계약자체가 개인과 민간회사간에 이루어지다보니, 공사중 회사 자금 사정이 어려워진 시행사에서 보증금 반환을 하지 못하는 사태가 일어나고 서울시에서는 법률 지원만을 하고 있는 상황입니다. 따라서 공공지원이란 말에 현혹되지말고 근본적으로 민간임대주택임을 주목하여 계약전 서류를 철저히 검토할 필요가 있는 것입니다.